TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: LUIS ANTONIO AZUAJE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-2.582.161.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: MARIA DEL CARMEN NUZZO SGAMBATO, JOSÉ LUIS AZUAJE BENÍTEZ, MARIA ARÉVALO MEDINA y ZORAIDA VILLALTA MARTÍNEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 42.267, 36.834 ,19.096 y 98.453, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL LICORERÍA CABUREÑA S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de diciembre de 1986, bajo el Nº 45, Tomo 74-A-Pro, modificada en fecha 18 de febrero de 1987, bajo el Nº 53, Tomo 35-A-Pro, y en fecha 19 de noviembre de 1992, bajo el Nº 43, Tomo 71-Pro, en la persona de su Director Gerente, ciudadano GIL JOSÉ CHIRINO CARACHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-2.367.119.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: REINALDO ANTONIO ECHENAGUCIA MARTÍNEZ y TIBISAY MEJIAS CASTRO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 35.248 y 33.169.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: Nº 22.985

ANTECEDENTES

Corresponde a éste Tribunal el conocimiento del juicio que por desalojo fuera interpuesto por el ciudadano LUIS ANTONIO AZUAJE, contra la sociedad mercantil LICORERÍA LA CABUREÑA S.R.L., en la persona de su Director Gerente ciudadano GIL JOSÉ CHIRINO CARACHE. Alegó la parte actora en su escrito libelar que adquirió por compra que hizo a los ciudadanos DANIELA PRUJAT GABARDA, ELIZABETH CAROLINA PRUJAT OJEDA, JEAN MARIE PRUJAT OJEDA, VIRGINIA ELE PRUJAT OJEDA y MARIA TERESA PRUJAT OJEDA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad bajo los Nos. 6.411.891, 12.921.068, 12.225.940 y 14.619.744, respectivamente, un inmueble constituido por un edificio constante de tres plantas y el terreno sobre el cual está construido, denominado Edificio Salvador, ubicado en la calle Lander antes Nº 25, hoy Nº 15, Ocumare del Tuy, Municipio Tomás Lander del Estado Miranda, cuyas demás determinaciones constan en el documento de Condominio, Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Tomás Lander, Simón Bolívar y la Democracia, en fecha 23 de Octubre de 1991, anotada bajo el Nº 44, Protocolo Primero, Tomo Primero. Que forma parte del Edificio Salvador, ubicado en su planta baja, un Salón Comercial constante de dos baños que tiene CIENTO OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (184 mts2) de construcción, el cual se encuentra ocupado por la Empresa LICORERÍA LA CABUREÑA S.R.L., en su carácter de arrendataria, dicha relación arrendaticia fue concertada con SAUVEUR PRUJAT DECHARRY, antiguo propietario del inmueble, quien posteriormente falleció y continuó ésta en cabeza de sus sucesores, y quienes le vendieron el Edificio Salvador a LUIS ANTONIO AZUAJE, ésta convención arrendaticia consta de documento privado, Contrato de Arrendamiento, celebrado en fecha 1º de marzo de 1993, por tiempo determinado, siendo que en su cláusula segunda se estipuló que el plazo de duración era de un año fijo, contado a partir del día 01 de diciembre de 1992, quedando previsto su vencimiento para el día 01 de diciembre de 1993. Vencido el término convenido en el Contrato de Arrendamiento, el antiguo arrendador, así como sus sucesores dejaron en posesión del inmueble a la arrendataria LICORERÍA LA CABUREÑA S.R.L. por lo que se produjo la renovación, o tácita reconducción, conforme a lo previsto en el artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil y por efecto de ello se convirtió en una relación a tiempo indeterminado y en esa misma forma se transmitió a LUIS ANTONIO AZUAJE. Dicho ciudadano, en virtud de la adquisición de la propiedad del inmueble, procedió a comunicarle a ésta su condición de propietario y la consecuente relación de arrendador, por efecto de la compra de ese inmueble, a través de notificación judicial, practicada por el Juzgado del Municipio Lander de esa misma Circunscripción Judicial, en fecha 20 de agosto del año 2000, cuya actuaciones constan en la solicitud Nº 47-02. Alega igualmente que por la necesidad justificada que tiene en requerir y ocupar el salón, con la actividad comercial que desarrollará a través de la Empresa “LICORES GUANATUY S.R.L.”, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03 de octubre de 1994, registrada bajo el Nº 66, Tomo 127-A-SGDO, cuya composición de cuotas la detenta junto a su hijo OSCAR JOSÉ AZUAJE BENÍTEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.701.306, para el cumplimiento de actividades comerciales que se ajustan a su interés económico y al de su grupo familiar, es decir, para instalar un negocio que se dedicara a la compra-venta de todo tipo de licores, así como también a la distribución al mayor y detal de toda clase de bebidas y ramo de festejos, dicha sociedad de comercio se encuentra en el estado de no realizar actividad económica por carecer de un establecimiento apto para el desarrollo de las mismas. Fundamenta su acción en los artículos 26 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal b) en concordancia con el artículo 33 y 35 eiusdem y por el Procedimiento Breve establecido en el Código de Procedimiento Civil.

