REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. Llegada la oportunidad para dictar sentencia, este tribunal lo hace en base a las consideraciones siguientes: - I - PRIMERO: La Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Táchira, el 25/05/1978, bajo el Nº 34, Tomo 6-A, representada por la abogada MARITZA GUTIERREZ RUIZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 3.632; ocurrió ante este juzgado para demandar a la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.155.782, soltera y de este domicilio. Fundamentó la demanda en los siguientes hechos: -Que su mandante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana NANCY ROSALES, sobre un inmueble ubicado en Residencias Las Acacias, Torre G, piso 2, apartamento Nº 203, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, según el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública 4ª de San Cristóbal de fecha 11/03/1996, anotado bajo el Nº 69, Tomo 17 de los libros respectivos. -Que vencido el lapso de un (1) año, prorrogable por seis (6) meses mas, sin que la inquilina hubiese entregado el inmueble, se le notificó por intermedio de este juzgado de la prórroga legal de dos (2) años, prevista en el artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el objeto de que vencida la misma la arrendataria hiciera entrega del apartamento. -Que la notificación se efectuó el 11/01/2002, concediéndole a la inquilina una prórroga legal de dos (2) años a partir del 17/02/2002, según la solicitud Nº 974 de fecha 05/12/2001. -Que constaba agregada la boleta de notificación de este tribunal de fecha 30/09/2003 a la INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN C.A. representada por el ciudadano MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ, en la que la arrendataria se acogió a la prórroga legal, aún cuando lo hacía erróneamente al solicitar tres (3) años a partir del 30/09/2003. -Que por cuanto la prórroga de dos (2) años había vencido, y la inquilina no había entregado el inmueble, era que demandaba en nombre de su mandante a la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, en su carácter de arrendataria para que conviniera o sea compelida por el tribunal: 1. En hacer entrega del inmueble en los términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento. 2. En que se declare vencida la prórroga legal de dos (2) años, concedida a NANCY ROSALES ABREU, o sea, del 17/02/2002 hasta el 17/02/2004. Solicitó el secuestro del inmueble. Estimó la demanda en CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00). Acompañó junto al escrito, la copia certificada del poder conferido por el ciudadano MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ actuando como Presidente de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN C.A., a las abogadas MARITZA GUTIERREZ RUIZ y SHIRLEY ESPERANZA CHAVEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.632 y 2.797; solicitud Nº 974 de fecha 05/12/2001 tramitada ante este juzgado; y la boleta de notificación de fecha 30/09/2003 perteneciente a la solicitud Nº 1842, junto con la copia del escrito presentado por la ciudadana NANCY ROSALES asistida por el abogado WILMER MALDONADO (fs. 1 al 19). SEGUNDO: En fecha 16/06/2004 este juzgado admitió la demanda, dándole el trámite de ley respectivo (f. 20). Mediante diligencia del 26/07/2004 la ciudadana NANCY ROSALES ABREU confirió poder apud-acta a los abogados PATRICIA BALLESTEROS OMAÑA, WILMER JESUS MALDONADO GAMBOA y ANGGIE MARIA RIVERO ESTUPIÑAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.427, 67.025 y 93.479 (f. 23). En fecha 27/07/2004 la coapoderada de la parte actora abogada PATRICIA BALLESTEROS OMAÑA, procedió a contestar la demanda en los términos siguientes: * Prohibición de la Ley de admitir la pretensión: -Que se pretendía ejecutar en este proceso, en detrimento del débil jurídico denominado “arrendatario” una acción no amparada por las normas legales contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. -Que en el presente caso el contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, dado el transcurso del tiempo y la conducta omisiva de las partes, dio paso a un contrato a tiempo indeterminado. -Que la notificación de no prórroga debió darse el 16/01/1997. -Que el vencimiento del contrato mas la prórroga de seis (6) meses ocurrió el 16/08/1997, sin que ninguna de las partes acordaran dar por terminada la relación contractual, dando paso a un nuevo contrato a tiempo indefinido. -Que la notificación realizada el 05/12/2001 era extemporánea. -Que no tenía efectos legales el acuerdo de su mandante de acogerse a la prórroga legal. -Que en virtud de lo anterior oponía la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. * Prohibición de la Ley de admitir la pretensión: -Que no existía un único contrato entre las partes. -Que su mandante tenía más de quince (15) años ocupando el inmueble como