TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: ARTUR BARTOLOMEU LEANDRO DE SOUSA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, domiciliado en Guarenas y titular de la cédula de identidad personal N° E-81.223.775.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ERIKA DÍAZ y MARCOS J. SOMANA (sustituto), abogados en ejercicio y del mismo domicilio, inscritos en el Inpreabogado con los Nº 51.175 y 88.930, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LUIS RAFAEL MARCANO, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Guarenas, Estado Miranda, y titular de la cédula de identidad personal N° V-4.293.645.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS ALBERTO RODRÍGUEZ, del mismo domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-3.141.159, inscrito en el Inpreabogado con el N° 56.453.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO - APELACIÓN
EXPEDIENTE: N° 22.823

ANTECEDENTES

Mediante escrito presentado en fecha dos (2) de octubre del año 2001 ante el Juzgado del Municipio Plaza del Estado Miranda (folios 1-3), la apoderada judicial del ciudadano ARTUR BARTOLOMEU LEANDRO DE SOUSA demandó al ciudadano LUIS RAFAEL MARCANO por desalojo de un inmueble ubicado en la Urbanización Altos de Oropeza Castillo, Sector 01, calle ciega, N° 02, en la ciudad de Guarenas, que afirma le pertenece en plena propiedad, según documento autenticado ante la Notaría Pública de Guatire del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda en fecha 28 de agosto de 1.995, bajo el N° 50, Tomo 33 de los Libros respectivos. Relata la parte actora que le arrendó verbalmente el inmueble al demandado por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) mensuales, que éste le adeuda la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.100.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, ya que nunca le ha pagado los alquileres, y que por tal motivo ella le ha manifestado su interés en que desocupe el inmueble, a lo cual aquél se ha negado. Por lo tanto, solicita que se condene al demandado a pagarle las cantidades que le adeuda por concepto de dichas pensiones y que se dé por rescindido o terminado el contrato de arrendamiento, condenándosele igualmente a la devolución o entrega del inmueble, totalmente desocupado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual.

El mencionado Juzgado de Municipio, por auto de fecha 8-10-2001 (folio 9), le dio entrada a la demanda, la admitió cuanto ha lugar en derecho y le dio curso por el procedimiento breve establecido en el vigente Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Emplazado el ciudadano LUIS RAFAEL MARCANO, le dio contestación a la demanda en fecha 13-12-2002 (folios 18 y 19), rechazándola en todas sus partes con el argumento de que no posee el inmueble en calidad de arrendatario, sino en virtud de que el ciudadano ARTUR BARTOLOMEU LEANDRO DE SOUSA le entregó el inmueble en estado ruinoso, en el mes de mayo de 1994, en pago de una deuda contraída con él. Por tal motivo, negó también que le esté adeudando al demandante las cantidades reclamadas por concepto de cánones de arrendamiento.

Únicamente la parte actora promovió pruebas dentro del lapso procesal correspondiente (folios 24 y 25), las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva (folio 26). Posteriormente, por diligencia de fecha 11-01-2002 (folio 27), la apoderada ERIKA DÍAZ consignó documentos públicos que, según lo postulado por ella “demuestran la tradición del inmueble objeto del contrato y donde se evidencia que mi representado es el propietario del inmueble y que además existe la liberación por parte del INAVI, Estado Miranda” (folios 28-37).

Consumado con creces el lapso probatorio y sin que fuese evacuada ninguna otra prueba, el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guarenas, dictó sentencia definitiva en el presente juicio, en la cual declaró sin lugar la demanda y le impuso las costas procesales a la parte actora perdidosa (folios 40-46).

De dicha decisión apeló la parte actora, por intermedio del apoderado sustituto MARCOS J. SOMANA (folio 53). La apelación fue oída en ambos efectos y se ordenó remitir el expediente al Distribuidor, correspondiéndole a este tribunal el conocimiento y decisión del recurso ejercido. Por auto de fecha 23-09-2002 (folio 58), se avocó al conocimiento de la causa el Juez titular que suscribe, cumpliéndose posteriormente con las notificaciones legales pertinentes.

