TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: ANTONIO JOSÉ CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-3.556.418.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: JESÚS ADOLFO SALVI RODRÍGUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.366.
PARTE DEMANDADA: CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-5.114.682.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: KENNELMA CARABALLO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.908.
MOTIVO: DESALOJO – APELACIÓN
EXPEDIENTE: Nº 22.988

ANTECEDENTES

Corresponde a éste Tribunal el conocimiento del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA, en su carácter de parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 18 de septiembre de 2002, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la demanda de Desalojo.
El juicio se inició en el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, mediante libelo de demanda por Desalojo incoada por el abogado JESÚS ADOLFO SALVI RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTILLO. Alegó en su escrito libelar que su representado dio en arrendamiento al ciudadano CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA, un inmueble de su propiedad ubicado en el sector Los Lagos, calle Las Palmas, quinta Los Abuelos, jurisdicción del Municipio Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en la segunda planta o planta alta de la vivienda general, según se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 11 de enero de 2.001, inserto bajo el No. 41, tomo 154 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Que actualmente entre las partes existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que al entrar en vigencia dicho contrato el ciudadano CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA empezó a cancelarle la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300.000,00) mensuales. Que una vez cumplido el año de haberse celebrado el contrato, ambas partes convinieron en renovarlo con un aumento del quince por ciento (15%), aumento que representa la cantidad real de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 45.000,00) sobre el canon de arrendamiento. Igualmente alega que el objeto de la acción es que se declare el Desalojo del inmueble que fue objeto del contrato y consecuencialmente extinguida la obligación arrendaticia existente, ya que el demandado no le ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2002, a razón de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 345.000,00) mensuales. Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592, 1.594 y 1.616 del Código Civil.
Admitida la demanda por el juzgado a quo en fecha 11 de abril de 2002, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda. En fecha 25 de julio de 2002 el ciudadano CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA, asistido por el abogado JESÚS ALBERTO CHACON, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 77.242, presentó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda y promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el demandante pretende fundamentar su libelo en hechos inciertos causándole daños y perjuicios. En su contestación al fondo de la demanda, negó y rechazó los alegatos de la parte actora, ya que ha cancelado su arrendamiento por depósitos que ha realizado mensualmente en la cuenta corriente No. 122-205388-5 de CORP BANCA C.A. (BANCO UNIVERSAL), a favor de Representaciones MAYBEIK, empresa encargada del cobro de los arrendamientos.
En fecha 7 de julio de 2002 la parte actora promovió pruebas, siendo admitidas por el a-quo en fecha 8 de agosto de 2002 y estableciendo en fecha 12 de agosto de 2002, el lapso para dictar sentencia.
En fecha 18 de septiembre de 2002, el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó sentencia en la que declaró Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada y Con Lugar la demanda de Desalojo.
En fecha 18 de octubre de 2002, por recibido el presente expediente del Juzgado Distribuidor, en virtud de la apelación interpuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el 10º día de despacho para dictar la sentencia.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Consagrado el recurso de apelación en el artículo 891 del Código de procedimiento Civil, éste es el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por la sentencia en el procedimiento breve. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. El sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación y así se declara.
En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, siendo así, este sentenciador observa que la sentencia recurrida declara sin lugar la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; declara con lugar la demanda por no haber desvirtuado el demandado las pretensiones de la actora, ni haber probado nada en descargo de su defensa, puesto que permaneció en completa inactividad durante el lapso probatorio.
El artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva....”
