TSJ Regiones - Decisión

EXP: 03-5001

Parte Demandante: Ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.580.468, siendo su apoderado judicial el abogado Miguel Humberto López, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.32.063.

Parte Demandada: Ciudadanos FREDDY ENRIQUE EMAN y JULIANA MARIA OLIVO de EMAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nos. V-2.976.809 y V-3.974.343, respectivamente, siendo su apoderada judicial la abogada Blanca Nieves Fernández de Benítez inscrita en el Inpreabogado bajo el No.33.441.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

Conoce este órgano jurisdiccional del Recurso de Apelación interpuesto por el abogado Miguel Humberto López, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de febrero de 2003, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Los Teques, que declaró Homologado y en consecuencia Resuelto, el contrato de opción de compra-venta suscrito por la ciudadana Argelia Josefina Pérez Rojas con los ciudadanos Freddy Enrique Eman y Juliana Maria Olivo de Eman, propietarios del inmueble identificado plenamente en autos objeto de la acción y que ordenó a la accionada entregar la cantidad de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.750.000,00) de conformidad con lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, y que declaró con lugar la reconvención intentada por la parte accionada ordenando la entrega del inmueble objeto del litigio y las costas procesales a la parte accionada en la demanda, y las costas procesales a la parte accionante en la reconvención.

Aduce la ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS, en su carácter de parte actora, que celebró un contrato de opción de compra-venta, de un inmueble signado con el No.41-C, ubicado en la planta 4, del edificio “C”, del Conjunto Residencial Los Budares, Municipio Carrizal del estado Miranda, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones constan en autos, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el No.40, Tomo 28, Protocolo Primero de fecha 28 de diciembre de 1983, con los ciudadanos FREDDY ENRIQUE EMAN y JULIANA MARIA OLIVO de EMAN, identificados ut-supra, y que el valor total del apartamento se fijó por la cantidad de Tres Millones Quinientos mil Bolívares (Bs.3.500.000,00), siendo cancelada la cantidad de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.750.000,00) como cuota inicial al momento de la firma de la opción por ante la Notaría Pública de Los Teques, quedando un saldo deudor de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.750.000,00) el cual debería ser cancelado en un lapso de sesenta (60) días por ante la Oficina Subalterna del Registro Público correspondiente, sin embargo la accionante sostiene que ha cancelado el mencionado saldo deudor por medio de abonos, sin que los vendedores hayan firmado hasta la fecha el documento de venta definitivo del inmueble por ante la Oficina Subalterna del Registro Público de la Jurisdicción del inmueble.
Manifiesta que el objeto de la pretensión es la resolución del contrato definitivo de compra-venta sobre el inmueble, sin embargo al establecer el artículo 1.167 del Código Civil, la acción accesoria de resarcimiento por daños y perjuicios derivada del incumplimiento por parte de los demandados, estima los mismos en la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00). Fundamenta su acción en lo dispuesto en los artículos 1.161 y 1.167, del Código Civil, y a los efectos de la cuantía estimó la demanda en Seis Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.6.500.000,00), solicitando al a quo decretar medida de embargo sobre bienes propiedad de los demandados, la condenatoria en costas y costos a la parte demandada, asimismo solicita que la decisión tenga efecto declarativo y se tenga como título de propiedad a favor de la parte accionante.

En fecha 01 de julio de 1997, (folio 76), el a quo admitió el libelo de la demanda interpuesta conforme a la ley y emplazó a los demandados para que comparecieran a dar contestación a la misma, dentro de los 20 días de despacho siguiente a la citación del último co-demandado.

