TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.

PARTE ACTORA: ALOIS J. GUTIERREZ P., venezolano
Titular de la Cédula de Identidad Nro.
218.155, Abogado, I.P.S.A. Nº 1341

PARTE DEMANDADA:
JUNTA DE CONDOMINIO
RESIDENCIAS LA ERMITA

ABOGADO ASISTENTE
PARTE DEMANDADA:
DR. GUIDO VERA POCATERRA
I.P.S.A. NRO. 37.427

MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA

EXPEDIENTE Nº E-2001-235

SENTENCIA DEFINITIVA

La presente causa se inicia por demanda incoada por el ciudadano ALOIS J. GUTIERREZ P., titular de la Cédula de Identidad Nro. 218.155, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1928, contra la Junta de Condominio del Edificio Residencias La Ermita. Alega la parte actora en su libelo de demanda que es propietario del apartamento distinguido con el Nº 15-B en el edifico denominado Residencias La Ermita , que el 07 de agosto del corriente año la empresa CORPOCASA, encargada de la cobranza de las alícuotas correspondientes a los gastos comunes, hizo circular el aviso correspondiente al mes de julio agregando a este cuatro anexos, y en el tercero de los cuales encabezado por el título “UNA CUOTA EXTRAORDINARIA PARA ATENDER PROBLEMAS ESTRUCTURALES, la Junta de Condominio presenta un inventario de presuntas prioridades que requieren la atención de la comunidad y cuyo costo, según “estima” la Junta, que alcanza la cifra de Bs. 19.295.000.00 y, sin tomar en cuenta que la comunidad posee un fondo de reserva con disponibilidad inmediata de una suma que bien pudiese invertirse en esas necesidades, pero en vez de ello y excediéndose en sus limitadas funciones administrativas, inconsultamente dispone imponer, a partir del mes de julio del 2001 una cuota extraordinaria de Bs. 25.000.00 mensuales, durante un año, “y será cobrada directamente por la junta”… Reclame además el hecho de que entre los costos que pretende cargar la Junta de Condominio a los copropietarios, se incluya la impermeabilización de los techos de los Pent Houses, área de uno privativo de los respectivos propietarios de estas viviendas, por disposición expresa del aparte “d” del Capítulo Tercero del Documento de Condominio… La consecuencia de estos bien fundamentados reparos, fue que la Junta de Condominio, en abierta violación de disposiciones del Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita, inventó una CARTA CONSULTA que hizo circular el cuestionario con tres preguntas…El 24 de agosto dirigí una comunicación a la comunidad de propietarios, haciéndole saber mi oposición a la encuesta, por violación del Reglamento de Condominio, que señala taxativamente que es la Asamblea el órgano de decisión y máxima autoridad del edificio, y además porque no se conocían los presupuestos ni los diagnósticos expertos que indicaran la necesidad de acometer las reparaciones que justificaran la cuota extraordinaria … y también por el privilegio que se crea a favor de los dueños de los Pent Houses, imponiendo a la comunidad el pago de la reparación e impermeabilización … la ilícita consulta resultó en un rotundo fracaso para sus patrocinantes, quienes recibieron aproximadamente treinta…respuestas, la mitad de ellas negativas…al fin convinieron en convocar a una asamblea de propietarios para el día miércoles 12 de septiembre de 2001, con los siguientes “puntos a tratar”: Primero.- Plan de Mantenimiento en las instalaciones del edificio. Segundo.- Cuota extraordinaria (Necesidades de financiamiento), Lugar: Sala de fiestas del edificio, Fecha: Miércoles 12 de septiembre del (sic) 2001, Hora: Primera convocatoria 8:00 PM, Segunda convocatoria 8:30 PM, Tercera convocatoria 9:00 PM, Una vez cumplida la tercera convocatoria, la asamblea se realizará con los copropietarios presentes. Observe este Tribunal que el intervalo entre convocatorias, en un mismo día, es de sólo treinta… minutos entre una y otra…El 26 de septiembre de 2001, la Junta de Condominio hizo del conocimiento de la comunidad los resultados de la asamblea del día 12 del mismo mes, mediante una circular expuesta en carteleras y ascensores, bajo el título de AVISO IMPORTANTE, en donde, sin recato alguno se indica que la “Asamblea de Copropietarios” convocada por la Junta de Condominio para el dic miércoles 12de septiembre del 2001, se llevó a cabo en su tercera convocatoria (9:00 pm), con la asistencia y/o autorizaciones de 32 copropietarios, pasando a detallar las resultas de la siguiente forma: SE APROBO: 1) Comenzar el plan de mantenimiento de las instalaciones, con las siguientes prioridades: “Remodelación de las cabinas de los ascensores, Limpieza del pozo de aguas blancas, Programa de Impermeabilización, Reemplazo del sistema de Intercomunicadores, Reemplazo de tuberías de aguas blancas y revisión de tuberías de aguas negras.. Votaron aprobando esta solicitud:… (omisis) Total 29 votos. 91% DE LA ASAMBLEA. Salvaron su voto: 4B, 7ª, 15B. Total 3 votos 9%. 2º).- Cuota extraordinaria para financiar el plan de mantenimiento por 18 meses, a Bs. 10.000 por apartamento y Bs. 16.856 por pent house. Votaron aprobando esta solicitud:… (omisis) Total 31 votos 97% DE LA ASAMBLEA. Salvaron su voto: 15B total 1 voto 3% de la Asamblea. Por la serie de irregularidades que se cometían, salvé mi voto y dejé constancia de ello en el acta levantada en la noche de la asamblea…De esta narrativa de los hechos…resulta elementalmente obvio que con el proceder de la Junta de Condominio se han violado múltiples disposiciones del Documento y Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita, al igual que normas de la propia Ley de Propiedad Horizontal y de allí que tanto la Asamblea de Copropietarios que tuvo lugar el día 12 de septiembre de 2001 como sus resultas, son nulas de plena nulidad, y en consecuencia no deben ser impuestas a la comunidad. La Junta de Condominio, conjuntamente con la Asamblea General de Copropietarios y el Administrador, por mandato del articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, constituyen los tres órganos administrativos de los edificios bajo su régimen… Por excepción, como en este caso, las funciones correspondientes al Administrador son desempeñadas simultáneamente por la Junta de Condominio, bajo lo que se ha dado en denominar “gestión directa”, lo que comporta que este órgano de la comunidad debe actuar con apego a las limitaciones y dentro de las facultades que separadamente tendrían cada uno de estos dos integrantes de la administración… Las iniciativas de la Junta de Condominio dirigidas a obtener el financiamiento de presuntas mejoras en las instalaciones del edificio, se han apartado de normativa legal expresa, porque luego del intento autoritario de imponerlas “manu militari”, a partir de julio del corriente año y de la frustrada “carta consulta” utilizaron medios censurables para amañar la convocatoria y resultas de la asamblea del dic 12 de septiembre de 2001…Es más grave aun el hecho de que las materias sometidas a conocimiento de esta asamblea chucuta, por su especialidad y por mandato de norma legal expresa, en el caso de la fijación de la cuota extraordinaria, requería del consentimiento del setenta y cinco por ciento… de los copropietarios, como lo determina el encabezamiento del articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y para el caso de la remodelación de las cabinas de los ascensores, por mandato del articulo 10 de la misma Ley, tales mejoras debieron ser aceptadas por el… (100%) de los copropietarios pues nada tienen que ver con su buen funcionamiento o seguridad, ya que es un gasto suntuario que recae solo sobre su aspecto estético u apariencia, con un monto, por lo demás desconsiderado, de… (Bs. 3.000.000,00) y dado el hecho, público y notorio de lo que real y efectivamente requiere los ascensores del edificio, es mantenimiento serio y de buena calidad…el edificio “Residencias La Ermita” consta de quince…plantas… con un total de …(62) viviendas. Ha sido práctica en este edificio que para efectos de asamblea, las mayorías tanto para el quórum como para la validez de las decisiones, se tomen no en base a las sumas de alícuotas, si no en atribuirle un voto para cada apartamento; de allí que para aquellas decisiones que para su correcta implementación de Ley exija el…(75%) o el (100%), estos porcentajes corresponderían al