TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. LOS TEQUES.

PARTE ACTORA: PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., firma comercial inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 04, Tomo 36 Pro, de fecha 03 de mayo de 1990, representada por sus Directores ciudadanos FRANCISCO HENRIQUES FARINHA Y PABLO ANTONIO DA SILVA PATUDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.458.174 y V-6.877.384 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados JOSE SALAZAR MARVAL Y ROSMARVIC SALAZAR LEON, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogados bajo los Nos. 26.064 y 75.010 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: EDGAR RAMON NATERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.843.313.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado EVA YANES BOLIVAR, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 23.164.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE N° 13. 529

CAPITULO I
NARRATIVA

Recibidas las presentes actuaciones, por el sistema de distribución de causas, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 04 de abril de 2003.
Se inició el presente procedimiento mediante demanda interpuesta por la firma comercial PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., representada por los ciudadanos FRANCISCO HENRIQUES FARINHA Y PABLO ANTONIO DA SILVA PATUDA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.458.174 y V-6.877.384 respectivamente, con el carácter de Directores, contra el ciudadano EDGAR RAMON NATERA, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Alega la parte accionante que su representada dio en arrendamiento al ciudadano EDGAR RAMON NATERA, un inmueble constituido por una (1) oficina signada con las letras y números 4 Of-3, ubicada en el nivel 4, del Centro Empresarial y Comercial Hito, en la Avenida Bermúdez con calle Carabobo, de esta ciudad. Que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento estipulado en el contrato de arrendamiento, correspondiente al mes de junio por (Bs. 240.800,00); así como los meses de julio, agosto, septiembre y octubre por (Bs. 356.800,00), noviembre y diciembre por (Bs. 413.888,00), del año 2002. Que para la fecha de interposición de la demanda, el ciudadano EDGAR RAMON NATERA, adeuda a la parte actora la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES EXACTOS (Bs.2.495.776,00), por los cánones de arrendamiento antes descritos, tal y como se evidencia de los recibos insolutos acompañados a la demanda.
Manifiesta así mismo la parte actora, que la situación de insolvencia la viene observando el arrendatario reiteradamente, incurriendo por ello en violación de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Que han sido inútiles las gestiones realizadas por la parte actora, para que el arrendatario de cumplimiento a las estipulaciones contractuales, razón por la cual procedió a demandar formalmente al ciudadano EDGAR RAMON NATERA, a fin de resolver de pleno derecho el contrato suscrito entre ellos; así como al pago de los cánones de arrendamiento adeudados, y los daños y perjuicios especificados en el libelo de demanda; a hacer entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, igualmente solicitó la indexación monetaria, y el pago de las costas y costos.
En fecha 27 de enero de 2003, el Tribunal de la causa admitió la demanda, y emplazó a la parte demandada para que en el segundo día de despacho siguiente a su citación, compareciera a dar contestación a la demanda.
En fecha 10 de febrero de 2003, la empresa PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES C.A., confirió Poder Apud-Acta, a los abogados JOSE SALAZAR MARVAL Y ROSMARVIC SALAZAR LEON, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.064 y 75.010 respectivamente.
En fecha 11 de febrero de 2003, el Alguacil del Tribunal de la causa, dio cuenta al Juez de haber practicado la citación personal del demandado, y al efecto consignó recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 13 de febrero de 2003, la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia hace corrección del Poder Apud-Acta que le fuera otorgado.
En fecha 14 de febrero de 2003, el demandado ciudadano EDGAR RAMON NATERA, debidamente asistido de abogado, consignó escrito de contestación a la demanda, y otorgó poder Apud-Acta a la Abogada EVA YANES BOLIVAR. En dicho escrito opuso cuestiones previas, y reconvino a la parte actora.
En fecha 17 de febrero de 2003, el Tribunal de la causa, admitió la Reconvención propuesta por la parte demandada, de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de febrero de 2003, los representantes judiciales de la parte actora reconvenida, consignaron escrito, en el cual dieron contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Y en fecha 28 de febrero de 2003, consignaron escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.
En fecha 05 de marzo de 2003, el Tribunal de la causa, abrió la causa a pruebas por diez (10) días de despacho, de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de marzo de 2003, la parte actora reconvenida, procedió a consignar escrito de pruebas.
En fecha 11 de marzo de 2003, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida.
En fecha 19 de marzo de 2003, la parte demandada reconviniente, procedió a consignar escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal, en esa misma oportunidad.
En fecha 27 de marzo de 2003, el Tribunal de la causa mediante auto, y de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, fijó la oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco días de despacho siguientes a esa fecha.
En fecha 03 de abril de 2003, el Tribunal de la causa, mediante auto de conformidad con lo establecido en el artículo 251 Ejusdem, difirió la sentencia, debido al volumen de trabajo existente en ese Despacho.
En fecha 04 de abril de 2003, el Tribunal de la causa, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la acción interpuesta, ordenó la entrega del inmueble, y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega material del inmueble. Así mismo acordó la indexación monetaria solicitada.
En fecha 08 de abril de 2003, la representación judicial de la parte actora reconvenida, se dio por notificada de la sentencia dictada por ese Tribunal.
En fecha 11 de abril de 2003, la parte demandada reconviniente, apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la causa. Por lo que en fecha 21 de abril de 2003, fue admitida la apelación en ambos efectos, y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado.
En fecha 02 de mayo de 2003, este Tribunal dio por recibido el expediente, el Juez se avocó al conocimiento de la causa y de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 06 de mayo de 2003, la representación de la parte demandada reconviniente, consignó escrito contentivo de los fundamentos a la apelación.
En fecha 21 de mayo de 2003, la representación de la parte actora reconvenida, consignó escrito constante de cinco (5) folios útiles.

