TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.

PARTE ACTORA: GUALBERTO FRANCISCO CAMPOSANO LEON y BONIFACIO MEJIAS RAMIREZ, Venezolanos, mayores de edad, titulares de la C.I. N°s 626.785 y 602.599, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL PARTE ACTORA: Abogado GUALBERTO FRANCISCO CAMPOSANO LEON, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 8.766.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA DANIEL PAN C.A., en la persona del ciudadano FERNANDO SANTOS REBELO, Portugués, mayor de edad, y titular de la C.I. No E- 81.427.739.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSE ANTONIO SAA GONZALEZ, ROSALBA VISO FAJARDO y ANA M. SAA MEJIAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.827, 65.621 y 38.836, respectivamente.

ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE No. 13.370
CAPITULO I
NARRATIVA

Recibida demanda por el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, contentiva de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentaran los ciudadanos GUALBERTO FRANCISCO CAMPOSANO LEON y BONIFACIO MEJIAS RAMIREZ, contra la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA DANIEL PAN C.A., en la persona del ciudadano FERNANDO SANTOS REBELO.
Alega la parte actora en su libelo de demanda, que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con el ciudadano FERNANDO SANTOS REBELO, en su condición de Gerente de la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA DANIEL PAN C.A., sobre un local comercial ubicado en la Calle Ribas de esta ciudad de Los Teques. Que en dicho contrato se estableció un canon de arrendamiento de Bs. 200.000,00, mensuales, y por un plazo de tres (3) años fijos, prorrogables automáticamente por períodos de igual duración, siempre y cuando una de las partes no avisara a la otra, al vencimiento del plazo fijo o de la prórroga si fuere el caso, su voluntad de no continuar el contrato, lo cual debía hacerse de manera escrita.
Manifiesta la parte actora, que el contrato en referencia comenzó a regir el día 1 de febrero del año 1999; y que además se previó que en caso de incumplimiento por parte del arrendatario en la entrega del inmueble al vencimiento del plazo o de la prórroga si tal fuere el caso, éste se obligaba a pagar los daños y perjuicios a que hubiere lugar por la demora en la entrega. Que en fechas 21/11/2001 y 04/12/2001, se libraron sendos telegramas al representante de la parte demandada, a fin de hacerle saber que no le sería prorrogado el contrato de arrendamiento, dichos telegramas no pudieron ser entregados a su destinatario. Es por ello, que la parte actora gestionó notificación por ante el Juzgado (Distribuidor) del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial, la cual fue practicada por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro, en fecha 28 de enero de 2002, a los fines de notificar a la parte demandada, de la voluntad de la parte actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
Por lo expuesto, es que procedió a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y que se entregue de manera inmediata el local arrendado, libre de bienes y personas. Igualmente solicitó el secuestro de la cosa arrendada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 599, Ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.
Admitida la demanda en fecha 5 de marzo de 2003, se ordenó la citación de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda conforme al procedimiento breve.
En fecha 14 de marzo de 2003, la parte actora promovió posiciones juradas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal, para su evacuación se ordenó la citación de la parte demandada, a objeto de que compareciera en el segundo día de despacho siguiente al vencimiento del lapso de emplazamiento, a absolverlas a la parte actora, fijándose igualmente la oportunidad correspondiente a la parte actora para absolverlas a la contraria.
Citada como fue la parte demandada, en fecha 30 de abril de 2003, compareció la Abogada ROSALBA VISO FAJARDO, y en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 1º, 6º, 7º y 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo contestó el fondo de la demanda, conforme lo dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En dicho escrito la parte demandada expuso los siguientes argumentos:

