TSJ Regiones - Decisión

EXP.
EXP: 00-3993

Parte Demandante: Ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 8.052.586 y 9.188.626, respectivamente, siendo sus apoderados Judiciales los abogados José Manuel Prados Tovar, Yvette Prado Madera y Jesús Enrique Bastardo Lara, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.387, 19.255 y 73.215, respectivamente.

Parte Demandada: Ciudadanos LUIS ANTONIO CARVALHO ROCHA y MARIETA JIMÉNEZ de CARVALHO, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. E-81.098.920 y E-81.697.954, respectivamente.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.

Conoce este órgano jurisdiccional del recurso de apelación ejercido por la abogada YVETTE PRADO MADERA, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionante, contra la sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2000, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.

La sentencia recurrida en apelación declaró sin lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, incoaran los ciudadanos José Antonio Colmenares Silva y Cristina Cárdenas, contra los ciudadanos Luis Antonio Carvalho Rocha y Marieta Jiménez de Carvalho.

Aduce el apoderado judicial de la parte accionante, que consta de Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora, Guatire, estado Miranda, de fecha 31 de octubre de 1997, anotado bajo el Nº 51, Tomo 57, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaría que los señores Luis Antonio Carvalho Rocha y Marieta Jiménez de Carvalho, supra identificados, se obligan a vender a sus poderdantes un inmueble, constituido por una casa quinta y la parcela de terreno sobre ella construida, situada en la tercera etapa del Conjunto Residencial Los Bucares, distinguida con el Nº 3-J-16, en el Plano General de la Urbanización, Jurisdicción de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda.
Manifiesta igualmente, que el precio de esta negociación según la cláusula tercera del referido contrato de Opción de Compra Venta fue convenido entre las partes, en la cantidad de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 21.000.000, oo), que debían ser cancelados por sus representados en la oportunidad del otorgamiento definitivo de venta ante el registro Subalterno correspondiente.
Que a los fines de garantizar la seriedad del compromiso adquirido en ese convenio, sus representados por concepto de arras de garantía de cumplimiento, entregaron la cantidad de Cinco Millones de Bolívares ( Bs. 5.000.000,oo), suma que sería imputada como parte del precio total, conforme a la cláusula cuarta del mencionado contrato, estableciéndose igualmente en su cláusula sexta una penalidad recíproca por incumplimiento de Cinco Millones de Bolívares ( Bs. 5.000.000,oo).
En este mismo orden de ideas, alega que cumplido el plazo estipulado en la cláusula quinta para la protocolización y firma del documento definitivo de venta del inmueble antes señalado, los demandados se negaron a cumplir con dicha obligación, es decir con la venta formal del inmueble, tal y como consta de la nota estampada por la Notario Pública del Municipio Zamora del estado Miranda, Guatire, el cual anexa marcada “D”, negándose también los demandados a devolver a sus representados la cantidad dada en arras así como la cantidad establecida como cláusula penal, por concepto de indemnización en caso de incumplimiento. Razón por la cual procede a demandarlos para que paguen a sus representados o en su defecto sean obligados a ello por este Tribunal, en la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo), más los intereses vencidos desde el 1º de marzo de 1998, y los que se venciesen hasta la ejecución de la sentencia.
Admitida la demanda en fecha 06 de abril de 1998, se ordenó el emplazamiento de la parte demanda a fin de que compareciera a dar contestación a la demanda, dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación, más 1 día de terminó de distancia.

En fecha 18 de mayo de 1998, los abogados Antonio Fernando Sa De Oliveira F. y Lothar José Stolbun B., actuando con el carácter de apoderados judiciales de los demandados, ciudadanos LUIS ANTONIO CARVALHO ROCHA y MARIETA JIMÉNEZ de CARVALHO, se dieron por citados en nombre de sus representados.