CAPITULO II
MOTIVA

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal procede a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
La parte actora en su libelo de demanda sostiene que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano EDGAR RAMON NATERA, sobre un inmueble constituido por una (1) oficina, signada con las letras y números 4 Of-3, ubicada en el nivel 4, del Centro Empresarial y Comercial Hito, en la Avenida Bermúdez con calle Carabobo, de esta ciudad de Los Teques. Que por cuanto el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio a diciembre del año 2002, los cuales suman la cantidad de (Bs. 2.495.776,00); es por lo que procedió a demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con fundamento en el literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; además solicitó la entrega del inmueble arrendado, y demandó de manera subsidiaria el pago de daños y perjuicios, y la indexación monetaria de las cantidades adeudadas.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, opuso cuestiones previas, y reconvino a la parte demandada.

CAPITULO III
CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º, y 6º, del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el último ordinal en concordancia con el Artículo 340 ejusdem, en sus ordinales 2º, 4º y 7º.
Alegadas las cuestiones previas antes mencionadas, la parte actora por escrito de fecha 27 de febrero de 2003, procedió a subsanarlas, y el Tribunal de la causa, en la sentencia definitiva, las declaró sin lugar.

CAPITULO IV
RECONVENCIÓN

La parte demandada reconvino a la parte actora, por las siguientes razones:
1.- Que en fecha 21 de junio de 2000, suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES C.A., siendo el objeto del mismo un inmueble constituido por una oficina ubicada en el nivel 4, del Centro empresarial y Comercial Hito, en esta ciudad de Los Teques. Que se fijó un canon de arrendamiento en la cantidad de (Bs. 260.000,00), pagadero dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, el cual debía ser depositado en efectivo, en una cuenta a nombre de la arrendadora en el Banco Exterior.
2.- Se fijó como duración del contrato, cuatro (4) años fijos, contados a partir del día 1 de abril de 2000, con vencimiento al 1 de abril de 2004, más un año de prórroga legal, conforme a lo previsto en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3.- Una vez firmado el contrato, la arrendadora comenzó a cobrarle al arrendatario, una cuota de mantenimiento que no estaba incluida, y aún cuando la Inmobiliaria Venespa C.A., había dejado de administrar el Centro Empresarial y Comercial Hito, para el mes de marzo de 2002, la arrendadora decidió cobrarle las cuotas de mantenimiento unificando recibos, cuando en el contrato no se dispuso nada al respecto. Así que para no abandonar su sitio de trabajo, y contra su voluntad se vio obligado a tener que pagar unas cuotas de mantenimiento no previstas en el contrato.
4.- Que además se le está obligando a cancelar el consumo de agua desde octubre de 2002, sin que estuviere obligado a ello por el contrato, y por cuanto considera que el mantenimiento de la edificación le corresponde a la arrendadora, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1585, Ordinal 2º del Código Civil. Consignó originales de los recibos en referencia, a efecto videndi.
5.- Manifiesta la parte demandada, que con la reconvención propuesta, pretende que la parte actora de cumplimiento al contrato suscrito entre las partes, no imponiéndosele otras condiciones para su cumplimiento, que las acordadas previamente en el contrato, con fundamento en el Artículo 1.159 ejusdem, en concordancia con el 1.167 ibidem. Y que en tal sentido, no se le cobre por conceptos no expresados en la convención; reservándose el derecho de ejercer el reintegro de las cantidades de dinero canceladas de más, a los fines de evitar un enriquecimiento sin causa por parte de la actora-reconvenida.