inquilina. -Que aún no había vencido la prórroga legal de tres (3) años establecida en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. -Que en virtud de lo anterior oponía la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (fs. 24 al 29). TERCERO: El 04/08/2004 la coapoderada de la parte actora abogada MARITZA GUTIERREZ, manifestó: -Que respecto a la cuestión previa opuesta, su fundamento era general y no estaba contemplado en una prohibición expresa de la ley. -Que la acción propuesta contra la demandada estaba fundamentada en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos de Inmuebles. -Que era admisible la acción por vencimiento de la prórroga legal. -Que la arrendadora notificó legalmente a la inquilina de la no prórroga del contrato, siendo dicho contrato a tiempo determinado por haber sido acordado por las partes. -Solicitó se declare sin lugar la cuestión previa (fs. 30 al 36). CUARTO: a. La abogada ANGGIE RIVERO promovió: -documentales: constancias de estudio de los hijos de la actora NANCY DE ABREU, ciudadanos FABIOLA CRISTINA VILLALOBOS ROSALES y RAFAEL ANTONIO ROSALES ABREU. -informes: solicitó requerir de la Unidad Educativa Colegio JOSE FELIX RIVAS, información para demostrar su permanencia en el inmueble cuestionado (fs. 37 al 40). b. La abogada MARITZA GUTIERREZ promovió: -documentales: el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 11/03/1996; la notificación de la prórroga legal de fecha 11/01/2002; la copia de la solicitud de depósito efectuada por NANCY DE ABREU, la boleta de notificación a su representada del 26/02/1997, y las diligencias presentando las planillas de depósitos; el recibo de pago de la cuota de condominio del Conjunto Residencial Las Acacias Nº 013944; y la copia de la sentencia de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 06/11/1986 (fs. 45 al 54). El día 26/11/2004 se agregó al expediente comunicaciones (constancias) emitidas por la Unidad Educativa Colegio JOSE FELIX RIBAS, de los ciudadanos RAFAEL ROSALES y FABIOLA VILLALOBOS (fs. 9 y 60). - II - Al examinar este juzgado el libelo de demanda intentada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN C.A. representada por la abogada MARITZA GUTIERREZ RUIZ, así como las circunstancias alegadas en el escrito de contestación de la demanda suscrito por la abogada PATRICIA BALLESTEROS OMAÑA actuando como coapoderada judicial de la ciudadana NANCY ROSALES ABREU, a la luz de los elementos probatorios contenidos en el expediente, para decidir la presente controversia se observa: PRIMERO: Siendo indispensable determinar como se plantearon los hechos que constituyen la forma en que quedo trabada la litis y así establecer la carga de la prueba, esta Juzgadora la determina así: La parte actora alega haber celebrado contrato de arrendamiento sobre un inmueble ampliamente descrito en el libelo de demanda con la parte demandada, relación que se plasmo en el documento público autenticado en fecha 11/03/96, hecho CONVENIDO por la parte demandada al dar su contestación cuando expresamente lo reconoce de tal manera (vto. folio 26) produciéndose como consecuencia que tal hecho no será objeto de prueba. La actora expresa que transcurrido el lapso de un (1) año y la prórroga acordada de seis (6) meses pactada contractualmente como el término de duración del contrato, y ante la no entrega del inmueble pese al vencimiento del mismo por la arrendataria, ésta (la demandante de autos) le notificó por intermedio del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial que ha partir del día 17 de febrero de 2.002 se le otorgaba la “prorroga legal de dos (2) años” prevista en el literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dejando asentado que tal notificación se efectúo en fecha 11/01/02, y en prueba de ello, consignó las actuaciones extrajudiciales practicadas al efecto contenidas en la solicitud Nº 974 de fecha 05/12/01 (folios 7 al 17); así mismo señaló, que tal circunstancia había sido aceptada y convalidada por la demandada cuando ésta le notifico a la actora por intermedio de este Tribunal que se acogía a la prórroga legal, pero que la duración de la misma era de tres (3) años y como prueba de ello consigno las actuaciones extrajudiciales practicadas al efecto contenidas en la solicitud Nº 1842 de fecha 30/09/03 evacuadas a solicitud de la parte demandada (folios 18 y 19). Tal hecho fue contradicho por la parte demandada al dar su contestación al señalar que “…el inicial contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, por el transcurso del tiempo y la conducta omisiva de las partes, dio paso a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado…” (vto. folio 26), para lo cual alegó, que el contrato tenía una duración inicial de un (1) año, que el mismo comenzó el día 16/02/96 y que concluía el día 16/02/97, que se prorrogó “…hipotéticamente por seis (6) meses más “automáticamente”, pero