asentimiento, manifestado en asamblea, por 48 y 62 condominios, respectivamente… Si comparamos estas cifras, con los que apunta la Junta de Condominio para dar como legítimos y legalmente adoptados los acuerdos de la asamblea espuria del 12 de septiembre de 2001, se observa la gran distancia que separa los 29 votos obtenidos de los obligatorios 62 (100%) requeridos para aprobar las obras de ornato en los ascensores y los 31 votos expresados afirmativamente para aprobar la cuota extraordinaria, frente a los forzosamente 48 (75%) necesarios para su exigencia validamente…La Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo ha sostenido que “las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, por su contenido social, interesan al orden público”. (Sentencia Nº 53 de 04 de junio de 1970, citada en el Boletín del Instituto de Derecho Privado, Facultad de Derecho, Universidad Central de Venezuela, Nº 10, enero de 1971, pg. 258)….El Documento de Condominio del Edificio Residencias La Ermita, cuya copia anexo y opongo, nos señala lo que a continuación copio textualmente: “CAPITULO TERCERO: Descripción: El edificio “RESIDENCIAS LA ERMITA” construido sobre el terreno ya descrito consta de Diecinueve … niveles, distribuidos así: Planta Sótano, Planta Baja, Quince (15) Plantas Tipo, Planta Pent House y Planta techo”… y en el ordinal “d” del mismo CAPITULO TERCERO, describe a la PLANTA PENT HOUSE bajo estas características: … (…)..El documento de Condominio de nuestro edificio, ha dejado establecido con perfecta claridad, que esa porción de viviendas que muy bien ha denominado PLANTA PENT HOUSE, aprovecha de manera exclusiva el techo que cubre la construcción de ese tipo de inmueble; el articulo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal, en su ordinal “b”, señala: ..(…)..Dispone el artí0culo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal que “cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legitimo de los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales…” Por su parte, el articulo 12 establece: (…) … Ante los numerosos reclamos y objeciones, el 07 de julio del corriente año, la Junta de Condominio se vio en la necesidad de elevar una consulta a un Bufete de la localidad de Los Salias, sobre la base de que estando señalado entre las prioridades de mantenimiento por ella determinada, la impermeabilización de la planta techo, y las diversas opiniones sobre la obligación de los propietarios de los Pent Houses de pagar la totalidad de la porción que les corresponde según el Documento de Condominio, deseaban obtener un dictamen que les diese una orientación jurídica sobre los asuntos planteados en la consulta… En fecha 24 de agosto de 2001, el Despacho de Abogados Pérez, Pinto y Asociados les dio respuesta en un contradictorio escrito, que se inicia con un PUNTO PREVIO del siguiente tenor: “De la consulta escrita sub iudice, no se evidencia que la superficie que integra el área estén separadas mediante paredes, cimientos (sic) o superficies divisorias”. Llama la atención que a todo lo largo del texto de la respuesta a la consulta, en ninguna de sus páginas se ha referencia a las características de la PLANTA PENT HOUSE, como aparece en el capítulo tercero del Documento de Condominio, ya que según este novedoso criterio, no es el uso el que califica la exclusividad con que se aprovecha un bien, si no la existencia de separaciones materiales lo que la determina, ni tampoco se menciona el señalamiento, en el citado instrumento, de…. (189 mts2) de superficie interior y exterior, o sea, de techo que cubre a ese tipo de construcción….La Junta de Condominio del Edificio Residencias La Ermita, surgida igualmente de una asamblea impugnable, por violación de procedimientos contemplados en el Reglamento Interno, sin respeto del quórum requerido para la validez de las decisiones, cambiando a capricho las materias sometidas a la consideración de los presentes, en donde, con métodos manipulados se hace aparecer como integrantes de la Junta a los dos propietarios de los Pent Houses, elevando hasta ocho…el número de sus miembros, que de acuerdo al articulo cuarto del Reglamento esta limitado a sólo cinco…, incluidos los suplentes, se deduce que la arbitrariedad sea una característica natural de sus actuaciones. En relación con la pretendida impermeabilización de la Planta Techo, incluyendo en el gasto común el metraje correspondiente a la Planta Pent House, resulta curioso el hecho de que hasta hace algunos meses, el único que reclamaba esta reparación para su vivienda era el ciudadano Antonio Gerardo Paulino, quien adquirió el Pent House Nº 1 el 29 de septiembre de 2000…la cual le fue negada por la anterior Junta de Condominio; pero sin que la colectividad haya sido informada de cual es la fuente experta que posteriormente decretó la necesidad de impermeabilizar toda la Planta Techo y ambos Pent Houses a costas de la comunidad… En el aviso de cobro correspondiente al mes de agosto de 2001, ya se ha incluido la contribución de la primera cuota de diez mil bolívares…mensuales, surgida de la asamblea del 12 de septiembre de 2001… Por las múltiples razones que he expuesto con toda honestidad y detalle, ocurro por ante la autoridad constitucional de este Tribunal para formular las peticiones de justicia que impidan la consumación actual de acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, el Documento de Condominio y Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita, y en consecuencia, procedo a demandar a la Junta de Condominio del Edificio Residencias La Ermita, en funciones simultaneas con las de Administrador de la comunidad, y por tanto con la cualidad de representante de la misma en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, según lo establecido en el ordinal “e” del articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, para que en defecto de su convenimiento este Tribunal declare la nulidad de la Asamblea de Copropietarios que tuvo lugar el 12 de septiembre de 2001, y en consecuencia declare como inexistentes los acuerdos tomados en ella, por violación de las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal en el articulo 11 ordinal “b”, artículo 9, en su encabezamiento y articulo 10 en relación con las obras suntuarias a realizar en los ascensores del edificio; referentes a las mayorías requeridas para acuerdos que comprendan los asuntos que en estas disposiciones se indican. Igualmente sostengo que han sido violadas las previsiones sobre mínimo número de asistentes o quórum exigidas para considerar constituida validamente la Asamblea de Copropietarios, así como el intervalo de tiempo entre ellas, cuando este quórum no se cumpla, contraviniendo lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y al contenido de los artículos decimocuarto y decimoquinto del Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita. Como acción subsidiaria, solicito que con vista a los documentos que anexo y al examen de las pruebas promovidas y evacuadas durante el proceso se declare igualmente que la superficie de ciento ochenta y nueve metros cuadrados… de techo asignada en el Documento de Condominio a las viviendas identificadas … PH-1 y PH-2 en la PLANTA PENT HOUSE, llenan las características de uso privativo de cada uno de esos apartamentos, situación prevista en los artículos 3, 5, 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y en consecuencia, la totalidad de los gastos de su conservación y mantenimiento son de la única y exclusiva responsabilidad de sus respectivos propietarios. Señalo la suma de cuatro mil bolívares… para efectos de cuantía de la acción. ”
En fecha 18 de octubre de 2001 el Tribunal admitió la demanda y ordeno la citación de la JUNTA DE CONDOMINIO RESIDENCIAS LA ERMITA en la persona de JOSE ROJAS o en la de HERNAN SILVA, para que diera contestación a la misma. Asimismo se fijó oportunidad para que el citado absolviera posiciones juradas, igualmente se fijó el primer día de despacho siguiente para que el Dr. Alois J. Gutierrez absolviera recíprocamente las posiciones juradas.
En fecha 30 de octubre de 2001 la parte actora presento diligencia solicitando la habilitación del tiempo necesario para que el alguacil del tribunal practicara la citación de la parte demandada.