En fecha 25 de junio de 1998, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Lothar José Stolbun B., dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

• Rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, manifestando que el único incumplimiento que puede desprende de los autos, es el de la propia actora.
• Que de la simple lectura del documento de Opción de Compra venta que fuera suscrito por las partes contratantes y a su vez producido por la actora, en su cláusula segunda se evidencia que sus otorgantes, se impusieron requisitos que necesariamente debían ser entendidos como compromisos u obligaciones cuyo cumplimiento era de imperiosa sujeción, tal como lo ordena el artículo 1.159 de la norma sustantiva, consagratorio del “pacto sun servanda”.
• Que habiendo transcurrido los ciento veinte días continuos ( aproximadamente 4 meses), contados a partir de la fecha cierta del documento de opción de comprar venta suscrito por las partes, y llegado el día para la formalización de la negociación conforme a la cláusula quinta, los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, no acudieron a la Oficina Subalterna de registro a formalizar la señalada compra-venta, sino que citaron a sus representados ante la Notaría pretendiendo prorrogar la referida protocolización de manera inconsulta, unilateral y arbitraria, violando en consecuencia lo dispuestos en las cláusulas 2º, 3º y 5º del referido contrato.
• Que los mencionados ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, jamás cumplieron los presupuestos legales preliminares para formalizar la referida compra-venta. No introdujeron nunca el documento definitivo de compra-venta ante el Registro Subalterno correspondiente, para su presentación y cálculo. No cancelaron los derechos correspondientes. No consignaron recaudo alguno para tramitar la referida protocolización. No notificaron a sus representados acerca de la intención de modificar el acuerdo contractual suscrito y en general nada hicieron para formalizar la operación compra-venta en la fecha preestablecida como era su obligación, conforme a lo preceptuado en la cláusula séptima del referido contrato
• Que por el contrario, sus representados ante la falta absoluta de notificación por parte de los señalados ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, acudieron en la fecha prevista al Registro Subalterno correspondiente con todos los recaudos necesarios, incluidos los Registros de Información Fiscal (RIF), Certificado de Solvencia del Inmueble, recibos de servicios debidamente cancelados e incluso estado de cuenta de condominio al día.
• Que la descarada pretensión de la actora debe necesariamente declinar no solo por la notoriedad de los infundados señalamientos formulados sino, frente a la tamaña y contundente evidencia que es producida por la propia actora al consignar como prueba fundamental violentada en sus disposiciones 2º, 3º, 5º, y 7º por parte de los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, como el elocuente documento de prorroga marcado “D”, por la actora en su libelo, que se pretendió suscribir con el inconfesable propósito de convalidar y subsanar su propio incumplimiento
• Que aún cuando toda valoración que sobre este último instrumento se haga, curiosamente calificado por la actora como una “escritura de venta del inmueble señalado” le resulta total y absolutamente adversa a la propia actora, observándole al Tribunal que la misma constituye prueba palpable y contundente del denunciado incumplimiento de obligaciones contractuales suscrita por la actora.
• Acota que ciertamente sus representados no acudieron a la referida Notaría a suscribir la pretendida prorroga, porque no tenían porque hacerlo. Que su representada Marieta Jiménez de Carvalho, se encontraba en el Registro Subalterno en espera de la protocolización pactada para dicha fecha. Su cónyuge Luis Antonio Carvalho Rocha, atónito ante el inusual pedimento del ciudadano JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA la acompañó hasta las puertas de la citada Notaría y en estricto apego a la normativa contractual suscrita por las partes, se negó a convalidar el propio y denunciado incumplimiento de la actora.
• Que “la actora pretende subsanar su irresponsabilidad con la presentación de dos cheques supuestamente para cancelar el saldo restante del precio del inmueble, constancia de lo cual diligentemente dejó la actora (solo del cheque de gerencia) omitiendo muy convenientemente las características del segundo instrumento presentado, el cual era un cheque “personal” no de gerencia, girando por un tercero extraño a la relación contractual y no por los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS
• Alega que “no puede cuestionarse a mis representados por negarse a suscribir una prórroga ante la Notaría Pública después de transcurrido el plazo estipulado (4 meses) para formalizar la compra-venta”. Que “no puede reprocharse a mis representados por cumplir un contrato y respetar un contrato tal y como cumplen y respetan la Ley. Que “no puede penalizarse a mis representados y atribuírseles olímpicamente un incumplimiento cuya autoría solo puede imputársele a la actora...Que “no puede objetarse ni cuestionarse la conducta de mis representados al negarse a aceptar un cheque personal girado por un perfecto desconocido, totalmente ajeno a la relación contractual existente entre las partes... Que en todo caso la presentación de dicho cheque personal, lo que hace es poner en tela de juicio la propia capacidad económica de los actores para cumplir con el compromiso asumido en la fecha señalada. ”.
• Destaca que ha pesar de haber transcurrido 120 días los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, ni siquiera hicieron sus respectivas y necesarias diligencias ante la Oficina Subalterna de Registro competente y que al parecer tampoco tenían fondo suficiente para formalizar la operación, lo cual manifiesta se desprende del citado “cheque personal”, instrumento este de procedencia incierta y cuya aceptación no puede imponerse unilateralmente a la fuerza en una operación de corte inmobiliario.
• Que existiendo una penalidad reciproca por el incumplimiento, a tenor de lo establecido en la cláusula sexta, la misma no puede ser aplicada a sus representados, en virtud de todas las consideraciones a que ha hecho referencia y en general por encontrarse enmarcada su conducta conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, lo cual en todo caso solo puede aplicársele a los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, por quedar plenamente demostrado y evidenciado su propio y deliberado incumplimiento.