Cumplidas las formalidades para llevar a efecto las citaciones personales de los demandados, estas fueron infructuosas y de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el a quo ordenó la citación por carteles de los accionados (folio 103)

En fecha 15 de enero de 2001, comparece por ante el a quo la ciudadana Abogada JULIANA OLIVO SALMERON, actuando en su propio nombre y en su carácter de parte demandada a fin de darse por citada y consignar acta de defunción del ciudadano FREDDY ENRIQUE EMAN y la respectiva declaración sucesoral, igualmente otorgó poder Apud-Acta a la abogada Blanca Nieves Fernández de Benítez, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.33.441 (folio126 al 132).
En fecha 07 de febrero de 2001 (folios 133 al 135), la parte accionada representada por la abogada Blanca Nieves Fernández de Benítez, supra identificada, contestó la demanda incoada en contra de su poderdante, reconviniendo igualmente a la actora.

Mediante auto de fecha 19 de febrero de 2001, el a quo admite la reconvención propuesta por la parte accionada, y en fecha 01 de marzo de 2001, la parte actora reconvenida da contestación a la reconvención en los siguientes términos:
(I) El apoderado judicial de la parte accionante abogado Miguel López alegó que, niega, rechaza y contradice que su mandante ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS se encuentre ocupando el inmueble objeto de la acción de una manera ilegal y que la misma deba cancelar canon de arrendamiento alguno por el inmueble que ocupa objeto del contrato de opción de compra-venta y mucho menos que haya causado daños morales y económicos por ocupar el inmueble objeto del litigio.
(II) Igualmente invocó e hizo valer todos y cada uno de los recibos y facturas que su mandante acompañó en el libelo de la demanda, de los pagos efectuados y los bauches de cheques emitidos por el ciudadano Italo Alimenti por concepto de pago del saldo deudor del precio de venta estipulado, los pagos efectuados a la Constructora Seuce C.A., y el pago de los recibos de condominio efectuados por su mandante.
(III) Que así mismo, es absolutamente cierto que su mandante ciudadana Argelia Josefina Pérez Rojas, ejerció la opción de comprar del inmueble y cumplió seguidamente con su obligación de pagar el precio de venta del inmueble en cuestión, convirtiéndose en consecuencia en compradora y por tal circunstancia es propietaria del apartamento, encontrándose perfeccionado el contrato de compra-venta; aduce el apoderado judicial de la parte actora que su mandante canceló en su totalidad la deuda adquirida y que es falso que solamente haya cancelado la cantidad de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.750.000,00) por concepto de arras, el cual se encuentra excluido del contrato de opción.

En la oportunidad procesal pertinente las partes promovieron pruebas, la parte demandada reconviniente en escrito cursante al folio (142) promovió e hizo valer: (i) El mérito favorable de los autos; (ii) Las documentales, referentes a comunicaciones emanadas del Escritorio Jurídico ESCALA, siendo las mismas recibidas por la parte actora; (iii) Documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda; (iv) Declaración y solvencia sucesoral; (v) Contrato de opción de compra-venta;

Por su parte, la parte demandante reconvenida promovió e hizo valer las siguientes pruebas en escrito cursante al (folio 162): (i) El mérito favorable de los autos; (ii) el mérito que se desprende de los pagos efectuados por su mandante por concepto de pago del saldo deudor del precio de venta estipulado; (iii) el mérito que se desprende de los pagos efectuados por concepto de la deuda contraída por parte de la Constructora Seuce C.A., asimismo el pago de los recibos de condominio del apartamento que ocupa su mandante; (iv) el mérito que se desprende de los bauches de cheques cancelados por el ciudadano Italo Alimenti, por concepto del saldo deudor del precio de venta del apartamento que ocupa su mandante; (v) el documento de opción de compra-venta celebrado por las partes, en fecha 29 de diciembre de 1994, autenticado por ante la Notaría Pública de Los Teques, inserta bajo el No.71, Tomo 93.
En fecha 17 de febrero de 2003, el a quo dictó sentencia y declaró Homologado y Resuelto, el contrato de opción de compra-venta suscrito por la ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS con los ciudadanos FREDDY ENRIQUE EMAN Y JULIANA MARIA OLIVO DE EMAN, propietarios del inmueble objeto de la acción identificado plenamente en autos, ordenando a la parte accionada entregar la cantidad de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.750.000,00) de conformidad a lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, y declarando con lugar la reconvención intentada por la parte accionada y ordenó la entrega del inmueble objeto del litigio, condenó en costas procesales a la parte accionada en la demanda, y en costas procesales a la parte accionante en la reconvención, de lo cual la representación judicial de la parte demandada ejerció el Recurso Extraordinario de Apelación, siendo oído el mismo en ambos efectos, ordeñándose remitir el expediente a ésta alzada.