En fecha 5 de noviembre de 2001 el Tribunal dicto auto habilitando las horas nocturnas a partir de las 6:00 a.m., para la practica de la citación de la demandada.
En fecha 21 de noviembre de 2001 la Alguacil del Tribunal estampó informe y consignó recibo sin firmar.
En fecha 26 de noviembre de 2001 el Tribunal de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil ordeno librar Boleta de Notificación.
En fecha 14 de febrero de 2002 compareció el ciudadano Hernán Silva , asistido por el abogado Guido Vera Pocaterra, y se dic por citado en el procedimiento.
En fecha 18 de febrero de 2002 se recibió escrito de contestación y cuestiones previas.
En fecha 19 de Febrero de 2002 siendo la oportunidad para que el ciudadano SILVA HERNAN JOSE absolviera posiciones juradas compareció dicho ciudadano y el Tribunal dejo constancia que la parte solicitante de las posiciones juradas no compareció al acto.
En fecha 19-2-2002, la parte actora presento diligencia, mediante la cual rechazó las defensas opuestas por no ajustarse ni a la vedad ni a los hechos, hizo valer los recaudos anexos al libelo, de conformidad con los artìculos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, rechazo y niego el alegato de existencia de la situación prevista en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 10º, referente a la caducidad de las acciones propuestas, alegò que el fondo de la demanda se fundamenta en la violación reiterada de todos estos requisitos en la Asamblea que tuvo lugar el 13 de septiembre de 2001, por las razones que detalló en el escrito de la demanda, señaló que con respecto a la falta de cualidad del demandado para contradecir en juicio la subsidiaria, rechazo igualmente los alegatos en que la parte demandada fundamenta su defensa y ratificó todas y cada una de los extremos que adujo en el libelo, negó, rechazó y contradijo todas y cada uno de los alegatos del demandado en el sentido de que han sido validas las asambleas efectuada el 13 de septiembre de 2001, en el Edificio Residencias La Ermita.
En fecha 20 de febrero de 2002 compareció el Dr. ALOIS JOSE GUTIERREZ PEDROZA y absolvió las posiciones juradas hechas por el ciudadano SILVA GORDON HERNAN JOSE, asistido por el Dr. GUIDO VERA POCATERRA.
En fecha 20 de febrero de 2002 se recibió escrito presentado por el Dr. ALOIS J. GUTIERREZ, mediante el cual entre otras cosas expuso: “… El demandado ha opuesto dos cuestiones previas con las cuales pretende eludir la carga de su responsabilidad, la primera de ellas es el supuesto ejercicio de la acción, luego de precluído el lapso de caducidad establecido en el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para fundamentar su iniciativa el demandado recurre el texto del citado articulo en una versión “chucuta”, con la que ilusoriamente pretende que tanto el Tribunal, como su contraparte, la aceptemos como fuente eficaz del derecho alegado, como ya dejé expresado en manuscrito que cursa en autos, esta artimaña ha consistido en citar la norma a partir del segundo párrafo omitiendo el primero que lo encabeza, cuyo tenor es el siguiente: LOS ACUERDOS DE LOS PROPIETARIOS TOMADOS CON ARREGLO A LOS ARTICULOS PROCEDENTES SERÁN OBLIGATORIOS PARA TODOS LOS PROPIETARIOS”. Los artículos precedentes a que se refiere esta disposición son, precisamente, aquellos que se refieren a la forma y requisitos necesarios para la validez de las asambleas. Por cierto coincidente con lo señalado en el articulo décimo del Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita, cuyo texto reza: (…)..El articulo 4º del Código Civil aclara cualquier duda acerca de cómo debe interpretarse el texto de una disposición de la Ley, en este caso el artículo 25 de la Ley, en su encabezamiento condiciona el ejercicio de la acción de impugnación dentro del lapso de caducidad sólo para aquellas en las cuales, cumplidos las exigencias para legitimar su actuación, se hayan producido lesiones a cualquier propietario, por abuso de derecho, violación de la ley o del documento de condominio… el demandado cambia el contenido del último párrafo del articulo 22 de la misma Ley especial, y de su propia cosecha la transforma en: “a falta de disposición en el documento de condominio y el reglamento se aplicara lo dispuesto en los artículos siguientes”, para razonar , según su peregrino y acomodaticio criterio, que en el caso de Residencias La Ermita, la Ley de Propiedad Horizontal es supletorio de su Reglamento Interno, si aceptamos este alegato….no debe haber lapso de caducidad alguno para ejercer la impugnación porque el Reglamento nada dice a este respeto… Tampoco puede prosperar, por contraria a derecho, la cuestión previa de caducidad de la acción, porque el objeto de la misma es la invalidez de una asamblea por no haberse cumplido con los requisitos necesarios para su legitimación, constitución del quórum y mayorías requeridas para la validez de los acuerdos; de allí que se estaría solicitando al Tribunal que resolviera el fondo de la demanda por la vía de decidir excepciones… Niego y rechazo la supuesta caducidad, además, por aplicación de lo dispuesto en el articulo 200 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal competente para actuar en este procedimiento es este del Municipio Los Salias y fue el 16 de Octubre de 2001, como se podrá establecer con un sencillo cómputo. Con relación a la falta de cualidad, es expresa la aceptación del demandado a nuestro alegato de que la Junta de Condominio de la cual forma parte, ejerce la administración de la comunidad, luego es una mandataria colegiada en el litis consorcio necesario constituido por exigencias de la propia Ley de Propiedad Horizontal y por tanto le corresponde la representación legal del condominio según lo indica el ordinal “e” del articulo 20 de esta Ley especial, por lo que la Junta de Condominio como administradora, y cada uno de sus integrantes en particular, es solidariamente responsable con el consorcio de propietarios, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 139 del Código de Procedimiento Civil…”
En fecha 28 de febrero de 2002, se recibió escrito de pruebas, presentado por el ciudadano HERNAN SILVA, asistido por el Dr. GUIDO VERA POCATERRA.
En fecha 5 de marzo de 2002 la Juez Suplente Especial, Teresa de Jesús Herrera se avocó al conocimiento de la causa.
En fecha 8 de marzo de 2002 compareció el Dr. ALOIS GUTIERREZ, en su carácter de parte actora y consigno escrito de pruebas.
En fecha 13 de marzo de 2002 compareció el ciudadano HERNAN SILVA, asistido por el abogado GUIDO VERA POCATERRA y presentó diligencia mediante la cual entre otras cosas expuso: “…Con fecha 8 de marzo de 2002 la parte actora en el presente procedimiento consignó escrito de promoción de pruebas y en el mismo se opone a la admisión de la prueba de inspección judicial solicitada y promovida por mi representada, al respecto queremos observar lo siguiente: La oposición como figura preventiva en materia de pruebas tiende a impedir la entrada del medio de prueba al proceso y no debe obedecer a caprichos del oponente y por eso la oposición la regula la Ley y expresa las causas de la misma. La parte actora señala que no entiende como a través de la inspección judicial solicitada se podrá comprobar la medida que tiene la superficie del techo del edificio, pareciera que la actora no leyó los particulares solicitados…Mediante esta observación la parte actora pretende hacer ver la impertinencia del medio de prueba sobre una cuestión que no fue solicitada por la promoverte por cuanto no es un hecho controvertido. Lo que si es un hecho controvertido es que la parte techada de los PH-1 y 2 son de su uso exclusivo sin ajustarse a los supuestos de hecho establecidos en los artículos 26, 5 letras C y B 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, como pretende la parte actora, es por esta razón, que para demostrarlo, se promueve la inspección judicial que permitirá al juez mediante todos sus sentidos y no solo visual un reconocimiento directo una inmediatez de hecho con la cuestión controvertida que permite al juez un reconocimiento o examen directo y personal …”
En fecha 13 de marzo de 2002 el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada y fijo oportunidad para la práctica de la Inspección Judicial solicitada.