En fecha 04 de agosto de 1998, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, en los términos siguientes:

(i) Reprodujo el merito favorable de los autos y muy especialmente a) el que se evidencia del contrato de opción de compra-venta que fuera suscrito por las partes en fecha 31 de octubre de 1997, que corre a los autos, marcado “B” por la parte actora, manifestando que fue violentado en sus disposiciones 2º, 3º, 5º y 7º por parte de los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS; b) Documento de Prorroga, presentado ante la Notaría Pública, marcado “D” por la actora en su libelo, donde manifiesta “se pretende descaradamente vulnerar el dispositivo contractual suscrito por las partes, modificando los términos de negociación.
(ii) Ratificó e hizo valer en todas sus partes los argumentos de hecho y de derecho que señaló en su escrito de contestación al fondo.
(iii) Opuso a la actora, a) original del registro de Información fiscal (RIF), Nº E-81098920-6 a nombre del ciudadano LUIS ANTONIO CARVALHO ROCHA, expedido en fecha 15/11/97, que acompañó marcado “A”; b) original del registro de Información fiscal (RIF), Nº E-81697954-7 a nombre de la ciudadana MARIETA JIMÉNEZ de CARVALHO, expedido en fecha 15/12/97, que acompañó marcado “B”; c) original de solvencia de condominio expedida por la empresa Habitacasa C.A., d) Solvencia Municipal Nº 13064 de fecha 19/02/98, expedida por la Alcaldía del Municipio Zamora, Dirección de Hacienda marcado “E”; e) Copia del documento de liberación de Hipoteca del inmueble propiedad de sus representados.

En fecha 05 de agosto de 1998, la apoderada judicial de la parte actora, promovió las siguientes pruebas:

(i) Reprodujo el mérito favorable de los autos

(ii) Ratificó en todas sus partes el contrato de Opción de Compra-venta acompañado a la demanda
(iii) Ratificó en todas sus partes el documento definitivo de compra-venta entre sus representados y los señores LUIS ANTONIO CARVALHO y MARIETA JIMÉNEZ de CARVALHO presentado ante la Notaría Pública de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, especialmente el contenido del vuelto del folio 20, en el cual deja constancia el Notario la falta de comparecencia de los vendedores señores LUIS ANTONIO CARVALHO y MARIETA JIMÉNEZ de CARVALHO.
(iv) Promovió las testimoniales de los ciudadanos TOMAS CONSTANTINO RODRÍGUEZ, RAFAEL LUIS LUGO PADRINO, JOSÉ VLANEY SILVA, y MAURO JESÚS RODRÍGUEZ, de los cuales solo comparecieron a declarar los dos primeros

En fecha 17 de septiembre de 1998, fueron admitidos los escritos de pruebas, presentados por las partes.

En fecha 27 de marzo de 2000, el a quo dicto sentencia declarando sin lugar la demanda incoada, por lo cual la apoderada judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación contra dicho fallo, siendo remitido el expediente a esta Alzada.

Recibido el expediente en esta Superioridad, y cumplidos los lapsos legales, ambas partes presentaron sus informes en fecha 19 de septiembre de 2000 y posteriormente presentaron sus observaciones.

