TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. LOS TEQUES

PARTE ACTORA: ANGEL MARTIN MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.938.570.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NORMA CARMELO GUILARTE ROA, Abogada en ejercicio, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.589.641, Inpreabogado Nº 33.550.

PARTE DEMANDADA: JOSEFA HERMINIA LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.795.772.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS CARLOS IBARRA PEREZ, abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.788.527, Inpreabogado Nº 55.634.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION)

EXPEDIENTE Nº. 13072

CAPITULO I
NARRATIVA
Subieron las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción judicial del Estado Miranda, en fecha 18 de Julio de 2002.
Se inicio el presente procedimiento mediante demanda interpuesta por la abogada en ejercicio NORMAN CARMELO GUILARTE ROA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 33.550, de este domicilio, en su carácter de Apoderado judicial del ciudadano ANGEL MARTIN SAINZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.938.570, de ese domicilio, contra la ciudadana: JOSEFA HERMINIA LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.795.772., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Alega el acciónate en su escrito libelar que en fecha 15 de Diciembre de 2000, su representado suscribió con la ciudadana JOSEFA HERMINIA LOPEZ, un contrato de arrendamiento, sobre un bien inmueble propiedad de su representado, ubicado en Quinta Concepción, Planta Baja, Urbanización Chara, Luis Eduardo Egui, Planta Baja, distinguido con el Nº 41 Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda. Que en el referido contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula cuarta, que la duración del mismo seria de UN (1) AÑO contado a partir del 15 de Diciembre de 2000, (SIN PRORROGA), así mismo se estableció en su cláusula Tercera, que el canon de Arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 250.000,00), que deberán ser pagados el día quince (15) al vencimiento de cada mensualidad, en caso de mora del pago del canon de arrendamiento el arrendatario se compromete a pagar el uno por ciento (1%) mensual de la renta adeudada por concepto de indemnización de daños y perjuicios al propietario. Que el hecho es que para esa fecha la ciudadana JOSEFA HERMINIA LOPEZ, adeuda a su representado las pensiones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2002, se acompañan recibos insolutos correspondientes a los folios 14 al 17 del presente expediente, a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar termino al contrato de arrendamiento por la causa del atraso en el pago de las mensualidades de canon de arrendamiento, la arrendataria se niega rotundamente a cancelar las pensiones de arrendamiento vencidas y abandonar el inmueble, razón por la cual ocurro a demandar por el procedimiento breve a la ciudadana JOSEFA HERMINIA LOPEZ, para que convenga a dar por resuelto el Contrato de arrendamiento, al pago de los cánones de arrendamiento vencidos hasta la fecha de entrega del inmueble, el pago de los servicios públicos, a hacer entrega del apartamento en las mismas condiciones en que lo recibió, a pagar como indemnización compensatoria por los daños y perjuicios por el uso del inmueble los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1167 del Código Civil Venezolano y se estima la presente demanda en la cantidad de TRE SMILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.500.000,00). De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 599 Ord. 7 del Código de Procedimiento Civil, solicita se decrete y practique la medida de secuestro del inmueble arrendado.
En fecha 31 de mayo de 2002, el Tribunal de la causa, admitió la demanda y acuerda citar a la parte demandada ciudadana JOSEFA HERMINIA LOPEZ, para que comparezca por ante ese Tribunal al segundo día de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a los fines de que de contestación a la demanda.
En fecha 18 de Junio de 2002, el Alguacil titular del Tribunal de la causa, dio cuenta al Juez de haber practicado la citación de la Parte Demandada, a tal efecto consignó recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 21 de junio de 2002, la ciudadana JOSEFINA HERMINIA LOPEZ, asistida del abogado LUIS CARLOS IBARRA PEREZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 55.634, mediante escrito consignó constante de un (1) folio útil contestación de la demanda, por lo que rechaza, niega y contradice los alegatos expuestos por el demandante; PRIMERO: Que el contrato de arrendamiento que tiene con el demandante, se hizo a tiempo indeterminado, pues no se renovó en diciembre que el contrato finalizó. SEGUNDO: Que esta al día con el pago de los cánones de arrendamiento, que no se ha negado a conversar con la parte actora. Solicita de que sea desestimada la demanda interpuesta por la parte actora ya que no proceden los artículos citados por estos como los son el artículo 1167 del Código Civil, y mucho menos el secuestro según el artículo 599 Ord. 7 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de julio de 2002, compareció la parte actora, mediante diligencia expuso: Que según el artículo 1592 del Código Civil Venezolano, una de las obligaciones de principales del deudor es: “Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Según la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes dice: “la falta de pago de una mensualidad vencida………pudiendo el arrendador …… ocurrir a la vía judicial para la desocupación del inmueble”. Alega que la parte demandada no ha cancelado los meses adeudados hasta la fecha, y que si su representante le hubiera negada aceptar el pago, la ley tiene los procedimientos para efectuar el pago.
En fecha 18 de Julio de 2002, el Tribunal de la causa dictó sentencia, en el presente procedimiento, en la cual de clara CON LUGAR la demanda intentada por MARTINEZ SAINZ ANGEL MARTIN contra la ciudadana JOSEFA HERMINIA LOPEZ y declara resuelto el Contrato Suscrito que tuvo como objeto el inmueble ubicado en : Quinta Concepción, Planta Baja, Urbanización Chara, Luis Eduardo Egui, Planta Baja distinguida con el Nº 41, Charallave Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, y condena a la parte demandada al pago de la suma de UN MILLON DE BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.000.000,00) que corresponden a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de febrero, marzo, abril y mayo; a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (250.000,00) cada mes. Así como los cánones de arrendamiento que es siga venciendo hasta la entrega del inmueble, al pago de los servicios y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente causa.
En fecha 25 de julio de 2002, comparece la parte demandada, mediante diligencia expone estar en desacuerdo con la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, por cuanto los fundamentos de la parte actora no compaginan con la realidad, ya que los meses que se le cobran los tiene totalmente cancelados, para los cual consignó en ese momento los recibos correspondientes que corren inserto en los folios 30 al 32, del presente expediente, por lo tanto alega que no puede pagar un dinero que no debe.
En fecha 30 de julio de 2002, el Tribunal de la causa, oye la apelación a en ambos efectos, en consecuencia acuerda remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, mediante oficio Nº 5410-551-2002.
En fecha 25 de octubre de 2002, fue recibido el presente expediente por el Juzgado Distribuidor de Causa de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y conforme al sorteo efectuado correspondiéndole el conocimiento del presente Juicio al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de esta Misma Circunscripción Judicial.
En fecha 30 de septiembre de 2002, este Tribunal ordena darle entrada en el libro de causas bajo el Nº 13072, al expediente procedente del Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, constante de 34 folios útiles contentivo del Juicio que por Resolución de Contrato es seguido por MARTINEZ SAINZ ANGEL MARTIN, contra LOPEZ JOSEFA HERMINIA, y en consecuencia el Juez se avoca al conocimiento de la causa.
En fecha 27 de noviembre de 2002, comparece la parte actora, mediante diligencia solicita que sea sentenciada la presente causa.

