TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. LOS TEQUES.

PARTE ACTORA: AGOSTINHA GONCALVES DE RODRIGUEZ, Venezolano, mayor de edad, y titular de la C.I. No. 6.073.566.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Abogados JULIO BRAVO MONAGAS y MARIELA PARRA H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.374 y 27.710, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: GIL ALBERTO PINTO DIAZ, Venezolano, mayores de edad, de este domicilio y titular de la C.I. No. 1.787.308.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas MARIA MAGALI MACEDO WALTER y GABRIELA Y. MENA MACEDO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.905 y 73.174, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE No. 13.038

CAPITULO I
NARRATIVA

Recibida la anterior demanda por el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, contentiva de la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara la ciudadana: AGOSTINHA GONCALVES DE RODRIGUEZ, contra el ciudadano GIL ALBERTO PINTO DIAZ, y en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
En fecha 17 de septiembre de 2002, el Tribunal le dio entrada al expediente, fijándose oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de septiembre de 2002, el Abogado JULIO BRAVO MONAGAS, apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito en el cual solicitó se decretara medida cautelar de embargo sobre bienes muebles propiedad del demandado y se dictara sentencia en el presente juicio.
En fecha 5 de mayo de 2003, la parte solicitó nuevamente se dicte sentencia en este juicio.
Se inicia la presente causa por demanda presentada en fecha 7 de junio de 1.999, por ante el Juzgado del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
Alega la parte actora que en fecha 5 de junio celebró un contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble de su propiedad, y en el cual funciona el establecimiento comercial denominado “Estación de Servicio las Lomitas”, ubicado en el Km. 23 de la Carretera Vieja, Caracas-Los Teques, en jurisdicción del Estado Miranda. Que la parte demandada ha incumplido el contrato, conforme a las obligaciones contenidas en las cláusulas Segunda, Sexta, Séptima y Novena del contrato de arrendamiento, por cuanto ha utilizado el inmueble para un fin distinto al establecido en la cláusula Segunda, ya que además del expendio de gasolina, se realizan trabajos de soldadura, reparaciones y pulitura de muebles, todo ello sin el consentimiento de la arrendadora. Así mismo la parte demandada ha incumplido el contrato, al no hacer las reparaciones menores previstas en la cláusula Sexta del Contrato, relativas a trabajos de plomería, instalaciones eléctricas, acueducto, sanitarias; además no ha realizado las reparaciones para la mejor explotación y funcionamiento del fondo de comercio; y ha instalado al lado del local comercial, un servicio de lavado y engrase para vehículos, no autorizado por la arrendadora, y sin que se tomaran las previsiones para el desague de aguas negras, lo que ha traído como consecuencia el deterioro del pavimento y deslizamiento del terreno.
Que igualmente el demandado, ha realizado modificaciones a la estructura del inmueble arrendado, construyó un muro de concreto con columnas del mismo material; así mismo construyó una estructura de hierro y piso rústico, para realizar trabajos de soldadura y otras reparaciones, también sin el consentimiento de la arrendadora.
Alega también la parte actora, que la parte demandada ha incumplido el contrato, por cuanto no ha presentado la constancia de renovación de las pólizas de seguros contra incendio y responsabilidad civil, previstas en el mismo. Que tales acciones y omisiones han causado a la parte actora, daños y perjuicios graves; y por ello es que procedió a demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, conjuntamente con los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las cláusulas Segunda, Sexta, Séptima, Octava y Novena del referido contrato; igualmente solicitó la desocupación del inmueble arrendado. Así mismo solicitó medida de secuestro del inmueble arrendado, con fundamento en el Ordinal 7º del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 7 de junio de 1.999, el Tribunal de la causa admitió la demanda por el juicio ordinario, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que diera contestación a la misma.
En fecha 14 de junio de 1.999, compareció el demandado GIL ALBERTO PINTO DIAZ, y otorgó poder apud-acta a las Abogadas MARIA M. MACEDO W. y YAJAIRA MENA MACEDO.
En fecha 27 de julio de 1999, la Abogada MARIA M. MACEDO W., consignó escrito en el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 1º y 6º del Artículo 346 ejusdem. Dichas cuestiones previas fueron rechazadas por la parte demandada, y en fecha 12 de enero de 2000, el Tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual las declaró sin lugar.
En fecha 02 de febrero de 2000, la parte actora dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora, de la siguiente manera:
1.- Negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos como el derecho, todos y cada uno de los alegatos de la parte actora.
2.- Que si bien la parte actora es la propietaria del terreno y el local en él construido, no es menos cierto que dicho inmueble está arrendado a la parte demandada a través de contratos sucesivos que comenzaron desde el 5 de julio de 1987.
3.- Negó, rechazó y contradijo que la parte demandada haya incumplido con las obligaciones contractuales previstas en las cláusulas segunda, sexta, séptima y novena del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; ya que el demandado solo utiliza el inmueble para el uso establecido, como es el expendio de combustible, lubricantes, repuestos y lo relacionado con el ramo automotriz. Que el demandado trató de hacer las reparaciones de plomería y cambio de cableado eléctrico, pero que la actora le prohibió ejecutar las obras de reparación de pisos y paredes, sin dar explicaciones.
4.- Negó, rechazó y contradijo que en el local del fondo de comercio se realicen trabajos de plomería y otros mencionados en el libelo de la demanda; ni que se haya instalado un servicio de lavado y engrase para vehículos, sin el consentimiento de la parte actora.
5.- Negó también la parte demandada, que haya realizado modificaciones a la estructura del inmueble, y aceptó que construyó un muro de concreto y columnas del mismo material, por cuanto eso fue una exigencia del Ministerio de Energía y Minas. Igualmente negó que haya realizado construcciones para ser utilizadas en trabajos de soldadura, reparaciones y pulitura de muebles; en tal sentido negó que haya incumplido con las cláusulas octava y novena del contrato de arrendamiento.