MOTIVA

Este Juzgado Superior en ejercicio de su potestad sentenciadora, la cual conlleva al estudio, tanto de los alegatos expuestos por el recurrente, así como el contenido de la sentencia impugnada, al realizar el pertinente análisis en el sub-judice, observa:

Fundamenta la recurrente su apelación en que la sentencia recurrida:

 No se ajusta a la verdad de los hechos.
 Introduce elementos de convicción ajenos a lo expuesto y probados en autos.
 Favorece injustamente a la parte demandada.
 Causa graves daños a los demandantes al permitir que estos sean despojados de una elevada cantidad de dinero (CINCO MILLONES DE BOLÍVARES) dado a los demandados en calidad de arras.
 Condena injustamente a la parte demandante al pago de costas procesales.
 Suspende la medida de prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del pleito, que representa la última garantía y la última esperanza de los demandantes de no ser despojados de su patrimonio.

Por su parte la sentencia recurrida en su parte motiva expresa:

“…El Tribunal observa que del material probatorio aportado por la parte actora no queda demostrada la existencia del incumplimiento alegado, antes por el contrario las pruebas apuntan que los ciudadanos José Antonio Colmenares Silva y Cristina Cárdenas, no cumplieron conforme a lo convenido, pues debieron haber introducido el instrumento contentivo de la compra-venta definitiva ante la Oficina Subalterna de Registro. No habiendo plena prueba que indique a esta Juzgadora que debe fallar a favor del actor, debe someterse al mandato del Legislador cuando establece en su artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, “los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, en caso de dudas, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”, por lo que forzosamente debe esta Juzgadora fallar a favor de la parte demandada”.

Precisado lo anterior este Juzgado Superior hace las siguientes consideraciones:
En el caso de autos la demanda se ha presentado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, el cual fue celebrado entre la parte actora integrada por los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CARDENAS y la parte demandada conformada a su vez por los ciudadanos LUIS ANTONIO CARVALHO ROCHA y MARIETA JIMÉNEZ de CARVALHO, y en fundamento de su acción, acudieron al dispositivo contenido en los artículos 1.167, 1.257, 1.258 y 1.263 del Código Civil, que establecen:
Art. 1.167: “En el contrato bilateral si una de las partes, no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Art. 1.257: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”.
Art. 1.258: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal”.
Art.1263: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado“.
Así las cosas piden del órgano jurisdiccional, obligue a los demandados a pagar la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), mas los intereses vencidos desde el primero (1º) de marzo del año 1998 y los que se venciesen hasta le ejecución de la sentencia, mas las costas y costos del proceso.

Precisado lo anterior y estudiando en sí el propósito del negocio jurídico planteado por la parte actora, le corresponde en consecuencia demostrar a juicio de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, los supuestos contenidos en sus alegaciones como lo son principalmente que habiéndose cumplido el plazo estipulado por las partes en la cláusula quinta del mencionado contrato de opción de compra venta, para la protocolización y firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina Subalterna correspondiente, los demandados se negaron a cumplir con dicha obligación, es decir con la venta formal del inmueble ya señalado, el cual habían prometido vender, conforme a la nota estampada por la Notario Público del Municipio Zamora del estado Miranda, Guatire, el cual anexan marcada “D”, negándose también los demandados a devolver a sus representados la cantidad dada en arras así como la cantidad establecida como cláusula penal, por concepto de indemnización en caso de incumplimiento.

Al respecto esta Instancia Superior observa:

De acuerdo al conjunto de hechos en los cuales el actor basa su pretensión así como los hechos con los cuales la demandada aspira enervar o contrarrestar los hechos que se le imputan, se hace necesario a tenor de lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, analizar todas y cada una de las probanzas aportadas en el presente juicio, y en consecuencia se determina:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

(i) Marcado “B”, original del documento de opción de Compra-Venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora, Guatire, estado Miranda, de fecha 31 de octubre de 1997, anotado bajo el Nº 51,Tomo 57, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaría, mediante el cual los señores Luis Antonio Carvalho Rocha y Marieta Jiménez de Carvalho, se obligan a vender a los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, un inmueble constituido por una casa quinta y la parcela de terreno sobre ella construida, situada en la tercera etapa del Conjunto Residencial Los Bucares, distinguida con el Nº 3-J-16, en el Plano General de la Urbanización, Jurisdicción de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda (folios 8 al 9).

