TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE

DEMANDANTES: YORMIS GUILLERMO UZCATEGUI AGUILERA y DERBIS SORLEY RAMÍREZ SAYAGO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-13.124.738 y V-13.708.318, respectivamente.
APODERADA DE LOS DEMANDANTES: CONSUELO ARROYO LOPEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.164.
DEMANDADOS: RIGOBERTO RODRIGO QUINTERO VALERA y YOSMAR URSULA DONIS GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 7.959.253 y V-10.095.981, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LOS DEMANDADOS: AUDALIS VIEIRA BASTO, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.188.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (Opción de compra-venta).
EXPEDIENTE Nº 1457-02.

-I-
PARTE NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por libelo presentado el 04/07/2002 mediante el cual los prenombrados ciudadanos YORMIS GUILLERMO UZCATEGUI AGUILERA y DERBIS SORLEY RAMÍREZ SAYAGO, demandan la resolución del contrato de opción de compra-venta celebrado con RIGOBERTO RODRIGO QUINTERO VALERA y YOSMAR URSULA DONIS GONZALEZ, antes identificados, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza de esta Circunscripción Judicial el día 19/12/2001, bajo el N° 24, Tomo 77, que tuvo por objeto el bien inmueble cuya ubicación, linderos y demás datos de Registro aparecen señalados en el escrito de la demanda que encabeza estas actuaciones y que se dan aquí por reproducidas.
Admitida la demanda por auto de fecha ocho de Julio de 2002 se ordenó la citación de la parte demandada, acto que se verificó de pleno derecho el día 31/01/2003.
En fecha 10/02/2003 la demandada dio contestación al fondo de la demanda, en los términos que más adelante serán expresados.
Abierta a pruebas la causa, únicamente la parte demandada hizo lo propio, promoviendo las que consideró pertinentes y cuya valoración hará el Tribunal, en la parte motiva de este fallo.
En fecha 23/07/2003, este sentenciador, quien con tal carácter suscribe esta decisión, se avocó al conocimiento del asunto, ordenándose la notificación de las partes.
Siendo la oportunidad para decidir la presente causa, el Tribunal procede en consecuencia y al respecto Observa:

-II-
PARTE MOTIVA

PRIMERA CONSIDERACIÓN: En el presente caso la Litis quedó trabada de la siguiente manera:
La parte actora como fundamento de su pretensión aduce, entre otras cosas, lo siguiente:
a) Que en fecha 19 de diciembre de 2001 suscribieron con los demandados un contrato de opción de compra venta, que tuvo por objeto un inmueble propiedad de éstos últimos, distinguido con la letra y número 6-11, ubicado en la Planta Baja del Edificio 6-A del Conjunto El Mirador, ubicado en la parcela C-1 de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda.
b) Que los demandados se comprometieron a venderles el inmueble antes descrito por la cantidad de VEINTIDOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 22.000.000,oo), pagaderos de la siguiente forma: 1- DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.600.000,oo) entregados al momento de celebrar la opción en calidad de arras; 2- El saldo de DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 19.400.000,oo) que serían pagados al momento de la firma definitiva del documento de propiedad en el Registro Subalterno.
c) Que ellos les manifestaron a los vendedores que iban a tramitar un crédito en una entidad financiera, específicamente en UNIBANCA agencia de Guatire, a través de la Ley de Política Habitacional.
d) Que ambos calificaron para la solicitud.
e) Que el Banco exigía tanto a ellos como a los compradores una serie de recaudos a los fines de iniciar el trámite correspondiente.
f) Que los optantes compradores nunca mostraron interés en entregar la documentación requerida por el banco: que la solvencia municipal de derecho de frente, la cual debía ser entregada en la oportunidad de la firma del contrato de opción, tiene fecha de expedición el día 08/02/2002, a casi dos meses después de la firma del compromiso de venta.
g) Que la certificación de gravámenes nunca les fue entregada, ni el borrador de la Liberación de la Hipoteca de primer grado que aún pesaba sobre el inmueble tampoco fue presentada.
h) Que toda su documentación se presentó en la oportunidad requerida, pagando ellos un contador público para que les elaborara los balances.
i) Que un abogado les hizo una certificación de ingresos así como la declaración jurada de no poseer vivienda.
j) Que aperturaron una cuenta en el banco y presentaron sus constancias de trabajo.
k) Que la conducta desplegada por los vendedores ( incumplimiento en la entrega de documentos indispensables para la gestión) fue causal para que su crédito no siguiera su conducto regular.
l) Que a pesar de estar los vendedores en mora con ellos, a requerimiento del banco le sugirieron a éstos la celebración de un nuevo contrato de opción de compra-venta, a lo cual no accedieron arguyendo que los optantes compradores habían incumplido con el contrato; que el plazo estaba vencido y por lo tanto no les iban a devolver las arras entregadas en la oportunidad de suscribir el contrato de opción de compra.
m) Que el banco en ningún momento negó el crédito por ellos solicitado.
Ahora bien, sobre la base de las anteriores argumentaciones, demandan a los prenombrados vendedores, para que convengan o sean condenados en lo siguiente:
PRIMERO: En La resolución del contrato.
SEGUNDO: En devolver la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.600.000,oo), entregados en calidad de arras por haber incumplido éstos el contrato y no haber tenido interés en vender el apartamento.
TERCERO: En la cancelación del cincuenta por ciento (50%) de las Arras por el incumplimiento del contrato.
CUARTO: En Pagar las costas y costos del presente procedimiento.