solo si las partes no notificaban la no “prórroga con un (1) mes de anticipación” a la conclusión del contrato. Es decir, que la notificación de no prórroga debía darse el 16 de enero de 1997…”. Que hubo prórroga por seis (6) meses más, y que entonces “… El vencimiento del contrato más la prórroga de seis (6) meses ocurrió el día 16 de agosto de 1997...”, para concluir que entonces: “… Vencida la prórroga de seis (6) meses el día 16 de agosto de 1997, sin que ninguna de las partes contratantes acordasen dar por terminada la relación contractual, esta se mantuvo, pero dio paso a la existencia de un nuevo contrato por “tiempo indefinido”...”, por lo que, a su decir “…La notificación realizada por la parte actora en este proceso en fecha 05 de diciembre del 2001, (…) obviamente que fue extemporánea…”, alegatos que sustentaron para que la parte demandada formulara la oposición de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Con la conducta asumida por la parte demandada sobre el alegato de haberse convertido el contrato de tiempo determinado a indeterminado, corresponde a este tribunal en aplicación del artículo 12 único aparte del Código de Procedimiento Civil, la interpretación de las cláusulas contractuales relativas a la duración del contrato, para confrontarlas con las pruebas restantes de autos y la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como defensa subsidiaria la parte demandada señalo, que tenía más de quince (15) años ocupando el inmueble, pues no era cierto que el único contrato suscrito entre las partes era el del 11/03/96 y que por lo tanto “... aún no se ha vencido la prorroga legal de 3 años que se concede a quienes tienen mas de 10 años como inquilinos (Literal “d” del artículo 38 de la LAI.)…” (vuelto folio 28 y folio 29), alegato que sustentó la parte demandada para formular la oposición de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, habiendo reconocido la relación contractual la parte demandada y alegado este nuevo hecho de la existencia de una relación arrendaticia mayor que la expresada por la parte actora, corresponde a la parte excepcionada probar su alegato, y así se declara. Frente a la oposición de tales cuestiones previas, la parte actora hizo oposición negando el carácter de débil jurídico de la demandada por vivir en una de las mejores zonas residenciales de la ciudad y por considerar que la acción intentada de vencimiento de prórroga legal está plenamente fundamentada en nuestro ordenamiento jurídico SEGUNDO: Corresponde al Tribunal determinar a los fines de la procedencia o no de la pretensión con vista a los alegatos de la parte demandada, determinar si efectivamente el contrato suscrito entre las partes se transformó en uno de tiempo indefinido, para lo cual debe interpretarse el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente la “cláusula sexta”, cuyo tenor es el siguiente: “SEXTA: el término de duración de este contrato es de Un (1) año, contado a partir del 16 de Febrero de 1996, prorrogable por seis (6) meses más automáticamente, se antes del vencimiento del primer año ninguna de las partes notificare a la otra con un (1) mes de anticipación por lo menos su decisión de NO PRORROGAR el contrato.” Partiendo de la facultad otorgada a los Juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para la interpretación de los contratos y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, nos encontramos con que la cláusula “Sexta” del contrato contentivo del arrendamiento que vinculó a las partes contratantes fijó el momento del inicio de la relación contractual el día “16/02/96” y no el del momento de la suscripción de éste, hecho ocurrido ante el Notario correspondiente, es decir, el 11/03/96. Tal “cláusula” señaló, que para determinar la duración del contrato debía tomarse como fecha de inicio el día 16/02/96, y que el “tiempo o término en que las partes se encontrarían contractualmente vinculadas” sería de un “año”, en otras palabras tal “término contractual fijó el momento de la extinción de la obligación” como lo previene el artículo 1.211 del código civil, así nos encontramos que, en principio, el vencimiento de tal “año” inicial del arrendamiento ocurrió en fecha 17 de febrero de 1.997 por aplicación del artículo 12 del Código Civil, que prevé: “Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso (…) Estas mismas reglas son aplicables a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa”. Establecido lo anterior, ambas partes CONVINIERON en que el contrato sufrió “una única prórroga de seis meses”, al efecto la actora señaló en su libelo: “vencido el lapso de un (1) año, prorrogable por seis meses más, establecido en el contrato como término de duración de la relación arrendaticia” (folios 1 y 2), y por su parte, la demandada expresó en su contestación: “…Es obvió que el contrato se prorrogó por seis (6) meses más…” (Folio 27). Es de