(ii) Copia del documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del estado Miranda, de fecha 06 de septiembre de 1989, bajo el Nº 22, tomo 7 del Protocolo Primero, mediante el cual PROMOTORA VALLEGUA C.A., vende a los demandados Luis Antonio Carvalho Rocha y Marieta Jiménez de Carvalho el inmueble objeto de la opción de compra-Venta.

(iii) Original de instrumento donde consta una nota estampada por la Notario Público del Municipio Zamora Dra. Judith M. Escobar Urbina.

(iv) Testimoniales de los ciudadanos Tomas Constantino Rodríguez y Rafael Luis Lugo Padrino.

Con respecto al Instrumento marcado “B”, se observa del contenido del mismo, que la parte demandada ofrece a la parte actora, en opción de compra-venta, un inmueble de su propiedad, cuyos linderos y medidas se encuentran descritos en el mismo, en la cantidad de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000,oo), estableciéndose en su cláusula cuarta, que por concepto de arras de garantía de cumplimiento, entregaron, la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo). Asimismo en su cláusula Quinta, que la referida compra-venta quedaría concluida mediante el otorgamiento del respectivo documento público en la Oficina de registro Subalterno correspondiente, lo cual debería tener lugar dentro del plazo de 90 días calendario, prorrogable por treinta (30) días más, contados a partir de la fecha del documento es decir 31 de octubre de 1997. En su cláusula sexta, se acoró establecer una penalidad recíproca por incumplimiento de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo), sin interés alguno, entendiéndose que si la negociación no llegare a efectuarse por causas imputables a los Oferidos (parte actora), la cantidad mencionada quedaría a favor de los Oferentes ( parte demandada). Igualmente si la operación no llegare a efectuarse por causas imputables a los Oferentes, estos deberían devolver a los Oferidos, la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs.. 5.000.000,oo), más la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs.. 5.000.000,oo), por concepto de Indemnización. De igual forma en su cláusula séptima se estableció que todos los gastos que se ocasionaren con motivo de la presente negociación, correrían por cuenta de LOS OFERIDOS.

En relación a este instrumento cursante en autos, se evidencia que el mismo es un contrato bilateral que como tal genera obligaciones de carácter reciproco para las partes otorgantes y prueba igualmente la relación jurídica existente entre ellas, siendo el caso que el mismo, sirve a su vez de fundamento a la acción propuesta por la parte atora, dirigida a demandar el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta suscrito con la parte demandada. En este sentido inicialmente se observa que el referido contrato en forma alguna ha sido objeto de contradicción en el presente juicio, en consecuencia debe ser apreciado y valorado en todo su contenido, ya que del mismo emerge con claridad la voluntad reciproca de los otorgantes, así las cosas en primer lugar debe esta Juzgadora valorar si efectivamente existe incumplimiento del referido contrato por parte de la demandada quien en su contestación a la demanda alega entre otras cosas que rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, manifestando que el único incumplimiento que puede desprende de los autos, es el de la propia actora ya que de la simple lectura del documento de opción de compra venta, que fuera suscrito por las partes contratantes y a su vez producido por la actora, en su cláusula segunda se evidencia que sus otorgantes, se impusieron requisitos que necesariamente debían ser entendidos como compromisos u obligaciones cuyo cumplimiento era de imperiosa sujeción, tal como lo ordena el artículo 1.159 de la norma sustantiva, consagratorio del “pacto sun servanda”, siendo el caso que habiendo transcurrido los ciento veinte días continuos ( aproximadamente 4 meses), contados a partir de la fecha cierta del documento de opción de compra venta suscrito por las partes, y llegado el día para la formalización de la negociación conforme a la cláusula quinta, los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, no acudieron a la Oficina Subalterna de registro a formalizar la señalada compra-venta, sino que citaron a sus representados ante la Notaría pretendiendo prorrogar la referida protocolización de manera inconsulta, unilateral y arbitraria, violando en consecuencia lo dispuestos en las cláusulas 2º, 3º y 5º del referido contrato.

