TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE
Guatire, 23 de abril de 2004.
194º y 145º
Admitida como fue la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y COBRO DE DAÑOS Y PERJUICIOS intentada por JOSE RODRIGUES FIGUEIRA y LUISA GONCALVES DE RODRIGUES contra JOAO LAURENCO DA SILVA contenida en el expediente Nº 1868-04, y consignados como fueron los requerimientos hechos en el auto de fecha 02 de abril de 2004, este Tribunal pasa a pronunciarse con relación a la medida de secuestro solicitada por la parte actora en su libelo de la demanda y al efecto OBSERVA:
PRIMERO: Plantea la apoderada judicial de los demandantes en su libelo, en términos generales, lo siguiente:
1) Que sus representados son copropietarios de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “A” ubicado en la Carretera nacional de Guatire-Araira, Sector el Desvío, en la entrada del Autolavado Multiservicios El Desvío, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
2) Que la ciudadana FATIMA MARIA RODRIGUEZ DE CORREIA, quien también es copropietaria del inmueble, arrendó el local en cuestión al demandado JOAO LAURENCO DA SILVA.
3) Que al principio de la relación arrendaticia suscribieron un contrato de arrendamiento, pero que al vencerse el mismo la ciudadana antes indicada demandó al inquilino a los fines de que le hiciera entrega del inmueble arrendado.
4) Que durante el procedimiento judicial las partes llegaron a un acuerdo que fue suscrito el 21 de noviembre de 1996 mediante el cual el demandado convino en la demanda y solicitó una prórroga para la entrega del inmueble hasta el día 31 de agosto de 1997 obligándose a pagar una indemnización por cada uno de los meses que se difirió la ocupación, acuerdo que fue homologado por el entonces Juzgado de la Causa Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
5) Que una vez vencido el plazo de prórroga concedido, el inquilino solicitó a la arrendadora una nueva prórroga para la entrega del inmueble, por lo que se suscribió ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda el 18 de octubre de 2000 una transacción a los fines de prorrogar la que anteriormente había sido suscrita, en la cual – entre otras cosas – se pactó lo siguiente:
a) Se concedió una prórroga desde el 01 de septiembre de 1997 hasta el 31 de agosto de 2001 para que el inquilino entregara el inmueble.
b) El demandado se obligó a pagar mensualmente por el uso y disfrute del inmueble la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) mensuales mientras durara la prórroga.
c) El demandado aceptó pagar además lo correspondiente al consumo de agua, vigilancia y gastos comunes, debiendo presentar las correspondientes solvencias de los servicios públicos y privados al momento de la entrega del inmueble.
d) Dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento anterior.
e) Que la falta de pago de una mensualidad y/o el atraso de dicho pago así como el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por el demandado daría lugar a la inmediata desocupación del inmueble.
6) Que en el mes de noviembre de 2000 el demandado, sin motivo alguno, dejó de pagar la indemnización mensual acordada, por lo que la arrendadora originaria solicitó ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas la ejecución de la referida transacción.
7) Que el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 23 de marzo de 2001 se pronunció negando la homologación y ejecución de la referida transacción aduciendo que la transacción celebrada entre las partes con anterioridad, fue homologada adquiriendo la misma el carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada lo que impide que las partes o el Juez puedan hacer modificaciones o innovaciones a lo transado.
8) Que además quedó establecido por el referido Juzgado que el contrato de transacción celebrado en fecha 18 de octubre de 2000 constituye una nueva relación obligacional distinta a la que sirvió de base a la demanda intentada en dicho juicio y en consecuencia para solicitar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en ella debía hacerse por vía autónoma e independiente.
9) Que en tal virtud concluye que la nueva relación obligacional es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por haberse establecido una fecha determinada para la entrega del inmueble.
10) Que el demandado ha estado consignando por ante este mismo Tribunal el canon de arrendamiento a favor de la arrendadora originaria, pero que éstas no cumplen con los requisitos del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que las mismas aparte de ser extemporáneas, sólo deposita VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) mensuales, monto inferior al acordado.
11) Que no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde octubre de 2000 hasta agosto de 2001, ambos inclusive, a razón el nuevo canon fijado, e igualmente adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde septiembre de 2001 hasta agosto de 2002, ambos inclusive, durante los cuales gozó de la prórroga legal.