Admitida la demanda por éste juzgado en fecha 14 de octubre de 2002, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda. En fecha 17 de enero de 2003, los abogados REINALDO ANTONIO ECHENAGUCIA MARTÍNEZ y TIBISAY MEJIAS CASTRO, apoderados judiciales de la parte demandada presentan escrito mediante el cual solicitan la suspensión de la presente causa, hasta tanto se decida la causa llevada por éste tribunal bajo el Nº 22.967, por retracto legal arrendaticio, alegando que las causales para el desalojo de inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado establecidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son para el vínculo entre arrendador y arrendatario que en el presente caso es entre el señor SAUVEUR PRUJAT DECHARRY y LICORERÍA CABUREÑA S.R.L., y en el quien pide el desalojo es el señor LUIS ANTONIO AGUAJE.

En fecha 21 de enero de 2003 la parte demandada procedió a contestar la demanda mediante la cual opone las cuestiones previas a que se refieren el ordinal 2º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e igualmente procede a negar, rechazar y contradecir la demanda incoada. En fecha 27 de enero de 2003, la parte actora mediante escrito procede a negar y rechazar las cuestiones previas alegadas por la parte demandada. En fecha 27 de enero de 2003 la parte demandada promovió pruebas y en fecha 29 de enero de 2003 la parte actora promueve pruebas, siendo admitidas por éste tribunal en fecha 07 de febrero de 2003, a excepción de los numerales cuarto y quinto de las pruebas de la parte actora por impertinentes.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Del estudio realizado a todas las actas cursantes en el presente expediente quien hoy decide observa que la parte actora solicita el desalojo por la necesidad que tiene de ocupar el local comercial dado en arrendamiento, todo lo cual está plenamente narrado en forma sucinta en el libelo de la demanda y cuyo análisis hace éste tribunal en el sentido de que, en primer lugar, tenemos que la relación arrendaticia es el vínculo que se establece entre arrendador y arrendatario y, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.

Así tenemos que la parte demandada en su escrito de contestación al fondo procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los ordinales segundo y séptimo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cabe destacar que el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva....”

Ahora bien, previa a la decisión de merito, considera éste tribunal que debe analizar las pruebas aportadas por las partes y en este sentido tenemos que en cuanto a la prueba de necesidad de ocupación se ha dicho que ésta no puede ser de manera indirecta sino directa, ya que un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan verificado los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos. Ahora bien, estos instrumentos sí podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios o pruebas indirectas, siempre dentro de los límites que impone la sana crítica.

Así, tenemos que mediante escrito de fecha 27 de enero de 2003, la parte demandada promovió como pruebas las documentales presentadas en la contestación de la demanda y de su revisión se observa que en primer lugar se encuentran copias simples del Poder que le fue conferido a los abogados REINALDO ECHENAGUCIA y TIBISAY MEJIAS por el demandado GIL JOSÉ CHIRINO CARACHE, así como copias simples del expediente signado con el Nº 22.967, contentivo de un retracto legal arrendaticio, solicitud del derecho de preferencia, contrato de arrendamiento, título supletorio y documento de condominio, al respecto considera éste sentenciador que si bien los mismos no fueron impugnados por ser copias simples, se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