En la misma fecha se dicto auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 14 de marzo de 2002 se dicto auto difiriendo la hora fijada para la práctica de la Inspección Judicial solicitada.
En fecha 24 de marzo de 2002, siendo las 2:15 p.m., oportunidad fijada se traslado y constituyó el Tribunal en el sitio señalado por la parte promoverte de la prueba, y se practicó la Inspección Judicial solicitada.
En fecha 20 de marzo del 2002 se recibió escrito presentado por el ciudadano HERNAN SILVA, asistido por el abogado GUIDO VERA POCATERRA.
Siendo la oportunidad para decidir, previamente a ello la Sentenciadora hace las siguientes observaciones:
En la oportunidad fijada para la contestación de la demanda, compareció el ciudadano HERNAN SILVA, asistido por el abogado GUIDO VERA POCATERRA y dio contestación en los siguientes términos: “…Opongo a la parte demandante de conformidad con el articulo 885 del Código de Procedimiento civil, la cuestión previa de CADUCIDAD de la acción establecida en la Ley y contenida en el ordinal 10 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil al respecto se observa: El articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone “…Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente…”… La expresión DEBERÁ INTENTARSE indica claramente que el interesado esta obligado interponer la acción que corresponda en derecho dentro de los treinta…días siguientes contados a partir de la fecha de la asamblea, de no ser así, la consecuencia no es otra que la caducidad de su acción y por ende su extinción… Con vista a los hechos y al derecho invocado pido al Tribunal declare CON LUGAR la cuestión previa de caducidad de la acción establecida en la Ley, contenida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia declare SIN LUGAR la demanda intentada desechándola y declarando extinguido el procedimiento con todos los pronunciamientos de Ley..II..De conformidad con el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil opongo y hago valer la falta de cualidad e interés en el demandado para contradecir en el juicio respecto a la acción subsidiaria propuesta por la parte actora. En concreto, la parte actora a través de una acción subsidiaria pide al Tribunal declare “… que la superficie de ciento ochenta y nueve metros cuadrados..de techo asignada en el Documento de Condominio a las viviendas identificadas ..PH-1 y PH-2 en la PLANTA PENT HOUSE llenan las características de uso privativo de cada uno de esos apartamentos situación prevista en los artículos, 3, 5, 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y en consecuencial, la totalidad de los gastos de su conservación y mantenimiento son de la única y exclusiva responsabilidad de sus respectivos propietarios”. Al respecto se observa, la parte demandante, mediante una “acción subsidiaria”, pretende MODIFICAR el documento de condominio del Edificio Residencia La Ermita a través de la intervención de un órgano jurisdiccional y que según su particular criterio, hay razones de hecho y de derecho que “han debido” ser aplicadas por las personas Jurídicas que en su momento elaboraron el Documento de Condominio, por lo que demanda a la JUNTA DE CONDOMINIO para que este convenga o contradiga tal pretensión…Consideramos, que, en este caso, debe prevalecer el INTERES JURÍDICO COLECTIVO por sobre el individual, no en el sentido de negar el derecho a la acción que tiene cualquier propietario en forma individual si considera que sus derechos individuales se ven afectados o perjudicados, sino en el sentido, como en el caso que nos ocupa, que de pedirse la modificación del documento de condominio por vía judicial por parte de un…propietario, como es el caso del demandante, LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL NO PUEDE NI DEBE PRONUNCIARSE, AUNQUE EL DERECHO EXISTA, SINO FRENTE A TODOS LOS PROPIETARIOS, QUE DEBEN CONTRADECIR EN EL MISMO PROCESO, es decir, la acciòn subsidiaria debió ser intentada contra TODOS LOS PROPIETARIOS DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LA ERMITA y NO contra la JUNTA DE CONDOMINIO, que como señala la parte actora en su escrito solo tiene la CUALIDAD de representante de la misma en “…los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes…” ratificando lo establecido en el articulo 20 letra e) de la Ley de la materia que señala “Corresponde al administrador… e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes…” cualidad esta que no discutimos respecto a la acción de nulidad de la Asamblea..En razón de los argumentos antes expresados, hago valer y opongo la falta de cualidad e interés en el demandado, JUNTA DE CONDOMINIO, para contradecir respecto a la Acción Subsidiaria propuesta por la parte actora en el presente juicio, en consecuencia, pido al Tribunal desestime LA ACCIÓN SUBSIDIARIA declarándola SIN LUGAR por falta de cualidad e interés en el demandado para contradecirla..III..CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA..En el supuesto negado que el Tribunal declare SIN LUGAR la falta de cualidad e interés en el demandado para contradecir la acción subsidiaria, a todo evento, procedo a dar contestación al fondo de la demanda…Rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada contra mi representada tanto en los hechos y particularmente en el derecho que de ellos se pretende deducir por ser manifiestamente infundada, con base en las siguientes alegaciones…. Es el caso, ciudadana Juez, que el Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita, el cual hago valer en todas y cada una de sus partes, regula lo concerniente a las asambleas y muy especialmente lo relativo a los denominados por la doctrina quórum constitutivo y quórum decisorio, por lo que, como se indicó anteriormente, es el régimen aplicable de conformidad con el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal. Así, el articulo DÉCIMO CUARTO del Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita establece respeto al quórum constitutivo que “Para que se constituya validamente la asamblea de copropietarios, ordinaria o extraordinaria, deberán estar presentes o representados, más del 51% de los copropietarios, no obstante, las resoluciones y acuerdos se tomaran de conformidad con lo dispuesto en el articulo anterior”…El articulo DÉCIMO CUARTO antes citado, esta en íntima conexión con el articulo DÉCIMO TERCERO, al punto de que este ultimo no tiene cabal aplicación sin aquel por lo que la validez de los acuerdos tomados en asamblea van a depender de que la asamblea se haya constituido validamente, es decir, la Asamblea debe necesariamente contar con la presencia o representación de los propietarios en la asamblea de por lo menos un 51% de los propietarios, pero no con la presencia de todos los interesados como pretende hacer ver el demandante al invocar el articulo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, de conformidad con el artículo DÉCIMO TERCERO del reglamento interno una vez constituida validamente la asamblea sus acuerdos deberán ser tomados por una mayoría que represente el 75% de los propietarios presentes en Asamblea y así acordados serán totalmente validos, es decir, los acuerdos deben necesariamente ser tomados por una mayoría del 75% de propietarios de ese 51% de copropietarios presentes y constituidos validamente en asamblea… Ahora bien, la Asamblea Extraordinaria de Condominio celebrada en fecha 12 de septiembre de 2001 es plenamente valida y validos todos los acuerdos en ella adoptados por cuanto se constituyó validamente para deliberar de conformidad con el articulo DÉCIMO CUARTO del Reglamento Interno y se tomaron los acuerdos contando con el 75% de votos favorables de los propietarios presentes en esa Asamblea de conformidad con el artículo DÉCIMO TERCERO del mismo Reglamento, tal y como se puede constatar por medio de la circular informativa que fue expuesta en las carteleras y ascensores del edificio Residencias La Ermita que consigno marcada “C”; de la convocatoria para la Asamblea de la cual se desprende que dicha asamblea fue convocada con más de tres… días de anticipación que consigno marcada “D” y de la copia certificada del Acta de Asamblea de fecha 12 de septiembre de 2001 marcada “B” las cuales hago valer y opongo a la parte demandante a todos los efectos legales…La parte actora afirma que se violaron los artículos 11 ordinal “b”, articulo 9 en su encabezamiento y artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal al respecto se debe observar que no hubo tal violación y que por el contrario la asamblea se constituyó y deliberó con estricto apego a las normas de su reglamento ya citadas e inclusive respecto