SEGUNDA CONSIDERACIÓN: Por su parte la demandada, en su contestación convino en los siguientes hechos:
a) En la celebración del contrato cuya resolución se demanda.
b) En el precio pactado así como en la forma de pago.
c) En el tiempo de duración del contrato.
d) En la estipulación referente a las Arras, vale decir, que la parte que desistiera del contrato debería pagar el 50% de las Arras recibidas al momento de la celebración del contrato de opción de compra.
Adicionalmente la parte demandada niega los siguientes hechos:
a) Que la solvencia municipal de derecho de frente debía ser entregada en la oportunidad de la celebración del contrato de opción a compra, puesto que ese requisito habría de ser entregado ante el Registro Subalterno.
b) Que no se les haya entregado la certificación de gravamen.
c) Que no se les haya entregado el borrador de la liberación de la Hipoteca.
d) Que sus representados no hayan entregado los documentos indispensables para la obtención del crédito ni que éstos hayan tenido desinterés en todo lo relacionado con las gestiones que estaban realizando los demandantes ante el Banco.
e) Que se les haya sugerido la celebración de una nueva opción a compra.
f) Que le hubiesen manifestado a los demandantes que ellos habían incumplido, que el plazo estaba vencido y que por lo tanto no les iban a devolver las Arras.
g) Que los compradores hubiesen gestionado de una manera amigable y extrajudicial a fin de que se les devolviera el dinero entregado en arras.
h) Por último niega que tenga que pagar las costas y costos del presente juicio.

TERCERA CONSIDERACIÓN: De la literatura del contrato cuya resolución se demanda, derivan las obligaciones que ambas partes asumieron. Así pues, que a los vendedores correspondía:
1. El compromiso de dar en venta a los compradores el inmueble de su propiedad y objeto del contrato, dentro del lapso o término de noventa (90) días de vigencia que tendría la opción de compra.
2. En caso de desistimiento de la negociación devolver las arras recibidas al momento de la firma del contrato de opción, cuyo monto es de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,oo).
3. Entregar a los compradores el inmueble objeto del contrato desocupado y en las condiciones físicas actuales que - según el contrato - los optantes compradores ya conocían, además libre de todo gravamen y solvente de impuestos Estadales.
4. Entregar los últimos recibos debidamente cancelados de Electricidad y Condominio.
Por su parte, a los optantes compradores, correspondía:
a) Pagar el precio de venta VEINTIDÓS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 22.000.000,oo) conforme a lo estipulado, a saber: DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.600.000,oo) que serían entregados como arras el día de la firma de la opción y,
b) Pagar el saldo deudor, vale decir, la cantidad de DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 19.400.000,oo) al momento de la firma definitiva por ante el Registrador subalterno respectivo.