CAPITULO V
CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

1.- Rechazó, se opuso, negó y contradijo, tanto los hechos como el derecho invocado, por ser falso lo expresado en el libelo de la demanda, en cuanto a que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2002, que suman la cantidad de (Bs. 2.495.776,00); por cuanto alega que nunca firmó contrato de arrendamiento con canon variable mensualmente.
2.- Negó, rechazó, contradijo e impugnó los recibos consignados por la parte demandante, porque los mismos reflejan montos falsos, no adeudados e inexactos. Que desde el día 31 de julio de 2002, hasta el 10 de febrero de 2003, canceló en la cuenta corriente No. 049-006749-8, del Banco Exterior, a nombre de PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES C.A.; la cantidad de (Bs. 2.900.000,00), representados en (3) planillas de depósitos de fechas 31/07/2002, 17/09/2002 y 06/02/03, por la suma de (Bs. 1.300.000,00), (Bs. 600.000,00) y (Bs. 1.000.000,00), respectivamente; conforme a las copias de las planillas que consignó en original, previa su certificación en autos.
3.- Negó, rechazó y contradijo, los fundamentos de derecho invocados en el libelo de la demanda, por cuanto en su decir crean indefensión, ya que al invocar el literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al mismo tiempo la Cláusula Décima Segunda, se materializa la indefensión, por cuanto se solicitó la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo, lo que considera una contradicción por ser acciones excluyentes entre sí.
4.- Negó, rechazó y contradijo, los pedimentos formulados por la parte demandante en cuanto a la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que se hayan causado daños y perjuicios, ni cantidades de dinero a indexar, ni que se hayan causado costas y costos procesales. Así mismo rechazó la estimación de la demanda, por ser exagerada y no ajustada a derecho, y por cuanto contraviene normas establecidas en los Artículos 29, 30 y 36 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente rechazó y negó la procedencia de la medida de secuestro solicitada por la parte actora, por no encontrarse llenos los extremos de Ley.
En fecha 17 de febrero de 2003, el Tribunal de la causa considerándose competente por la materia y por la cuantía, de conformidad con lo previsto en el Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada.
En fecha 28 de febrero de 2003, la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta, y al respecto expuso los siguientes argumentos:
1.- Negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos como el derecho invocados por el demandado en el escrito de contestación a la demanda.
2.- Negó, rechazó y contradijo lo alegado por el demandado, en cuanto al cobro por parte del arrendador de cuotas de mantenimiento; toda vez que en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se convino en que era por cuenta del arrendatario el pago de los servicios de aseo urbano, energía eléctrica, teléfono y mantenimiento, por ello manifestó que era incierto que el arrendatario desconociera tal circunstancia, más aun cuando está contenida en un documento público, como es contrato en referencia. Además, al momento de la firma del contrato, la parte demandada recibió un ejemplar del Reglamento Interno del Centro Empresarial y Comercial Hito, cuyo contenido declaró conocer, quedando sometido a sus normas.
3.- Rechazó, negó y contradijo el alegato de la parte demandada, en cuanto al reintegro de cantidades de dinero supuestamente pagadas de más; por cuanto el inmueble arrendado, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios está exento de su aplicación, por ser un inmueble de construcción nueva, y que en el supuesto negado de haberse pagado algo que no correspondía, la competencia de tal asunto está atribuida al órgano administrativo, como es la Alcaldía, en la dirección de la Sindicatura Municipal, organismo ante el cual deberá tramitarse un reintegro en caso de existir.
