TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE
Guatire, 30 de octubre de 2003.
193º y 144º
Admitida como ha sido la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por HERMENEGILDO BENAVENT TALAERO contra DOUGLAS RAFAEL MACHADO SAAVEDRA, este Tribunal pasa a pronunciarse acerca de la medida de secuestro solicitada por la actora en el libelo de demanda con fundamento en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en tal sentido observa:
PRIMERO: Plantea la representación judicial del demandante, en términos generales, lo siguiente:
1) Que tiene suscrito con el demandado contrato de arrendamiento con opción a compra-venta por tiempo determinado, el cual tuvo por objeto un inmueble propiedad de su mandante constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 46, y la casa quinta sobre ella construida, ubicado en la Urbanización El Castillejo, Conjunto Residencial La Alabarda Town House, Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, celebrado el 27 de diciembre de 2001, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora.
2) Que en dicho contrato se convino que la relación arrendaticia tendría una duración de un (1) año fijo contado a partir de la autenticación del instrumento, vale decir desde el 27 de diciembre de 2001 hasta el día 27 de diciembre de 2002.
3) Que el arrendador y propietario daba en opción de compra venta el referido inmueble por el precio de SETENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 76.000.000,oo), condicionada a que el arrendatario hiciere valer la oferta dentro de un lapso de ocho meses pagando al término de dicho término el equivalente al 30% del precio de la venta, y el saldo en un lapso de 4 meses, y que no ejercida la oferta el arrendatario perdía el beneficio de ésta.
4) Que el canon de arrendamiento sería la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo) pagaderos a partir de los 30 días siguientes a la fecha de autenticación del instrumento.
5) Que también se estipulo que la falta de pago de dos mensualidades daría derecho al arrendador de pedir la resolución del contrato y exigir la inmediata devolución del inmueble.
6) Que el arrendatario pagó regularmente el canon estipulado hasta el mes de mayo de 2002 y ha dejado de pagar todos los cánones posteriores a ese mes hasta octubre del año en curso.
7) Que la duración del contrato era de un año fijo, lapso que venció el 27 de diciembre de 2002, y además se encuentra vencida la prórroga legal que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concede al arrendatario, beneficio que además perdió por encontrarse en mora del cumplimiento de sus obligaciones.
8) Que conforme la cláusula novena del contrato y al artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el arrendatario debe entregar el inmueble dado en arrendamiento, y además no esta excluida la posibilidad de intentar la acción del cobro de los cánones insolutos.
9) Por tal motivo demanda por Cumplimiento de Contrato para obtener judicialmente la entrega inmediata del inmueble libre de personas o cosas, y el pago de los cánones adeudados que ascienden a la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.800.000,oo)

SEGUNDO: Acompaña la actora a su libelo los siguientes instrumentos:
1) Instrumento poder que acredita la representación del abogado que en el carácter de apoderado del demandante suscribe el libelo.
2) Original del contrato de arrendamiento con opción a compra venta accionado, suscrito entre las partes el 27 de diciembre de 2001 ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 38, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
3) Copias fotostáticas de unos supuestos recibos de pago.

TERCERO: El apoderado judicial de la actora pide en su libelo se decrete MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 599 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En relación con tal pedimento cautelar, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:

PRIMERA CONSIDERACIÓN: El artículo 585 del Código de Procedimiento Civil contiene los principios que rigen lo relativo a las medidas cautelares; en tal sentido, la norma en comento establece:
“Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama”.
Del texto transcrito se colige que para la procedencia de la medida cautelar deben estar llenos, de manera concurrente, los siguientes extremos:
1. Que exista presunción grave del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo , y,
2. Que exista presunción grave del derecho que se reclama.
La doctrina ha denominado tales requisitos como “periculum in mora y fumus boni iuris”.
Así, se ha determinado que el “periculum in mora” constituye “la probabilidad de que el contenido del dispositivo sentencial pueda quedar disminuido en su ámbito económico, o de que una de las partes pueda causar un daño en los derechos de la otra, debido al retardo de los procesos jurisdiccionales (...)” (Rafael Ortiz Ortiz, “Introducción al Estudio de las Medidas Cautelares Innominadas, Tomo I, pág. 43).
Entonces, a los fines de precisar la existencia de este requisito en el caso de autos, el Juez debe determinar si en el proceso que se ha iniciado, la sentencia que debiera dictarse en el mismo podrá ejecutarse de manera efectiva, es decir, que para el caso de que el accionante resultare vencedor pueda lograr mediante ella la satisfacción de su pretensión y de su derecho.
A su vez, la doctrina ha definido el “fumus boni iuris” como la apariencia del buen derecho, es decir, la apariencia de certeza o de credibilidad del derecho invocado por la parte que solicita la medida.
En tal virtud, para el caso de autos, este Juzgador deberá determinar si el accionante es titular, al menos en apariencia, de los derechos en que se fundamenta su pretensión.
Estima este juzgador que de los documentos que cursan en autos, surge la presunción del derecho que se pretende puesto que, de un lado, se desprende la condición del actor de arrendador del inmueble de autos y, de otro, las estipulaciones que, contractualmente, fueron adoptadas al momento de suscribir el arrendamiento con opción de compra venta (tiempo de duración, canon de arrendamiento, depósito en garantía, forma de ejercer la opción de compra, etc.).