En fecha 29 de enero de 2003, la parte actora promueve como medio probatorio admitido en autos, documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de fecha 07-08-02, bajo el Nº 21, folio 106 al 111, protocolo primero, tomo segundo; notificación practicada por el Juzgado del Municipio Lander de fecha 20-08-02; Registro Mercantil de Licores Guanatuy S.R.L. inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 03-10-94, bajo el Nº 44, tomo 12-A-Sgdo; planillas originales forma DPJ-26, Nº 0661411, Nº 0083886 y 0083885, de declaración definitiva de rentas y pagos para personas jurídicas del SENIAT, Ministerio de Finanzas. Al respecto, considera éste Tribunal que los mismos son documentos públicos que han sido autorizados con las solemnidades legales por funcionarios que tienen la debida facultad para dar fe pública, en consecuencia se aprecian de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente promovieron contrato privado de arrendamiento de fecha 01-03-93; comunicación dirigida al Ministerio de Hacienda, por un representante legal de LICORERÍA GUANATUY S.R.L., de fecha 14-02-95 y constancia expedida por un Contador Público ARIEL GUSTAVO SOLANO, al respecto se observa que los mismos no fueron impugnados por la parte demandada, por lo que se le tienen como fidedignos, en consecuencia se aprecian, como se estableció primigeniamente como prueba indirecta y así se declara.

Pasa de seguidas éste tribunal al pronunciamiento en cuanto a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Tenemos que han sido opuestas las cuestiones previas contenidas en los ordinales segundo y séptimo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la del ordinal segundo que establece: “La ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”; considera éste sentenciador que las partes deben tener legitimación, es decir, personas que por estar en el pleno goce de sus derechos civiles puedan en defensa de ellos comparecer en juicio, por sí mismas o por medio de apoderado de su elección, o entes que por no tener esa plenitud de capacidad deban complementarla conforme a la Ley por medio de la representación, la asistencia o la autorización de otros, como en los casos de entredichos, menores e inhabilitados. En el presente asunto se observa con meridiana claridad que efectivamente existe capacidad para comparecer en juicio tal como se evidencia tanto del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, cursante del folio 8 al 13, como del Poder otorgado por el demandante a sus apoderados tal como se evidencia del documento poder inserto a los folios 6 y 7 del presente expediente, en consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal segundo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

En relación a la cuestión previa del ordinal séptimo que establece :” La existencia de una condición o plazo pendiente”, al respecto considera éste sentenciador que ésta cuestión previa de plazo pendiente, se refiere a aquellos casos cuando el derecho subjetivo se encuentra sometido a plazo, careciendo su titular de interés para intentar la demanda por la inexigibilidad en cuanto a la no verificación del plazo; por su parte la condición pendiente se refiere al reconocimiento por parte del demandado, que el derecho reclamado esta sometido a una condición suspensiva, la cual debe producirse para que pueda así nacer dicho derecho. En el caso de marras, tenemos que si bien es cierto que existe un juicio por Retracto Legal Arrendaticio el cual conoce este juzgador -que se encuentra aun en estado de citación-, no es menos cierto que el mismo no representa ninguna condición que haga valida la existencia del procedimiento de desalojo, puesto que dicho juicio no implica una condición suspensiva in natura oponible al desalojo, ya que en éste último asunto, lo que se trata no depende de la resolución del juicio de retracto, por cuanto no existe prima facie alguna circunstancia que limite o afecte temporalmente el derecho reclamado. La situación planteada a criterio de quien suscribe refiere más a la existencia de una cuestión prejudicial, puesto que lo que se discute no es el acaecimiento de un hecho del cual depende necesariamente el nacimiento del derecho reclamado, sino más bien, la existencia de un posible presupuesto lógico, constituido por la cuestión prejudicial del derecho reclamado del cual depende su existencia, cuya resolución favorable solo implicaría el supuesto contenido en el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no fue expresamente alegado y a éste tribunal le imposibilita resolver en atención al principio de igualdad procesal. En consecuencia, al no existir propiamente en este asunto una condición o plazo pendiente que haga presumir la paralización en este estadio procesal, se debe declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal séptimo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