4.- Que en el contrato de arrendamiento se fijó un canon de arrendamiento, y posteriormente por lo que en la doctrina y el derecho, se conoce como Hecho del Príncipe, el Estado venezolano, estableció el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), sobre los cánones de arrendamiento de los locales comerciales, y por cuanto el arrendatario no ha cumplido con ello, es por lo que procedieron a demandarle en aplicación del Artículo 1.167 del Código Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos.
2.- Documentales:
a) Promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 21 de junio de 2000, y autenticado por ante la Notaría Pública de Los Teques. En el cual, se estableció que se produciría un incremento anual en el canon de arrendamiento, basado en el índice de precios al consumidor, establecido por el Banco Central de Venezuela. Aunado a que el inmueble arrendado está exento regulación conforme a la Ley de Arrendamientos Imobiliarios; y es evidente que el arrendatario no ha cumplido con esta obligación, ya que los pagos los ha hecho en forma irregular y extemporáneos, lo que solicita se declare en la sentencia definitiva.
b) Promovió original del Reglamento Interno del Centro Empresarial y Comercial Hito, entregado al demandado al momento de firmar el contrato; en el cual se establece que el pago de los gastos comunes considerados por la administradora, serán facturados mensualmente, y proporcionales al área ocupada por cada local u oficina del centro empresarial.
c) Promovió los recibos de cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses de Julio a diciembre de 2002, que alcanzan la suma de (Bs. 2.495.76,00).
d) Promovió relación de pagos realizados por el demandado, de la cual se evidencia que los mismos han sido hechos en forma extemporánea y parciales, lo que ocasiona un daño a la parte actora. Así mismo, y de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desconoció los instrumentos presentados por la parte demandada en el momento de contestar la demanda, solicitando se declare la extemporaneidad de dichos pagos, por cuanto no guardan relación con lo demandado.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1.- Documentales:
a) Promovió la falta de capacidad necesaria de la parte actora para comparecer en juicio; por cuanto los ciudadanos FRANCISCO HENRIQUES FARINHA y PABLO ANTONIO DA SILVA PATUDA, no demostraron tener el carácter de Directores de la empresa demandante.
b) Promovió el libelo de la demanda, en el cual se identifica a la sociedad mercantil, pero el ciudadano PABLO ANTONIO DA SILVA PATUDA, no demuestra el carácter de Director de la empresa; los Estatutos de la empresa, que exige la firma conjunta de dos directores, y no está designado el ciudadano antes mencionado como Director; diligencias y escritos de la parte actora. Dichas pruebas las presenta para demostrar la ilegitimidad del representante de la parte actora, y en tal sentido no puede considerarse subsanada la cuestión previa alegada.
c) Promovió el escrito de oposición de cuestiones previas, contestación de la demanda, contrato de arrendamiento y recibos. Con estas pruebas pretende demostrar que la parte actora incumple con las cláusulas contractuales, y respecto al mantenimiento del inmueble, manifestó que mediante un Reglamento Interno, no podía obligársele a su pago, razón por la cual impugnó dicho reglamento, por no haber sido firmado por la parte demandada, y por tratarse de un documento privado que no puede serle opuesto por no emanar de él.
d) Promovió para demostrar el estado de solvencia del demandado, las planillas de depósito consignadas, a las cuales se hizo referencia anteriormente en esta sentencia.
e) En relación al Impuesto al Valor Agregado (IVA), que por disposición del poder legislativo, desde el mes de noviembre de 2002, debe ser aplicado a todos los cánones de arrendamiento de carácter comercial, manifestó la parte demandada, que los montos demandados no se corresponden con el cálculo de tal impuesto.