importancia, a los fines de la resolución del proceso, determinar cuando comenzó la prórroga de los “seis meses” contractuales, los cuales se fijan en aplicación del citado artículo 12 ejusdem en el día “18/02/97 para culminar el día 19/08/97”, y así se decide. Tomando en consideración la voluntad contractual, el contrato tenía una duración predeterminada de un (1) año y una (1) sola prórroga, es precisamente aquí cuando las partes debían ejecutar las conductas contractuales y legales, bien para dar por terminada la relación arrendaticia (desahucio) o bien para continuarla de la manera que mejor les convenga. La señalada cláusula “sexta” permitía una única prórroga, que se verificaría salvo que alguna de las partes expresase su voluntad de no prorrogar el contrato, no previendo las partes que pasaría una vez vencida la “prórroga” señalada; siendo obvio que el contrato concluía el día último de los seis (6) meses contractuales señalados como duración de las tantas veces señalada “prórroga”. Por lo tanto, es claro aquí que como Sentenciador, el tribunal, se encuentra con que la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y debe ser desarrollada e integrada por el Juez (O. Pierre Tapia, ob. Cit., vol. 12, pág. 394, año 95). La vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no trata el tema de la Tácita Reconducción, por lo que acudimos a las normas generales establecidas en el Código Civil en sus artículo 1.600 y 1.614 entre otros, bajo el supuesto que los mismos no quedaron tácitamente derogados por la ley señalada, máxime que al momento del vencimiento del término del contrato y su prórroga se encontraba vigente la Ley de Regulación de Alquileres, su Reglamento y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En efecto, vencida la prórroga encuentra esta Juzgadora que la arrendadora permitió que la inquilina quedara en posesión de la cosa arrendada, por lo que, el arrendamiento se presume renovado y su efecto, se regla por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (en aplicación del artículo 1.600 del Código Civil), todo ello porque no hubo desahucio al momento oportuno, instituciones estas vigentes al momento de la tácita renovación del contrato (1.997). Sobre el momento en que el contrato de arrendamiento de tiempo determinado se transforma en uno a tiempo indeterminado, la doctrina nos señala: “…Corresponde al Juez calificar el contrato. No obstante, algunos supuestos fácticos pueden contribuir al respecto: a. Cuando las partes celebran el contrato por lo general fijan el tiempo de su duración. Sólo de modo excepcional (la tácita reconducción) y la imprevisión de los contratantes, contribuye a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa ab inito que la misma es de duración indeterminada, bajo la presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por consiguiente, se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción insurgente por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor especialmente de los supuestos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; así como el propio hecho de la naciente relación verbis. b. ¿Cuál es la destinación dada al inmueble objeto de aquella relación arrendaticia? Este hecho tiene importancia, porque no es lo mismo arrendar un inmueble para establecimiento mercantil o comercial o industrial, que un terreno o un inmueble para habitación. Es indudable que arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse como que la intención por el arrendatario se orienta hacia la durabilidad o cierta permanencia, pues mientras más dure ocupando, mayor será su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que la habitación, por lo general, no tiene tal trascendencia en el tiempo debido también a motivos de naturaleza económica. c. En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, especifica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante, la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva. d. Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral del arrendador, ahora y bajo la vigilancia de LAI, no puede ponerle término, sino por alguna de las causales establecidas en la misma. Así las causales ex artículo 34 eiusdem son taxativas, y tal y como la misma norma precisa “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)”; con cuya previsión se indica que en los contratos por tiempo indefinido, su terminación sólo podrá ocurrir bajo el rigor de cualesquiera de tales causales. En cambio, el arrendatario no debe, en principio, cumplir con ninguna especial formalidad o requisito, toda vez que esa terminación bien puede interpretarse como beneficio suyo, si así entendemos la relación arrendataria regulada bajo un “orden público inquilinario de protección” hacia el arrendatario, quien puede de ponerle término cuando quiera porque LAI nada dice al respecto, y debido a que no se conoce hasta cuándo puede continuar