REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO PLAZA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.
GUARENAS
AÑOS: 192º Y 144º
DEMANDANTE: HUM CHING viuda de LIO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.126.217.
DEMANDADA: JOSE PEDRO FERREIRA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E-81.174.372.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: WALKER ARDILA y ADELAIDA MARGOT LAREZ SALAZAR, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 64.122 y 68.208, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE DE LA CRUZ RIVAS, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 67.493.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, del cual es objeto el inmueble y los bienes que a continuación se identifican: “Espacio físico designado como el “área de carnicería”, con un área aproximada de Veinticuatro metros (24mts) que forma parte del inmueble Inversiones Lito C.A., distinguido con el Nro. 129, ubicado al final de la Calle El Comercio, Sector La Llanada en la Ciudad de Guarenas, Jurisdicción del Municipio Plaza del estado Miranda; con los siguientes bienes muebles: una (1) rebanadora, un (1) molino para carne, un (1) molino para queso, una (1) sierra, un (1) esmeril, dos (2) pesos electrónicos, un (1) mostrador Challenger de nueve (9) pies, un (1) mostrador Challenger de siete (7) pies, un (1) mostrador Challenger de siete (7) pies con esquinero, un (1) congelador, una (1) cava empotrada en un cuarto de 2,70 x 2,70 mts2 y un mesón nuevo en acero inoxidable”.
PRIMERO
Alega la Representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que en fecha 03 de Julio de 2002, celebró Contrato de Arrendamiento debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, anotado bajo el Nro. 20, Tomo 42, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con el Ciudadano José Pedro Ferreira, sobre el bien inmueble y los bienes muebles ut supra identificados, con un tiempo de duración de Tres (3) meses fijos, por un canon mensual de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), cumpliendo el arrendatario sólo con el pago de dos mensualidades correspondientes a los meses de Julio y Agosto de 2002.
Es el caso, alega la Representación Judicial de la parte demandante que el Arrendatario ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2002, haciendo un total de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,oo).
Es por las razones antes expuestas que proceden a demandar como en efecto lo hacen al Ciudadano JOSE PEDRO FERREIRA, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del Contrato de fecha 03 de Julio de 2002, debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, anotado bajo el Nro. 20, Tomo 42, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. SEGUNDO: En pagar las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2002, es decir, dos (2) cánones de arrendamiento a razón de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) haciendo un total de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,oo), y los que se sigan venciendo hasta que el Arrendatario desaloje el inmueble objeto del presente juicio. TERCERO: En la entrega de los siguientes bienes Muebles: una (1) rebanadora, un (1) molino para carne, un (1) molino para queso, una (1) sierra, un (1) esmeril, dos (2) pesos electrónicos, un (1) mostrador Challenger de nueve (9) pies, un (1) mostrador Challenger de siete (7) pies, un (1) mostrador Challenger de siete (7) pies con esquinero, un (1) congelador, una (1) cava empotrada en un cuarto de 2,70 x 2,70 mts2 y un mesón nuevo en acero inoxidable. CUARTO: En la Indexación por vía de corrección monetaria, de todas y cada una de las cantidades de dinero demandadas. QUINTO: Al pago de las costas y costos que ocasione el presente juicio.
Admitida la demanda por los trámites del procedimiento breve, por este Juzgado, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, Ciudadano JOSE PEDRO FERREIRA, a fin de dar Contestación a la demanda al Segundo día de Despacho siguiente a su citación.
En fecha 29 de Octubre de 2002, compareció el Alguacil de este Juzgado, quien procedió a dejar constancia de la negativa del demandado a firmar el recibo de citación, por lo que la Representación Judicial de la parte Actora, procedió a solicitar se librara Boleta de Notificación de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, dejando constancia el secretario de dicha formalidad en fecha 29 de Noviembre de 2002.
El día 04 de Diciembre de 2002, compareció la Representación Judicial de la parte demandada, quien procedió a oponer las Cuestiones Previas establecidas en los Ordinales 6to., 3ero., 8vo, y 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo procedió a dar Contestación a la demanda, alegando en su escrito las defensas expuestas.
En fecha 10 de Diciembre compareció la Representación Judicial de la parte Actora quien procedió a subsanar la Cuestión previa establecida en el Ordinal 6to. y 3ero. del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.
El día 27 de Marzo del 2003, compareció la Doctora Iraida Esther Ortega Carvajal, quien procedió avocarse al conocimiento de la presente causa, ordenando librar las respectivas Boletas de Notificación.
En fecha 28 de Marzo de 2003, compareció la Representación Judicial de la parte Actora, quien procedió a darse por notificado del avocamiento.
El día 04 de Abril de 2003, compareció el Alguacil de este Juzgado quien procedió a dejar constancia de la notificación de la parte demandada.