El Tribunal de la causa, admitió las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 4 de abril de 2003, el Tribunal de la causa, dictó sentencia en el presente juicio, mediante la cual, declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas, con lugar la demanda, y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, ordenando la entrega del inmueble arrendado, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, y la práctica de una experticia complementaria, a los fines de determinar la indexación monetaria solicitada.
En vista de la apelación interpuesta por la parte demandada contra dicha sentencia, fueron remitidos los autos al Juzgado Distribuidor de causas de Primera Instancia, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado; el cual en fecha 2 de mayo de 2003, le dio entrada al expediente, fijándose el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia en este juicio.
En fecha 6 de mayo de 2003, la apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito en el cual fundamentó la apelación interpuesta contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial y sede en San Diego de Los Altos, en dicho escrito expuso lo siguiente:
1.- Que la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio es contrario a derecho, tanto en los hechos, como en el derecho.
2.- Que se han violado normas de orden público, por cuanto la demanda fue estimada en (Bs. 3.224.508,00), siendo una cuantía incorrecta, lo que deberá corregir esta alzada.
3.- Que la demanda se fundamentó en la falta de pago de cánones de arrendamiento, calculados en (Bs. 2.495.776,00), y la demanda fue estimada en (Bs. 3.224.508,00). Que conforme a sentencia de fecha 3 de octubre de 1990, dictada por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, la estimación de la demanda, lo determinará el valor de los cánones de arrendamiento insolutos, más los que falten por correr hasta la terminación del contrato; por lo que considera que la demanda que nos ocupa debió calcularse por los meses que se dicen insolutos, más los meses que faltan por transcurrir hasta el mes de abril de 2004, fecha de la culminación del contrato, lo que a razón de (Bs. 260.000,00), arroja la suma de (Bs. 5.700.800,00), que es el valor de la demanda. Por lo que conforme a esta cantidad, la presente causa debió ser del conocimiento de un Tribunal de Primera Instancia competente por la materia y por el territorio, y no por un Juzgado de Municipio como el que dictó la sentencia, que tampoco hizo pronunciamiento alguno respecto de la cuantía. Razón por la cual considera la parte demandada, que la sentencia dictada es nula de nulidad absoluta, y solicitó la reposición de la causa al estado de dictar nueva sentencia de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 245 del Código de Procedimiento Civil.
4.- Que se han quebrantado formas sustanciales, menoscabando el derecho a la defensa. Que el Tribunal de la causa al momento de resolver las cuestiones previas opuestas, no observó lo previsto en el Artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, relacionado con las formas de subsanación; por lo que debe declararse extinguido el proceso, conforme a lo dispuesto en el Artículo 354 ejusdem.
5.- Que la recurrida incurrió en ultrapetita, por cuanto en el contrato de arrendamiento, se estableció un canon de arrendamiento de (Bs. 260.000,00) mensuales, y la parte actora pretende se le pague un monto superior y así le fue acordado.
6.- Que no fueron desconocidos ni tachados los depósitos bancarios aportados por la parte demandada.
7.- Finalmente solicitó se declare nula la sentencia apelada, y se reponga la causa al estado de que un Tribunal de Primera Instancia dicte la sentencia, pues la misma fue dictada por quien no es el Juez Natural. Y en caso de que este Tribunal no considere procedente lo solicitado, se declare igualmente sin lugar la demanda propuesta, por cuanto la parte actora no subsanó legalmente las cuestiones previas alegadas.
En fecha 21/05/2003, la parte actora consignó escrito en el cual solicitó al Tribunal declarara sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, y se comisionara al Juzgado Ejecutor de Medidas, a los fines de practicar la medida solicitada.-
Para decidir el Tribunal observa:

CAPITULO VI
PRIMER PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA

En el escrito de contestación a la demanda la parte demandada negó, rechazó y contradijo la cuantía por considerarla exagerada. El Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, pasa a resolver la incidencia como punto previo a la sentencia, y para ello observa:
La parte actora demandó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por la falta de pago de cánones de arrendamiento que suman la cantidad de (Bs. 2.495.776,00), en forma subsidiaria demandó el pago de daños y perjuicios ocasionados por la falta de pago oportuna de los mismos, hasta la entrega material del inmueble; demandó así mismo la indexación monetaria, y el pago de las costas y costos procesales.
Es de hacer notar, que en el escrito presentado por la parte demandada ante este Tribunal, mediante el cual fundamentó la apelación interpuesta, alegó violaciones al orden público, por cuanto conforme a sentencia de fecha 3 de octubre de 1990, dictada por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, la estimación de la demanda, lo determinará el valor de los cánones de arrendamiento insolutos, más los que falten por correr hasta la terminación del contrato; por lo que considera que la demanda que nos ocupa debió calcularse por los meses que se dicen insolutos, más los meses que faltan por transcurrir hasta el mes de abril de 2004, fecha de la culminación del contrato, lo que a razón de (Bs. 260.000,00), arroja la suma de (Bs. 5.700.800,00), que es el valor de la demanda. Por lo que considera que conforme a esta cantidad, la presente causa debió ser del conocimiento de un Tribunal de Primera Instancia competente por la materia y por el territorio, y no por un Juzgado de Municipio como el que dictó la sentencia, que tampoco hizo pronunciamiento alguno respecto de la cuantía. Al respecto el Tribunal observa:
Considera quien sentencia, que la estimación contenida en el libelo de la demanda en (Bs. 3.244.508,00), corresponde a los cánones de arrendamiento que dice la parte actora le adeuda la parte demandada; más los daños y perjuicios, que considera se le causaron por el incumplimiento del contrato, lo cual será materia de análisis para resolver el fondo de la controversia. Por lo que considera este Tribunal, que la estimación de la demanda, que hiciera la parte actora se corresponde con su petitorio, razón por la cual este Tribunal la considera ajustada a derecho, y en tal sentido establece que el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial y sede en San Diego de los Altos, adicionalmente se observa que los alegatos de la demandada respecto a la cuantía están referidos a situaciones jurídicas distintas, ello por cuanto lo aquí demandado es la resolución del contrato de arrendamiento, en consecuencia, no puede reclamarse cánones no causados como lo expuso la demandada.- Así se decide.-