6.- Negó y rechazó que no se hayan presentado constancias de renovación de pólizas de seguros contra incendio y responsabilidad civil, y que las mismas reposan en el cuaderno de medidas del expediente. Así mismo impugnó la inspección judicial y el justificativo de testigos cursante en autos.
7.- Negó que se hayan realizado omisiones al contrato, ni que se ocasionaran daños y perjuicios graves a la parte actora, por deterioro del inmueble; negó también que los vecinos se hayan quejado del mal funcionamiento de los desagües, ni que se produjeran deslizamientos del terreno adyacente al local arrendado.
RECONVENCION
En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada reconvino a la parte actora, para lo cual alegó que de conformidad con el Artículo 1.587 del Código Civil, el arrendador está obligado al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada, y que el puente de lavado y engrase para vehículos fue realizado por la propietaria sin tomar las previsiones en cuanto a la construcción del muro de contención, siendo ésa una reparación mayor a la que está obligada la arrendadora conforme al contrato de arrendamiento. Estimó la reconvención en la suma de (Bs. 4.800.000,00), que corresponde al costo del muro de contención que debe ser construido, más los daños y perjuicios ocasionados por no poder utilizarse el lavado y engrase en la actualidad.
En fecha 08 de febrero de 2000, la Abogada NOEMI NAVARRO, apoderada judicial de la parte actora presentó escrito, en el cual solicitó la no admisión de la reconvención propuesta, por cuanto el objeto demandado es distinto al objeto principal de la demanda, y además no se dio cumplimiento a las exigencias del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En la misma fecha, la actora confirió poder apud-acta a los Abogados JULIO BRAVO MONAGAS y MARIELA PARRA , para que le representaran en la presente causa.
En fecha 10 de febrero de 2000, el Tribunal admitió la reconvención propuesta, y fijó oportunidad para su contestación.
En fecha 18 de febrero de 2000, la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención, y en tal sentido expuso lo siguiente:
1.- Rechazó y contradijo en todas sus partes la reconvención propuesta.
2.- Rechazó el argumento expuesto de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.587 del Código Civil, y en tal sentido afirmó que la arrendadora ha cumplido con sus obligaciones, y la cosa arrendada no tiene vicios o defectos; que la misma cumple con toda la normativa establecida para las estaciones de gasolina, que por el contrario el arrendatario es quien ha violado y transgredido el contrato de arrendamiento, porque el inmueble se utiliza para usos distintos, no permitidos e ilegales.
3.- Rechazó y contradijo la estimación de la reconvención, toda vez que no puede estimarse lo que no existe.
4.- Ratificó el valor probatorio de la inspección judicial, y el justificativo consignado en autos. Afirmó que es evidente que la estación de servicio funciona y en ningún momento se le ha impedido el uso.
En fecha 8 de marzo de 2000, el apoderado judicial de la parte actora, estampó diligencia en la cual ratificó el contenido del libelo de la demanda, y el valor probatorio de la inspección judicial de fecha 26 de mayo de 1.999, y el justificativo de testigos. Impugnó y desconoció el valor probatorio de los fotostatos consignados por la parte demandada, negó que su representada hubiere cedido o traspasado cuotas de participación, ni el fondo de comercio.
En la etapa probatoria ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas,
Pruebas promovidas por la parte actora
1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos.
2.- Testimoniales: promovió las declaraciones de los testigos: RUBEN A. GARMENDIA A., JOSE F. PEREZ y FRANCISCO J. RIVERA.
3.- Ratificó el valor probatorio de la Inspección Judicial, consignada en autos.
4.- Ratificó el valor probatorio del Justificativo de testigos consignado con la demanda, y solicitó la citación de los ciudadanos MARIA Y GARCIA G., ELDY M. LUGO Q. y ELVA VIVAS DE RODRIGUEZ.
5.- Ratificó también el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
6.- Ratificó el valor probatorio del documento de propiedad del inmueble arrendado.
Pruebas de la parte demandada:
1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos.
2.- Exhibición: solicitó que la parte actora exhibiera la partida de matrimonio, a los fines de dejar constancia que su esposo es MANUEL RODRIGUEZ CASTAÑO.
3.- Reprodujo hizo valer la renovación de las pólizas de incendio y responsabilidad civil vigentes, para la Estación de Servicio Las Lomitas, conforme a las copias que consignó.
4.- Reprodujo la notificación e inspección judiciales practicadas por el Tribunal de la causa, cuyas copias certificadas consignó con el escrito de pruebas.
5.- Solicitó se oficiara al Ministerio de Energía y Minas, a la Prefectura y al Concejo Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, solicitando copias de actuaciones que cursan en esos despachos.
6.- Testimoniales: promovió las declaraciones de los testigos: JOSE R. GARCIA G., ANDRES R. LOPEZ H., JOSE G. RODRIGUEZ P., y DAVID R. MOSQUEDA.
7.- Consignó diversas facturas de reparaciones hechas en el inmueble arrendado durante los años 1.991 a 1.997, en la Estación de Servicio Las Lomitas, a objeto de dejar constancia de las reparaciones efectuadas.
8.- Experticia Contable: a fin de determinar el valor del fondo de comercio Estación de Servicio Las Lomitas.
9.- Experticia Judicial.
10.- Consignó fotos tomadas al momento de adquirir el fondo de comercio.
11.- Posiciones Juradas.
En fecha 21 de marzo de 2000, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes.
En la etapa probatoria, fueron evacuadas las testimoniales promovidas por ambas partes, consignados los informes correspondiente a la Experticia Contable y a la Experticia Judicial, y de las posiciones juradas solamente se evacuaron las de la parte actora.-
En fecha 31 de mayo de 2002, el Tribunal de la causa dictó sentencia en el presente juicio, mediante la cual declaró con lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, ordenando a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas; así mismo declaró sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, y condenó a ésta al pago de (Bs. 2.637.300,00), por concepto de daños y perjuicio.
Por cuanto la parte demandada apeló de la decisión, fue remitido el expediente al Tribunal distribuidor de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la causa.