a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal supuestamente violentadas o incumplidas, al respecto me permito hacer los siguientes apuntamientos. De la lectura de la copia certificada del Acta de Asamblea Extraordinaria de Condominio de fecha 12 de septiembre de 2001, cuya nulidad solicita el demandante, se infiere claramente que las mejoras de las cosas comunes (Art. 9) y los gastos comunes (Art. 11) fueron aprobados y acordados validamente por el 75% por lo menos de los propietarios presentes en la asamblea, es decir, 29 copropietarios presentes a favor de un total de 32 todo de conformidad con los artículos DÉCIMO CUARTO referente al quórum constitutivo de la asamblea y DÉCIMO TERCERO referente al quórum decisorio, contenidos en el Reglamento Interno del Edificio La Ermita, pero aún más, la asamblea acordó validamente hacer las mejoras de las cosas comunes y establecer los gastos comunes de conformidad con los artículos 11 ordinal “b” y el artículo 9 en su encabezamiento contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal, por la sencilla razón que los citados artículos exigen que este tipo de acuerdo requieren y deben contar con el acuerdo del 75% de los propietarios, por supuesto presentes en la Asamblea de conformidad con el reglamento interno del Edificio… Con base a lo expuesto es necesario concluir en que los acuerdos tomados en la Asamblea Extraordinaria de Condominio del Edificio Residencias La Ermita celebrada en fecha 12 de septiembre de 2001, no han violado en ningún caso los artículos 11 ordinal B y el 9 en su encabezamiento de la Ley de Propiedad Horizontal, tal y como lo afirma el demandante en su demanda, por cuanto sus acuerdos fueron tomados por el 75% de la mayoría de los propietarios presentes en la asamblea de conformidad con los artículos DÉCIMO TERCERO y DÉCIMO CUARTO de su reglamento interno, que como tantas veces se ha indicado, son las normas aplicables por remisión expresa del articulo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal… En fuerza de los razonamientos anteriores se debe concluir, que no existe violación de los artículos 11 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y en consecuencia, la Asamblea Extraordinaria de fecha 12 de septiembre de 2001 es valida y todos los acuerdos tomados en ella son validos y de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios del Edificio Residencias La Ermita, por lo que pido al Tribunal que en la sentencia definitiva declare SIN LUGAR la demanda de nulidad de asamblea intentada y en consecuencia, declare la plena validez de la asamblea y de todos los acuerdos tomados en ella… Con respecto al articulo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal también denunciado como violado por la parte actora en el presente juicio… Es el hecho que en el Capítulo Quinto del Documento de Condominio relativo a las cosas comunes del Edificio residencias La Ermita en su letra “d” se lee y se ratifica “En nombre de nuestra representada declaramos cosas comunes de uso general para todos los apartamentos las siguientes:… “d)” Los ascensores, entendiéndose como tales los conductos, puertas, cabinas, motores y todo otro accesorio o elemento que integre dichos aparatos;….”..De lo expuesto se desprende que al ser calificado por el documento de condominio como cosa común el ascensor su cabina y todo otro accesorio o elemento que integre dichos aparatos corresponde al condominio su mantenimiento, reparación, mejora o remodelación y en caso tal de que el condominio reunido en asamblea considere que el ascensor, su cabina, accesorio o elementos que lo integren requiere, ser objeto de mejoras necesariamente deberá contar con el acuerdo del 75% de la mayoría de los propietarios presentes en la asamblea, tal y como lo disponen los artículos DÉCIMO TERCERO y DÉCIMO CUARTO del reglamento interno en concordancia con los artículos 9 y 11 ordinal b de la Ley de Propiedad Horizontal, pero en ningún caso con la unanimidad establecida en el citado articulo 10 tal y como lo pretende hacer ver la parte actora y que puede llegar a inducir a un error de apreciación en derecho cuando al invocar el articulo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal hace notar la necesidad de que “La asamblea de propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados”, que como se demostró anteriormente no es aplicable a las Asambleas de condominio del Edificio Residencias La Ermita… Ciudadano Juez, el articulo 10 citado por la actora, no se refiere a los ascensores, ni a las cosas comunes, ni mucho menos a las mejoras de las cosas comunes, se refiere a la estructura del inmueble, como un todo, a su conservación y estética y por cuanto la realización de los actos allí señalados pueden llegar a afectar el INMUEBLE en su estructura como un todo es por lo que el legislador exigió la unanimidad y la previa obtención de los permisos correspondientes de la autoridad competente, y dejó aparte las mejoras de las cosas comunes por cuanto no implica ejecutar actos que por su importancia o magnitud para su realización tuviesen que depender de la obtención de un permiso expedido por la autoridad competente o es que acaso se requiere algún permiso para pintar internamente un edificio o cambiar las lámparas de iluminación….En razón de lo antes expuesto y respecto a la mejora de la cabina de los ascensores, dado el hecho de que los ascensores, sus cabinas y demás accesorios son cosas comunes DECLARADOS ASÍ POR EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO y por lo tanto objeto de mejoras cuando cuenten con la aprobación del 75% de los propietarios presentes en asamblea de conformidad con los artículos DÉCIMO TERCERO Y DÉCIMO CUARTO del Reglamento Interno y 11 ordinal B y artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, es obligante concluir que el acuerdo tomado en la Asamblea de Condominio de fecha 12 de septiembre de 2001 respecto a la mejora de los ascensores es plenamente valido y de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios y ASÍ PIDO SE DECLARE EN LA DEFINITIVA… III CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA ACCIÓN SUBSIDIARIA…Desde el punto de vista anteriormente expresado, es el hecho cierto, que, de la lectura del contenido del Documento de Condominio, documento público que hacemos valer en todas y cada una de sus partes con toda su fuerza legal, no se evidencia ni consta en modo alguno, que la superficie de ciento ochenta y nueve metros cuadrados… que corresponde a la construcción techada o techo de los apartamentos PH-1 y PH-2, les haya sido expresamente atribuido en uso exclusivo a los apartamentos PH-1 y PH-2 tal y como lo exige la Ley de la materia en los artículos ya citados, y especialmente, porque no se corresponde con los supuestos de hecho establecidos en el articulo 5º ordinal “C” de la Ley de Propiedad Horizontal…tan es así, que el artículo 5º ordinal b) los cimientos, paredes maestras, estructuras, TECHOS…”… Como se puede ver y evidenciar a través de la simple lectura del Documento de Condominio CAPTULO QUINTO ordinal N) y de los artículos 26º, 5º ordinal c) y b), 8º y 12º eiusdem, la superficie techada de los pent house PH-1 PH-2 del Edificio Residencias La Ermita es cosa común a todos los apartamentos y no como pretende hacer ver la parte actora de que se trata de un área que debió ser, léase bien y en pretérito, atribuida en uso exclusivo a los pent house PH-1 y PH-2 según un acomodaticio criterio de uso que nada tiene que ver con el supuesto de hecho establecido en la Ley. Con base en los alegatos expuestos pido …que en su sentencia definitiva declare SIN LUGAR la acción subsidiaria propuesta por el demandante por ser esta manifiestamente infundada y en consecuencia, ratifique declarando que la superficie de ciento ochenta y nueve metros cuadrados…que corresponden a la construcción techada de los pent house distinguidos con las letras y números PH-1 y PH-2 y señalada expresamente en el documento de condominio, es cosa común a todos los apartamentos del Edificio Residencias La Ermita…. La parte demandante afirma que en el aviso de cobro correspondiente al mes de agosto de 2001 ya se ha incluido la contribución de la primera cuota de diez mil bolívares … mensuales surgida de la asamblea del 12 de septiembre de 2001, no obstante, consigna marcado undécimo un aviso de cobro correspondiente al mes de septiembre de 2001, que por supuesto si contiene la cuota establecida, ciudadana Juez, creemos que se trata de un error material involuntario, de no ser así, es realmente alarmante, por decir lo menos, y llama a la reflexión, la forma ligera y temeraria como la actora pretende abordar y hacer valer sus criterios, a tal efecto consigno en este acto marcado “D” dos …recibos de condominio originales correspondientes a los meses de agosto y septiembre donde se constata la falsedad de lo afirmado por la parte actora. Como dato curiosamente anecdótico como expresa la parte demandante, queremos hacer al Tribunal las referencias siguientes: Llama la atención que la parte actora pretende la nulidad de una asamblea y no consigne o anexe el objeto de la nulidad, es decir el acta de asamblea de fecha 12 de septiembre de 2001…Es nuestro deber observarle que las mejoras, modificaciones y reparaciones que fueron acordadas en la asamblea de fecha 12 de septiembre de 2001 han sido llevadas a cabo en un 100% por lo que el demandante no tiene interés actual y se beneficia de dichas mejoras aun cuando con la presente demanda le genera a la comunidad de propietarios contratiempos y gastos judiciales que creemos también pretenderá no pagar según su real saber y entender el derecho mediante una demanda…”
