REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Expediente Nro: 2589-03
PARTE ACTORA: SUSANA MONIQUE AZAGOURY DE SARDINHA e IVAN MANUEL SARDINHA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 5.308.100 y 15.724.797, respectivamente, asistidos por la abogado ONEIDA GUZMAN, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 62752.
PARTE DEMANDADA: BELKIS RODRIGUEZ RIVERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. 9.270.214.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: WILMAN ANTONIO MORALES Y ELIZABETH GARCIA MARIOTTI, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 67.903 y 64.303, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
DEFINITIVA- CIVIL.
II
Determinación preliminar de la controversia.
Se inicia el presente juicio con libelo de demanda de fecha 18 de agosto del 2003, por medio del cual los ciudadanos Susana Monique Azagoury de Sardinha e Iván Manuel Sardinha en su carácter de propietarios y arrendadores de un inmueble constituido por una casa, ubicada en la calle Bolivar Nro. 17, piso 2, del Municipio Carrizal del Estado Miranda, demandan a la ciudadana Belkis Rodríguez Rivero, arrendataria, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Señalan que junto con la demandada suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el bien inmueble descrito supra; Que la duración del contrato es de seis (06) meses contados a partir del 1 de abril del 2002, prorrogable una vez, por tiempo igual; Que finalizada dicha prórroga la arrendataria debía hacer entrega material libre de bienes y personas del inmueble; Que en caso de no entregarlo deberá pagar por concepto de cláusula penal la suma de Diez Mil Bolívares, por cada día que transcurra a partir del vencimiento. Adujo que el término del contrato expiró el 1 de octubre del 2002, y que en esa fecha las partes convinieron prorrogarlo hasta el 01 de abril del 2003. Que en fecha 10 de marzo del 2003, procedió a notificar a la arrendataria su decisión de no renovar el contrato, solicitándole la desocupación. Señala además que para la fecha de terminación del contrato la arrendataria adeudaba el monto correspondiente al canon de arrendamiento del mes de marzo, en razón de lo cual no le correspondía la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En razón de lo expuesto demanda a fin de que la ciudadana Belkis Rodríguez Rivero convenga o en su defecto sea condenada por este tribunal en darle cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y en consecuencia hacer entrega del inmueble libre de personas y de bienes en las mismas condiciones en que lo recibió. Solicitan en forma subsidiaria, esto es, en caso de ser desestimado el pedimento principal, el pago de las siguientes cantidades: a) La cantidad de diez mil bolívares, por cada día de retardo en la entrega del inmueble transcurridos desde el dos (02) de abril del 2003, hasta el dieciocho (18) de agosto del mismo año, en razón de la cláusula penal contemplada en la cláusula sexta del contrato; b) La cantidad de Quinientos Mil bolívares (Bs. 500.000,oo), correspondientes a los cánones de los meses de Junio y Julio del presente año, ya vencidos a Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) cada uno, más los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento a razón de uno por ciento mensual, esto es, la suma de Dos mil quinientos bolívares por cada mes de mora, y c) El pago de los cánones de arrendamiento de los meses que se sigan venciendo.
El 19 de agosto del 2003, se admitió la demanda por cuanto la misma no es contraria al orden público y las buenas costumbres, por el procedimiento breve, de acuerdo a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a fin de que diera contestación a la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.
El día 27 de agosto del 2003, compareció el ciudadano alguacil de este Tribunal, quien consignó compulsa de citación debidamente suscrita por la demandada.
El 02 de septiembre del 2003, siendo la oportunidad legal para la contestación de la demanda compareció la demandada debidamente asistida de abogado, y opuso en forma oral la cuestión previa indicada en el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente.
El 03 de septiembre del 2003, el tribunal observa que conforme a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuestiones previas se oponen conjuntamente con las defensas de fondo, para ser decididos en la oportunidad de la definitiva.
El 04 de septiembre del 2003, el abogado Wilman Antonio Morales consigna documento poder que lo acredita como apoderado judicial de la parte demandada.