SEGUNDO
Expuestos los hechos en la forma dicha y con base al Principio de Exhaustividad, previsto en el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal pasa a conocer el mérito del asunto para lo cual hace las siguientes consideraciones: En primer lugar y como punto previo, este Tribunal pasa a analizar el Instrumento fundamental de la presente demanda como lo es el Contrato de Arrendamiento, del cual se evidencia que el mismo fue suscrito entre Miriam Lio de Chau en su carácter de Apoderada de la Ciudadana Hum Chung viuda de Lio, y José Pedro Ferreira, sobre el inmueble objeto de la presente litis, así como los bienes muebles ut supra identificados, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, del Estado Miranda, en fecha 03-07-2002, bajo el Nro. 20, Tomo 42, de los libros llevados en esa Notaría, dicho Contrato no fue tachado por la demandada, por lo tanto hace fe de la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se decide.
Esta sentenciadora debe señalar que las normas inquilinarias son de orden público, por lo cual el Juez que conoce de un juicio de resolución, cumplimiento, o desalojo de contrato de arrendamiento debe analizar con preferencia la naturaleza del mismo, es decir, si el mismo es de naturaleza determinada o indeterminada.
Ahora bien, quien sentencia ante esta Alzada y del estudio que hace al Contrato de Arrendamiento de autos, rielantes a los folios 6 al 8 y sus vueltos, observa que las partes en la Cláusula Cuarta del Contrato establecieron:
“El plazo de duración del presente contrato, será por el lapso de tres (03) meses fijos, contado a partir del primero de julio del año dos mil dos al treinta de septiembre del mismo año, considerándose para este fecha del treinta de septiembre del año dos mil dos, terminado el presente contrato, sin necesidad de notificación alguna por parte de LA ARRENDADORA. EL ARRENDATARIO no podrá alegar la Tácita Reconducción del arrendamiento previsto en el Código Civil venezolano vigente; toda vez que ambas partes, LA ARRENDADORA y EL ARRENDATARIO, han acordado en el presente contrato, que el mismo se celebre por tiempo determinado y en ningún caso se convierta en tiempo indeterminado”.
De la Cláusula transcrita, se infiere que el Contrato de Arrendamiento se inició el día 01 de Julio de 2002 al 30 de Septiembre del mismo año, entendiéndose de dicha cláusula que no se produce la tácita reconducción, por lo tanto no ha de aplicarse las previsiones establecidas en el artículo 1600 y 1614 del Código Civil, asimismo, se evidencia, que la voluntad de las partes al celebrar el contrato era hacerlo por un tiempo determinado, y en ningún caso se convertirá en tiempo indeterminado.
Como señala el Doctor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “La duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria”, lo siguiente:
...el tiempo juega un papel de primer orden para la calificación del contrato de arrendamiento, a fin de conocer si dicho contrato es a plazo fijo o no, esto va a influir de modo tajante en beneficio o en contra de las partes contratantes...
Y en el presente caso, el Contrato de marras, debe entenderse como un contrato a tiempo determinado, siendo la acción correcta la de Resolución de Contrato. Y así se decide.
Continuando con el estudio que hace esta sentenciadora al contrato de arrendamiento, se evidencia del mismo, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que la acción intentada por la actora en el presente procedimiento es el idóneo, al pretender demandar la resolución del contrato suscrito entre las partes, en ocasión de la falta de pago del arrendatario, sobre un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y así se decide.
De igual forma acota José Melich Orsini, en su obra “Resolución del Contrato por Incumplimiento”, lo siguiente:
Cuando el deudor incumple la obligación a su cargo, no solamente priva al acreedor de la prestación en sí misma considerada, sino que simultáneamente le acarrea las pérdidas consiguientes al sacrificio de las ventajas que podía esperar de la obtención de tal prestación...(p.2)
Por lo que esta sentenciadora observa que para poder demandar la acción de Resolución de Contrato, se hace necesario que se trate de un contrato a tiempo determinado. Y Así se decide.
Una vez resuelta la relación arrendaticia, esta sentenciadora pasa a dilucidar sobre las Cuestiones previas opuestas por la parte demandada en el escrito de Contestación a la demanda, en lo que respecta al Ordinal 6to. del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el Libelo los requisitos que indica el Artículo 340 eiusdem, ordinal 4to, en lo atinente al objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos..., y la del ordinal 6to., en lo referente a los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo..., al respecto esta sentenciadora observa que cursa al folio 151 diligencia suscrita por la Representación Judicial de la parte Actora de fecha 10 de Diciembre de 2002, en donde procedió a subsanar dicha Cuestión Previa, señalando con precisión los linderos del inmueble objeto de la presente litis, asimismo, consigna copia simple del documento de propiedad, copia esta que no fue impugnada por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando en consecuencia, debidamente subsanada la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 6to. del Artículo 346 eiusdem, y opuesta por la Representación Judicial de la parte Demandada. Así se decide.