Ahora bien, en cuanto al alegato de necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, tenemos que es criterio de éste Tribunal que ésta causal de desalojo tiene su fundamento en que existen tres clases de necesitados: el propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Tenemos entonces que el alegato de la parte actora ciudadano LUIS ANTONIO AZUAJE, es el supuesto del propietario por necesidad que tiene de ocupar el salón comercial con la actividad que desarrollará a través de la empresa LICORES GUANATUY S.R.L., inscrita en el Registro mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 3 de octubre de 1994, registrada bajo el Nº 66, tomo 127-A-Sgdo, cuya composición de cuotas la detenta con pariente consanguíneo -hijo OSCAR JOSÉ AGUAJE BENÍTEZ-, para el cumplimiento de actividades comerciales que se ajustan a su interés económico y al de su grupo familiar, para instalar un negocio que se dedicará a la compra venta de todo tipo de licores y distribución al mayor y detal de éstos, así como al ramo de festejos.

Ahora bien, para que pueda proceder el desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: 1.- la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; 2.- si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata; 3.- la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

Ergo, tenemos que la necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del primer grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.

En consecuencia, no sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica a través de la cual quiere el propietario ejercer el señorío sobre el bien es admisible en estos casos, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario o su cónyuge son los únicos accionistas, que en este caso, se comprueba con la presencia del hijo y padre, como únicos accionistas de la mentada empresa.

Considera el tribunal que el objeto de la pretensión ha sido confundido por la demandada con el objeto con ocasión de la cual se instaura la acción. La pretensión, entre otras definiciones procesales, se considera y corresponde con la actitud que se espera obtener por parte del tribunal y la contraparte en la satisfacción de un pedimento contenido en el libelo. Siendo la pretensión, “la atribución de un derecho por parte de un sujeto que invocándolo pide concretamente que se haga efectiva a su respecto la tutela jurídica”, debe entenderse en el presente caso, que la actora manifestó la realidad y el detalle en cuanto a los bienes y derechos por ella reclamados, formuló correctamente y con precisión los hechos importantes para el derecho, así como la invocación a los fundamentos jurídicos legales y contractuales, y la forma como estos, en concreto, se asemejan a la conclusión o petitorio, en cuanto al modo como cree debe resolver el sentenciador la controversia.

El artículo 1.167 del Código Civil, plantea la vía para resolver el conflicto de intereses que surja entre las partes en un contrato bilateral. De acuerdo con la naturaleza temporal, es permitido que el contratante escoja cual camino debe seguir para definir su situación contractual, de manera de lograr la ejecución del convenio o por el contrario, disolver el mismo por medio de la resolución o el desalojo del inmueble.

Por ello, considera este sentenciador que las pretensiones invocadas por la parte demandante en el petitorio de su libelo, en ninguna forma son contradictorias en el sentido propio de lo solicitado como fundamento de su pretensión. Es así que todos los efectos inmediatos y recurridos por la demandante en el petitorio del libelo, no son excluyentes en ningún caso, por lo que considera éste sentenciador que lo procedente y ajustado a derecho es declarar con lugar la demanda de desalojo y así se decide.

DECISIÓN

Por todos los razonamientos antes expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 eiusdem, ambas opuestas por la parte demandada y CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano LUIS ANTONIO AZUAJE contra la empresa LICORERÍA CABUREÑA S.R.L. representada por su Director Gerente ciudadano GIL JOSÉ CHIRINO CARACHE y como secuela, RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado respecto al salón comercial ubicado en la planta baja del Edificio Salvador, ubicado en la calle Lander antes número 25, hoy número 15, Ocumare del Tuy, Municipio Tomás Lander del Estado Miranda, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “b”. De conformidad con lo establecido en el parágrafo primero del referido artículo, el demandado deberá hacer entrega del inmueble dentro del plazo improrrogable de seis (6) meses contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los siete (7) del mes de noviembre de dos mil tres (2003). Años: 193º de la Independencia y 144º de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA.
LA SECRETARIA,

ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 12:00 m.

LA SECRETARIA,

HJAS/icbc/
Exp. 22.985