REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE ACTORA: NARCISO NEXANS, venezolano, mayor de edad, casado, domiciliado en Los Teques y titular de la cedula de identidad personal N° V-229.835.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: HÉCTOR RAFAEL BRICEÑO DÍAZ, LUIS RAMÓN MALPICA MATERÁN y MARÍA EUGENIA BRICEÑO SANABRIA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 3.238, 2.989 y 70.764, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ESTACIONAMIENTO JARAMA I, C.A., sociedad mercantil domiciliada en Los Teques e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 27 de diciembre de 1.996, bajo el N° 49, Tomo 3-A-Tercero, representada por su apoderado ANTONIO AMENDOLÍA DRAGA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 22.940
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO - APELACIÓN
EXPEDIENTE: N° 23.019
Conoce este Tribunal de la apelación interpuesta por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial en fecha veintiséis (26) de julio del año 2002 (folios 234 a 241), en la causa incoada por el ciudadano NARCISO NEXANS en contra de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO JARAMA I, C.A., ya suficientemente identificados, por resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre dichas partes en fecha 30 de septiembre de 1998, sobre un inmueble constituido por dos sótanos para estacionamiento de vehículos que forman parte integrante del edificio denominado “Parayauta”, ubicado entre la Avenida Bermúdez y la Calle Boyacá de la ciudad de Los Teques, en la cual se declaró con lugar la acción, condenándose a la demandada a entregar el inmueble arrendado completamente desocupado y libre de bienes y personas y a cancelarle además a la parte actora la cantidad total de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00), equivalente a la suma de las pensiones que esta debió percibir por las mensualidades de diciembre de 1999 y enero a diciembre de 2000, y las que se continuasen venciendo hasta la devolución del mencionado inmueble. No hubo condenatoria en costas.
ANTECEDENTES
Alegó la parte actora en su libelo que cedió el inmueble en arrendamiento por el término de cinco (5) años fijos, a partir del día 1° de marzo de 1999, según documento otorgado en la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda el 30-12-1998 y autenticado bajo el N° 34, Tomo 122, que anexó a su escrito de demanda (folios 6 al 9), por un canon de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales durante el primer año, de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales durante el segundo año, de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales durante el tercer año y de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) mensuales durante el cuarto y quinto años de duración del contrato, que se obligó a pagar puntualmente la arrendataria en la oficina del arrendador cuya dirección declaró conocer. Pero que la arrendataria no ha dado cumplimiento a sus obligaciones, por cuanto le adeuda las mensualidades vencidas correspondientes a diciembre/1999 y enero a diciembre/2000, hechos en los cuales se funda para demandar la resolución del contrato correspondiente, solicitar la desocupación y entrega del inmueble, el pago, por concepto de daños y perjuicios, de las trece (13) pensiones vencidas e insolutas y las que se continúen causando hasta la entrega de la cosa, junto con los intereses de mora calculados de conformidad con el artículo 27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Emplazada la parte demandada en la forma legal para dar contestación a la demanda, no compareció a presentarla en el término establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, de manera que a la pretensión del demandante no se opuso ninguna pretensión contrastante del demandado, ni se alegó ninguna defensa, quedando delimitado el campo de la controversia por los hechos relacionados por el actor como fundamento de su demanda y por la presunta admisión de los mismos por parte de la demandada, y reducido en lo sucesivo el contradictorio a que ésta desvirtuase con su actividad probatoria la pretensión dirigida en su contra, con apego al procedimiento previsto en los artículos 362 y 887 del mismo Código.
Durante el lapso probatorio, el actor presentó copia fotostática de la consignación judicial que hizo la parte demandada el día 25 de enero de 2000, del alquiler correspondiente al mes de diciembre del año anterior (folios 36 al 39) y de otras consignaciones posteriores (folios 40 al 47). Por su parte la demandada, en esta misma etapa del proceso, alegó no haber comparecido a dar contestación a la demanda por motivos de fuerza mayor que no explicó, ni tampoco se propuso demostrar, pero entonces pretendió suplir tal omisión, en cuanto al cumplimiento de la respectiva carga procesal, ofreciendo algunas consideraciones “sobre la normativa que rige la relación arrendaticia”, especialmente sobre el requisito de que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas para que el arrendador pueda solicitar la desocupación del inmueble, sugiriendo juicios sobre la intención del actor al celebrar el contrato, afirmando que el arrendador recibió una cuantiosa prima por el alquiler del inmueble, como condición para celebrar el arrendamiento, y argumentando finalmente que esta suma debe ser compensada con las pensiones de arrendamiento y por esta causa la arrendataria se encuentra en estado de solvencia. En el mismo escrito presentado en fecha 30-03-2001 (folios 48 al 51), promovió la prueba de posiciones juradas que no llegó a ser evacuada por falta de impulso procesal e hizo valer “quince (15) comprobantes expedidos por este Tribunal (el mismo de la causa) y que se corresponden con las consignaciones de las pensiones arrendaticias, cuyos comprobantes rielan en el expediente N° 2000-2545”. Al respecto postuló lo siguiente: “Si analizamos cada uno de los comprobantes que rielan en el mencionado expediente de consignaciones y que como medio probatorio se acompañan al presente escrito podemos deducir que todas y cada una de ellas se han realizado dentro del término que establece el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a diferencia de la primera consignación que se efectuó el veinticinco (25) de Enero del pasado año Dos Mil (2000)” (resaltado del Tribunal).