Ahora bien, previa a la decisión de merito, mediante diligencia de fecha 1º de noviembre de 2002, la parte demandada CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA, debidamente asistido de abogada, presentó escrito de conclusiones y promovió ante esta superioridad, prueba de posiciones juradas y consignó planillas de depósitos bancarios, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del código procesal, que solo prevé la admisión de las pruebas indicadas en el artículo 520 eiusdem, el cual señala que solo serán admisibles en segunda instancia los documentos públicos, y la de posiciones y el juramento decisorio, en el caso de éstas últimas, siempre y cuando se soliciten dentro de los cinco (5) días siguientes a la llegada de los autos al tribunal. Dichas pruebas de posiciones juradas fue negada por auto de fecha 13 de noviembre de 2002, al margen que la misma fue promovida el día 1º de noviembre del corriente año, es decir, al sexto día de despacho siguiente al recibo del expediente en este tribunal, por lo que forzoso es confirmar la inadmisibilidad de la prueba de posiciones juradas promovida por la parte demandada y así se declara. En cuanto a las documentales promovidas se observa que solo serán admisibles en segunda instancia los documentos públicos, los cuales están dotados de una presunción de legitimidad como medio de prueba de un acto jurídico, en el cual figura la declaración de un funcionario dotado de facultad certificatoria para otorgarle fe pública. De las instrumentales promovidas se observa que las mismas, por sus características propias, no son documentos públicos por lo que su análisis debe ser desechado y así se declara.
También alegó el demandado tan pronto llegaron las actuaciones al tribunal de alzada, que la sentencia apelada estableció, en apariencia contradictoria, una prórroga legal del contrato de arrendamiento a que se refiere el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual opera de pleno derecho obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario y a cuyo vencimiento estaría condicionado el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado. Al respecto, observa el tribunal que dicha prórroga sólo está prevista para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, cuando la relación arrendaticia termina por el vencimiento del plazo estipulado para su duración, esto es, por la extinción del término de vigencia acordado, y no por causas que interrumpan la vigencia normal del contrato, por inobservancia de los deberes de ejecución a cargo del arrendatario. Se deduce del contradictorio que el contrato de que se trata es uno a tiempo indeterminado y así ambas partes lo han expresado, por lo que no cabe la confusión material de prorroga legal alguna y así se declara
Del estudio realizado a las actas y autos contentivos en el presente expediente quien hoy como tribunal de alzada decide observa que efectivamente se inició el juicio por demanda de Desalojo que incoara el ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTILLO contra el ciudadano CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA, por incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en virtud de que el demandado dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2002. Ahora bien, igualmente observa este sentenciador que la parte demandada alegó en su defensa la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en el libelo no se llenan los requisitos que exige el artículo 340 eiusdem y por consiguiente como contestación al fondo invoca que había efectuado los pagos correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2002, tal como se evidencia de los depósitos consignados junto con su contestación.
Así tenemos que, abierto el juicio a pruebas se evidencia con meridiana claridad que sólo la parte actora promovió las mismas y trajo a los autos el valor probatorio del Instrumento poder que le fuera conferido al abogado JESÚS ADOLFO SALVI R. por el ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTILLO; documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión; contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Miranda. Ahora, en cuanto al análisis de las pruebas presentadas por la parte actora se evidencia del poder consignado el valor probatorio que se infiere de éste al demostrar el carácter con que actúa dicho apoderado. En cuanto a las demás instrumentales siendo los mismos documentos autenticados los mismos merecen plena fe y se tienen como fidedignos por no haber sido impugnados por la parte demandada, por lo que se les atribuye todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 509 del Código de Procedimiento Civil.
Se observa como primer punto que la parte demandada opone la cuestión previa, prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 6º, por el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo, lo requisitos, que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem; alega que existe incongruencia en los argumentos en relación con los hechos narrados, ya que los mismos deben ser expuestos de acuerdo a la verdad y no fundar sus pretensiones en falsos supuestos que no podrán ser probados en el debate procesal.