con tal carácter. La protección es para el locatario, a quien no se puede desalojar cuando el arrendador quiera, sino de acuerdo con los requisitos establecidos en la ley, mas no para el locador en ese tipo de relación indefinida. e. El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de LAI. ” Nuestra Constitución Bolivariana garantiza el denominado “Principio de la Irretroactividad de las Leyes”, en virtud del cual, los nuevos textos legales que entran en vigencia no tendrán aplicación para regular situaciones pasadas con excepción de aquellas que favorezcan al reo o las de carácter procesal que se aplican inmediatamente, precepto que encontramos en el artículo 24 constitucional. Aunque tal alegato, no fue sustentado por la demandada en su contestación, en el nuevo Estado Social de Derecho y de Justicia, el Juzgador debe velar por la integridad del texto constitucional y hacer efectiva la preeminencia de los Derechos Humanos y las garantías que los respaldan (artículos 333, 334, 24 y 25 ejusdem) fomentando que las Leyes de Orden Público no sean letra muerta, y respaldando la posición de los sujetos reconocidos como “débiles jurídicos” por los textos legales, tal es el caso de los “arrendatarios” a quiénes dicha condición le ha sido otorgada no solo por la nueva legislación inquilinaria (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), sino por los textos que le precedieron (artículo 18 de la derogada Ley de Alquileres). Ahora bien, establecido como quedó que al momento de entrar en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato suscrito entre las partes del proceso había hecho tránsito de tiempo determinado a indeterminado, dado que este texto legal comenzó a regir en enero de 2.001. Es menester resolver el alegato de la parte actora que señala, que al momento en que la parte demandada le había notificado que aceptaba “la prórroga” convalidaba “la prórroga legal” otorgada; no obstante, que ésta señalara que la duración de la misma era de tres (3) años y como prueba de ello consignó las actuaciones extrajudiciales practicadas al efecto contenidas en la solicitud Nº 1842 de fecha 30/09/03 evacuadas a solicitud de la parte demandada por el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial (folios 18 y 19). Esta Juzgadora otorga pleno valor probatorio a los justificativos de perpetua memoria consignados por la parte actora donde notifica su intención de “no prórroga” del contrato, al no haber sido tachados o desconocidos, todo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil (criterio contenido en sentencia del 6/04/76 de la extinta Corte Suprema de Justicia, repertorio forense Nº 3433, p.3); pero no al evacuado por la parte demandada aceptando condicionadamente la “prórroga ofrecida”, porque es aquí precisamente donde la autonomía de la voluntad se ve seriamente intervenida por el Legislador, pues muy a pesar de la conducta errónea de la parte demandada de aceptar tal prórroga, la misma es contraria a las garantías que le otorga en su condición de débil jurídico la legislación inquilinaria patria, siendo nulos los efectos que puedan derivarse de tal “actuación judicial” puesto que ello significa la renuncia a la aplicación de las normas que regulan el desalojo de los inquilinos que mantienen contratos a tiempo indeterminado, todo ello en aplicación para el momento en que se produjo esta actuación del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Artículo 7°.- Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos), y así se declara. En este estado, siendo aplicable por mandato del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la figura de la prórroga legal para dar por concluida una relación arrendaticia en los casos de contratos a tiempo determinado, es importante preguntarse, ¿si la misma figura puede ser utilizada para dar por concluido un contrato a tiempo indeterminado? respuesta que se desprende de la propia voluntad del Legislador expresada en el artículo 34 ejusdem, cuando determinó que, solo podrá demandarse el desalojo de aquellos inmuebles dados en arrendamiento bajo la modalidad de contrato a tiempo indeterminado si la acción se fundamentó en las causales allí señaladas. Partiendo que las normas de la legislación inquilinaria son de eminente Orden Público, mal podría este tribunal darle curso a una demanda cuya pretensión de desalojo se basa en disposiciones no aplicables a los supuestos de hecho previstos en las normas invocadas, criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en los términos que ha continuación se señalan con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ: “…esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.