CAPITULO II
MOTIVA

Estando el Tribunal en la oportunidad para dictar sentencia, hace previamente las siguientes consideraciones:
La presente demanda interpuesta por la ciudadana AGOSTINHA GONCALVES DE RODRIGUEZ, contra el ciudadano GIL A. PINTO DIAZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, está fundamentada en el incumplimiento de algunas de las cláusulas previstas en el contrato de arrendamiento.
Análisis de las pruebas promovidas por las partes:
Conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, procede este Tribunal a analizar todas cuantas pruebas se hayan producido en autos, de lo cual se observa lo siguiente:
Respecto a las pruebas promovidas por la parte actora, observa este Tribunal que:
a) Promovió el mérito favorable de los autos, el cual no es un medio de prueba establecido en nuestra legislación, con lo cual no aporta mérito probatorio alguno al promovente, así se decide.
b) Respecto a la prueba promovida al capítulo III, observa este Tribunal que la “ratificación” de una prueba promovida extra-litem, no puede ser un acto de voluntad simple, debe volverse a evacuar tal prueba, toda vez que es de esta forma como se pude garantizar el control probatorio de la contraparte y por ende, el debido proceso, en consecuencia, esta prueba no arroja mérito alguno al promovente, así se decide.
c) Al capítulo IV promovió el valor probatorio del justificativo de testigos promovido conjuntamente al libelo de demanda, para lo cual solicitó la citación de las declarantes, ciudadanas MARIA YGLEE GARCIA GARCIA; ELDY MARABY LUGO QUINTERO y ELBA VIVAS DE RODRIGUEZ. De la revisión de los autos del presente expediente, se observa que los prenombrados testigos no ratificaron sus dichos ante el aquo, en consecuencia, y siguiendo el criterio anteriormente expuesto, este Tribunal no le da valor probatorio alguno, toda vez que la misma fue evacuada extra litem. Así se decide.
d) Al capítulo V ratificó el valor probatorio del contrato de arrendamiento, contrato este que al ser un documento público y no haber sido tachado por su oponente, arroja todo el mérito probatorio relativo a la existencia de la relación contractual arrendaticia, así como del contenido de sus cláusulas. Así se decide.
e) Al capítulo VI ratificó el valor probatorio del documento de propiedad, el cual al ser documento público, conserva todo el valor probatorio en lo que respecta a su contenido, es decir respecto a la propiedad del inmueble dado en arrendamiento. Así se decide.
F) Al capítulo II promovió las testimoniales de los ciudadanos RUBEN ADOLFO GARMENDIA, JOSE FILADELFIO PEREZ y FRANCISCO JOSE RIVERA. De las declaraciones de los testigos antes mencionados, las cuales corren insertas a los folios 254 al 258 y 305 al 306, se observa que los mismos están contestes respecto a la inexistencia de baños, a la inexistencia del foso para cambio de aceite, así como la situación negligente de descuido con la que el arrendatario ha mantenidoel inmueble, esto se traduce en daños materiales recurrentes en el mismo, con lo cual se configura y comprueba claramente el incumplimiento de la cláusula sexta del contrato suscrito entre las partes. Así se decide.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
a) Reprodujo el mérito favorable de los autos y como ya se dejó establecido, no es un medio de prueba de los contemplados en la legislación vigente. Así se decide.
b) Al capítulo II promovió conforme al artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, prueba de exhibición del acta de matrimonio de la actora, ante esta prueba, el Tribunal observa que tal probanza es absolutamente impertinente toda vez que lo que se pretende demostrar es el incumplimiento de una relación contractual arrendaticia entre las partes, y no el estado civil de la parte actora, por lo tanto no arroja mérito probatorio alguno al promovente. Así se decide.
c) Promovió al capítulo III las pólizas de seguro de su representado, las cuales corren insertas a los folios 146 y 147 en copia certificada, dichas copias no fueron impugnadas, por lo que demuestran fehacientemente, el cumplimiento de la demandada en la constitución de tales pólizas de seguro. Así se decide.
En este mismo capítulo promovió copia certificada de notificación efectuada por la demandada a la actora, sobre la elaboración de las reparaciones menores. Ante esta prueba, observa este Tribunal que la misma sólo demuestra que efectivamente se notificó a la actora, mas no demuestra en modo alguno la aceptación de tales reparaciones.