Considera el tribunal que el objeto de la pretensión ha sido confundido por la demandada con el objeto con ocasión de la cual se instaura la acción. La pretensión, entre otras definiciones procesales, se considera y corresponde con la actitud que se espera obtener por parte del tribunal y la contraparte en la satisfacción de un pedimento contenido en el libelo. Siendo la pretensión, “la atribución de un derecho por parte de un sujeto que invocándolo pide concretamente que se haga efectiva a su respecto la tutela jurídica”, debe entenderse en el presente caso, que la actora manifestó la realidad y el detalle en cuanto a los bienes y derechos por ella reclamados, formuló correctamente y con precisión los hechos importantes para el derecho, así como la invocación a los fundamentos jurídicos legales y contractuales, y la forma como estos, en concreto, se asemejan a la conclusión o petitorio, en cuanto al modo como cree debe resolver el sentenciador la controversia.
El artículo 1.167 del Código Civil, plantea la vía para resolver el conflicto de intereses que surja entre las partes en un contrato bilateral. De acuerdo con la naturaleza temporal, es permitido que el contratante escoja cual camino debe seguir para definir su situación contractual, de manera de lograr la ejecución del convenio o por el contrario, disolver el mismo por medio de la resolución o el desalojo del inmueble.
Por ello, considera este sentenciador que las pretensiones invocadas por la parte demandante en el petitorio de su libelo, en ninguna forma son contradictorias en el sentido propio de lo solicitado como fundamento de su pretensión. Es así que todos los efectos inmediatos y recurridos por la demandante en el petitorio del libelo, no son excluyentes en ningún caso por lo que la cuestión previa opuesta debe ser desechada y así se decide.
Fundamenta su demanda la parte actora, en que el arrendatario incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de febrero y marzo del año 2002, conducta que acarrea la terminación de la relación arrendaticia, por voluntad de la arrendadora, así como el incumplimiento en el pago de una tercera 1/3 parte de los servicios de agua y luz eléctrica sobre la facturación mensual de los recibos de dichos servicios. El ciudadano CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA, contradijo la demanda, alegando que ha dado fiel cumplimiento a su obligación de pagar las pensiones correspondientes según consta de depósitos bancarios que anexo al escrito de contestación, con los cuales pretende demostrar su solvencia con el arrendador hasta el mes de julio del presente año, asimismo consignó recibos por concepto de agua, luz eléctrica y aseo urbano, con lo cual alega desvirtúa el argumento de insolvencia en este rubro, todo ello según consta de copias simples de los recaudos respectivos que produjo con su contestación.
En la sentencia apelada, el tribunal de municipio examinó la naturaleza del contrato de arrendamiento que sirve como instrumento fundamental de la acción intentada, consideró que del mencionado vínculo jurídico surge para el inquilino la obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y que la inejecución de dicha obligación le da derecho a la arrendadora a reclamar judicialmente el desalojo, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil; que el quantum de los cánones de arrendamiento estipulados quedó establecido en la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 345.000,00) y que la parte demandada no probó su solvencia con la obligación contraída.
En efecto, en el documento autenticado, que la parte actora hizo valer como prueba, los otorgantes en lo que respecta al monto del canon de arrendamiento, así en cuanto a la oportunidad para su cancelación, se advierte, por el estudio concatenado de las cláusulas tercera y décima primera del contrato, que las pensiones arrendaticias se causan por mensualidades vencidas y que al arrendatario se le concede un plazo de gracia para el pago de cinco días, contados desde los días últimos de cada mes transcurrido, por lo cual el inquilino no puede ser considerado en mora sino después del quinto día del mes siguiente al que se hubiere vencido, asimismo, la obligación de pago del porcentaje que sobre la facturación de los servicios ambas partes acordaron. En este sentido, de las pruebas aportadas por el demandado como comprobantes de los depósitos realizados por el ciudadano CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA en la cuenta de Corp Banca, se aprecia que dichas constancias fueron impugnadas por el actor, no habiendo promovido el demandado ningún alegato o medio de prueba idóneo y complementario para verificar la excepción por él alegada, por lo que, tal y como fue convenido en la cláusula décima primera del contrato que “... El incumplimiento de una de las obligaciones que por medio de este contrato o por que la Ley contrae “EL ARRENDATARIO” da derecho a “EL ARRENDADOR” a dar por resuelto el mismo en pleno derecho, mediante declaración de incumplimiento,…exigiendo la inmediata desocupación del inmueble intentado las acciones legales, civiles y penales a que hubiese lugar…(sic).
