TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
192° y 144°

La presente causa se inició con libelo de demanda introducido ante el Tribunal distribuidor de turno, en fecha 10.01.2003, y cumplidos los requisitos de la distribución le correspondió su conocimiento, sustanciación y decisión a este Tribunal, donde ingresó el 21.01.2003, y fue admitido el día 27 de enero del mismo año.-

PARTES DEL PROCESO

PARTE ACTORA: Es la firma comercial PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03.05.1990, quedando anotada bajo el Nº 04, Tomo 36 Pro, representada por los Directores FRANCISCO HENRIQUES FARINHA y PABLO ANTONIO DA SILVA PATUDA, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.458.174 y 6.877.384, respectivamente. Los Apoderados Judiciales de la parte actora: Son los Dres. José Salazar Marjal y Rosmarvic Salazar León, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.064 y 75.010, en su orden respectivo. -
LA PARTE DEMANDADA: Es el ciudadano EDGAR RAMON NATERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.843.313. La Apoderada Judicial de la parte demandada: Es la Dra. Eva Yanes Bolívar, Abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 23.164.-
LA CAUSA DE LA DEMANDA: Es el incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento, con ocasión del contrato de arrendamiento vigente a partir del 01.04.2000 por el tiempo fijo de cuatro (4) años.-
EL OBJETO DE LA DEMANDA: Es la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 2.495.776,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2002; es la entrega del inmueble constituido por una (1) oficina signada con las letras y números 4 Of-3, ubicada en el nivel 4 del Centro Empresarial y Comercial HITO, ubicado en el Cruce de la Calle Carabobo con la Avenida Bermúdez, Los Teques, Estado Miranda; el pago de los cánones de arrendamientos vencidos e insolutos, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega material del inmueble por concepto de daños y perjuicios; la indexación monetaria; y las costas y costos procesales, incluyendo los honorarios profesionales de abogado.

La parte actora consignó: a) Registro Mercantil de la Sociedad PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A.; b) Contrato de Arrendamiento notariado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 21.06.2000; y, c) Recibos de pago insolutos que corresponden a junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2002, por los montos de 240.800,00, 356.800,00, 356.800,00, 356.800,00, 356.800,00, 413.888,00 y 413.888,00, respectivamente. –

Cumplida y agotada la actividad citatoria, la parte demandada dio contestación a la demanda en fecha 14.02.2003, habiendo opuesto previamente las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este último ordinal en relación con los ordinales 2º, 4º y 7º del artículo 340 ejusdem. Seguidamente, propuso la reconvención por cumplimiento de contrato, con fundamento en el cobro extracontractual por parte de la arrendadora, de cuotas de mantenimiento, no previstas en el Contrato por él suscrito. Finalmente negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la parte actora, por cuanto no firmó contrato de arrendamiento con canon de arrendamiento variable mensualmente; por ser excluyentes las acciones invocadas y fundamentadas en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula Décima Segunda del contrato creándole estado de indefensión; por ser falso que deba los cánones de arrendamiento que se detallan; que haya causado daños y perjuicios; además, impugnó los recibos de pago consignados por la parte actora por contener montos falsos.

Propuesta la reconvención y admitida la misma la parte actora reconvenida contestó la reconvención en los siguientes términos: Negaron, rechazaron y contradijeron, tanto los hechos como el derecho alegado por el demandado reconviniente, por cuanto en el contrato de arrendamiento si se estableció por exclusiva cuenta del arrendatario, los servicios de aseo urbano, energía eléctrica, teléfono y mantenimiento; rechaza además lo alegado por reintegro de las cantidades de dinero, entre otras cosas.

En la oportunidad probatoria las partes promovieron pruebas, habiendo sido admitidas en fechas 11 y 19 de marzo de 2003 y siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal lo hace en los términos siguientes:

MOTIVACION

PRIMERO: Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados” (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo, en consecuencia, atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión (en el libelo de demanda) y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas ( en la oportunidad de la contestación de la demanda) quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer hechos nuevos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.-

SEGUNDO: De las Cuestiones Previas.
Observa este Sentenciador que las cuestiones previas opuestas por la parte demandada referidas a los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ataca a quienes se acreditan la representación en juicio de la persona jurídica denominada PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., específicamente en la persona del ciudadano PABLO ANTONIO DA SILVA PATUDA.

“La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”.

“La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”. (Negrillas y subrayado copiado del escrito de contestación de la demanda)

Al respecto es imperioso destacar que la parte actora reconvenida estando dentro de la oportunidad, consignó por ante este Tribunal instrumento mercantil, donde se evidencia el traspaso de acciones y la elección de los directores de la empresa en cuestión, en los que se incorpora al ciudadano RABLO ANTONIO DA SILVA PATUDA como Director de la compañía por ser acreedor del cincuenta por ciento (50%) de las acciones de la compañía anónima. En este orden de ideas, se declara sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada reconviniente. Así se declara.-

Opuso también la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, en los ordinales 2º, “El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene”. A los efectos, en el libelo de la demanda la parte actora estableció como su domicilio Centro Comercial Hito, nivel 4, Ofic. 4-02 en la Avenida Bermúdez con Calle Carabobo, Los Teques, Estado Miranda. No obstante, mediante escrito la parte actora ahora reconvenida, fijo como domicilio de la empresa el mismo centro Empresarial y Comercial Hito, con la diferencia en el nivel y numero de oficina, ahora el 6, Of. 5. Así las cosas, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta al respecto. Así se decide.