Acotada en la forma que antecede la cuestión jurídica elevada al conocimiento de este Tribunal, se pasa a resolver sobre la apelación interpuesta por la parte demandada en contra del fallo de la primera instancia, formulándose previamente las consideraciones expresadas a continuación.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El artículo 364 del Código de Procedimiento Civil le impone un veto al demandado para alegar hechos que le correspondía exponer en la contestación de la demanda, cuando ya ha precluido el lapso para cumplir con la respectiva carga procesal, y por lo tanto los planteamientos formulados por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO JARAMA I, C.A., en el sentido de que entregó una fuerte suma al arrendador, por concepto de prima, para celebrar el contrato, no pueden ser tenidos en cuenta, ya que no fueron materia de la controversia.
Sin embargo, ateniéndose al principio iura novit curia, esta alzada considera oportuno precisar que si bien el arrendatario no está obligado a pagar primas como condición para la celebración del arrendamiento, conforme expresamente lo establece el artículo 13 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para poder aplicar la compensación legal prevista en el Código Civil y no en el mencionado Decreto, antes se requiere demostrar la existencia simultánea de las dos deudas que recíprocamente hayan adquirido las partes, el arrendatario por los cánones causados y el arrendador por las cantidades sujetas a repetición, y que sean igualmente líquidas y exigibles. Esto dependerá de la comprobación de las causas de la obligación de reintegro que el acreedor haya alegado oportunamente, y la demandada no presentó pruebas concluyentes o definitivas de que el actor contrajo con ella tal obligación, ni aparecen judicialmente reconocidos los pagos indebidos que la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTOS JARAMA I, C. A. supuestamente realizó en favor de aquél; no obstante si el inquilino ha pagado la deuda que estaba extinguida de derecho sin oponer la compensación, puede perseguir el crédito subsistente a su favor, cuando proceda, según el artículo 1.341 del Código Civil.
Igualmente conviene aclarar que los reintegros previstos en el Título VIII del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refieren a las cantidades cobradas en exceso del canon máximo de arrendamiento permitido, las cuales son compensables con los alquileres que el inquilino deba satisfacer, y que la determinación y el importe de tal reintegro requieren ser establecidos mediante sentencia definitivamente firme, conforme se desprende del artículo 63 del mismo instrumento normativo, y sólo entonces puede considerarse al inquilino en estado de solvencia.
Por otra parte, el argumento de que la demanda no podía ser admitida sino con fundamento en que el arrendatario dejara de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, y no por haber omitido el pago puntual de una sola de ellas, como expresamente lo reconoce la demandada, es válido cuando se persigue el desalojo de un inmueble arrendado verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado. Evidentemente no se trata en el presente caso del mismo supuesto de hecho al cual se contrae la norma del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de manera que no puede subsumirse en ella la situación de autos, ya que el contrato de arrendamiento se celebró entre las partes con un lapso de duración de cinco (5) años, a contar del día primero (1°) de marzo de 1.999. A propósito de ello, la demandada justifica su argumento postulando que “el nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no hace ninguna distinción jurídica sobre la acción resolutoria de un contrato de arrendamiento y acción de desalojo de un inmueble, por cuanto si bien es cierto que la primera se fundamenta en el artículo 1.167 del Código Civil y la segunda en la Ley Especial Inquilinaria, las dos acciones jurídicas procesalmente conllevan a una misma situación como lo es el desalojo del bien inmueble arrendado”. Ciertamente, el artículo 33 del nuevo Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios introdujo una previsión de carácter adjetivo según la cual cualquier acción judicial derivada de la relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, sin distinción alguna, incluyendo las que se intentaren por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, están sometidas a reglas propias o específicas para su sustanciación y decisión, y también es verdad que el mismo Decreto Ley se encargó de determinar las causales por las cuales se permite admitir las acciones de desalojo de inmuebles que propongan los interesados, pero haciendo depender este procedimiento de que el respectivo contrato de arrendamiento lo hayan celebrado las partes sin término fijo, como lo precisó expresamente el citado articulo 34, con el propósito de impedir que el inquilino sea desalojado por la sola decisión del dueño, por el motivo que fuere, al no existir cláusula vigente de conclusión del contrato; en cambio, la disposición invocada por la demandada no encuentra aplicación en el caso contrario. De allí que cuando el arrendamiento es a tiempo determinado, el contrato se aplica en cuanto a las causales de terminación estipuladas, sin restricción legal alguna; de suerte que el atraso en la cancelación de una sola mensualidad puede ser causa válida para el desalojo si así lo prevé el contrato y además para reclamar el pago de los alquileres que pudo haber percibido el arrendador por lo que restaba del tiempo convenido y los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario -artículo 1.616 del Código Civil-. El desalojo se refiere a la desocupación o entrega del inmueble objeto del arrendamiento y todos los inmuebles están sujetos a él, como un efecto jurídico derivado de la terminación de la relación arrendaticia, ya se trate de un contrato a tiempo determinado o sin término fijo, sólo que ésta opera por distintos motivos sustanciales haciendo variar también su régimen procesal, pero no es factible extrapolar las causales legalmente previstas para la conclusión de un contrato de arrendamiento celebrado sin determinación de tiempo a la de un contrato a término fijo, porque se estarían desconociendo las razones que tuvo el legislador para establecer regulaciones diferentes en esta materia y así se declara.