Llegadas las presentes actuaciones a éste Juzgado Superior, por auto de fecha 15 de abril de 2003, se ordenó darles entrada y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el Vigésimo día de Despacho siguiente para que las partes presenten informes.

MOTIVA

Este Juzgado Superior en ejercicio de su potestad sentenciadora, la cual conlleva el estudio, tanto de los alegatos expuestos por el recurrente, como el contenido de la sentencia impugnada, al realizar el pertinente análisis en el sub-judice, observa:

Manifiesta la ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS, es en su libelo de demanda, que la presente acción tiene por objeto demandar en RESOLUCIÓN DE CONTRATO, a los ciudadanos FREDDY ENRIQUE EMAN y JULIANA MARIA OLIVO de EMAN, todos supra identificados, alegando a tales efectos que celebró con los citados ciudadanos, un contrato de opción de compra-venta, sobre un inmueble signado con el No.41-C, ubicado en la planta 4, del edificio “C”, del Conjunto Residencial Los Budares, Municipio Carrizal del estado Miranda, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones constan en autos, siendo el valor pactado la cantidad de Tres Millones Quinientos mil Bolívares (Bs.3.500.000,00).

Alega igualmente que canceló la cantidad de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.750.000,00) como cuota inicial al momento de la firma de la opción, quedando un saldo deudor de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.750.000,00) el cual debería ser cancelado en un lapso de sesenta (60) días, siendo el caso que efectivamente canceló dicho saldo deudor por medio de bonos y los vendedores hasta la presente fecha no han cumplido con su obligación de otorgar el documento de venta definitivo del inmueble, siendo en consecuencia el objeto de su pretensión la resolución del contrato definitivo de compra-venta sobre el mencionado inmueble. Fundamenta su acción en lo dispuesto en los artículos 1.161 y 1.167, del Código Civil.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, al momento de dar contestación al fondo de la demanda adujo entre otras cosas lo siguiente:

(I) Que conviene en la resolución del contrato definitivo de compra-venta sobre el inmueble objeto del litigio, tal y como lo solicitare la parte accionante en su escrito libelar.

(II) Que reconviene a la parte actora ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS, plenamente identificada ya que si bien es cierto que se firmó un documento de opción de compra-venta por ante la Notaría Pública Primera de Los Teques en fecha 29 de diciembre de 1994, quedando inserta bajo el No.71, Tomo 93, también es cierto que la optante canceló la cantidad de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.750.000,00) en calidad de arras y que consta en el documento que la cantidad restante debía ser cancelada por la parte accionante en un lapso de sesenta (60) días siguientes al acto de otorgamiento del documento definitivo, siendo el caso que tal acto nunca llegó efectuarse por causas imputables a la parte actora. Siendo falso que su mandante se haya negado a otorgar el documento definitivo, si no lo contrario, ya que la optante es la que nunca se presentó ante la Oficina de Registro Público y se ha negado a buscarle un arreglo amistoso a este asunto. Alega igualmente que la accionante se encuentra ocupando el inmueble de una manera ilegal, beneficiándose del mismo sin cancelar ningún canon de arrendamiento a su mandante, situación ésta que le ha causado daños morales y económicos a su representada y por todo lo antes expuesto reconviene a la parte accionante ciudadana Argelia Josefina Pérez Rojas.