En cuanto al defecto de forma que exige el ordinal 4º del artículo 340 del Código Adjetivo Civil “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales” (Negrillas y subrayado copiado del escrito de contestación). Alega la parte demandada reconviniente que no existe precisión del inmueble dado en arrendamiento, por cuanto el mismo forma parte de un edificio, tampoco de los datos del contrato y mucho menos del Reglamento Interno del Centro Empresarial y Comercial Hito. Al respecto, la parte actora reconvenida en su escrito procedió a subsanar dicha deficiencia, aduciendo mediante la descripción de los datos del instrumento contractual y la ubicación del inmueble dado en arrendamiento. En este sentido, habiendo la parte actora subsanado la cuestión previa opuesta, debe entonces declararse sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

Finalmente en lo que respecta a la cuestión previa fundamentada en el defecto de forma previsto en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil “Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas”, la parte actora reconvenida justifica los daños y perjuicios con los recibos de pago vencidos y no pagados, así como los que se sigan venciendo. A los efectos, la parte actora acompañó su escrito libelar con los respectivos soportes constitutivos de los recibos de pago insolutos, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de junio a diciembre de 2002, razón por la que la cuestión previa planteada no puede prosperar y así se declara.

TERCERO: La presente acción se circunscribe en la resolución del Contrato de Arrendamiento que fundamenta, la parte actora reconvenida, en la falta de pago de los cánones de arrendamiento. En ese orden de ideas, corresponde a la parte demandada reconviniente probar su estado de solvencia y cualquier acto excepcionante de haber cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de junio a diciembre de 2002, ambos inclusive.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.-
De manera que, habiendo la parte actora reconvenida traído a los autos el Contrato de Arrendamiento vigente a partir del 01-04.2000 y por el lapso fijo de cuatro (4) años, y no siendo el mismo desconocido, impugnado, ni tachado por la parte demandada reconviniente, dicho instrumento tiene el mismo valor del documento público, de forma tal que constituye plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.

EL Artículo 1133 del Código Civil, indica que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o mas personas tendiente a lograr entre ellas un vínculo jurídico que genera, en forma específica obligaciones.-

De modo que el artículo 1159 del Código Civil resume que “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

CUARTO: Al respecto, el contrato de arrendamiento bajo análisis y sobre el cual se fundamenta la acción controvertida, dispone en su Cláusula Segunda, que: “El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000,00), la cual deberá ser pagada por el ARRENDATARIO, a la ARRENDADORA puntualmente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Dicho canon de arrendamiento deberá ser depositado en la Cuenta Corriente No. 049-006749-8 del Banco Exterior, a nombre de LA ARRENDADORA, éste pago deberá ser “exclusivamente” en dinero “efectivo” y el baucher de dicho depósito le será canjeado por el recibo de pago de arrendamiento, en las oficinas de LA ARRENDADORA, cuyo domicilio es ampliamente conocido por EL ARRENDATARIO. El canon de arrendamiento señalado estará vigente durante el primer año de duración del presente contrato y el canon de arrendamiento de los años sucesivos, será incrementado anualmente en base al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período”.-

Dispone el artículo 1167 del Código Civil, que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Con respecto a la acción de Resolución de Contrato, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula los arrendamientos y subarrendamientos de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, prescribe en su artículo 33 que las demandas por resolución de un contrato de arrendamiento se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Al respecto, ciertamente en el escrito libelar la parte actora reconvenida no sólo citó el artículo 33, sino además transcribió el artículo 34 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este último pese a que solo prospera para la acción de desalojo, la parte actora reconvenida demanda al ciudadano EDGAR RAMON NATERA, para que convenga a los pedimentos o sea condenado a ello por este Tribunal, en la Resolución del Contrato de Arrendamiento, de manera que de acuerdo al principio IURIA NOVIT CURIA a la parte solo le corresponde explanar los hechos siendo de la exclusiva potestad del Juez la aplicación del derecho y al haber la parte actora reconvenida centrado su acción en la Resolución del Contrato de Arrendamiento, este Tribunal considera que la acción bajo esta premisa debe prosperar y así se decide.