En lo que respecta a la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 3ero., referente a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya..., esta sentenciadora observa que la Representación Judicial de la parte Actora procedió a ratificar el poder otorgado el cual cursa a los folios 4, 5 y sus vueltos, del presente expediente, quedando la presente Cuestión Previa debidamente subsanada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 350 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Asimismo, el Apoderado Judicial de la parte demandada, procedió a oponer la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 8, relativo a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, fundamentándose en el hecho de que por ante la Alcaldía del Municipio Plaza, cursa una solicitud de Regulación del local arrendado, la cual fue admitida en fecha 10 de Octubre de 2002, con respecto a esto observa esta sentenciadora que cursa a los folios 176 al 186 de autos, decisión emanada de la Alcaldía del Municipio Plaza, declarando improcedente la solicitud de Regulación de Alquileres interpuesta por el Ciudadano José Pedro Ferreira, por lo que mal podría influir dicha decisión en la presente sentencia. Y Así se decide.
De igual forma procedió a oponer la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 11 referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda..., alegando la parte demandada que ha sido inquilino del local comercial desde el año 1999, esta sentenciadora observa al respecto que cursa a los folios 6, 7 y 8, Contrato de Arrendamiento debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, anotado bajo el Nro. 20, Tomo 42, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, quedando sin efecto los contratos de arrendamiento anteriores a éste, por lo que esta sentenciadora debe entender que la relación arrendaticia data de fecha 01 de Julio de 2002, siendo éste el contrato vigente, y el instrumento fundamental de la presente demanda. Y Así se decide.
Ahora Bien, de las actas procesales que integran el presente expediente se observa que la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, tiene como fundamento la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre y Octubre del año 2002, a razón de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000), mensuales, tal como lo prevé la Cláusula Quinta del contrato de marras, la cual se copia textual:
...Quinta: El canon mensual de arrendamiento es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo), que el arrendatario se obliga a cancelar puntualmente por mensualidades anticipadas durante los cinco (05) primeros días de cada mes, en forma consecutiva y personalmente a LA ARRENDADORA en su domicilio que declara conocer suficientemente...
Esta sentenciadora observa que el artículo 51 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, señala:
Cuando el arrendador del un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
De las actas que conforman el presente expediente se observa a los folios 62 y siguientes copias certificadas del expediente 531 de consignaciones llevados por este Juzgado, evidenciándose en el folio 63 lo siguiente:
Es de hacer notar, ciudadana juez, que me veo en la imperiosa necesidad de acudir a su honorable Tribunal ya que la Ciudadana MIRIAM LIO DE CHAU, como arrendadora (sic) el espacio que ocupo se rehusa a recibir el pago del canon de arrendamiento de; Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) correspondiente al mes de Septiembre del corriente año.... (subrayado del tribunal)
Asimismo observa esta sentenciadora que cursa a los folios 81 y 82, recibo signado con el Nro. 35057634, por la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), cantidad esta que fue cancelada por ante el Banco Industrial de Venezuela, Sucursal de Guarenas, en fecha 02 de Octubre de 2002, a los fines de cancelar el mes de Septiembre; igualmente se observa a los folios 88 y 89, recibo signado con el Nro. 37179418, por la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), en fecha 07 de Noviembre de 2002, a los fines de cancelar el mes de Octubre, evidenciándose de dichos recibos la solvencia del aquí demandado, considerando esta Juzgadora que dichas consignaciones fueron realizadas por el canon establecido, por cuanto una consignación legítimamente efectuada requiere que se consigne por el monto exacto de la pensión arrendaticia vencida, según lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, cuando establece que la consignación se hace de “la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado”, lo que debe entenderse como el monto estipulado por las partes en la relación arrendaticia, en concordancia con lo pautado en el artículo 1592 del Código Civil, el cual establece que “...debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, quedando debidamente demostrado el pago de las pensiones demandadas y habiendo sido el canon de arrendamiento establecido y cancelado en tiempo oportuno, surten el efecto liberatorio esperado por el demandado. Así se declara.
De lo antes expuesto y probado por la parte demandada en el presente juicio la solvencia de los cánones de arrendamiento los cuales originaron la presente demanda, lo que hace totalmente improcedente la acción intentada. Y Así al efecto se decide.
TERCERO
DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR, las Cuestiones Previas establecidas en los Ordinales 6to, 3era. 8vo y 11, del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por Resolución De Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana HUM CHING viuda de LIO, contra JOSE PEDRO FERREIRA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte Actora, parte perdidosa en el presente juicio.
Regístrese y Publíquese la anterior decisión, de conformidad con lo previsto en el Artículo 247 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 eiusdem.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Plaza de Guarenas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Guarenas a los Quince (15) días del mes de Abril del dos mil tres (2003). Años: 192° de la Independencia y 144° de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE
DRA. IRAIDA ESTHER ORTEGA CARVAJAL.
EL SECRETARIO
RICHARD APICELLA HERNANDEZ
En la misma fecha y siendo las _______, se publicó y registró y dejó copia certificada de esta decisión en el copiador respectivo.
EL SECRETARIO
RICHARD APICELLA HERNANDEZ
IEOC/ra
EXP NRO.1908.
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