En esta instancia la parte actora no realizó ninguna actuación para fundamentar su apelación, ni se trajeron al expediente nuevas pruebas, de manera que el asunto deberá decidirse con base en el contenido de las mismas actas examinadas por el tribunal de la causa.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Afirma la parte actora la existencia de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Altos de Oropeza Castillo, Sector 01, calle ciega, N° 2 en la población de Guarenas, jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, celebrado verbalmente con el ciudadano LUIS RAFAEL MARCANO el día 30 de agosto de 1991, mediante la fijación de un canon invariable de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) mensuales, cuya cancelación nunca efectuó el demandado durante todo el tiempo de ejecución del mismo, por lo cual le ha solicitado reiteradamente la desocupación del inmueble. Que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, que el inquilino le adeuda los cánones vencidos correspondientes a cada uno de los doce meses de los años 1977, 1998, 1999 y 2000 y a los meses de enero a octubre del año 2001, los cuales suman la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000) y que por lo tanto ha incumplido con la obligación establecida en el artículo 1.592 del Código Civil, de pagarle puntualmente los cánones de arrendamiento en los términos convenidos. En consecuencia, demanda el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan causando hasta la sentencia definitiva, debidamente indexados, que se dé por terminado el referido contrato de arrendamiento y se condene al demandado a entregarle totalmente desocupado, sin prórroga alguna, el inmueble objeto de dicho contrato.

El ciudadano LUIS RAFAEL MARCANO dio contestación a la demanda, contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho. Argumenta este ciudadano que los hechos no están ajustados a la realidad porque no posee el inmueble en calidad de arrendatario, sino por dación en pago de una deuda que le hizo el propietario en el mes de mayo del año 1994, entregándole el inmueble que se encontraba para entonces en estado de ruina, en virtud de lo cual éste le pertenece y nada adeuda por lo tanto por pensiones de arrendamiento.

Para ello se remite a la copia de un memorando dirigido por la Unidad de Proyectos a la División de Producción del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) (folios 20-22), relativo a una inspección administrativa realizada el día 22-08-2001 en un lote de terreno propiedad de dicho Organismo, cuya dirección coincide con la del inmueble en cuestión, en donde se menciona a un ciudadano de nombre VIRGILIO DOS SANTOS como la persona que le facilitó la vivienda al ciudadano LUIS MARCANO para que la habitara y cuidara, asumiendo éste la responsabilidad de refaccionarla porque se encontraba destartalada y deteriorada, y que el demandado, quien para entonces tenía nueve (9) años habitando dicha vivienda, solicitó ante dicho Organismo la compra del terreno donde está edificada la misma y, como aquella persona duró mucho tiempo desaparecida, le ofreció comprarle las bienhechurías pero ella se negó a venderlas.

Durante el debate probatorio la abogada de la parte actora no impugnó en ninguna forma la referida copia y por el contrario reprodujo el valor de ese recaudo, en cuanto a la certificación de que “la vivienda está cancelada y que el expediente presenta documentos de propiedad con sus respectivos recibos de pago”. En su escrito de promoción deduce entonces que “No hay duda posible, la propiedad del inmueble recae completamente en la persona de mi representado, parte actora como consta en el documento que se anexó al libelo de demanda”. Alegó en el mismo escrito que se invirtió la carga de la prueba en contra del demandado, quien tendría que demostrar que no debe la cantidad demandada, que no es arrendatario por cuanto adquirió el inmueble por una deuda que tenía contraída con él el actor y que debería probar además las obras de remodelación del inmueble.

Posteriormente presentó tres documentos “donde –según su dicho- se demuestra la tradición del inmueble objeto del contrato y donde se evidencia que mi representado es el propietario del inmueble y que además existe la liberación por parte del INAVI”.

Sintetizada en tales términos la controversia, debe observar este tribunal que si el actor alegó ser el propietario de la vivienda y que el demandado la habita en calidad de inquilino, en virtud de un contrato verbal de arrendamiento, en tanto que por su parte se excepcionó el demandado negando tener tal cualidad de arrendatario y asumiendo estar ocupando dicha vivienda, pero en virtud de una deuda que se le canceló con la entrega del inmueble, lo relevante a los efectos de la decisión del litigio planteado es establecer, si la posesión del inmueble admitida por el ciudadano LUIS RAFAEL MARCANO, se fundamenta efectivamente o no en una relación contractual de arrendamiento, conforme a la pretensión deducida en el presente juicio, que se contrae al desalojo del inmueble por falta de pago de los cánones causados por la ejecución de dicho contrato, no habiendo otra cosa que constatar sino el hecho específico de que el demandado haya entrado en posesión de la cosa en ejecución de un acuerdo de voluntades concertado con el otro contratante con el objeto de cederle el goce de la misma por cierto tiempo y mediante un precio determinado que él se haya obligado a pagar en los términos convenidos.

