TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO CRISTOBAL ROJAS DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE N° 950-2001

PARTE DEMANDANTE: DO COUTO OLIVEIRA ANTONIO, vene-zolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.068.682.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDANTE: EDUARDO SUAREZ DIAZ, Vene-zolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.460.-

PARTE DEMANDADA: JOSE ROLANDO GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-82.108.332 y de este domicilio.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: XIOMARA QUINTERO, Abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 93.912.

MOTIVO: DESALOJO.-

Se inicia la presente Causa, mediante Libelo de Demanda suscrito por el Abogado EDUARDO SUAREZ DIAZ, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.460, actuando en este acto en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano ANTONIO FERNANDO DO COUTO OLIVEIRA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.068.682, tal y como consta de Instrumento Poder llevado por ante la Notaria Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, asentado bajo el Nº 76, Tomo 51 del Libro de Poderes respectivos, de fecha 26-06-2001, en su carácter de propietario del inmueble tipo apartamento, distinguido con el N° 82, ubicado en el piso 8 de la Torre “A” del Centro Residencial Comercial “El Campito”, Jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas, con sede en Charallave, donde demanda formalmente al ciudadano JOSE ROLANDO GUERRERO GUERRERO, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad Nº E-82.108.332, a los fines de que entregue el inmueble totalmente desocupado, libre de personas y bienes en el mismo, buen estado de uso y conservación, solvente de todos y cada uno de los servicios que disfruta o haya podido disfrutar el inmueble, a pagar la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.1.247.218,00), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses desde, Octubre hasta Diciembre del año dos Mil (2000) y desde Enero hasta Noviembre del año Dos Mil Uno (200l1.-
Por auto de fecha Cuatro (4) de Diciembre del año Dos Mil Uno (2001), este Tribunal admitió la Demanda de Desalojo ordenado el emplazamiento del ciudadano JOSE ROLANDO GUERRERO GUERRERO.-
Compareció el Abogado de la parte demandada DR. JOSE BERNALDO ACOSTA, Inpreabogado Nº 41.179 en fecha 05-02-2002 y consignó escrito de contestación de la demanda, constante de dos (02) folios útiles, donde rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el demandante. Asimismo solicitó se declare la Perención de la Instancia, se revoque el secuestro decretado, se declare la inexistencia e ineficacia del Contrato de Arrendamiento, e igualmente se declare sin lugar la acción intentada.-
Abierto el juicio a pruebas la parte demandada hizo uso de tal derecho y al efecto consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales se admitieron por auto de fecha 20-02-2001.-

FUNDAMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

En el acto de Contestación de la demanda la parte demandada representada por su Apoderado Dr. JOSE ROLANDO GUERRERO GUERRERO, rechazó y contradijo la demanda, en todas sus partes, y alegó que su representado ha consignado las pensiones de arrendamiento demandadas desde Octubre del 2000 hasta Enero del 2002, ambas inclusive, consignaciones estas de las cuales estaba notificado el arrendador, inclusive antes de intentar la demanda.-
Negó, rechazó y contradijo la existencia del Contrato de Arrendamiento de fecha 16 de Agosto de 1993, que pretende hacer valer la parte demandante, y que no puede ser objeto de decisión Judicial, en virtud de que relación entre los contratantes se convirtió en una relación contractual verbal y a tiempo determinado, toda vez que el Arrendador continuó percibiendo el cánon de arrendamiento después de la fecha del vencimiento del contrato, y el arrendatario se le dejó ocupando el inmueble; solicitando se declare la inexistencia e ineficacia del Contrato de Arrendamiento, que se pretende hacer valer en Juicio y se declare sin lugar la acción intentada.-
FUNDAMENTOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la parte actora que es propietaria del inmueble distinguido con el Nº 82, ubicado en el piso 8, Torre “A”, del Centro residencial Comercial El Campito, Jurisdicción de este Municipio, y que con fecha 16 de Agosto de 1993 celebró contrato de Arrendamiento sobre el inmueble antes citado con el ciudadano JOSE ROLANDO GUERRERO GUERRERO, anteriormente identificado, prorrogándose dicho contrato de manera sucesiva por el lapso de seis (6) meses, con las variaciones del cánon de arrendamiento; que el arrendatario ha dejado de pagar el cánon fijado por el Organismo regulador (Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas) el cual fue fijado en la suma de OCHENTA Y NUEVE MIL OCHENTA Y SIETE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 89.087,00), el cual debía realizarse inmediatamente, a partir del 30 de Octubre del 2000, y por cuanto el arrendatario adeuda a su representado la suma de UN MILLON DOSCIENTOS CURANTE Y SIETE MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES (Bs. 1.247.218,00), por concepto de catorce (14) cánones insolutos de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre a Diciembre del 2000; Enero a Noviembre del 2001, incumpliendo la Cláusula Tercera del contrato.-
En razón a ello, es por lo que demandó al ciudadano JOSE ROLANDO GUERRERO GUERRERO, a fin de que entregue totalmente desocupado libre de personas y solvente de todos los servicios tal como lo recibió y en pagar a su representado la suma de UN MILLON DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS DIECICOCHO BOLIVARES (Bs. 1.247.218,00) por concepto de catorce (14) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre a Diciembre del 2000; Enero a Noviembre del 2001, las Costas y Costos .-