(III) Por otra parte, desconoce e impugna los recibos y facturas personales consignados por la parte actora en su escrito libelar, así mismo desconoce las facturas emitidas por el ciudadano Italo Alimenti, alegando que el referido ciudadano, no tiene relación con la causa que se ventila, en relación a las facturas de la Constructora Seuce C.A., las desconoció y sostiene que las misma no guardan relación alguna con la opción de compra-venta, con respecto a los recibos de condominio alega la apoderada judicial de la parte accionada que se evidencia que los mismos están emitidos a nombre del ciudadano Freddy Enrique Eman y desconoce que hayan sido cancelados por la parte actora, finalmente desconoció los bauches de cheques del Ciudadano Italo Alimenti depositados presuntamente en una cuenta del esposo de su mandante y que la relación que pudo existir entre estos ciudadanos es totalmente ajena a la demanda.

(IV) En este mismo orden alegó, que es falso que su mandante este ocupando el inmueble objeto de la acción, sino que es la parte actora quien ilegalmente ocupa el mismo, y que es falso que la accionante haya cancelado la totalidad del valor del inmueble, ya que solamente canceló lo contemplado en el documento de opción de compra-venta por concepto de arras, por la cantidad de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.750.000,00).

(V) Que en nombre de su poderdante ciudadana Juliana María Olivo Salmeron, reconviene a la ciudadana Argelia Josefina Pérez Rojas, a fin de hacerle entrega a su mandante del inmueble distinguido como apartamento 41-C, planta 4, edificio C, Conjunto Residencial Los Budares, Municipio Carrizal del estado Miranda, libre de bienes y personas, en buen estado de conservación, y a los efectos de la cuantía estimó la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), solicitando al a quo la condenatoria en costas y costos de la parte reconvenida.

Así las cosas, se observa que efectivamente el a quo, en su sentencia de mérito, señala lo siguiente:
“…la demandada convino en tal demanda, es decir, en la resolución del contrato, de modo que no puede este Tribunal sino declarar resuelto el contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia ordenar a la demandada la devolución de las cantidades de dinero recibidas y que constan de manera auténtica en el contrato de opción de compraventa suscrito. Así se decide.”
Ahora bien, efectivamente la parte actora solicita la tutela jurisdiccional del estado, en el presente caso para demandar la resolución de un contrato de compra-venta, siendo el caso que por su parte la demanda conviene en dicho pedimento, encontrándonos en consecuencia, ante una efectiva manifestación de voluntad en fuerza de la cual una obligación jurídica cuya existencia es incierta y controvertida, se declara existente en todo por el sujeto a quien corresponde cumplirla.
En efecto, mediante el convenimiento, el demandado declara su voluntad de que, respecto de él mismo, al actor se le otorgue la tutela solicitada, siendo esta una declaración de su voluntad, demostrando su conformidad con la pretensión del actor, de allí que no encuentra esta Juzgadora motivo legal alguno para declarar improcedente tal pedimento, ya que al ser analizadas las actas que conforman el presente juicio, se constata que la demandada posee capacidad para disponer del objeto sobre el cual versa la controversia, tal y como se desprende del contenido de la Declaración Sucesoral aportada a los autos, así mismo en la materia objeto del presente juicio no están prohibidas las transacciones y por último del instrumento poder apud acta, por él cual la representación judicial de la demandada actúa en el presente juicio, se observa claramente que la misma posee, expresa cualidad para convenir, por lo cual y a tenor de lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, es procedente tal y como lo declaro el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, que se imparta la correspondiente homologación al convenimiento realizado por la ciudadana JULIANA OLIVO SALMERON, quien es venezolana, mayor de edad, abogada y titular de la cédula de identidad N° V-3.974.343, con respecto a la resolución del contrato de compra-venta, suscrito entre la ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS con los ciudadanos FREDDY ENRIQUE EMAN y JULIANA MARIA OLIVO DE EMAN, sobre un inmueble signado con el No.41-C, ubicado en la planta 4, del edificio “C”, del Conjunto Residencial Los Budares, Municipio Carrizal del estado Miranda, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones constan en autos, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el No.40, Tomo 28, Protocolo Primero de fecha 28 de diciembre de 1983. Razón por la cual la ciudadana JULIANA MARÍA OLIVO DE EMAN, deberá reintegrar la cantidad recibida por concepto del referido contrato de compra-venta, tal y como consta de manera autentica en el resuelto contrato. Y Así se declara.
DE LA RECONVENCIÓN
Se aprecia que la demandada, plantea en su reconvención la devolución del inmueble objeto del resuelto contrato de opción de compra-venta, el cual se encuentra en posesión de la ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS, supra identificada, quien admite en su contestación a la reconvención, que efectivamente se encuentra ocupando el referido inmueble, alegando solamente que tal ocupación no es ilegal, siendo el caso que en la secuela procesal, no demuestra bajo que título posee el inmueble de marras.
Así las cosas se observa que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Miranda, en su sentencia manifiesta que:
“En este sentido, y con vista a que en el petitorio de la reconvención, se solicita la entrega del inmueble vendido, resuelto como ésta el contrato objeto de la presente demanda, como consecuencia de la solicitud del libelo de demanda y el convenimiento en la contestación, se concluye que deberá ser declarado con lugar en el dispositivo del presente fallo con lugar la reconvención propuesta. Así se decide”
En efecto, la parte demandada reconviniente, solicita la devolución inmediata libre de bienes y personas, y en buen estado de conservación del inmueble distinguido como apartamento 41-C, planta 4, edificio C, Conjunto Residencial Los Budares, Municipio Carrizal del estado Miranda, siendo el caso que efectivamente la representación judicial de la actora-reconvenida manifiesta en su contestación a la reconvención que su mandante ocupa el inmueble en referencia, razón por la cual tal manifestación involucra la admisión del hecho alegado por la demandada-reconviniente, por lo cual no es objeto de prueba, siendo en consecuencia procedente al ser resuelto el contrato de opción de compra-venta que la accionante reconvenida, proceda a efectuar la entrega inmediata del inmueble en referencia. Y Así se declara.
DISPOSITIVA