CUARTA CONSIDERACIÓN: No obstante que del texto del contrato así no deriva, de la afirmación hecha por ambas partes en el presente proceso, queda plenamente demostrado – lo que se conoce en doctrina como vínculo subyacente - que tal negociación preliminar o preparatoria entre otros de sus efectos naturales, se celebró también a los fines de que los optantes compradores, solicitaran un crédito Hipotecario ante una Institución financiera, en uso de las prerrogativas de la Ley de Política Habitacional, para el pago del precio total, o mejor dicho del saldo deudor del precio fijado al inmueble objeto del contrato de opción. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.-
Ahora bien, como quiera que del contrato cuya resolución se demanda, como antes se explicó, surgen para ambas partes varias obligaciones, las cuales por imperativo de la Ley están llamadas a cumplir, y siendo que la resolución bajo examen lo es del tipo denominado por la doctrina más calificada como “resolución contractual”, la actividad de este sentenciador se centrará en constatar si el incumplimiento aducido por la demandante se ha verificado conforme a los términos de la convención y no entrará a calificarlo propiamente.
Así pues, tenemos lo siguiente:
El contrato de opción de compra-venta se celebró el día diecinueve (19) de Diciembre de 2001, teniendo éste un tiempo de vigencia de noventa (90) días, contados a partir de la firma de la referida negociación. En consecuencia de lo antes afirmado, con vista al calendario judicial de los años 2001 y 2002, respectivamente, dicho lapso feneció el día 19/03/2002.
La parte actora no promovió pruebas en el presente juicio, trajo a los autos única y exclusivamente el documento cuya resolución demandó, que fue expresamente reconocido por su antagonista y cuyo contenido será analizado más adelante. ASI SE DECLARA.-
Durante el lapso probatorio correspondiente la demandada trajo a los autos las siguientes documentales:
Un documento autenticado por ante la Notaría Undécima del Municipio Libertador del Distrito Federal el día 18 de enero de 2002, bajo el N° 38, Tomo 12, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría. El referido documento contiene la liberación de Hipoteca y anticresis hecha por el acreedor hipotecario de los ahora demandados, que gravaba al inmueble propiedad de éstos y que fuese objeto al mismo tiempo del contrato de opción de compra-venta cuya resolución se demanda. Tal Instrumento reúne las características del artículo 1359 del Código Civil para ser valorado como público o autentico, en consecuencia se tiene como plenamente válido en cuanto a su contenido, ASI SE DECLARA.-
Copias fotostáticas simples de recibos de solvencias de la Alcaldía del Municipio Zamora del Estado Miranda de fechas 07 de Julio de 2003; tales documentales reúnen las características del artículo 1359 del Código Civil para ser valoradas como instrumentos públicos administrativos o auténticos, y al no ser impugnadas por la parte demandada, se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y suficientemente válidas en cuanto a su contenido. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

QUINTA CONSIDERACIÓN: De las declaratorias anteriores, queda plenamente demostrado, que la parte demandada cumplió con las obligaciones que le imponía el contrato de opción, puesto que tanto la liberación de la hipoteca como la solvencia del pago de los impuestos municipales, estaban en su poder antes del vencimiento del lapso de noventa días señalados en la opción de compra-venta. Amén de que, contrariamente a lo afirmado por la parte actora – según el contrato - la demandada no tenía la obligación de entregar a la demandante tales documentos.
En efecto, como antes se dejó expresado, la obligación principal de los vendedores era – conforme al contrato - una vez recibido el precio de la venta, entregar el inmueble desocupado y solvente en el pago de impuestos Estadales así como entregar los últimos recibos debidamente cancelados de Electricidad y condominio.
No consta en autos que la demandada tuviese en su poder para el lapso de vigencia de la opción de compra-venta los recibos de los últimos meses de condominio debidamente pagados. No obstante, a criterio de quien decide, la anterior mención constituye lo que se conoce en doctrina como una obligación secundaria, de cuyo incumplimiento e incluso su mora, no podría derivarse ninguna consecuencia que imposibilitara la ejecución formal del contrato. Máxime si consideramos que en Venezuela la Tradición de los inmuebles se verifica con el otorgamiento (protocolización) del documento de propiedad, y tal requisitoria no sería en todo caso ningún requisito formal exigido en el Registro Subalterno – según el contenido de la Ley de Registro Público - para el trámite y subsiguiente protocolización de un documento de compra-venta ante tal Oficina.
En consecuencia de lo anterior, demostrado como ha quedado que la demandada no incumplió las obligaciones que contrajo mediante el contrato de opción de compra-venta cuya resolución se demanda, es forzoso para este sentenciador, declarar como en efecto se hará en el dispositivo del fallo, improcedente la acción de resolución propuesta. ASI SE DECIDE.

-III-
PARTE DISPOSITIVA

Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción de Resolución de Contrato interpuesta por los ciudadanos YORMIS GUILLERMO UZCATEGUI AGUILERA y DERBIS SORLEY RAMÍREZ SAYAGO contra los ciudadanos RIGOBERTO RODRIGO QUINTERO VALERA y YOSMAR URSULA DONIS GONZALEZ, todos ampliamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
TERCERO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso de Ley se ordena la notificación de las partes para la prosecución del proceso, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los quince (15) días del mes de Septiembre de 2003. Años: 193° de la Independencia y 144° de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
En la misma fecha, siendo la 01:00 p. m. se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA.,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
AFD/RSM/jorge
EXP: 1457-02.