Corresponde decidir como punto previo al presente fallo, lo relativo a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el Ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Señala la parte demandada entre otras cosas: “… para el caso que nos ocupa, es el hecho cierto, que desde el día 13 de septiembre de 2001, día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, hasta el 18 de octubre 2001 inclusive, fecha del auto de admisión de la demanda, transcurrieron … (36) días por lo que en derecho debe prosperar la cuestión previa de la caducidad de la acción por cuanto la acción de nulidad fue interpuesta fuera del lapso legal establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Al respecto el Tribunal observa Reza el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal “…Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea…”. Ahora bien, siendo que la Asamblea de Copropietarios que nos ocupa se realizó el 12 de septiembre de 2001 y habiendo transcurrido desde el día 17 de septiembre de 2001 inclusive hasta el 28 de octubre de 2001 inclusive, los siguientes días hábiles en este Juzgado 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27 y 28 de septiembre de 2001, y 1, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 23, 24, 25 y 28 de octubre de 2001, lo que da un total de 30 días hábiles, en consecuencia el recurrente tenia hasta el día 28 de octubre de 2001 para interponer el recurso y lo hizo el 16-10-01, por lo que el mismo está dentro del lapso correspondiente, en consecuencia se declara Sin Lugar la Cuestión Previa contenida en el articulo 346 Ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En relación a la falta de cualidad e interés del demandado para contradecir el juicio opuesta por el ciudadano Guido Hernan Silva, asistido por el abogado Vera Pocaterra, se observa que efectivamente la parte actora como acción subsidiaria, solicita se declare que la superficie de (189 mts2) de techo asignada en el Documento de Condominio a las viviendas identificadas con las designaciones PH-1 y PH-2 en la Planta Pent House llenan las características de uso privativo de cada uno de esos apartamentos. Al respecto el Tribunal observa: en virtud de que por mandato categórico de nuestro ordenamiento jurídico establecido en el articulo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal que reza: “…Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación”., de lo que se evidencia que es imperativo la unanimidad para poder ejercer dicha acción por ante el órgano jurisdiccional correspondiente en forma autónoma, no aunada a una impugnación de asamblea, por lo que se declara Con Lugar la falta de cualidad invocada por la parte demandada. Así se decide.
Resuelto el punto anterior, se pasa a decidir el fondo de lo debatido.
Abierto el juicio a pruebas por imperio de Ley, ambas partes hicieron uso de este derecho.
En su oportunidad el ciudadano HERNAN SILVA, procediendo en su condición de Vicepresidente de la Junta de Condominio del Edificio Residencias La Ermita , asistido por el Dr. GUIDO VERA POCATERRA, presentó escrito de pruebas mediante el cual expuso entre otras cosas: “… En virtud del principio de comunidad de la prueba hacemos valer el mérito favorable que se desprende de todas las actas procesales que integran el expediente 2001-235 y en especial los siguientes instrumentos. 1) La copia certificada del Acta de Asamblea de Propietarios del Edificio Residencias La Ermita de fecha 12 de septiembre de 2001, acompañada al escrito de contestación de la demanda… 2) La copia del Documento de Condominio del Edificio Residencias La Ermita, documento público consignado por la parte actora el cual doy por reconocido en todas sus partes y hago valer en su totalidad y muy especialmente: 1) Capítulo Sexto, Sección Tercera…3) La copia del Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita documento público consignado por la parte actora el cual doy por reconocido en todas sus partes y hago valer en su totalidad y muy especialmente los siguientes artículos: Primero, Tercero, Sexto, Séptimo, Capítulo Tercero de las Asambleas y Vigésimo Tercero en virtud de las cuales la Junta de Condominio realizó la asamblea de propietarios de fecha 12 de septiembre de 2001 y que demuestra que dicha asamblea se efectuó con plena validez y eficacia tanto en lo que se refiere a su constitución como a la toma de sus acuerdos o resoluciones. 4) La copia del Documento de Condominio del Edificio Residencias La Ermita, documento público consignado por la parte actora el cual doy por reconocido en todas sus partes y en especial la siguiente cláusula relacionada con los ascensores del edificio: 1) Capitulo Quinto: COSAS COMUNES Y COSAS SUSCEPTIBLES DE APROPIACIÓN PRIVADA letra d) ..5) Hago valer en todas y cada una de sus partes las Posiciones Juradas absueltas por la parte demandante a favor de la demandada en fecha 20 de febrero de 2002…De conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil consigno y promuevo en este acto el valor probatorio que a favor de mi representada se desprende de dos.. recibos originales de cancelación de cuotas de condominio mediante los cuales se demuestra que la impermeabilización de la planta techo ha sido reputada y cobrada como un gasto común… De conformidad con el articulo 472 del Código de Procedimiento Civil solicito al Tribunal se sirva trasladarse y constituirse en el Edificio Residencias La Ermita situado en calle La Ermita de San Antonio de Los Altos, planta Pent House a fin de que por vía de Inspección Judicial deje constancia de los siguientes particulares:.. Pido al Tribunal que el presente escrito de promoción de pruebas sea admitido y sustanciado conforme a Derecho…”.-
El Dr. ALOIS J. GUTIERREZ P., su carácter de parte actora presentó escrito de pruebas en el cual expuso: “… Reproduzco el mérito favorable a mi causa que surge de todos y cada uno de los instrumentos producidos por ambas partes y recíprocamente aceptados en sus efectos procesalmente eficaces, lo cual reduce la decisión del examen de la prueba escrita que consta en autos y sobre la base adjetiva de que la parte demandada aceptado, sin excepción alguna, todos los hechos en que he basado la narrativa de mi acción y no ha impugnado, rechazado, desconocido o tachado ninguno de los recaudos que anexe al libelo. 1).- NULIDAD DE LA ASAMBLEA.- a) Alegato: Por haberse convocado tres asambleas para la noche del día doce de septiembre de 2001, con un intervalo de sólo 30 minutos entre ellas a partir de las 8OO p.m. y con la salvedad de que en la tercera ocasión se decidiría sólo con los presentes. Prueba en autos: Folio 13 del libelo, correspondiente al recaudo documental sexto, que riela al folio 44, corroborado por la copia certificada del acta de la supradicha asamblea, producido por la contraparte, inserto al folio 83, en donde se confirma la consumación de este irregular e ilegal procedimiento… b) Alegato: Inexistencia del quórum requerido para delibera validamente. Prueba en autos: Acta de la asamblea producida por la demandada, folio 88, número de firmas que suscriben el acta, incluida la propia: veinticinco (25)…En ninguna parte del expediente la contraparte demostró que estas personas otorgaron autorización para ser representados por personas alguna en la asamblea cuya nulidad he demandado; con el agravante de que los señores Joao López, José Rojas y Hernán Silva, por ser miembros de la Junta de Condominio, están impedidos de ejercer la representación de otros propietarios en la asamblea general, por aplicación de lo dispuesto en el articulo 285 del Código de Comercio, norma supletoria sobre esta materia por mandato del articulo 4º del Código