En merito de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del estado Miranda con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR, el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado Miguel Humberto López, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de febrero de 2003, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Los Teques, que declaró Homologado y en consecuencia Resuelto, el contrato de opción de compra-venta suscrito por la ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS con los ciudadanos FREDDY ENRIQUE EMAN Y JULIANA MARIA OLIVO DE EMAN, propietarios del inmueble identificado plenamente en autos objeto de la acción y que ordenó a la accionada entregar la cantidad de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.750.000,00) de conformidad con lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, y que declaró con lugar la reconvención intentada por la parte accionada ordenando la entrega del inmueble objeto del litigio y las costas procesales a la parte accionada en la demanda, y las costas procesales a la parte accionante en la reconvención.

Segundo: SE CONFIRMA en todas sus partes, la sentencia dictada en fecha 17 de febrero de 2003, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Los Teques.

Tercero: Se confirman las costas impuestas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, relativas a: (i) De conformidad a lo establecido en el artículo 282 del Código de Procedimiento Civil a la ciudadana JULIANA MARIA OLIVO de EMAN, venezolana, mayor de edad, titular de las cédula de identidad No. V-3.974.343, con ocasión del juicio principal. (ii) De conformidad a lo establecido en el artículo 274 ejusdem, a la ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.580.468, con ocasión a la reconvención propuesta. Así mismo se condena en costas del recurso de conformidad a lo establecido en el artículo 281 ibidem, a la ciudadana ARGELIA JOSEFINA PÉREZ ROJAS, supra identificada.

Cuarto: De conformidad a lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, por haberse dictado la presente decisión fuera de su oportunidad legal.

Quinto: Remítase el presente expediente, en su oportunidad legal al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Menores de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Los Teques, a los ocho (8) días del mes de septiembre del año dos mil tres (2003). Años: 193º de la Independencia y 144º de la Federación.
La Jueza,

Dra. MARDONIA GINA MÍRELES.
El Secretario Accidental,

Raúl Alejandro Colombani

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
El Secretario Accidental,

Raúl Alejandro Colombani

EXP. No. 03-5001