12) Que además de lo expuesto el inmueble se encuentra sucio y deteriorado, según se evidencia de Inspección Ocular practicada por este mismo Tribunal en fecha 24 de marzo de 2004, y por ende el demandado no cumple con otra de sus obligaciones principales que es servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, además que se obligó a entregar el inmueble en las mismas buenas condiciones de uso y y habitabilidad en que lo recibió.
13) Que el plazo para la entrega del inmueble se estableció en cuatro años a partir del día 01 de septiembre de 1997 hasta el 31 de agosto de 2001, y que finalizado el mismo el inquilino gozó del lapso de la prórroga legal aun cuando no estaba cumpliendo con sus obligaciones arrendaticias, el cual concluyó el día 31 de agosto de 2002.
14) Por lo expuesto procede a reclamar judicialmente para que el demandado convenga o sea condenado a:
a) En la terminación del contrato de arrendamiento suscrito el 18 de octubre de 2000 por fenecimiento del término del mismo y de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
b) En entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y bienes en las mismas buenas condiciones de uso y habitabilidad en que lo recibió.
c) En pagar la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados desde octubre de 2000 hasta agosto de 2001, ambos inclusive, a razón de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) mensuales.
d) En pagar la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados correspondientes al periodo de la prórroga legal desde septiembre de 2001 hasta agosto de 2002, ambos inclusive, a razón de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) mensuales.
e) En pagar TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) mensuales por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega del inmueble desde el 01 de septiembre de 2002, hasta la entrega definitiva del inmueble.
Pagar las costas y costos del juicio.
SEGUNDO: Acompaña al libelo los siguientes instrumentos:
1) Original del instrumento poder general de administración y disposición así como de representación que acredita la representación de la apoderada de los demandantes, otorgado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 27 de octubre de 1997, anotado bajo el Nº 22, Protocolo Tercero, Tomo 01.
2) Copia Fotostática del Título Supletorio de Propiedad de las bienhechurias entre las que se encuentra el inmueble objeto de la demanda, debidamente protocolizado en la oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 30 de diciembre de 1996, bajo el Nº 39, Tomo 19 adicional, Protocolo Primero.
3) Copia fotostática del contrato fundamento de la acción, suscrito en fecha 18 de octubre de 2000 ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 59, Tomo 72de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
4) Copia fotostática del auto dictado el 23 de marzo de 2001 por el Juzgado Decimocuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
5) Copias fotostáticas de actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones Nº 473-2000 de la nomenclatura llevada por este Tribunal.
6) Original de la Inspección Ocular contenida en la solicitud Nº 51-04 evacuada por este Tribunal en fecha 24 de marzo de 2004 en el inmueble objeto de la acción, cuya entrega se solicita.

TERCERO: La apoderada judicial de los demandantes pide en su libelo se decrete MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 7º, del Código de Procedimiento Civil, así como también a tenor de lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En relación con tal pedimento cautelar, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACIÓN: El artículo 585 del Código de Procedimiento Civil contiene los principios que rigen lo relativo a las medidas cautelares; en tal sentido, la norma en comento establece:
“Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama”.
Del texto transcrito se colige que para la procedencia de la medida cautelar deben estar llenos, de manera concurrente, los siguientes extremos:
1. Que exista presunción grave del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo , y,
2. Que exista presunción grave del derecho que se reclama.
La doctrina ha denominado tales requisitos como “periculum in mora y fumus boni iuris”.
Así, se ha determinado que el “periculum in mora” constituye “la probabilidad de que el contenido del dispositivo sentencial pueda quedar disminuido en su ámbito económico, o de que una de las partes pueda causar un daño en los derechos de la otra, debido al retardo de los procesos jurisdiccionales (...)” (Rafael Ortiz Ortiz, “Introducción al Estudio de las Medidas Cautelares Innominadas, Tomo I, pág. 43).
Entonces, a los fines de precisar la existencia de este requisito en el caso de autos, el Juez debe determinar si en el proceso que se ha iniciado, la sentencia que debiera dictarse en el mismo podrá ejecutarse de manera efectiva, es decir, que para el caso de que los accionantes resultaren vencedores puedan lograr mediante ella la satisfacción de su pretensión y de su derecho. Sin embargo, para el caso que nos ocupa, por tratarse de una medida de secuestro, conforme la doctrina y jurisprudencia resulta suficiente – a los efectos de éste requisito - la ocurrencia del supuesto de hecho contenido en la causal invocada del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
A su vez, la doctrina ha definido el “fumus boni iuris” como la apariencia del buen derecho, es decir, la apariencia de certeza o de credibilidad del derecho invocado por la parte que solicita la medida.
