TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALÍAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: KLARISSZA MARIA BABO STAUD, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No 3.551.877.

APODERADO JUDICIAL: NELSON MOLINA LEÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 36.663.

PARTE DEMANDADA: HAROLD WILSON LÓPEZ MONSALVE, colombiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No E-81.297.760.

ABOGADO ASISTENTE: FRANCISCO JOSÉ LÓPEZ GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 40.315.

MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE No E- 2004-055
SENTENCIA DEFINITIVA.
I

Se inició la presente causa por DESALOJO ante este Juzgado por libelo de demanda presentado en fecha 22 de septiembre de 2004, por el abogado NELSON MOLINA LEÓN inscrito en el Inpreabogado bajo el No 36.663, apoderado judicial de la ciudadana KLARISSZA MARIA BABO STAUD contra el ciudadano HAROLD WILSON LÓPEZ MONSALVE.
En fecha 30 de septiembre de 2004, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación, y se acordó abrir Cuaderno de Medidas por separado.
En fecha 5 de octubre de 2004, en el Cuaderno de Medidas la parte demandada ratificó la medida de secuestro solicitada en el libelo de demanda, y el Tribunal en fecha 11 de octubre de 2004 acordó decretarla.
En fecha 26 de octubre la parte demanda presentó escrito de contestación y reconvención.
En fecha 26 de octubre de 2004, el Tribunal dictó auto admitiendo la reconvención propuesta por el ciudadano HAROLD WILSON LÓPEZ GONZÁLEZ, parte demandada.
En fecha 28 de octubre de 2004, la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención.
Abierto el lapso a pruebas ambas partes hizo uso de este derecho.
En fecha 17 de noviembre de 2004, la parte actora reconvenida consignó escrito de oposición a la prueba instrumental consignada por su adversario.
En fecha 19 de noviembre de 2004, el Tribunal dictó auto mediante el cual acuerda examinar la oposición a las pruebas presentada por la parte actora reconvenida en la sentencia definitiva.
En fecha 25 de noviembre de 2004 el Tribunal de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, dictó auto acordando diferir el acto de dictar sentencia dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes.

II

Planteada en esta forma la litis este Tribunal para decidir observa:

Demandó la parte actora al ciudadano HAROLD WILSON LÓPEZ GONZÁLEZ el desalojo del inmueble constituido por un galpón distinguido con el No 4, ubicado en un terreno de su propiedad ubicado en la Calle Don Bosco, vía El Limón, San Antonio de Los Altos, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual le fue dado en arrendamiento según acuerdo verbal entre las partes el 07 de septiembre de 2003 donde se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 350.000,00) mensuales y que igualmente cancelaría la cantidad CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 120.000,00) por concepto de energía eléctrica. Alega la demandante que el arrendatario ha dejado de cumplir con su obligación relativa al pago de las pensiones locativas desde la fecha de celebración del contrato así como la de pagar puntualmente las facturas de electricidad. Que el arrendatario ha efectuado conexiones eléctricas desde un poste de la Electricidad de Caracas, ubicado en el Sector Los Amarillos, Calle Don Bosco, entre Mi Refugio y Los Pinitos, extrayendo el flujo eléctrico de forma fraudulenta, lo cual constituye un peligro por el uso irracional e indebido que le está dando al inmueble. Que por tales razones demanda el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34, literales a) y d) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Al dar contestación a la demanda la parte accionada reconoció que es arrendatario del inmueble antes descrito; negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho alegado por la demandante, por cuanto afirma no adeudar cantidad alguna por los cánones de arrendamiento y gastos de luz, debido a que en reiteradas oportunidades se trasladó a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Los Salias a solicitar la patente de industria y comercio y le fue informado en Ingeniería Municipal que el inmueble objeto de arrendamiento iba a ser objeto de demolición por no reunir la condiciones mínimas de ordenación urbanística y no poseía habitabilidad, contraviniendo lo contemplado en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que no extrajo luz eléctrica del alumbrado público en forma fraudulenta pues el arrendador debía surtir el inmueble de electricidad y el pago de arrendamiento incluía este concepto, motivo por el cual nunca pagó este servicio. Por último reconvino a la parte actora para que devolviera las cantidades pagadas por concepto de arrendamiento que asciende a NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 900.000,00), más el reintegro de la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 1.050.000,00) dada en depósito, más los gastos que la parte actora reconvenida le ha hecho incurrir.