CAPITULO VII
SEGUNDO PUNTO PREVIO
DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR LA DEMANDADA

Antes de hacer el pronunciamiento de fondo de la presente causa, previamente el Tribunal pasa a analizar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, las cuales fueron declaradas sin lugar por el Tribunal de la causa.
La Parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y reconvención, opuso las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 2º, 3º y 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, éste último en concordancia con los Ordinales 2º, 4º y 7 del Artículo 340 ejusdem. La parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, presentó escrito de subsanación de las cuestiones previas opuestas, y el Tribunal de la causa, en el punto previo a la sentencia de fondo, declaró sin lugar dichas cuestiones previas.
Considera esta Alzada, que aún cuando las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, fueron declaradas sin lugar por el Tribunal de la causa como punto previo en la sentencia definitiva, dictada conforme a lo establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún cuando lo que debió haber hecho es en todo caso declararlas subsanadas o no, las mismas no tienen apelación, en consecuencia no puede esta Alzada revisar tal decisión pues la Ley no prevé recurso alguno contra ellas. Así se decide.
Antes de estudiar la reconvención propuesta por la parte demandada, el Tribunal analizará previamente las pruebas promovidas por las partes, para ello observa:
Pruebas de la parte actora
En cuanto al mérito favorable de los autos, el cual según la legislación vigente, no es un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido.
Como pruebas documentales promovió el contrato de arrendamiento, especialmente la Cláusula Séptima, referida al compromiso de la parte demandada, a efectuar los pagos por servicios de aseo urbano, energía eléctrica y mantenimiento del local arrendado; el Reglamento Interno del Centro Empresarial y Comercial Hito; los recibos de los cánones de arrendamiento adeudados y la relación de pagos hechos por el demandado.
En el mismo escrito de pruebas, la parte actora impugnó los instrumentos presentados por la parte demandada, junto con el escrito de contestación a la demanda.
Al respecto el Tribunal observa:
En cuanto a las documentales promovidas, estima el Tribunal que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el Reglamento Interno del Centro Empresarial y Comercial Hito, y la relación de pagos hechos por el demandado, quedaron con todo su valor probatorio, por tratarse de un documento público el primero, y por no haber sido impugnados los otros dos.
En relación a los recibos de cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, observa el Tribunal que los mismos fueron impugnados por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, y por cuanto la parte actora no insistió en el valor probatorio de los mismos, éstos quedan desechados del procedimiento, sin que con ello pueda considerarse que la parte demandada que no adeuda cantidad alguna a la parte actora, por cuanto la carga probatoria en este sentido, es de la parte demandada.
En referencia a la impugnación que hiciera la parte actora de los recaudos presentados por la parte demandada, junto con el escrito de contestación a la demandada; estima el Tribunal, que habiendo sido consignados dichos recaudos con el escrito de contestación a la demanda, correspondía a la parte actora impugnarlos en el momento en que dio contestación a la reconvención propuesta conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, y no hacerlo en el escrito de promoción de pruebas como lo hizo, por lo que dichos instrumentos serán objeto de valoración más adelante en esta sentencia. Así se decide.-
Pruebas de la parte demandada
La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, promovió pruebas instrumentales relacionadas con las cuestiones previas alegadas.
Al respecto el Tribunal observa:
En relación a las pruebas relacionadas con las cuestiones previas, estima este Juzgador, que dichas defensas previas fueron resueltas por el Tribunal de la causa, aunado a que las mismas no tienen apelación, conforme a o dispuesto en el Artículo 357 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual este Juzgado no hace ningún pronunciamiento.
Así mismo alegó que en la oportunidad en que los ciudadanos FRANCISCO HENRIQUES FARINHA y PABLO ANTONIO DA SILVA PATUDA, otorgaron poder Apud-Acta, en su carácter de Directores de la sociedad mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES C.A., no acreditaron la representación que se atribuían, conforme a lo previsto en el Artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que la empresa no tiene capacidad procesal para actuar en juicio.
En cuanto a los alegatos de insuficiencia del poder Apud-Acta otorgado por los ciudadanos antes mencionados, en representación de parte actora, estima el Tribunal lo siguiente: que habiendo sido otorgado dicho poder con anterioridad a la contestación de la demanda, la parte demandada debía hacer tal alegato en la oportunidad en que dio contestación a la misma, ello conforme a lo previsto en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva...”
Por lo que habiéndolo hecho en la oportunidad de promoción de pruebas, tal defensa debe considerarse extemporánea y así se decide.-
Promovió igualmente, la parte demandada, planillas de depósitos efectuados en el Banco Exterior, en una cuenta a nombre de la parte actora, discriminados así:
1) Planilla Nº 38661690, por Bs. 1.300.000,00, de fecha 31 de julio de 2002,
2) Planilla Nº 41611985, por Bs. 600.000,00, de fecha 17 de septiembre de 2002, y
3) Planilla Nº 41611986, por Bs. 1.000.000,00, de fecha 6 de febrero de 2003.
Al respecto observa el Tribunal:
Que siendo estas planillas emanadas de un tercero, que no es parte en el juicio, la parte demandada promovente debió solicitar que sus emitentes ratificarán o no el contenido de las mismas mediante la prueba testimonial, conforme a lo dispuesto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y no habiéndolo hecho así, el Tribunal no les otorga ningún valor probatorio, y los desecha del procedimiento. Aunado a ello, que en el supuesto negado de que las planillas en referencia, pudieren ser apreciadas, éstas corresponden a diferentes montos y distintas fechas, no siendo posible para el Tribunal, poder determinar a que meses y montos corresponderían las mismas; y en todo caso surtirían el efecto contrario, porque evidenciarían el pago inoportuno y/o parcial de los cánones de arrendamiento. Así se decide.-