En tal virtud, para el caso de autos, este Juzgador deberá determinar si los accionantes son titulares, al menos en apariencia, de los derechos en que se fundamenta su pretensión.
SEGUNDA CONSIDERACIÓN: Para el caso sub examine también se ha fundamentado la solicitud cautelar en el contenido del artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual copiado a la letra es del tenor siguiente:
“…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello…”
Por ello es necesario precisar si en el caso que nos ocupa, efectivamente están dadas las condiciones expresadas en la norma para el decreto de la cautelar.
TERCERA CONSIDERACION: Estima este juzgador que de los documentos que cursan en autos, surge la presunción del derecho que se pretende puesto que, de un lado, se desprende la condición de los demandantes de copropietarios del inmueble arrendado y, de otro, las estipulaciones que, contractualmente, fueron adoptadas al momento de suscribir el contrato acompañado (tiempo de duración, canon de arrendamiento, etc.).
Asimismo, al menos en apariencia se deriva el cumplimiento de los extremos del artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, convirtiéndose el poder cautelar del juez en un deber, por efecto de lo imperativo de la referida norma. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, están llenos los requisitos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, así como la causal invocada del artículo 599 eiusdem y las condiciones previstas en el artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que proceda el decreto de la medida cautelar solicitada. ASI SE DECLARA.
CUARTA CONSIDERACIÓN: Llenos como se encuentran los requisitos concurrentes para el decreto de la cautelar solicitada, es necesario esclarecer la forma como debe ser decretada y practicada la misma.
Señala el artículo 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se indica:
“Se decretará el secuestro:
5º De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa…”
En el mismo orden de ideas, señala el único aparte del ordinal 7º del referido artículo, lo que a continuación se transcribe:
“…En este caso el propietario, así como el vendedor en el caso del Ordinal 5º, podrán exigir que se acuerde el depósito en ellos mismos, quedando afecta la cosa para responder respectivamente al arrendatario o al comprador, si hubiere lugar a ello…”
De igual forma prescribe el artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo que a continuación se expresa:
“…En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello…”
Ahora bien, existe la presunción del derecho que se reclama, y además prueba en autos que demuestra que efectivamente los demandantes son titulares del derecho de propiedad del inmueble de autos, razón por la cual le es dable a este Juzgador ordenar, como en efecto ordenará, el depósito en la persona de los ciudadanos JOSE RODRIGUES FIGUEIRA y LUISA GONCALVES DE RODRIGUES, tal y como fue solicitado por su representación judicial. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
En consecuencia, este Tribunal, pasa a decretar como en efecto DECRETA la siguiente MEDIDA PREVENTIVA:
1) Se decreta el SECUESTRO del inmueble objeto de la presente acción, constituido por un local comercial distinguido con la letra “A” ubicado en la Carretera nacional de Guatire-Araira, Sector el Desvío, en la entrada del Autolavado Multiservicios El Desvío, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
2) Se designan Depositarios Judiciales del inmueble a secuestrar a sus copropietarios ciudadanos JOSE RODRIGUES FIGUEIRA y LUISA GONCALVES DE RODRIGUES, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Números V-6.208.484 y V-7.958.105, respectivamente, en la persona de su apoderada judicial, LILIANA E. RODRIGUEZ GONCALVEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.480.935, quedando el inmueble afectado para responder de las resultas del proceso a la parte demandada.
3) Que para el caso de Depósito Necesario, se designa Depositaria Judicial de los bienes muebles que pudieren encontrarse en el inmueble a secuestrar a la firma Depositaria Judicial LA R. C., C. A. en la persona de su apoderado, ciudadano MIGUEL ANGEL REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.969.493, quien deberá aceptar el cargo y prestar el juramento de Ley antes de la práctica de la medida en cuestión ante el Juez Ejecutor competente.
4) En caso de requerirse el Depósito Necesario de bienes muebles existentes en el inmueble se designa como perito avaluador al ciudadano JULIO CESAR GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.242.719, quien también deberá aceptar el cargo y prestar el juramento de ley antes de la práctica de la medida decretada.
Para la práctica de la medida de secuestro decretada se exhorta amplia y suficientemente al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de esta Circunscripción Judicial y tales efectos se ordena librar Despacho con las inserciones correspondientes, y remitir el mismo anexo a oficio al Juzgado comisionado. Cúmplase.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.