CUESTIONES PREVIAS
Opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 1º del Artículo 346 ejusdem, es decir, la falta de competencia del Juez, en razón de que la cuantía de la presente demanda es irregular, toda vez que se demanda un supuesto cumplimiento de contrato por término cumplido, y no se están demandando cánones de arrendamiento no pagados en tres (3) años, porque los mismos han sido cancelados hasta la fecha de la contestación, y la parte actora estimó la demanda en Bs. 7.500.000,00, es decir, por (3) años de cánones de arrendamiento.-
Alegó también, la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo de la demanda, en virtud de que la parte actora no dio cumplimiento a lo dispuesto en el Artículo 340, ejusdem, en sus ordinales 4, 6 y 7, por cuanto omitió el objeto de la pretensión, no indicó los linderos del inmueble, ni acompañó el documento de propiedad del mismo.
Opuso la cuestión previa prevista en el Ordinal 7º del mismo Artículo 346, relativo a la existencia de una condición o plazo pendiente, ya que la parte demandada suscribió el contrato de arrendamiento con la parte actora en fecha 1 de febrero de 1999, por tres (3) años fijos, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no avisare a la otra, con por lo menos 90 días de anticipación al vencimiento del plazo fijo, o de la prórroga si fuere el caso. En este sentido manifiesta la parte demandada, que el contrato venció el día 1 de febrero de 2002, y por cuanto la parte demandada no fue nunca notificada de la no prórroga del contrato, en consecuencia, éste se prorrogó automáticamente por (3) años más, de los cuales, ha transcurrido un (1) año, quedando entonces a favor de la demandada, dos (2) años más, adicionales a ellos la prórroga legal por los seis (6) años que duró el contrato. Que el Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la prórroga legal de los contratos celebrados a tiempo determinado, y que en el presente caso, la fecha de vencimiento del contrato es 1º de febrero de 2005, fecha a partir de la cual comenzará acorrer la prórroga legal.
Alegó la cuestión previa contenida en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por cuanto la parte actora demandó la resolución del contrato por vencimiento del término, el cual hasta la fecha no ha vencido.
En fecha 2 de mayo de 2003, el apoderado judicial de la parte actora, estampó diligencia mediante la cual dio contestación a las cuestiones previas que le fueron opuestas.
CAPITULO II
MOTIVA