ANALISIS DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Consignó conjuntamente con el Libelo de demanda la Resolución N° 06 Administrativa expedida por la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas de fecha 24 de Octubre del 2000, en la cual se fijo el cánon de arrendamiento correspondiente al inmueble objeto de este Juicio quedando fijado en la suma de OCHENTA Y NUEVE MIL OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 89.087,00).- Resolución ésta que no fue recurrida y que este Tribunal valora toda vez que la misma no fue atacada y conserva en consecuencia todo su efecto Jurídico, estableciendo el cánon que deberá pagar el inquilino del apartamento 82-A, Torre “A”, Residencias El Campito, Charallave; acompañó asimismo el documento fundamental de la acción el cual es el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del cual se evidencia que el mismo se celebró en fecha 06 de Agosto de 1993, y en su cláusula Segunda se convino que la duración del Contrato sería de Un (1) año contados a partir del 16 de Agosto de 1993, prorrogable automáticamente por un período igual al plazo inicial de duración.- Contrato éste que fue objetado por la contraparte (demandado) en el acto de la contestación a la demanda admitiendo la negación y existencia del contrato que se pretende hacer valer, no pudiendo ser objeto de decisión Judicial alguna, en virtud de que la relación entre los contratantes se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que el arrendador continuo recibiendo el cánon después de la fecha de vencimiento.-
En este sentido se Observa: que el contrato objeto del presente Juicio fue producido por la demandante en copia certificada, y el mismo no fue tachado ni desconocido expresamente, sólo se limitó la demandada a negar su existencia, situación ésta que en derecho se entiende negar la existencia del contrato implica reconocer que el mismo esta afectado de alguna nulidad sea esta absoluta o relativa de las que se refiere el Código Civil, para establecer que el contrato se repute como no existente, hecho éste que es imposible aplicar en este proceso, por cuanto el contrato cumple con los requisitos exigidos por la Ley para que produzca todos sus efectos como lo son Consentimiento, Objeto y Causa Lícita.-
En consecuencia de lo expuesto, este Tribunal aprecia dicho Contrato, y le Otorga Valor Probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

ANALISIS DE LA PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA
Promovió los recibos de consignación de alquileres correspondientes a los meses insolutos demandados, es decir, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2000, Enero, a Diciembre del 2001 y Enero del 2002 ; así como los recibos de condominio correspondientes a los meses de Marzo, Abril Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre del 2001; los cuales corren insertos a los folios 48 al 51 ambos inclusive (Cuaderno de Medidas), los cuales de inmediato pasa a su análisis esta Juzgadora: De la Cláusula Tercera, en la cual se estableció el cánon de arrendamiento y que el mismo debía ser pagado por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días después de su vencimiento.-
Ahora bien, de las planillas de consignación, traída a los autos, no fueron objeto de impugnación ni desconocimiento por la parte actora, por la cual este Tribunal les otorga valor probatorio, y de acuerdo al análisis de la misma se Observa: que el arrendatario venía haciendo sus consignaciones de la siguiente forma:

Fecha consig.
Banco Nº Planilla Mes Consig. Fecha Cons.
Tribunal Monto
18-09-2000 28297705 Octubre 2000 02-10-2000 30.000,00
16-10-2000 28847289 Nov. 2000 23-10-2000 30.000,00
15-11-2000 29322448 Dic. 2000 26-03-2001 30.000,00
15-12-2000 29545309 Enero 2001 26-03-2001 30.000,00
18-01-2001 29285276 Febrero 2001 26-03-2001 30.000,00
15-02-2001 30116556 Marzo 2001 26-03-2001 30.000,00
13-03-2001 29285277 Abril 2001 10-04-2001 30.000,00
30-04-2001 30759931 Mayo 2001 08-05-2001 67.794,00
30-05-2001 31146410 Junio 2001 05-06-2001 70.859,00
28-06-2001 31141852 Julio 2001 03-07-2001 61.600,17
30-07-2001 31807517 Agosto 2001 02-08-2001 68.062,74
31-08-2001 32009867 Sep. 2001 04-09-2001 60.934,51
25-09-2001 32040260 Octubre 2001 02-10-2001 58.791,43
30-10-2001 33054758 Nov. 2001 06-11-2001 64.344,01
30-11-2001 32872789 Dic. 2001 04-12-2001 64.284,70
Planillas éstas que necesariamente han de ser analizadas tomando en consideración que de acuerdo a la Cláusula Tercera del Contrato que reza:” El cánon de arrendamiento es la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00), los primeros seis (6) meses de duración de este contrato y a partir del quince (15) de febrero de 1994, el cánon será de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00), hasta la finalización de este Contrato “El Arrendatario” se obliga a cancelar “Al Arrendador” o la persona que éste designaré, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) Días después de su vencimiento “El Arrendatario”, se obliga a cancelar el cánon de arrendamiento establecido en esta Cláusula hasta tanto entregue el inmueble arrendado completamente desocupado; de insolventarse ”El Arrendatario” podrá “El Arrendador”, solicitar la desocupación Judicial del inmueble arrendado.-
Del análisis de las planillas de consignación que se detallaron según la cláusula Tercera transcrita debía pagar el cánon por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días después de su vencimiento, es decir, entiende quien aquí Sentencia, que los cánones debían ser canceladas con antelación al vencimiento, pero dado la ambigüedad de cómo fue escrita la cláusula in comento; y atendiendo a una sana lógica Jurídica, es decir, aplicando el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se debe atender al propósito y a la intención de las partes al contratar, por lo que es criterio de quién aquí Sentencia y siendo que el contrato de autos es un contrato de tracto sucesivo, ello es que la prestación se cumple mes a mes por mensualidades vencidas, Y ASI SE DECLARA.-
Tomando en consecuencia, lo anterior es decir las mensualidades que debía pagar el arrendatario eran vencidas, los primeros cinco (5) días después del vencimiento, y es razón a ello, que este Tribunal tomará en cuenta para establecer si las consignaciones fueron efectuadas dentro ese plazo. Así tenemos que las mensualidades debían pagarse los Quince (15) de cada mes, así el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos y Inmobiliarios, le otorga al arrendatario quince (15) días continuos siguientes al vencimiento, por lo que el arrendatario debía pagar o en su defecto consignar los quince (15) días de cada mes como ya se dijo más quince (15) días, para poder considerarse solvente; y de acuerdo la fecha en que se produjo la consignación en el Banco, las mismas fueron efectuadas dentro del lapso.-
Ahora bien, corresponde analizar si esas consignaciones efectuadas dentro del lapso de pago, se compadecen con el cánon demandado, así tenemos que de acuerdo a la Resolución Nº 06 de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas, el inmueble fue regulado por OCHENTA Y NUEVE MIL OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (89.087,00), cánon éste que el inquilino debía cancelar una vez que fuere notificado de la Resolución, situación esta que no consta en autos, por cuanto si bien es cierto que el pago de los cánones lo hizo tempestivamente no así la cantidad fijada por el Organismo regulador, ya que de las planillas analizadas aparecen la de los meses de octubre del 2000 a Diciembre 2000, canceló TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00) Enero, Febrero, Marzo 2001, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00) y los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, y Noviembre del 2001, los pagó las siguientes sumas 67.794,00, 70.859,00, 61.600,17, 68.062,74, 60.934,51, 58.791,43,64.344,01 y 64.284,70, respectivamente.- De lo que se infiere que al no pagar el cánon estipulado Se declara en Mora (incurriendo su conducta en una responsabilidad contractual, que trae consecuencias Jurídicas), que se derivan de la inejecución del contrato,.- El artículo 1160 del Código Civil establece:
“Los contratos deben ejecutarse de buena
fe y obligan no solamente a cumplir lo
expresado en ellos, sino a todas las conse-
secuencias que se derivan de los mismos
contratos, según la equidad, el uso o la
Ley.”-