Adicionalmente, promovió copia certificada de inspección judicial extra litem, la cual carece de relevancia probatoria alguna, toda vez que la misma no estuvo sometida al control probatorio de la contraparte en el presente juicio. Así se decide.
Finalmente, acompañó copia certificada de la venta del fondo de comercio, dicha operación carece de relevancia jurídica en el presente juicio, toda vez que no demuestra en lo absoluto ninguno de los hechos en que quedó trabada la litis. Así se decide.
d) Al capítulo IV solicitó se oficiara el entonces Ministerio de Energía y Minas a los fines de que remitiera copia certificada de una inspección que realizó ese ente administrativo en fecha 19 de febrero de 1992. esta probanza debe ser desechada por este Tribunal, toda vez que la promovente no manifiesta que es lo que desea demostrar con tal prueba, por lo tanto, su análisis no arrojaría ningún resultado preciso atinente a la presente causa. Así se decide.
e) Al capítulo V promovió prueba de informes a los fines de que la Prefectura del Municipio Guaicaipuro enviara al aquo copia de la denuncia número 1253 de fecha 12 de noviembre de 1999, tal denuncia relativa a una situación de hecho entra una de las partes en el presente proceso, no demuestra ni enerva ninguno de los hechos alegados tanto en el libelo como en la contestación, por lo tanto, no debió, al igual que la prueba anteriormente analizada, ni siquiera haber sido admitido, en consecuencia, no arroja mérito probatorio alguno al promovente. Así se decide.
f) Al capítulo VI se solicita una prueba de informes al Consejo Municipal del Municipio Guaicaipuro, relativa a la actividad de lavado y engrase de vehículos automotores, dicha prueba debidamente evacuada demostró que efectivamente se hacía tal actividad, lo cual concatenado con la cláusula segunda del contrato, enerva la pretensión del actor relativa a que ésta actividad (lavado y engrase) viola el contrato suscrito. Así se decide.
g) Al capítulo VII promovió las testimoniales de los ciudadanos JOSE RAFAEL GARCIA GOMEZ, ANDRES RAMON LOPEZ HERNANDEZ, JOSE GREGORIO RODRIGUEZ PEREZ y DAVID RAFAEL MOSQUEDA. Del análisis de sus declaraciones se observa que los mismos están contestes ven cuanto a la existencia de algunas reparaciones en el local arrendado, así como de la existencia de deteriore general del local arrendado.
h) A los capítulos VIII y IX promovió documentos privados emanados de terceros, los cuales conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debieron ser promovidas conjuntamente con prueba testimonial, por lo tanto, carecen las mismas de valor probatorio alguno. Así se decide.
i) Al capítulo X promovió prueba de experticia contable, la cual entiende este Tribunal fue con la intención de obtener una indemnización por el fondo de comercio de la demandada, ahora bien, se observa que la precitada Ley, no está referida al caso como en el presente, en el cual se le demanda al propietario del fondo de comercio, el incumplimiento de sus obligaciones, ello por cuanto sería un contrasentido que aquél quien no cumple debe ser indemnizado, por lo tanto, se desecha como prueba la experticia aquí analizada. Así se decide.
j) Promovió al capítulo XI experticia conforme al artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de determinar diversos daños y situaciones en el inmueble, de informe rendido (folios 298) este Tribunal observa que efectivamente existen daños menores y eventuales daños mayores en el inmueble, responsabilidad del demandado, en consecuencia, queda demostrado con esta prueba la responsabilidad en el incumplimiento de sus obligaciones por parte del demandado. Así se decide.
k) Al capítulo XII promueve reproducciones fotográficas que en su decir, fueron tomadas en la fecha de adquisición del fondo de comercio por parte del demandado. Tal medio probatorio es inaceptable por cuanto no existe forma de demostrar tal aseveración con lo cual se inferiría un grave daño a la contraparte al pretender establecer tal fecha y tales circunstancias, en consecuencia no arroja mérito alguno al promovente. Así se decide.
l) Al Capítulo XIII promovió prueba de posiciones juradas, las cuales sólo fueron evacuadas por la parte actora, del análisis de la misma se concluye lo siguiente:
Que la parte demandante es efectivamente la arrendataria, que existen reparaciones pendientes en el local arrendado y que tiene intenciones que el demandado desaloje el inmueble de su propiedad. Esto significa que la prueba no arroja elementos relevantes de convicción que determinen soberanamente los hechos alegados en el libelo o en la contestación.