Habiendo sido opuestas cuestiones previas en el presente caso, el Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a resolver previamente las cuestiones previas alegadas, por lo cual procede a pronunciarse en primer término, respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y para ello observa:
En relación a la cuestión previa antes mencionada, la parte demandada alegó que este Tribunal no era competente para conocer la presente acción, en razón de la cuantía; toda vez que la cuantía de las demandas como la que nos ocupa, debía ser calculada de conformidad con lo previsto en el Artículo 36 eiusdem, siendo el canon de arrendamiento establecido en el contrato de Bs. 200.000,00; y que al no haberse demandado por falta de pago de cánones de arrendamiento, la parte actora no podía estimar la demanda en Bs. 7.500.000,00, es decir, la sumatoria de los cánones de arrendamiento correspondientes a los tres (3) años de duración del contrato. Al respecto el Tribunal observa:
Si bien es cierto, que la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, no fue fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento; no es menos cierto, que de la lectura del contrato suscrito entre las partes, especialmente de la Cláusula Décima del mismo, se evidencia que las partes convinieron en que la demandada estaría obligada a pagar daños y perjuicios a la parte actora, en caso de que hubiere incumplimiento en la desocupación del inmueble arrendado, y de la lectura del libelo de demanda, se observa que en el particular Quinto del mismo se evidencia que la parte actora estimó la demanda en la suma de Bs. 7.500.000,00, por el mencionado concepto de daños y perjuicios, cantidad para la cual este Tribunal es competente. Así se decide.
Conforme a lo antes expuesto, este Juzgado declara sin lugar la falta de competencia alegada por la parte demandada, y en consecuencia se declara competente para conocer la presente causa. Así se decide.-
Seguidamente pasa el Tribunal a resolver la cuestión previa alegada prevista en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y para ello observa:
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegó dicha cuestión previa considerando que existe una prohibición legal de admitir la presente acción, toda vez que no estando vencido el término del contrato objeto del presente juicio, no podía la parte actora demandar la resolución del contrato de arrendamiento. En su escrito manifiesta la parte demandada, que el contrato suscrito entre las partes venció el día 1 de febrero de 2002, y por cuanto la parte demandada no fue nunca notificada de la no prórroga del contrato, en consecuencia, éste se prorrogó automáticamente por (3) años más, de los cuales, ha transcurrido un (1) año, quedando entonces a favor de la demandada, dos (2) años más, adicionales a ellos la prórroga legal por los seis (6) años que duró el contrato. Al respecto el Tribunal observa:
Consta a los autos copia simple del contrato de arrendamiento en referencia, del cual se desprende especialmente de la Cláusula Segunda, que la duración del contrato fue fijada en tres (3) años fijos, pudiéndose prorrogar el mismo por períodos de igual duración, siempre y cuando una de las partes no avisare a la otra, con por los menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo, o de la prórroga si fuere esa la voluntad de no continuar el contrato.
Así las cosas, tenemos que el contrato comenzó a regir en fecha 1 de febrero de 1999, es decir, que al 1 de febrero de 2002, vencían los tres (3) años estimados como duración del contrato. De la revisión de los autos, se desprende que la parte demandada practicó notificación judicial a la parte demandada, en fecha 28 de enero de 2002, tal y como se desprende del acta que inserta al folio (24) del expediente. Conforme a lo acordado por las partes en la mencionada Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, la voluntad de no prorrogar el contrato debía ser notificado por una parte a la otra, “con por lo menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de la prórroga.....” (resaltado del Tribunal), de lo cual se desprende sin lugar a dudas, que si la parte actora no deseaba prorrogar el contrato, debía haber notificado a la parte demandada, con por lo menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento del contrato. Si como se dijo antes, el contrato vencía el 1 de febrero de 2002, la parte actora debió practicar la notificación en fecha 1 de noviembre de 2001 o antes, y de la revisión de los autos se desprende que tal notificación se hizo en fecha 28 de enero de 2002, es decir, cuatro (4) días antes de que se vencieran los tres (3) años del contrato, y no los (90) que estipularon las partes en el mismo.
En fuerza de lo antes expuesto, es evidente que el contrato de arrendamiento que suscribieron las partes en fecha 1 de febrero de 1999, se prorrogó automáticamente por un lapso de tres (3) años más. En consecuencia, no estando vencido el término de duración del contrato, no existe acción para demandar el cumplimiento del mismo, como ha pretendido la parte actora con la presente demanda, ello en razón de que las normas sobre arrendamientos reguladas por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de estricto orden público; razón por la cual debe declararse con lugar la cuestión previa alegada por el arrendatario en el presente juicio, fundamentada en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
Como consecuencia de lo anterior, es inoficioso para este Tribunal, analizar el resto de las cuestiones previas opuestas, así como pasar a conocer del fondo de la presente demanda, toda vez que por mandato expreso del artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, la consecuencia jurídica es la extinción del proceso. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley y de conformidad con los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: la competencia de este Despacho para conocer la presente causa,
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el Ordinal 1° del Artículo 346 ejusdem,
TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el Ordinal 11° del Artículo 346 ibidem, en el presente juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, siguen por ante este Tribunal los ciudadanos GUALBERTO FRANCISCO CAMPOSANO LEON y BONIFACIO MEJIAS RAMIREZ, contra la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA DANIEL PAN C.A., identificados en autos.
CUARTO: Queda desechada la presente demandada, y extinguido el proceso, conforme a lo dispuesto en la parte in-fine del Artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 ejusdem.
Notifíquese a las partes, por haber sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal, conforme al Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil,
Déjese copia certificada de la sentencia, conforme a lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, Los Teques, a los dos (02) días del mes de julio de dos mil tres (2003).- 193° y 144°.-
EL JUEZ,

DR. VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES
LA SECRETARIA

ABOG. ROSANGEL MARIN
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 1:00 p.m., previo el anuncio de Ley.-
LA SECRETARIA
VJGJ/o
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