Ahora bien, para verificar lo conducente no basta únicamente con que el demandado se encuentre en la posesión efectiva del inmueble, ni que éste pueda pertenecerle a la parte actora, sino que se requiere la plena certeza de que, conforme a la naturaleza de la situación jurídica invocada por el actor como fundamento del derecho deducido en la demanda, la posesión del demandado deriva de un vínculo contractual caracterizado por esos elementos esenciales que lo configuran, o sea que ambas partes se hayan obligado recíprocamente, la una a conceder al demandado el goce temporal del inmueble por un precio determinado y la otra al pago de las cantidades estipuladas entre ellas. En este sentido, se aprecia que la parte actora nada aportó para demostrar ese acuerdo de voluntades, limitándose a acompañar con su demanda la prueba de que adquirió el mismo inmueble ocupado por el demandado mediante un documento autenticado en fecha 28 de agosto de 1995 ante la Notaría Pública de Guatire del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda (folios 6, 7 y 8), así como a reproducir algunas menciones de una inspección realizada en el inmueble por la Gerencia Estatal Miranda del Instituto Nacional de la Vivienda, la cual hizo valer en el sentido de que el demandado había hecho la solicitud para adquirir la vivienda objeto de la demanda, circunstancias que no son pertinentes a la pretensión debatida ni corresponden a la materia del presente juicio, por referirse a una controversia sobre la propiedad del inmueble. Por lo demás, la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido da cabida, incluso al arrendamiento de la cosa ajena, de modo que aun llegándose a considerar probada tal cualidad, no puede presumirse por ese solo hecho que la posesión por otra persona de la cosa tenida como propia sea indefectiblemente a título de arrendamiento, porque dicha posesión podría tener diversos orígenes y su fuente en derechos reales o contractuales de distinta naturaleza.

En este sentido, el demandado opuso una excepción de fondo capaz de enervar la pretensión de la parte actora por ser su argumento de que el inmueble le pertenece en virtud de los efectos traslaticios de una dación en pago, incompatible con la condición de inquilino que se le atribuye en la demanda, pero no llegó a probar suficientemente dicho alegato. Sin embargo, a pesar de que el ciudadano LUIS RAFAEL MARCANO no haya demostrado que sea ese el hecho que justifica su posesión, debe observarse que tal actividad no era necesaria en este proceso porque él no aceptó la existencia de ningún vínculo obligacional contraído con el demandante, y en ese caso no quedó dispensado el actor de hacer la prueba de los hechos fundamentales de su pretensión, simplemente porque el demandado no llegó a admitir los hechos sino que por el contrario los negó y alegó una situación de hecho diferente a la planteada en la demanda, de la cual se derivan consecuencias jurídicas distintas a las que nacen de un arrendamiento. En efecto, si bien las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, según los principios contenidos en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, es evidente que el demandado no tenía porqué probar el pago ni el hecho extintivo de una obligación en la que nunca llegó a convenir o cuya aceptación no puede deducirse directa o indirectamente de su dicho.

Finalmente, le correspondía en principio al actor demostrar la existencia de la relación contractual alegada en la demanda para pretender la ejecución de efectos obligatorios derivados de ese supuesto acuerdo de voluntades, pues la circunstancia admitida por el ciudadano LUIS RAFAEL MARCANO de estar habitando el inmueble del cual aquél afirma ser propietario no basta para calificar la posesión del demandado en calidad de inquilino, porque esas circunstancias por sí solas no demuestran el compromiso del actor de procurarle el goce temporal del inmueble por un precio determinado y que haya habido el necesario consentimiento sobre la cosa y el precio, y sin esos elementos no puede calificarse dicha posesión como fundada en una relación arrendaticia. Igualmente, el derecho que pueda tener el demandante a recobrar una posesión de distinto origen o a defender la supuesta propiedad del inmueble se ejerce por otras vías que no es pertinente enmarcar dentro de las acciones derivadas de una relación arrendaticia. Luego, es cierto, como lo estableció la sentencia apelada, que no llegó a probarse la supuesta existencia del vínculo contractual con base en el cual se está pretendiendo la devolución del inmueble y de las obligaciones de pago derivada del mismo, motivo por el cual la acción intentada debe ser declarada improcedente, en virtud de la aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la representación procesal del ciudadano ARTUR BARTOLOMEU LEANDRO DE SOUSA, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de abril de 2002 por el Juzgado del Municipio Plaza del Estado Miranda y CONFIRMA en todas su partes la decisión recurrida.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida totalmente en el presente litigio.

Publíquese y regístrese. Devuélvase el expediente en su oportunidad al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año dos mil tres (2003). Año: 192° de la Independencia y 144° de la Federación.
EL JUEZ

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
LA SECRETARIA

ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA

En la misma fecha se publicó y registró la sentencia que antecede, siendo las 11:00 a.m.
LA SECRETARIA

HJAS/icbc.
EXP. N° 22.823