SEGUNDA CONSIDERACIÓN: Para el caso sub examine también se ha fundamentado la solicitud cautelar en el contenido del artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual copiado a la letra es del tenor siguiente:
“…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello…”
De los instrumentos cursantes en autos, al menos en apariencia se encuentran cumplidos los extremos de la referida norma para la procedencia de la cautelar solicitada, convirtiéndose el poder cautelar del juez en un deber, por efecto de lo imperativo de la misma. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, están llenos los requisitos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, así como la causal invocada del artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que proceda el decreto de la medida cautelar solicitada. ASI SE DECLARA.

TERCERA CONSIDERACIÓN: Llenos como se encuentran los requisitos concurrentes para el decreto de la cautelar solicitada, es necesario esclarecer la forma como debe ser decretada y practicada la misma.
Señala el artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en el caso en él descrito, se ordenará el deposito del inmueble sobre el que se pide el decreto de la medida de secuestro en la persona del propietario del inmueble.
Ahora bien, existe medio de prueba en autos que demuestra efectivamente que el demandante es el titular del derecho de propiedad del inmueble objeto de la acción, razón por la cual debe ordenarse el depósito del mismo en la persona del ciudadano HERMENEGILDO BENAVENT TALAERO. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
En consecuencia, este Tribunal, pasa a decretar como en efecto DECRETA la siguiente MEDIDA PREVENTIVA:
1) Se decreta el SECUESTRO del inmueble objeto de la presente acción de cumplimiento, identificado como una parcela de terreno distinguida con el Nº 46, y la casa quinta sobre ella construida, ubicado en la Urbanización El Castillejo, Conjunto Residencial La Alabarda Town House, Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda.
2) Se designa Depositario Judicial del inmueble a secuestrar a la parte actora, ciudadano HERMENEGILDO BENAVENT TALAERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº 12.073.198, quien deberá aceptar el cargo y prestar el juramento de Ley ante el Juez Ejecutor a quien competa la práctica de la medida, en cuyo caso el inmueble quedará afectado para responder al demandado de las resultas del juicio.
3) Para el caso de REQUERIRSE el Depósito necesario de bienes muebles existentes en el inmueble secuestrado, se designa depositaria judicial a la firma DEPOSITARIA MONAY, C. A. en la persona de su apoderado, ciudadano NELSON PÁEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.657.217, y como perito avaluador a la ciudadana AIDEE ARTEAGA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 639.376, quienes deberán aceptar el cargo y prestar el juramento de Ley antes de la práctica de la medida en cuestión ante el Juez Ejecutor competente.
4) Que en el caso que el demandado presentare recibo de pago al demandante por la cantidad de VEINTIDOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.800.000,oo) por concepto de inicial de opción de compra venta del inmueble, se servirá suspender de inmediato la práctica de la cautelar.
Para la práctica de la medida de secuestro decretada se exhorta amplia y suficientemente al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de esta Circunscripción Judicial y tales efectos se ordena librar Despacho con las inserciones correspondientes, y remitir el mismo anexo a oficio al Juzgado comisionado. Cúmplase.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
En la misma fecha y como fue ordenado, se libró exhorto y se remitió con Oficio Nº_______ al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
AJFD/RSM
EXP. Nº 1765-03.