Establecido lo anterior pasa este Tribunal al análisis del fondo de la controversia y al efecto observa que la relación arrendaticia fue expresamente reconocida por el demandado en el escrito de contestación, motivo por el cual está excluido del debate probatorio. Igualmente se observa que frente a los hechos imputados en el escrito libelar, vale decir, la insolvencia en sus obligaciones contractuales arrendaticias esgrime como defensa un hecho eximente de pago que radica en la ilegalidad de dicha relación contractual según lo dispuesto en el artículo 6 de la vigente ley inquilinaria; por lo que corresponde, de conformidad con los principios que informan la distribución de la carga de la prueba contenidos en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, examinar a continuación las probanzas presentadas por las partes en conflicto con arreglo a lo dispuesto en el artículo 509 ejusdem
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
• Documento de Propiedad del terreno donde está asentado el inmueble objeto de la presente causa protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo el No 35, Protocolo 1°, Tomo 2, de fecha 15 de octubre de 1993 el cual al no haber sido tachado ni impugnado, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe de la titularidad de la parte actora sobre el inmueble allí descrito.
• Documento de Arrendamiento presentado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 24 de mayo de 2004 para su autenticación carece de valor probatorio al carecer de la firma de los otorgantes.
• Oficio emanado de la C.A Electricidad de Caracas de fecha 06 de octubre de 2004 suscrito por Deborah Calcines, donde informa al apoderado actor que se realizó inspección en el poste 17 HK157 el día 01-10-04 detectándose una conexión directa con el local objeto de la presente causa, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio al no haber sido ratificada en el juicio mediante la prueba testimonial.
• Copia Certificada de escrito mediante el cual la parte actora ejerce recurso de nulidad contra la decisión emanada de la Alcaldía del Municipio Los Salias, donde ordena la demolición del inmueble arrendado, se aprecia como prueba de que la parte actora ejerció un medio de ataque contra la decisión emanada de dicha autoridad municipal, sin que existan elementos en autos que determinen si fue ejercido en tiempo útil y ante el órgano a quien corresponde.
• Inspección Judicial practicada el 15 de noviembre de 2004 donde se dejó constancia que al momento de la práctica de la misma el inmueble arrendado se encontraba desocupado de bienes, desprovisto de candado y en deficiente estado de conservación, de conformidad con el artículo del texto adjetivo civil y por el principio de inmediación constituye prueba de los elementos allí señalados.
• Título Supletorio expedido el 06 de mayo de 2002 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda sobre el inmueble –galpón- objeto de la presente litis, constituye un elemento probatorio de la titularidad de la parte actora sobre dicho bien.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Recibo sin fecha suscrito por la parte actora, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 900.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre, enero y febrero sin indicación del año, y donde se establece que el demandado debe la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 750.000,00) aun cuando no está fechado y es confusa su redacción, adminiculado con la exposiciones de las partes, se aprecia como prueba de que la arrendadora recibió del arrendatario esta cantidad y de que adeudaba la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) Copia simple de actuaciones administrativas sustanciadas por la Alcaldía del Municipio Los Salias relativas a una orden de demolición sobre el inmueble arrendado, sobre las cuales de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora hizo oposición por no estar certificadas, se aprecia que la oposición fue efectuada extemporáneamente, es decir, posterior al lapso de cinco (5) días a su presentación previsto en dicha norma, por lo que se tienen por fidedignas y aun cuando constituyen elementos probatorios de la existencia de este procedimiento administrativo instruido por ese Órgano Municipal, al no constar en autos el expediente completo que permita determinar indubitablemente todas las actuaciones que allí constan, y con vista a que la parte actora reconviniente no impulsó la prueba de informes, las mismas resultan insuficientes para la demostración del hecho que con ella se pretende demostrar.
Del examen de los alegatos de las partes y del material probatorio se aprecia que la obligación del arrendatario de pagar el canon se encuentra contemplada en el Código Civil en el artículo 1592, que consagra como obligaciones principales del arrendatario: 1º) Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, y 2º) Pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, por lo que no requiere que ser demostrada, máxime cuando dicha obligación es la que caracteriza a este tipo de contratos, pues está contenida en su propia definición, prevista en el artículo 1579 ejusdem, a saber: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…” (SUBRAYADO DEL TRIBUNAL); y habida cuenta del reconocimiento de la deuda contenida en el recibo consignado por el legitimado pasivo se tiene por demostrada la insolvencia locativa imputada. No obstante, cualquier otro compromiso contractual diferente a los señalados debe ser indefectiblemente comprobado; por lo que la obligación reclamada por la actora al demandado de pagar por concepto de la luz eléctrica la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 120.000,00) mensuales, al no traer a los autos elementos que conlleven a su demostración resulta improcedente demandar su cumplimiento.
Ahora bien, en lo que atañe al hecho eximente de pago esgrimido por el demandado referido a que el inmueble no contaba con las condiciones de habitabilidad se advierte que el artículo 6 de la Arrendamientos Inmobiliarios consagra la ilicitud del arrendamiento de viviendas urbanas y suburbanas que carezcan de las condiciones mínimas de habitabilidad y en el caso de especie el arrendamiento recae sobre un galpón para trabajos de latonería y pintura, es decir no sobre una vivienda- morada o habitación- como lo dispone la norma, por lo que los inmuebles alquilados para ser destinados a otros fines diferentes a vivienda, por ejemplo: comercio, industria, oficina y otros, están fuera del marco regulado por ese artículo; asimismo se aprecia que la parte demandada no trajo a los autos elementos probatorios suficientes, vale decir, copia certificada del expediente administrativo completo instruido por la Alcaldía del Municipio Los Salias que permitiera demostrar fehacientemente, lo que hace forzoso rechazar el alegato esgrimido en este sentido. Así se declara.
En cuanto al segundo hecho imputado referente a la extracción indebida del flujo eléctrico, visto que el documento presentado para su demostración carece de valor probatorio, no quedó demostrado este hecho. Así se declara.

DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda reconvino en los términos siguientes: Que en virtud de la ilicitud del arrendamiento del local objeto de la presente causa por no llenar las condiciones mínimas de habitabilidad según decisión de la Alcaldía del Municipio Los Salias contrademanda a la parte actora para que devolviera la cantidad pagada por concepto de arrendamiento que asciende a NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 900.000,00), más el reintegro de la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 1.050.000,00) dada en depósito, más los gastos que la parte actora reconvenida le ha hecho incurrir.

Al dar contestación la parte actora reconvenida alegó lo siguiente: Que el demandado reconviniente adeuda la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 4.110.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento y lo correspondiente al consumo de energía eléctrica discriminados en el escrito libelar. Que el hecho de que le haya sido negada la patente de industria y comercio al arrendatario en Ingeniería Municipal que el inmueble objeto de arrendamiento iba a ser objeto de demolición por no reunir la condiciones mínimas de ordenación urbanística y no poseía habitabilidad no es excusa que tenga que ver con su obligación contractual, por cuanto el arrendatario ejerció una actividad lucrativa y realizó trabajos de latonería y pintura. Que el inmueble arrendado posee la conformidad de uso. Que el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios está referido a las construcciones con materiales inadecuados o perecederos, lo cual no es el presente caso.

Vistos los términos en que quedó trabada la litis observa esta Juzgadora que la prueba presentada por la parte demandada reconviniente para su pretensión –el reintegro de las cantidades dadas en depósito y por concepto de cánones de arrendamiento- consistente en copias simples de actuaciones administrativas contenidas en expediente administrativo instruido por la Alcaldía del Municipio Los Salias, tal y como se indicó supra en la valoración que de ella se hizo, es insuficiente para la comprobación de la falta de habitabilidad que en su criterio adolece el inmueble arrendado, amen de que no encaja en el dispositivo legal invocado y habida cuenta de que no impulsó la prueba de informes promovida para tal fin, deberá declararse en la dispositiva del fallo la improcedencia de la acción interpuesta y así se declara.

DISPOSITIVA

Con base en los argumentos de hecho y de Derecho precedentemente expuestos este JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley emite la siguiente decisión:

1. Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la ciudadana KLARISSZA MARIA BABO STAUD, contra el ciudadano HAROLD WILSON LÓPEZ MONSALVE, arriba identificados.

2. Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la presente demanda, constituido por un constituido por un galpón distinguido con el No 4, ubicado en un terreno de su propiedad ubicado en la Calle Don Bosco, vía El Limón, San Antonio de Los Altos, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda.

3. Se declara SIN LUGAR la reconvención intentada por el ciudadano HAROLD WILSON LÓPEZ MONSALVE contra la ciudadana KLARISSZA MARIA BABO STAUD.

4. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente litis.

Déjese copia certificada de la anterior Sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 248 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en San Antonio de Los Altos, a los seis (6) días del mes de Diciembre de dos mil cuatro (2004).-Años 194° y 145°.

LA JUEZ TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
LA SECRETARIA

SANDRA MARCANO

En esta misma fecha se publicó y Registró la anterior Sentencia siendo las 11:40 de la mañana.

LA SECRETARIA

LCH/jc.
Expediente Nro. E-2004-055