Al respecto, debe observar este juzgador que la falta de pago del canon arrendaticio debe interpretarse como una omisión absoluta y definitiva de la respectiva obligación; sin embargo, generaliza en principio la citada cláusula al contemplar como causa de resolución del contrato “el incumplimiento de una de las obligaciones que por medio de este contrato”, entendiéndose como tal incumplimiento la omisión de la conducta prometida por el deudor, ya que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 del Código Civil), a la vez que se advierte en este caso que el inquilino se obligó a pagar las pensiones vencidas de arrendamiento con toda puntualidad dentro de los cinco primeros días del siguiente mes. Ergo, por las consideraciones hechas, el tribunal estima que es procedente la resolución solicitada, con fundamento en la cláusula invocada por la actora, y así se declara.
Por otro lado, la sentencia apelada condenó al demandado a pagar las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de febrero y marzo del año 2002, y los meses que se sigan venciendo desde el mes de abril de 2002, hasta la total y definitiva entrega del inmueble, en base al monto de Bs. 345.000,00. En efecto, es legalmente posible demandar la resolución del contrato de arrendamiento y exigir de la misma manera, acumulativamente, el pago de los cánones insolutos, ya que el contrato de arrendamiento es, por naturaleza, de tracto sucesivo y las obligaciones que de él derivan tienen vigencia independiente de la causa de la resolución, cuya declaratoria tiene efectos ex nunc. Es acertada la disposición de la jueza de municipio de que se paguen los cánones de arrendamiento hasta la total y definitiva entrega del inmueble, por ser el hecho que hace posible la celebración de otro contrato de arrendamiento, pues entretanto permanecerá ocupado por el actual inquilino, así como el pago de la parte que corresponde contractualmente sobre la facturación mensual de los servicios de agua y luz eléctrica y así se declara.
Ahora bien, del análisis de las pruebas aportadas, considera este juzgador que la parte demandada se limitó en su contestación a promover copias simples de depósitos bancarios realizados en la cuenta Nº 122-205388-5 de Corp Banca, C.A., así como copias simples de comprobantes de cobro de la Administradora Serdeco y C.A. Eléctrica de Venezuela. Dichas copias fueron impugnadas por la parte actora y el demandado sólo se limitó a negar y rechazar los alegatos de la parte actora, en consecuencia, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a éste último la carga de probar sus afirmaciones de hecho y la liberación de su obligación, por lo que mal podía pretender que fueran valoradas las copias simples impugnadas de los depósitos hechos, ya que no demuestran la solvencia del arrendatario en los cánones insolutos y así se decide.
Están ajustadas a derecho las consideraciones formuladas por la jueza de municipio estimando que la acción pertinente en orden a obtener la extinción de la relación arrendaticia es, con propiedad, la acción de desalojo a que se refiere el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.
Visto entonces, esta alzada observa, que la sentencia dictada por el tribunal a-quo se encuentra ajustada en cuanto a sus consideraciones y a los efectos jurídicos que la misma conlleva, apegándose a lo que la legislación, doctrina y jurisprudencia han desarrollado en este sentido. Por ello, éste tribunal declara improcedente el recurso ordinario de apelación intentado, por estar ajustada a derecho y no contener vicio alguno, la sentencia dictada por la recurrida y así se declara.

DECISIÓN

Por todos los razonamientos antes expuestos éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 18 de septiembre de 2002. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y CON LUGAR la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTILLO contra el ciudadano CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA y como secuela, RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, respecto a la segunda planta o planta alta de la quinta Los Abuelos, sector Los Lagos, calle Las Palmas, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Se condena a pagar al ciudadano CARLOS LUIS SALAZAR VALENCIA los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2002 y las pensiones sucesivas que se hayan vencido desde entonces, así como las que se continúen venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble al arrendador, a razón de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 345.000,00) mensuales, así como el pago de una tercera 1/3 parte de los servicios de agua y luz eléctrica sobre la facturación mensual de los recibos de dichos servicios.
Queda CONFIRMADA la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques y se ordena la entrega material del inmueble, identificado en la narrativa de esta sentencia, a la parte actora, libre de bienes y personas.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en Los Teques a los doce (12) días del mes de diciembre de dos mil dos (2002). Años: 192º de la Independencia y 143º de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA.
LA SECRETARIA,

ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 1:00 p.m..

LA SECRETARIA,

ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA.

HJAS/icbc/ja.
Exp. 22.988