El 22 de septiembre del 2003, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas en el presente juicio. En esa misma fecha el tribunal las admite por no ser contrarias a derecho.
El 23 de septiembre del 2003, vencido el lapso probatorio se fija el segundo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente este tribunal pasa a decidir previa la consideración correspondiente a la cuestión previa planteada por la parte demandada:
III
SOBRE LA CUESTION PREVIA
Siendo la oportunidad de la contestación de la demandada compareció la ciudadana Belkis Rodríguez Rivero, parte demandada, debidamente asistida de abogado quien oralmente expuso: “ Promuevo la cuestión previa de la Condición o Plazo Pendiente, que es la prórroga legal del artículo 38 de la Ley de Alquileres, por cuanto para el día 10 de marzo del 2003, cuando aduce la arrendadora que me notificó por escrito de su decisión irrevocable de no renovar dicho contrato, como tampoco la no suscripción de otro, solicitándome a su vez la desocupación del inmueble para el día 1 de abril del 2003, evitando así que se operara la tácita reconducción, lo cual acepté y que se evidencia del propio documento descrito y que la accionante acompañó a su escrito libelar marcado “B”, efectum videndi, pretendiendo alegar ahora que no gozo de la prórroga legal por encontrarme insolvente en el pago de los canones respectivos de arrendamiento, lo cual de ser cierto me quitaría el derecho a la prórroga legal, no es más que una incorrecta interpretación del texto legal, una falsa acepción del contexto normativo y un falso ardid para hacer incurrir en error a esta juzgadora, es decir, la accionante manipuló la norma y por medio de un engaño, falsa verdad, probada mentira, sustenta sus alegatos los cuales no deberían ser oídos por esta instancia”, promoviendo así la cuestión previa de la Condición o Plazo Pendiente prevista en el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al respecto quien decide observa: Establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente “ Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ordinal 7° La existencia de una condición o plazo pendiente”.
Ahora bien, circunscribiéndonos al caso de marras, quien decide observa: es un hecho convenido por las partes que entre ambas fue suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, vigente hasta el día 1 de octubre del 2002, fecha a en la cual se acordó extender el término del contrato hasta el día 1 de abril del 2003. Una vez expirado su término de vigencia, la arrendadora notificó a su arrendataria su voluntad de no renovar el contrato, por lo cual le solicitó la entrega real y efectiva del inmueble, libre de bienes y personas, ante lo cual, alega la demandada, que por cuanto le corresponde la prórroga legal prevista en el artículo 38 ejusdem, no es sino el 1 de octubre del 2003, cuando debe entregar el inmueble.
El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto- Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (06) meses (omissis) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación ”.
El análisis de la norma transcrita permite establecer que la misma contiene una figura de transición que busca asegurar al inquilino un plazo cierto de permanencia en el inmueble, en caso de que su arrendador resuelva por cualquier causa no prorrogar el respectivo contrato u otorgar uno nuevo, pero a la vez otorga a ese arrendaor la certeza de que al vencimiento de la prórroga podrá efectivamente recuperar el inmueble, para lo cual está prevista la medida de secuestro.
Se trata de una prórroga legal porque obra de pleno derecho (Artículo 39) y por ministerio de la ley, lo cual significa que no requiere de pacto alguno entre las partes y que el inquilino no tiene que someterse a ningún trámite, ni llevar a cabo actuación alguna para hacer uso de ella, pues opera automáticamente con el solo hecho de la terminación del contrato.
Señala la norma que la prórroga se producirá de manera obligatoria para el arrendador y optativa para el inquilino, lo cual significa que está concebida en beneficio de este último, quien puede no usarla, usarla parcialmente o agotarla hasta el último día. Lo que no puede es renunciar a ella a priori es decir, no es válida la cláusula contractual en virtud de la cual el inquilino de antemano renuncie a ella, pues tal renuncia está prohibida por el artículo 7 de la Ley.