CONCLUSIONES

De acuerdo al análisis anterior, se puede inferir claramente que el demandado no ha utilizado el inmueble para un fin distinto al establecido en la cláusula Segunda, ya que además del expendio de gasolina, se realizan trabajos de lavado y engrase de vehículos. No obstante lo anterior, se observa que ha quedado demostrado plenamente que la parte demandada ha incumplido el contrato al no hacer las reparaciones menores previstas en la cláusula Sexta del Contrato, relativas a trabajos de plomería, instalaciones eléctricas, acueducto, sanitarias; además no ha realizado las reparaciones para la mejor explotación y funcionamiento del fondo de comercio; adicionalmente no ha tomado las previsiones para el desagüe de aguas negras, lo que ha traído como consecuencia el deterioro del pavimento y deslizamiento del terreno. Que igualmente el demandado, ha realizado modificaciones a la estructura del inmueble arrendado, construyó un muro de concreto con columnas del mismo material; así mismo construyó una estructura de hierro y piso rústico, para realizar trabajos de soldadura y otras reparaciones, también sin el consentimiento de la arrendadora.
El Tribunal observa:
Siendo que la presente demanda se fundamenta en el incumplimiento por parte de la parte demandada, de las cláusulas relativas a las mejoras a que estaba obligado el demandado por el contrato de arrendamiento; y por la construcción de estructuras no autorizadas por escrito por la arrendadora, queda en hombros de la actora demostrar la existencia de tales violaciones contractuales, por lo tanto, en lo que respecta a este punto, ya se procedió a analizar el legajo probatorio a los fines de determinar la pertinencia de tales alegatos. Así de decide.