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.- (Artículo 1167 del Código Civil).-
Con respecto a los recibos de condominio producidos este Tribunal no entra a su valorización toda vez que no fueron objetos de la demanda, y sería ultrapetita de esta Juzgadora analizar un hecho que no haya sido objeto de la controversia.- Y ASI SE DECLARA.-
Del análisis de las pruebas de autos se evidencia: a) Que el contrato de marras lo es a tiempo determinado, por haberse pactado su tiempo de duración y haber sido prorrogado automáticamente sin que ninguna de las partes haya hecho uso del derecho de no prorrogarlo; b) que el contrato no adolece de vicio alguno por lo que se desecha la defensa o alegato de inexistencia del contrato por las razones expuestas anteriormente, c) que en el presente caso la parte actora sólo le corresponde probar la relación contractual y el demandado le corresponde probar que pagó y que lo hizo bien, es decir, a tiempo y la cantidad convenida.-
Hecho este que quedó probada, es decir la relación contractual pero no el pago. El artículo 1354 del Código Civil y artículo 506 del Código Procedimiento Civil, establecen el principio que rige el pago de las obligaciones, “quien pide la ejecución de una obligación debe probar por su parte el pago o la liberación de la misma”.-
Con respecto al escrito presentado en fecha 31-10-2002, por el ciudadano JOSE ROLANDO GUERRERO GUERRERO, asistido por la Abogado XIOMARA QUINTERO, mediante el cual hace una serie de alegaciones, relativas a la causa, este tribunal no entra a su análisis toda vez que en nuestro derecho rige el Principio de la preclusión. Y ASI SE DECLARA.-
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA INTENTADA, por el ciudadano DO COUTO OLIVEIRA ANTONIO, contra el ciudadano JOSE ROLANDO GUERRERO GUERRERO, y en consecuencia ordena la entrega del inmueble distinguido con el Nº 82, ubicado en el piso 8, Torre “A” del Centro Residencial Comercial El Campito, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, totalmente desocupado libre de personas y bienes en el mismo en estado de conservación, solvente de todos los servicios y en pagar a la parte actora la suma de UN MILLON DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.247.218,00), por concepto de catorce (14) pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del 2000, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio. Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre del 2001, a razón de OCHENTA Y NUEVE MIL OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (89.087,00), al pago de los intereses de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.-
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas.-
Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Dado, Sellado y Firmado en la sala de Despacho del Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Charallave, a los Quince (15) días del mes de Enero del año Dos Mil Tres (2003).-Años 192° y 143°.-
LA JUEZ.,

DRA. FLOR ANGELICA GONZALEZ SARABIA
LA SECRETARIA ACC.,

NELLY RIVAS
En esta misma fecha, siendo las 10:30 m., se dictó y publicó la anterior Sentencia, previa las formalidades de Ley.-
LA SECRETARIA ACC.,

NELLY RIVAS
FAGS/NR/lclm
Exp. N° 950-01