No obstante, el inquilino que quiera hacer uso de ella debe haber cumplido íntegramente sus obligaciones contractuales (artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
En el caso de autos, según se desprende de la cláusula segunda del contrato, la falta de pago de una (01) sola de las mensualidades dentro de los diez (10) días siguientes a su vencimiento, dará derecho a los arrendadores a considerarlo resuelto de pleno derecho, alega que la demandada Belkis Rodríguez Rivero, incumplió con la obligación de cancelar puntualmente el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de marzo del 2003, pues el mismo fue cancelado por vía de consignación arrendaticia ante este Tribunal, con 41 días de atraso, lo cual consta de expediente de consignaciones Nro. 1377-03 llevado por este juzgado.
Al respecto quien decide observa: Una de las materias más controversiales en el ámbito consignatario arrendaticio lo constituye el “estado de solvencia del arrendatario”, cuando impugna o desconoce el arrendador la validez de la consignación efectuada, pues según el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo establecido en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda”. A los fines de establecer lo que debe entenderse por consignación legítimamente efectuada la ley establece requisitos esenciales, entre los cuales se encuentran:
a) Que la consignación se haga dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (artículo 41 ejusdem).
b) Que se haga mediante escrito dirigido al Juez, con indicación de los requisitos establecidos en el artículo 53 ejudem.
c) Que todas las consignaciones se hagan en el expediente aperturado al efecto. (artículo 54 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
En el caso de autos, la consignación del canon correspondiente al mes de marzo del 2003, se hizo el día 21 de mayo del 2003, esto es, 41 días (continuos) siguientes al vencimiento de la mensualidad, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 41 ejusdem, las consignaciones efectuadas son ilegítimas, y así se declara.
Por lo tanto, en virtud del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, conforme a lo establecido en el artículo 40 de ley en comento, el arrendatario no puede gozar del beneficio de la prórroga legal arrendaticia. En consecuencia, se declara Improcedente la cuestión previa de plazo pendiente alegada, y así expresamente queda establecido.
Resuelta la cuestión preliminar este tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo de la presente causa en los términos siguientes: De acuerdo alo establecido en el artículo 1159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. El contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1167 ibidem).
El presente juicio se circunscribe a una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por vencimiento del término.
Siendo la oportunidad de la Contestación de la demanda, la demandada simplemente opuso la cuestión previa de plazo pendiente, - la cual fue resuelta supra-, sin esgrimir excepción alguna sobre el fondo de la presente controversia. En consecuencia ante la contumacia de la demandada, el hecho de que no promoviera prueba alguna, y la tutela en derecho de la acción propuesta, llevan a esta sentenciadora a aplicar lo dispuesto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se declara la Confesión ficta de la parte demandada Belkis Rodríguez Rivero, y con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por los ciudadanos Susana Monique Azagoury de Sardinha e Iván Manuel Sardinha, y así finalmente queda establecido.
En fuerza de todos los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:
Primero: CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por los ciudadanos Susana Monique Azagoury de Sardinha e Iván Manuel Sardinha en contra de la ciudadana Belkis Rodríguez Rivero.
Segundo: SIN LUGAR la cuestión previa de Plazo Pendiente, prevista en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada Belkis Rodríguez Rivero.
Tercero: Se ordena la entrega material en forma real, efectiva e inmediata, libre de bienes y personas del bien inmueble identificado como: Una casa ubicada en la calle Bolívar Nro. 17, piso 02, del Municipio Carrizal del Estado Miranda.
Cuarto: Se condena en COSTAS a la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del tribunal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE Y PUBLIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veinticinco (25) días del mes de Septiembre del dos mil tres (2003). Años 193° y 144°.
La Juez,
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Dra. Liliana A. González,
El Secretario,
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Abg. José Antonio Freitas.
En la misma fecha siendo las 1:00 pm se registró y publicó la anterior decisión.
El Secretario,
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Abg. José Antonio Freitas.
Exp. 2589-03
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