Civil.. Normas violadas: artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y artículos Décimo, Décimo Tercero, Décimo Cuarto y Décimo Quinto del Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita. Luego es de concluir que en la asamblea del día 12 de septiembre de 2001, en ninguna de las tres asambleas ilegalmente convocadas, con intervalos de sólo treinta minutos entre ellas, nunca hubo el número de propietarios requeridos para constituir el quórum mínimo para la validez de las decisiones adoptadas y que arbitrariamente se están imponiendo a la comunidad de propietarios de Residencias La Ermita. C) MAYORIAS REQUERIDAS PARA LA VALIDEZ DE LO ACORDADO. Alegato: Que la fijación de una cuota extraordinaria es materia de las contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal y que debe ser tomada por el 75% … de los propietarios, hecho que no ocurrió en la asamblea del 12 de septiembre de 2001. Prueba de este hecho: Documento de Condominio que establece que la edificación esta compuesta por 62 apartamentos; acta de la asamblea traída a los autos por la demandada, léase al folio 87 … d) Alegato: Considero que la remodelación de las cabinas de los ascensores, debe ser tomada por el cien por ciento de los copropietarios, por aplicación de lo establecido en el articulo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Consta, que en el caso de autos, no se tomaron en cuenta estos porcentajes para incluir en la cuota extraordinaria la remodelación de las cabinas de los ascensores que constituye un aspecto estético de estos implementos; contrariamente a lo afirmado por la demandada en su contestación…Prueba de esta violación: Asamblea del 12 de septiembre de 2001 y recaudos noveno y décimo que anexé al libelo. Norma violada: La mencionada en el encabezamiento de este ordinal. E) CASO DE IMPERMEABILIZACION DE LA PLANTA PENT HOUSE. Alegato: Entre los gastos que la Junta de Condominio ha propiciado como cargas comunes, he señalado que ha incluido los referentes a la impermeabilización del área correspondiente al techo de los apartamento que conforman la porción del edificio, que sin lugar a duda alguna, diafanamente y en el Capítulo Tercero del Documento de Condominio se ha denominado Planta Pent House y en el que se le atribuye una superficie de ciento ochenta y nueve metros cuadrados ..de construcción techada. En el escrito de la demanda y como subsidiaria de la acción principal de impugnación de la asamblea y de los acuerdos en ella tomados, he solicitado que el Tribunal declare que el mantenimiento de la porción usada como techo de uso exclusivo, corresponde a los propietarios de los mencionados apartamentos. Prueba de los hechos: Contestación de la demanda donde la contraparte admite estos hechos, documentos públicos, constituidos por el Documento de Condominio y el título mediante el cual el ciudadano Hernán Silva adquirió el Pent House Nº 2, el 2 de marzo de 1984, otorgado por ante el Registro Subalterno del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda… instrumento que en copia simple agrego a este escrito en tres …folios…f) DEFENSAS DE LA PARTE DEMANDADA, CUESTIONES PREVIAS, caducidad con que se sanciona la inoportuna intrucción de la demanda, en razón, de que según su criterio, en este caso transcurrieron treinta y seis días, en lugar de los treinta que impone el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal para el ejercicio de la acción. En primer lugar debo rebatir esta afirmación por aplicación de los señalamientos interpretativos a que se refiere el articulo 4º del Código Civil, el texto del mencionado artículo 25 no admite otra interpretación distinta a la que menciona en su encabezamiento… Pero este no es el caso de autos, he demandado la nulidad de la asamblea, precisamente porque no se han llenado en ella ni los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, ni los que regulan la materia en el Reglamento del Edificio Residencia La Ermita, situación diferente a la referida en el articulo 25 de la Ley especial; esta es la materia de fondo, que no puede ser discutida ni resuelta previa al mismo sin tocarlo, al resolver sobre la caducidad alegada por la contraparte… g) FALTA DE CUALIDAD.- Alegado: La demandada está en ejercicio de la administración del consorcio de propietarios, además de sus atribuciones específicas como Junta de Condominio, luego la Ley de Propiedad Horizontal le atribuye en el ordinal “e” del articulo 20 la representación en juicio de los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, la aplicación de parte de una cuota extraordinaria exigida al condominio para cancelar los costos de la impermeabilización de áreas cuyo uso es disfrutado por apartamentos de propiedad privada es un acto administrativo cuyo uso es disfrutado por apartamentos de propiedad privada es un acto administrativo cuya objeción intentada por un copropietario corresponde a la atención judicial del administrador, como mandatario del litis consorcio necesario legal constituido por el consorcio condominal; esta es materia resuelta y mantenida hasta hoy, por la jurisprudencia establecida en sentencia de Casación del 29 de abril de 1970…Con relación a la solidaridad de los integrantes de la Junta de Condominio con el consorcio de propietarios me remito a los efectos sustantivos y adjetivos establecidos en los artículos 1221 y siguientes del Código Civil y 139 del Código de Procedimiento Civil… Rechazo los efectos vinculantes probatorios de los dos recibos traídos a los autos por la contraparte como anexos a su escrito del dic 28 de febrero de 2002 porque los renglones destacados en la facturación por concepto de impermeabilización se refieren a áreas no especificadas, el uno, y a la impermeabilización de la Torre Norte el otro, no destacan que se haya pagado la impermeabilización del techo de los Pent Houses… Solicito se niegue la inspección judicial solicitada por no ser materia de esta práctica los puntos que en ella se indican, nunca ha estado en discusión si desde la Planta Techo o la Planta Pent House puedan admirarse otras áreas del edificio…Con relación a las posiciones juradas, me atengo y ratifico cada una de las respuestas que diera en esa oportunidad dejando a juicio del Tribunal sus efectos probatorios que pudiesen deducirse a favor de la demandada…Por las razones expuestas y con fundamento en los recaudos y señalamientos legal y reglamentos, respetuosamente solicito se declara con lugar la demanda principal y la subsidiaria con los pronunciamientos de Ley.”
La parte actora consignó junto con el libelo de demanda copias del Documento de Condominio y su Reglamento del Edificio Residencias La Ermita (folios 14 al 31), copia de Recibo de Condominio folio 32, a los folios 33,34,35 comunicaciones emanadas de la Junta de Condominio, folio 36 proyección de Ingresos-egresos de la Junta de Condominio, comunicación dirigida al ciudadano José Rojas O por el recurrente Aloís J. Gutierrez folios 37 al 39, folio 40 Carta Consulta, folio 41 boletín informativo emanado de la Junta de Condominio, folios 42 y 43 comunicación emanada de la pare actora dirigida a la Comunidad de Propietarios, folio 44 Convocatoria de la Junta de Condominio para los Copropietarios de Residencias La Ermita, folios 44 y 45 plan de mantenimiento de las Residencias La Ermita, folios del 47 al 54 Comunicación dirigida al Presidente y demás miembros de la Junta de Condominio por el abogado Elio Raul Pinto Zamora; folios 55 y 56 aviso emanado de la Junta de Condominio, folio 57 Recibo de Condominio. Al respecto se observa que dichos documentos no fueron desconocidos ni impugnados, en consecuencia se aprecian conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
La parte demandada consignó junto con su escrito de contestación y cuestiones previas, las siguientes documentales: Relación de copropietarios Residencias La Ermita folios 79 y 80, Recibos de Condominio correspondiente a los meses de septiembre 2001 y agosto 2001 folios 81 y 82, los cuales no fueron desconocidos ni tachados en consecuencia se aprecian conforme al articulo 443 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Consignó también la parte demandada copia certificada del Acta de la Asamblea Extraordinaria de fecha 12 de septiembre 2001, la cual no fue desconocida ni impugnada en consecuencia se aprecia conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Conjuntamente con su escrito de pruebas la parte demandada consignó 2 recibos de condominio del apartamento PH-2 folios 107 y 108, los cuales se aprecian conforme al artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los mismos no fueron desconocidos ni tachados. Así se decide.