CAPITULO II
MOTIVA

Se inicia la presente causa por demanda incoada por el ciudadano ANGEL MARTIN MARTINEZ SAINZ, plenamente identificado en los autos, por cuanto en su decir, la ciudadana JOSEFA HERMINIA LOPEZ, en su carácter de arrendataria de un inmueble propiedad del primero, le adeuda varios cánones de arrendamiento según lo convenido en el contrato que a tal fin, anexó al libelo de demanda.
En la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la antes mencionada ciudadana JOSEFA HERMINIA LOPEZ, rechazó, negó y contradijo los hechos alegados en el libelo, relativos a la falta de cumplimiento por parte de ésta al pago de los cánones de arrendamiento, alegando que si cumple con sus deberes de inquilina.
En el lapso de promoción de pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
Como consecuencia de ello, el Aquo dictó sentencia en fecha 18 de julio del año 2002, declarando con lugar la demanda, en consecuencia, resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a la demandada al pago de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) y los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la efectiva entrega del inmueble arrendado.
Finalmente condenó en costas conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, a la demandada.
Ahora bien, observa este Tribunal que la presente acción de resolución de contrato ejercida por la parte actora, obedece a la presunta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2002 por parte de la demandada.
En el acto de contestación a la demanda, la demandada alegó que había pagado dichos cánones, salvo el del mes de mayo de 2002, toda vez que en su decir el actor no le aceptó el pago. Así mismo alegó que el contrato objeto de la presente acción no era un contrato a tiempo determinado, sino indeterminado, toda vez que cumplido el lapso de duración del mismo, así como la prórroga lega, el actor permitió tácitamente la conversión del contrato a indeterminado, al continuar recibiendo los cánones de arrendamiento, una vez cumplido los lapsos antes descritos.
Así las cosas, se observa que ambas partes están contestes en la existencia de una relación arrendaticia, por lo que la misma no será objeto de análisis probatorio.
El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
“Artículo 7°
Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”