(…) En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia, por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. Por tanto, esta Alzada debe declarar con lugar la apelación que se ejerció y ordenar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictar nueva sentencia tomando en consideración los señalamientos expuestos en este fallo. Así se decide.” (Sentencia de fecha 24 días del mes de abril de dos mil dos. EXP n° 02-0570) En virtud de lo señalado, la pretensión de la actora es contraría a normas de Orden Público no amparadas por el ordenamiento jurídico proteccionista del débil jurídico denominado arrendatario, siendo procedente declarar la inadmisibilidad de la demanda ha pesar de que los argumentos señalados no fueron invocados por la parte demandada, ello en cumplimiento del artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y así se decide. TERCERO: No obstante la declaración anterior, debido al principio de exhaustividad que impone la valoración de los alegatos de las partes como garantía del derecho a la defensa, la parte demandada alego la prohibición de admitir la acción propuesta como defensa subsidiaria por tener: “… mas de 15 años ocupando el inmueble como inquilina de la parte actora, de ello darán fe diversos testigos, informes de la junta de condominio del edificio donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato e instituciones educativas así como el registro electoral permanente. De conformidad con el articulo 7 de la LAI, todo acuerdo o acción contraria a los intereses de los inquilinos es nula y carente de protección jurídica, por ello para el supuesto negado que este Tribunal considerare desestimar el alegato expresado en el “Capitulo Primero” de este escrito de contestación de demanda, sobre la no admisión de la acción, subsidiariamente alegamos que aún no se ha vencido la prorroga legal de 3 años que se concede a quienes tienen mas de 10 años como inquilinos (Literal “d” del artículo 38 de la LAI.” Para probar tal alegato, la parte demandada promovió constancias de estudios de sus hijos ciudadanos Fabiola Cristina Villalobos Rosales y Rafael Antonio Rosales Abreu, emanadas de la Unidad Educativa Colegio José Félix Ribas, donde se indica como residencia de los mismos el Conjunto Residencial Las Acacias, Torre G, Piso 2, Apartamento 203, San Cristóbal del Estado Táchira; y como representante legal de éstos su señora madre, ciudadana Nancy Josefina Rosales, anexas a los folios 39 y 40. Prueba esta que fue ratificada por la de informes solicitada por la propia demandada y evacuada por la misma unidad educativa, reiterando los mismo datos y aclarando que, Rafael Antonio Rosales Abreu, cursó estudios en los años 1.986 al 1.993 y señalando como residencia el mismo conjunto residencial expresado, y que Fabiola Cristina Villalobos Rosales, también cursó estudios en dicha unidad educativa en los años desde 1.986 al 1.992 con la misma residencia que el anterior; sobre tal prueba de informes y constancias, este Tribunal en base a la sana crítica se abstiene de valorarlos como prueba del hecho que se pretende demostrar de la permanencia de la demandada en el inmueble en un tiempo anterior al señalado por la parte actora, porque no se fijaron como hechos de la litis que la demandada tenía tales hijos, estudiando en la unidad educativa señalada en el tiempo indicado, y por lo tanto, no fueron hechos fijados para trabar la litis, y así se declara. Igualmente, la parte actora al momento de promover pruebas alego “nuevos hechos” que no pueden ser considerados por la juzgadora, tales como, el monto de los cánones y como prueba de ello, aportó copia de la solicitud de consignación de los cánones de arrendamiento por la demandada, así como la factura de pago de las cuotas de condominio del inmueble ocupado por la demandada de autos; hechos estos y pruebas que no pueden ser considerados por no formar parte de la litis y no quedar fijados para su contradicción en la contestación de la demanda, y así se decide. - III - Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda por entrega de inmueble, incoada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN SEBASTIAN C.A. representada por la abogada MARITZA GUTIERREZ RUIZ, contra la ciudadana NANCY ROSALES ABREU representada por los abogados PATRICIA BALLESTEROS OMAÑA, WILMER JESUS MALDONADO GAMBOA y ANGGIE MARIA RIVERO ESTUPIÑAN, en su carácter de arrendataria de un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en Residencias Las Acacias, Torre G, piso 2, apartamento Nº 203, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, por ser contraria a Derecho la petición de la accionante. No hay condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida ninguna de las partes. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dos días del mes de diciembre de dos mil cuatro. AÑOS: 194º de la Independencia y 145º de la Federación. La Juez, Abg. Exarella Dávila Ocque REFRENDADA: La Secretaria, Cruz Marina Díaz García En la misma fecha siendo la 01:45 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del tribunal bajo el Nº 408. EDO/Cmdg/nj. Exp. Nº 3679.