La parte actora anexo a su escrito de pruebas copia del documento de propiedad del apartamento PH-2, de los ciudadanos HERNAN JOSE SILVA GORDON y LILIA ISABEL ALVAREZ DE SILVA, el cual no fue desconocido ni impugnado en consecuencia se aprecia conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En su oportunidad el Dr. Aloís José Gutierrez Pedroza, compareció ante el Tribunal y dio contestación a las posiciones formuladas por la parte demandada (folios 94, 95 y 96), ratificando dichas respuestas en su escrito de pruebas, en consecuencia el Tribunal le da todo el valor probatorio que de ellas emanan. Así se decide.
Ahora bien, señala la parte actora en su libelo de demanda que con el proceder de la Junta de Condominio se han violado múltiples disposiciones del Documento y Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita, al igual que normas de la propia Ley de Propiedad Horizontal y de allí que tanto la Asamblea de Copropietarios que tuvo lugar el día 12 de septiembre de 2001 como sus resultas, son nulas de plena nulidad, alega igualmente que en la noche del 12 de septiembre de 2001 hubo una convocatoria para tres asambleas, con un intervalo de sólo media hora entre la primera, la segunda y la tercera, en donde con los presentes se tomaron los acuerdos sobre prioridades y cuota extra, que no hubo el espacio de tiempo de tres días entre la primera convocatoria y cada una de las subsiguientes y en segundo lugar porque en una reunión, ya viciada desde su inicio por falta de quórum, que se tomaron decisiones con un número de votos afirmativos mucho menor al requerido por la Ley de Propiedad Horizontal.
Dicho lo anterior se observa: es menester de esta Sentenciadora establecer lo relativo a los bienes comunes de uso exclusivo como derecho excepcional. El articulo 5º de la Ley de Propiedad Horizontal habla de las “azoteas, patios o jardines” como aquellas susceptibles de uso exclusivo (letra c). El requisito indispensable para que una cosa común resulte ser objeto de uso exclusivo es el de que su acceso único sea a través de determinado apartamento o local, a la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado de las palabras, según la conexión de ellas, entre sí y la intención del legislador (art. 4º Código Civil), debemos entender las locuciones “de conformidad con esta Ley” y “autorizadas por esta Ley” son equivalentes y expresan la intención de circunscribir el otorgamiento del uso exclusivo sólo respecto de áreas de acceso único a través de un apartamento, sin extenderse a ninguna otra, ello comporta formas de utilización en provecho del usuario a cuyo cargo corren los gastos correlativos al beneficio que obtiene. La Ley se limita a otorgarle a determinado propietario el cuidado y consiguiente uso del área, habida cuenta de que él también tiene sobre el área la cuota ideal de propiedad, es válido decir, pues, que el usuario deviene detentador en nombre de la totalidad de los propietarios. El uso exclusivo de carácter subjetivo es el regulado en el referido articulo 5º.
Dispone el Reglamento Interno del Edificio La Ermita, en sus artículos Décimo Tercero: “ Los acuerdos de la Asamblea General de Co-propietarios, Ordinaria o Extraordinaria, serán tomados por mayoría que represente el 75% de los Co-propietarios…”.- Décimo Cuarto: “…Para que se constituya válidamente la Asamblea de Copropietarios, Ordinaria o Extraordinaria, deberán estar presentes o representados, más del 51% de los Co-propietarios..”.- Artículo Décimo Quinto.- En caso de no haber el quórum reglamentario para que la Asamblea quede válidamente constituida, se participara a los Co-propietarios de una nueva convocatoria y la cual se llevará a cabo dentro de los tres (3) días siguientes a la fecha en que se suspendió la primera asamblea. En este caso los acuerdos y resoluciones serán tomadas por un mayoría que represente por lo menos el 51% de los co-propietarios…” “… En todo lo referente a la Asamblea y no previsto en el presente Reglamento, regirán las disposiciones contenidas en los artículos 23, 24 y 25 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal…”.-
Con respecto a la impermeabilización de los techos de los Pent Houses, el Tribunal observa que siendo que el documento de condominio por el cual se rige las Residencias La Ermita, se acordó que: “…Todas las reparaciones y obras que hayan de practicase en la propiedad privada serán a cargo exclusive de sus dueños y de sus causahabientes. Cuando las placas, techos, vigas o dinteles deben ser renovados o cambiados, quien posea la parte inferior y quien goce de la parte superior deben soportar los gastos por igual, salvo que una de las partes demostrare que la rotura o ruina fue ocasionada por culpa de la otra parte, en cuyo caso, la parte culpable reparará o responderá lo que produjo por su culpa…”, y en virtud de que en los recibos de condominio se observó que no especificaron la razón o motivo de dicha impermeabilización, es por lo que el Tribunal insta deberá ser tomado en cuenta en el futuro cuando se acuerden reparaciones de aquellas previstas en el documento de condominio, se tomen los indicativos legales correspondientes, es decir, cumplir con lo establecido en su documento y reglamento respectivamente.
Con relación a la solicitud de la parte actora, en cuanto que se declare que el mantenimiento de la porción usada como techo de uso exclusivo, corresponde a los propietarios de los mencionados apartamentos, el Tribunal no lo acuerda por no ser procedente, ya dicha solicitud correspondente a una acciòn distinta a la que nos ocupa (acciòn merodeclarativa). Así se decide.
Ahora bien, se evidencia del Acta de la Asamblea Extraordinaria de fecha 12 de septiembre de 2001, que efectivamente no se cumplió con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita para convocar la asamblea que nos ocupa . Así se decide.
Igualmente se deja establecido que en relación a la remodelación de las cabinas de los ascensores, el documento de condominio en su Capítulo Quinto reza lo siguiente: son “…Cosas comunes y Cosas susceptibles de apropiación privada. En nombre de nuestra representada declaramos cosas comunes de uso general para todos los apartamentos, las siguientes:…d) Los ascensores, entendiéndose como tales los conductos, puertas, cabinas, motores y todo otro accesorio o elemento que integre dichos aparatos..”, por lo que las cabinas de los ascensores son bienes comunes y por lo tanto requiere de un acuerdo del 75% de la mayoría de los propietarios y no como lo indica la parte actora en su libelo de demanda de un 100%. Así se decide.
Por todos los razonamientos antes expuestos este Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la Impugnación de Asamblea incoada por el ciudadano ALOIS J. GUTIERREZ P., venezolano, mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad Nro. 218.155, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 1341, contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LA ERMITA, y en consecuencia se DECLARA NULA la Asamblea de Propietarios del Edificio Residencias La Ermita, celebrada el dia 12 de septiembre de 2001, en cuanto a que la misma no fue Convocada como se establece en el Reglamento Interno del Edificio Residencias La Ermita.
Por haber resultado parcialmente con lugar el presente fallo no hay expresa condenatoria en costas.
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al articulo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
NOTIFIQUESE A LAS PARTES
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los 14 días del mes de Mayo de dos mil tres (2003). Años: 192º y 144º.-
LA JUEZ

MARIA GABRIELA SOSA GHINAGLIA

LA SECRETARIA

CARMEN PEREIRA

En la misma fecha se publicó y registrò siendo las 1:00 p.m.

LA SECRETARIA

MGSG/smm