Con las pruebas aportadas por la parte actora, pudo constatarse que efectivamente el arrendatario realizó trabajos en el inmueble arrendado, sin que mediara autorización alguna por parte de la arrendadora, y en este sentido queda demostrado el incumplimiento que hiciera la parte demandada del contrato de arrendamiento. Con esta actitud queda en evidencia que el demandado, no se comportó como un buen padre de familia, toda vez que si necesitaba hacer reparaciones o mejoras al inmueble ocupado por él, debió obtener de parte de la propietaria-arrendadora la autorización correspondiente, para lo cual debía probar que tales reparaciones eran necesarias para el buen funcionamiento del fondo de comercio que funciona en el inmueble arrendado; violando así la cláusula séptima del contrato suscrito entre las partes. Igualmente el demandado ha incumplido con las obligaciones previstas para los arrendatarios en el Artículo 1.592 del Código Civil, lo que trae como consecuencia que el arrendador pueda conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.593 ejusdem, solicitar la resolución del contrato.
Por otra parte dispone el Artículo 1.596 ibidem, que el arrendatario está obligado -entre otras cosas-, a poner en conocimiento del dueño del inmueble, la necesidad de hacer reparaciones que correspondan al arrendador. En el caso que nos ocupa, no hay constancia en autos, que la parte demandada haya dado cumplimiento a ello, para así y en caso de haber hecho reparaciones a su juicio urgentes, no se le demandara por ello, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.597 del Código Civil.
Conforme a lo antes expuesto ha quedado demostrado en autos, que el incumplimiento del contrato por parte del demandado, ha ocasionado deterioros en el inmueble, por cuanto incumplió con las cláusulas Sexta y Séptima del contrato de arrendamiento.
En relación a los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, si bien es cierto que los mismos fueron solicitados en el libelo de demanda, también es cierto que los mismos, conforme a lo establecido en el artículo 340.7 del Código de Procedimiento Civil, deber ser especificados y las razones que los causan, en consecuencia mal pudo el aquo ordenar una indemnización de tal naturaleza sin haberse previamente dado cumplimiento al mencionado artículo. Así se decide.
En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, con fundamento en el Artículo 1.587 del Código Civil; es decir, que en el inmueble arrendado existían vicios y defectos que impedían el uso de la cosa arrendada. Al respecto el Tribunal observa que la misma no debió ser admitida, toda vez que no cumple con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, y con base a su indeterminación, se declarará en la dispositiva del presente fallo sin lugar la reconvención propuesta. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de Ley, de conformidad con los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la ciudadana AGOSTINHA GONCALVES DE RODRIGUEZ, contra el ciudadano GIL ALBERTO PINTO DIAZ, ambos identificados en autos, sobre un inmueble constituido por un terreno y el local comercial sobre él construido, en el cual funciona el fondo de comercio ESTACION DE SERVICIO LAS LOMITAS, situado en la Carretera vieja Caracas-Los Teques; y en consecuencia, se ordena a la parte demandada a hacer entrega de dicho inmueble a la parte actora, libre de personas y de bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibieron. Así se decide.-
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada en el presente juicio.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la apelación propuesta por la demandada.
CUARTO: Queda así CONFIRMADA CON DISTINTA MOTIVACION la sentencia apelada.

Por cuanto no hubo vencimiento total, no hay especial condenatoria en costas.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, por haber sido dictada fuera del lapso legal, conforme a lo previsto en el Artículo 251 ejusdem.
Déjese copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con el Artículo 248 ibidem.
Remítase el expediente al Tribunal de la causa, en su oportunidad legal correspondiente.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Los Teques, a los veintidós (22) días del mes de octubre de dos mil tres (2003). 193º y 144º.
EL JUEZ,

DR. VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES
EL SECRETARIO,

ABOG. RICHARS MATA
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las 1:00 p.m.
EL SECRETARIO,
VJGJ/o
13.038