En esta línea de razonamiento, dispone el artículo 1.167 del Código Civil que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Igualmente dispone el artículo 1.264 del mismo Código: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Sobre la base de tales previsiones, considera el Tribunal que la arrendataria efectivamente incumplió con la obligación determinada en la cláusula cuarta del contrato, al no efectuar el pago de la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre del año 2000, en la oficina del arrendador, “puntualmente y al vencimiento de cada mes”, tal como se comprometió formalmente a hacerlo, sino que ejecutó dicho pago por consignación hecha a la orden del arrendador en el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, pero fuera del plazo establecido por el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así resulta de su propia confesión y del comprobante presentado (fs. 69 y 257), por lo cual no puede considerarse como legítimamente efectuada.
Al respecto alegó el apelante ante este Tribunal que “Todas las consignaciones se efectuaron dentro del plazo o término que establece la Ley a diferencia de la primera consignación correspondiente a las pensiones de arrendamiento del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999), la cual se efectuó el veinticinco (25) del mes de Enero del año Dos Mil en virtud que durante los primeros días del mes de Enero los Tribunales se encontraban en situación de paro, razones jurídicas por las cuales el retardo de algunos días no fue por negligencia de la arrendataria sino por causa de fuerza mayor como consecuencia de lo anteriormente expresado”(resaltado del Tribunal). Ahora bien, el caso de fuerza mayor que hubiera favorecido la posición de la arrendataria y enervado los efectos procesales de su presunta admisión de los hechos de la demanda, no fue demostrado por el apelante dentro del lapso procesal correspondiente, quizás por suponer que la huelga tribunalicia constituyó un hecho público y notorio necesariamente conocido por este sentenciador; sin embargo, la misma publicidad y notoriedad del hecho deben surgir de la información general por parte de los medios de comunicación, sin que se haya en este sentido aportado ningún elemento de convicción sobre la difusión de la noticia en medios impresos, radiales o televisivos, además, tal hecho no podría ser demostrado idóneamente sino mediante las certificaciones del Libro Diario expedidas por los tribunales correspondientes, en cuyos asientos haya quedado registrado que en éstos no se realizó ninguna actividad durante el tiempo útil para efectuar la consignación, por los motivos específicamente expresados por la arrendataria.
Ergo, probado por el actor la obligación contractual de la arrendataria de pagar el precio del arrendamiento, demostrada mediante el instrumento notariado que hizo valer, el cual se aprecia de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por no haber sido tachado ni impugnado en ninguna forma por la demandada, y por consiguiente le correspondía a ésta demostrar el pago o el hecho extintivo de dicha obligación, si pretendía haber sido liberada de ella, de acuerdo con las reglas sobre la carga de la prueba establecidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual efectivamente no hizo, toda vez que los elementos aportados por ella misma sirven más bien para poner de manifiesto que no cumplió exactamente sus compromisos en los términos convenidos. De allí que la apelación intentada es improcedente, por no existir razones que impongan la revocatoria o la modificación de la sentencia recurrida, y en virtud de ello su dispositivo merece ser confirmado en todos sus términos y así se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO JARAMA I, C.A. contra la sentencia definitiva dictada en fecha veintiséis (26) de julio del año 2002 por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda y CONFIRMA EN TODAS SUS PARTES la decisión recurrida. Por consiguiente: Se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes en fecha 30 de septiembre de 1998 sobre un inmueble constituido por dos (2) sótanos para estacionamiento de vehículos que forman parte integrante del Edificio “Parayauta”, ubicado entre la Avenida Bermúdez y la Calle Boyacá de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda. SE CONDENA a la demandada a devolverle a la parte actora, sin plazo alguno, el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas y, asimismo, deberá cancelarle a la parte actora la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 3.600.000,00), por las pensiones de arrendamiento de los meses de diciembre de 1999 y enero a diciembre de 2000 y las que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva del inmueble a la parte actora, a razón del monto fijado en el contrato para cada una de las respectivas mensualidades y así se decide.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Devuélvase el expediente en su oportunidad al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los dos (2) días del mes de julio del año dos mil tres (2003). Años: 193° de la Independencia y 144° de la Federación.
EL JUEZ,
HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
LA SECRETARIA,
ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA
En la misma fecha se publicó y registró la sentencia que antecede, siendo la 1:29 p.m.
LA SECRETARIA,
ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA
HJAS/icbc.
Expediente N° 23.019
|