Así mismo se observa que el artículo 38 ejusdem establece:

“Artículo 38
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará
obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses....OMISSIS”

Igualmente se observa que el artículo 34 ibidem, establece lo siguiente:

“Artículo 34
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.”

Así las cosas, se observa que aún cuando las partes en el presente proceso, no promovieron pruebas durante el lapso respectiva, existen pruebas documentales consignadas por la actora como documentos fundamentales de su acción los cuales se pasan a analizar de seguidas:
Presentó copia simple de documento de propiedad del terreno donde está ubicado el inmueble, el cual al no haber sido atacado de forma alguna por la demandada, el mismo surte todos los efectos legales, ello conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Presentó copia simple de titulo supletorio, el cual al no haber sido atacado en forma alguna surte todos los efectos legales respecto a su contenido, ello conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Presentó documento privado en original, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el presente proceso, el cual no fue atacado por la contraparte, en consecuencia y conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil el mismo aporta todo el valor probatorio respecto a su contenido. Así se decide.
Consignó a los folios 14, 15, 16 y 17 documentos privados relativos a recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2002 respectivamente. Estos documentos no son oponibles a la demandada, toda vez que los mismos no están suscritos por ella, por lo tanto no producen efecto probatorio alguno conforme a lo establecido en el artículo 430 en concordancia con el artículo 444, ambos del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Así las cosas, observa este Tribunal que las normas que rigen el arrendamiento de inmuebles, establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por mandato expreso de su artículo 7, son de orden público. Esto significa que no pueden ser relajados por convenio entre las partes y buscan proteger la condición del arrendatario. De este modo se observa que es claro inferir del contenido del libelo de demanda, que la actora suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado iniciándose la vigencia del mismo en fecha 15 de diciembre del año 2000, por lo tanto el mismo venció en fecha 15 de diciembre del año 2001, por lo tanto y conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, la prórroga legal se verificó desde la fecha de vencimiento antes citada hasta el día 15 de junio del año 2001; en este orden de ideas, se observa que en el libelo de demanda se reclama la falta de pago de los meses de febrero, marzo y abril del año 2002, con lo cual es claro deducir que los meses de julio, agosto, septiembre, octubre noviembre y diciembre del año 2001 y enero del año 2002, fueron efectivamente pagados por la arrendataria, con lo cual, y por mandato expreso del artículo 1.600 del Código Civil operó la tácita reconducción y en consecuencia, el contrato originalmente suscrito por tiempo determinado, pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado.
Así las cosas, no es procedente demandar la resolución de este contrato de arrendamiento por tiempo determinado, sino lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es la acción de desalojo.
De esta forma, y conforme a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, y con vista a que las normas relativas al arrendamiento de inmuebles, reguladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente en su artículo 7º es forzoso para esta alzada revocar en el dispositivo del presente fallo, la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, hace los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato intentada por el ciudadano ANGEL MARTIN MARTINEZ SAINZ contra la ciudadana JOSEFA HERMINIA LOPEZ, ambas partes suficientemente identificadas en los autos.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de fecha 18 de julio de 2002.
TERCERO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida.
Déjese copia de la presente decisión en el copiador de sentencias respectivo llevado por este Juzgado de conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.-
NOTIFIQUESE A LAS PARTES DE LA PRESENTE DECISIÓN.-
Remítase el expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. En Los Teques, a los 17 días del mes de febrero del año dos mil tres (2003). Años 192° de la Independencia y 143° de la Federación.-
EL JUEZ

DR. VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES

LA SECRETARIA

ABG. ROSANGEL MARIN T.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo la 1:20 p.m.
LA SECRETARIA