QUINTO: Ahora bien, hechos los anteriores comentarios y con base a las pretensiones expuesta por la parte actora reconvenida, quien fija los límites de la presente litis, observa esta Instancia que la parte demandada reconviniente presentó en copias certificadas; recibo de pago por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), en el que se describe entre otros motivos el de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, por Bs. 92.690,58, mayo por Bs. 260.000,00 y junio por Bs. 84.592,14. Con respecto a este medio probatorio, aún cuando fuere desconocido por la parte actora reconvenida con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como el desconocimiento de otros instrumentos promovidos por la parte demandada renconviniente, es preciso señalar que dicho desconocimiento conforme a la norma antes citada, no prospera en virtud de tratarse de copias certificadas de los originales que le fueron presentados a la secretaria de este Juzgado, y así se declara. No obstante lo anterior, del instrumento aportado por la parte demandada reconviniente, fácilmente se puede evidenciar que el arrendatario incumplió su obligación de pagar el canon de arrendamiento establecido en el Contrato al cual se encuentra sometido. Igualmente ocurre con las copias certificadas de las planillas de depósito Nos. 38661600 y 41611985 de fechas julio y septiembre de 2002, por los montos de Bs. 1.300.000,00 y Bs. 600.000,00, respectivamente, que aún cuando hayan sido realizados en la forma exigida en el contrato, es decir en efectivo y en la cuenta corriente de la Arrendadora, los mismos por contener cantidades distintas a la establecida para el canon de ar! rendamie nto dificulta su imputación con respecto a las mensualidades arrendaticias, así ocurre también con la planilla No. 41611986, de febrero de 2003, por el monto de Bs. 1.000.000,00, con el detalle que fue realizado mediante el depósito de un cheque del Banco Fondo Común y no como expresamente se estableció en el Contrato de Arrendamiento; de manera que a este Tribunal no le ha sido comprobado que dichos pagos sean los mismos que se demandan o en su defecto guarden relación con las pretensiones de la parte actora reconvenida.

Aunado a lo anterior, expresamente La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre consignaciones arrendaticia establece en su artículo 51 que; “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

En este orden de ideas, a criterio de quien hoy sentencia, la parte demandada reconviniente no demostró haber cumplido con su obligación y con ello libertado de motivos que justifiquen la pretensión del actor, por lo que la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento prospera y así se declara.-

SEXTO: De la Reconvención.

Propuesta la reconvención por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y siendo esta admitida en su oportunidad legal, la parte actora reconvenida dio contestación a la misma. Ahora bien, dicha reconvención se fundamentó en el incumplimiento de la arrendadora en cuanto a la exigencia de cobros extracontractuales, como lo es la cuota de mantenimiento, entre otros. Al respecto el contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones, y en el se establece que por cuenta exclusiva del arrendatario serán los pagos de servicio, aseo urbano, energía eléctrica, teléfono y mantenimiento. En este sentido, no puede excusarse el arrendatario oponiendo su desconocimiento de la obligación que con su aceptación mediante la afirmación del referido instrumento contractual asumió, en consecuencia siendo que la cuota de mantenimiento esta incluida en el contrato de arrendamiento, mal puede ahora decir el arrendatario que se trata de un cobro no contemplado en el contrato en cuestión. En razón de ello la acción que fundamenta la Reconvención no puede prosperar y así se declara.

SEPTIMO: Habiendo cumplido la parte actora reconvenida con su carga probatoria, y no habiendo sido desvirtuadas por el demandado reconviniente, los alegatos del libelo y en especial la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio a diciembre, ambos meses inclusive del año 2002; y no siendo la acción intentada contraria a derecho, la misma es procedente y así se declara.-
FALLO

Por las razones que anteceden este Tribunal Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara Con Lugar la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentara la firma comercial PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03.05.1990, quedando anotada bajo el Nº 04, Tomo 36 Pro, representada por los Directores FRANCISCO HENRIQUES FARINHA y PABLO ANTONIO DA SILVA PATUDA, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.458.174 y 6.877.384, respectivamente, en contra del ciudadano EDGAR RAMON NATERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.843.313; y como consecuencia de esta declaratoria resuelto el contrato de arrendamiento, se condena a la parte demandada: 1. A entregar el inmueble constituido por una (1) oficina signada con las letras y números 4 Of-3, ubicada en el nivel 4 del Centro Empresarial y Comercial HITO, ubicado en el Cruce de la Calle Carabobo con la Avenida Bermúdez, Los Teques, Estado Miranda, totalmente desocupado de bienes y personas. 2. A pagar los cánones de arrendamientos vencidos e insolutos, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega material del inmueble por concepto de daños y perjuicios. 3. En cuanto a la indexación monetaria solicitada por la parte actora, el Tribunal acuerda dicho pago mediante la aplicación de las reglas previstas en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil! . Por ot ra parte, en cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada se declara Sin Lugar la misma. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente en el presente proceso.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Déjese copia de la presente decisión a los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en San Diego de Los Altos, a los cuatro (04) días del mes de abril del año dos mil tres.-
LA JUEZ,

SONIA DE LUCA R.,
LA SECRETARIA,

CARMEN CECILIA ABREU,
En esta misma fecha, se registro y publico la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades de Ley.

LA SECRETARIA,

CARMEN CECILIA ABREU,
Exp. N° 0005/2003
SDLR/cca.-