Determinados los alegatos de ambas partes, en torno al contrato de opción de compra venta, debe esta juzgadora puntualizar lo siguiente:

Específicamente señala la Cláusula Segunda del contrato en análisis que:
“…Los oferentes se obligan a vender el inmueble antes identificado a los Oferidos y éstos a su vez se comprometen a comprarlo, por el precio y condiciones que se estipulan en este convenio, el cual declaran conocer”

Por su parte señala la cláusula tercera que:
“…El precio de esta negociación es por la cantidad de Veintiún Millones de bolívares (Bs. 21.000.000,00), que será cancelado por los OFERIDOS en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta, ante el registro Subalterno correspondiente”

Y la Cláusula Quinta señala:

“…La compraventa que se han comprometido realizar las partes quedará concluida mediante el otorgamiento del respectivo documento público en la oficina de Registro Subalterno correspondiente, lo cual deberá tener lugar dentro del plazo de
entrega material del referido inmueble se verificará conjuntamente con la protocolización del respectivo documento de venta”.

Así las cosas, doctrinariamente se ha consagrado que los contratos válidamente celebrados tienen fuerza de ley entre las partes quienes pueden incluir en ellos todas las modalidades y todos los términos que crean convenientes, siempre que con ello no sufran menoscabo las instituciones en las cuales están de presente los inviolables fueros de orden público y de las buenas costumbres, e igualmente no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Ahora bien en el presente caso es claro observar que de conformidad al contenido de la cláusula quinta del contrato cuyo cumplimiento se demanda, las partes acordaron que el negocio jurídico pactado debía concluir mediante el respectivo otorgamiento del documento público en la oficina de Registro Subalterno correspondiente, para lo cual estipularon que tal otorgamiento debía ocurrir dentro de un plazo de noventa días calendario, prorrogables por treinta días adicionales, los cuales deben contarse a partir de la presente fecha. En este orden de ideas se hace necesario precisar cual es la fecha cierta a que hace referencia la Cláusula in commento, y al respecto se observa que el citado contrato de opción de compra-venta fue debidamente suscrito ante la Notaria Pública del Municipio Zamora, Guatire, Estado Miranda en fecha 31 de octubre de 1997, siendo el caso que inicialmente y de conformidad al contenido de la cláusula sometida a análisis los citados noventa (90) días calendario iniciales concluyeron en fecha 29 de enero de 1998, esto tomando en cuenta que noviembre de 1997 tiene 30 días, sumados a los 31 de diciembre y 29 días de enero, pero como el contrato señala que adicionalmente al vencimiento de dicho lapso, las partes acordaron una prorroga de 30 días mas, debe concluirse que esta extensión del lapso estipulado comenzó el día viernes 30 de enero de 1998 debiendo concluir el día 01 de marzo de 1998.

Ahora bien, de las pruebas consignadas por la actora, se observa que la misma igualmente consigno un instrumento en original que fue presentado para su autenticación ante la Notaria Pública del Municipio Zamora, Guatire, Estado Miranda, con el cual pretende demostrar que los demandados se negaron a cumplir con la obligación contraída, es decir con la venta formal del inmueble ya señalado, siendo el caso que dicho escrito no llegó a ser suscrito por ninguna de las partes el cual contiene en su renglones 23 al 25 la siguiente declaración: “…por lo que nos obligamos a firmar el documento definitivo en el registro respectivo en el transcurso de los próximos diez (10) días… Igualmente dicho instrumento contiene una declaración formulada por la Notario Público del Municipio Zamora-Guatire la cual es del tenor siguiente:
“REPUBLICA DE VENEZUELA. NOTARIA PÚBLICA DEL MUNICIPIO ZAMORA . GUATIRE. ESTADO MIRANDA. Guatire veintisiete (27) de febrero de mil novecientos noventa y ocho. (1.998). 187º y 139º. se anula el presente documento a petición de parte de: JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, por cuanto al momento del acto otorgamiento el ciudadano LUIS ANTONIO CARVALHO ROCHA, se negó a firmar el documento, alegando que quería que su abogado hiciera la revisión del documento para poder firmar, y la ciudadana MARIETA JIMÉNEZ de CARVALHO, no hizo acto de Presencia. La Notario da fe de este acto a solicitud de los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, en virtud de que el plazo de vigencia de la opción de compra-venta se vence el día 01 de marzo del corriente año y mediante este documento se cancelaba la totalidad del valor del saldo restante del pecio del inmueble según consta del documento de opción de compra-venta efectuado el 31 de octubre de 1997, inserto bajo el Nº 51, tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados en esta Notaría. De igual manera doy fe pública que tuve a la vista 1 Cheque de Gerencia referenciado así: Cheque Nº 07270865, emitido por el Banco de Venezuela, a favor de LUIS CARVALHO ROCHA por la cantidad de Bs. 11.500.000,oo, de fecha 27-02.98 y Bs. 4.500.000,oo en dinero efectivo, o cheque personal.