CAPITULO VII
RECONVENCION
La parte demandada reconvino a la parte actora, por las siguientes causas:
Manifiesta que una vez firmado el contrato, la arrendadora comenzó a cobrarle al arrendatario, una cuota de mantenimiento que no estaba incluida, y aún cuando la Inmobiliaria Venespa C.A., había dejado de administrar el Centro Empresarial y Comercial Hito, para el mes de marzo de 2002, la arrendadora decidió cobrarle las cuotas de mantenimiento unificando recibos, cuando en el contrato no se dispuso nada al respecto. Así que para no abandonar su sitio de trabajo, y contra su voluntad se vio obligado a tener que pagar unas cuotas de mantenimiento no previstas en el contrato.
Que además se le está obligando a cancelar el consumo de agua desde octubre de 2002, sin que estuviere obligado a ello por el contrato, y por cuanto considera que el mantenimiento de la edificación le corresponde a la arrendadora, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1585, Ordinal 2º del Código Civil. Consignó originales de los recibos en referencia, a efecto videndi.
Manifiesta la parte demandada, que con la reconvención propuesta, pretende que la parte actora de cumplimiento al contrato suscrito entre las partes, no imponiéndosele otras condiciones para su cumplimiento, que las acordadas previamente en el contrato, con fundamento en el Artículo 1.159 ejusdem, en concordancia con el 1.167 ibidem. Y que en tal sentido, no se le cobre por conceptos no expresados en la convención; reservándose el derecho de ejercer el reintegro de las cantidades de dinero canceladas de más, a los fines de evitar un enriquecimiento sin causa por parte de la actora-reconvenida.
Conforme al anterior análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, en el cual quedaron desechados del procedimiento los depósitos bancarios, con los cuales pretendía demostrar su estado de solvencia, y no habiendo demostrado ninguno de los otros hechos alegados como fundamento de la reconvención,. es forzoso para el Tribunal declarar sin lugar la reconvención propuesta, y con lugar la demanda, y así se decide.-

CAPITULO VIII
DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de Ley, de conformidad con los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara CON LUGAR la demanda y SIN LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES,C.A., contra el ciudadano EDGAR RAMON NATERA, identificados en autos, sobre un inmueble constituido por una (1) oficina signada con las letras y números 4 Of-3, ubicada en el nivel 4, del Centro Empresarial y Comercial Hito, en la Avenida Bermúdez con calle Carabobo, de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda; y en consecuencia, se ordena a la parte demandada a hacer entrega de dicho inmueble a la parte actora, libre de personas y de bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibieron. Así se decide.-

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada. Y se declara SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la parte demandada.

Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, por haber sido dictada fuera del lapso legal, conforme a lo previsto en el Artículo 251 ejusdem.

Déjese copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con el Artículo 248 ibidem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Los Teques, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil tres (2003). 193º y 144º.
EL JUEZ,

DR. VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES
EL SECRETARIO,

ABOG. RICHARS MATA
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las 1:00 p.m.
EL SECRETARIO,

VJGJ/o
13.529