En este orden de ideas, y al ser adminiculadas ambos elementos de convicción, efectivamente se puede concluir que las pruebas aportadas por la actora, solo demuestran que la misma incumplió el contrato de opción de compra-venta que pretender demandar ahora en cumplimiento, ya que en ningún momento se estipulo en el mismo, que este pudiese ser nuevamente prorrogado después de concluidos los treinta días adicionales, contados después del vencimiento del lapso original de noventa (90) días, siendo que como precedentemente se señalo, la cláusula quinta señala que la compraventa quedará concluida mediante el otorgamiento del respectivo documento público en la oficina de Registro Subalterno correspondiente, dentro de los lapsos establecidos y que precedentemente han sido analizados, por lo cual efectivamente debe prosperar la defensa esgrimida por la parte demandada en el sentido de que los actores pretendieron prorrogar la referida protocolización de manera inconsulta, unilateral y arbitraria, violando en consecuencia lo dispuesto en las cláusulas Segunda, Tercera y Quinta del contrato de marras. Adicionalmente a esto se aprecia que la cláusula octava señala que: “…El presente convenio contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes. En consecuencia cualquier estipulación que las derogue, amplié o modifique, deberá ser formalmente aceptada por escrito por ambas partes”. Lo cual tampoco consta en forma alguna en el expediente, ya que la actora de pretender modificar el contrato debía a su vez cumplir con esta cláusula y al no hacerlo violo lo pactado, por lo cual no puede pretender ahora, que las diligencias efectuadas ante la notaria pública y que consigna como elementos probatorios, adminiculadas a las declaraciones de los testigos que promueve, sean valoradas de manera efectiva y a su favor, ya que al haberse salido del ámbito legal que regula su relación jurídico-contractual, incurrió en quebrantamiento del acuerdo pactado, siendo esta la razón principal por la cual sus pruebas son insuficientes y por ende impertinentes para demostrar los alegatos de su demanda.

Solo debía la actora cumplir con sus obligaciones y demostrar el cumplimiento de sus deberes contractuales, dirigidos solo y únicamente a la protocolización del documento definitivo de compra-venta, tal y como fue establecido y no pretender modificar unilateralmente lo pactado, como evidentemente ocurrió, por lo cual se concluye que en el presente caso, ciertamente no hay elementos de convicción que permitan demostrar la pretensión de la actora, ya que sus pruebas no arrojan ningún elemento que permita demostrar lo afirmado en su libelo de demanda, haciéndose por todas las consideraciones precedentemente expuestas, innecesario continuar analizando las mismas, ya que estas solo están dirigidas a demostrar la intención por parte de la actora de obtener una nueva prorroga para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, ante la oficina subalterna de Registro Público y en modo alguno demuestran tal y como lo señalo el a quo, el incumplimiento contractual por parte de los demandados, razones estas por las cuales debe forzosamente esta Alzada confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida. Y Así expresamente se decide.

DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Órgano Jurisdiccional, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana abogada YVETTE PRADO MADERA, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionante, contra la sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2000, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. En consecuencia se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida.

Segundo: Por haberse dictado la presente decisión fuera de su oportunidad legal se ordena la notificación de las partes a tenor de lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Tercero: Remítase en su oportunidad legal, el presente expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda

Cuarto: De conformidad a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los ciudadanos JOSÉ ANTONIO COLMENARES SILVA y CRISTINA CÁRDENAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-8.052.586 y 9.188.626 respectivamente, por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia recurrida. Así mismo se confirman las costas del juicio principal.

Quinto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, notifíquese y déjese copia.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Menores de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Los Teques, a los diecisiete (17) días del mes de octubre del año dos mil tres (2003). Años: 193º de la Independencia y 144º de la Federación.
La Jueza,

Dra. MARDONIA GINA MÍRELES.
El Secretario Accidental,

Raúl Alejandro Colombani
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo la una y veinte de la tarde (01:20 p.m.).

El Secretario Accidental,

Raúl Alejandro Colombani

EXP: 00-3993.