REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Expediente Nro: 2598-03
PARTE ACTORA: NORCA MARGARITA ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 5.509.899, quien se encuentra representada judicialmente por el ciudadano FRANCISCO LOPEZ GONZALEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 40.315.
PARTE DEMANDADA: JOSE RAFAEL DORANTE SANABRIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 4.466.901, quien se encuentra representado judicialmente por las abogados MIREYA EMPERATRIZ ALVAREZ RODRIGUEZ y NAYRIN PEÑA LOPEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 28.674 y 79.705 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DEFINITIVA- CIVIL
II
Se inició el presente juicio con libelo de demanda de fecha 23 de octubre del 2003, por medio del cual la ciudadana Norca Margarita Zambrano señala que contrato los servicios administrativos de la sociedad mercantil Aseprogeca C.A (Asesoramiento Profesional de Servicios Generales de Oficina y Administración), inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 25 de mayo de 1979, bajo el Nro. 41, Tomo 59-A sgdo, para que arrendara el inmueble de su propiedad descrito como un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Parque Residencial Colinas de Carrizal, Edificio “C”, piso 8, apartamento 84-C. Es el caso, que la señalada sociedad mercantil en calidad de representante legal de la arrendadora propietaria celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito supra, con el ciudadano José Rafael Dorante Sanabria, arrendatario, mediante documento de fecha 30 de septiembre de 1996, por el período de un año fijo contado a partir del 01 de octubre de 1996, con un canon mensual de Cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo). Adujo la parte actora, que de acuerdo a la cláusula tercera del contrato le notificó al arrendatario en forma verbal, que el contrato no sería prorrogado. Que por cuanto se encuentra vencido solicitó que el mismo convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal, a dar por resuelto el contrato de arrendamiento, y en consecuencia entregue el inmueble libre de bienes y personas a su propietario.
Consigno junto al libelo de la demanda: a) Solicitud del ciudadano José Rafael Dorante Sanabria del derecho de preferencia, ante la Alcaldía del Municipio Carrizal del Estado Miranda; b) Resolución Nro. R-005-98 del 15 de mayo de 1998, emitida por la Alcaldía del Municipio Carrizal del Estado Miranda, la cual declara Sin Lugar, el derecho de preferencia solicitado; c) Notificación evacuada por este tribunal el 20 de marzo del 2003; d) Título de propiedad del inmueble objeto del presente juicio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda el 16 de marzo de 1993, quedando registrado bajo el Nro. 18, Protocolo 1°, Tomo 17, del trimestre en curso.
El 27 de octubre del 2003, este tribunal admitió la demanda por cuanto la misma no es contraria a derecho o al orden público, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, en razón de lo cual se ordenó librar la respectiva compulsa.
El 29 de octubre del 2003, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda, en el cual modificó la calificación jurídica de la acción a cumplimiento de contrato de arrendamiento.
El 19 de diciembre del 2003, compareció el ciudadano José Rafael Dorante Sanabria, debidamente asistido de abogado, quien consignó escrito de contestación de la demanda. Consignó junto al escrito de contestación los siguientes documentos: a) carta misiva dirigida al ciudadano José Rafael Dorante de fecha 02 de mayo de 1997; b) Recibo de pago por concepto de abono a la realización del contrato de arrendamiento, de fecha 03 de julio de 1995; c) Recibos de condominio cancelados, d) Poder apud- acta otorgado por el demandado a las abogados Mireya Alvarez y Nayrin Peña López (ampliamente identificadas supra).
Estando el juicio en la etapa procesal de promover y evacuar pruebas, comparecieron ambas partes a hacer uso de este derecho, cuyas pruebas fueron admitidas salvo su apreciación en la definitiva.
El 27 de enero del 2004, concluida la sustanciación del expediente, se fija el lapso para dictar sentencia.
Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad correspondiente, este tribunal pasa a decidir en los términos siguientes:
III
Aduce la representación judicial de la parte actora que el contrato suscrito entre las partes es a tiempo determinado con fecha de vencimiento el 01 de octubre de 1997, por lo que califica la acción como Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Ahora bien, la demandada, por su parte niega que el contrato suscrito sea a tiempo determinado, ya que con anterioridad a la suscripción del contrato ya existía una relación arrendaticia. Niega haber incumplido el contrato a plazo fijo suscrito, ya que no fue notificada de la no renovación del contrato, en la forma prevista en la Cláusula Tercera del mismo. Al efecto señaló: “(sic) si bien es cierto se me notificó en forma verbal la improrrogabilidad del Contrato de Arrendamiento, que suscribí con la administradora ASEPROGECA C.A., dicha forma de notificación no se encuentra contemplada en la en forma taxativa en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento.
Ahora bien, en fecha 02 de mayo de 1997 recibí comunicación escrita, la cual anexo en copia simple marcada “A” a objeto de que sea certificada confrontándola con la original, (…) en donde se me informaba sobre la improrrogabilidad del Contrato de Arrendamiento. En relación a esta comunicación es necesario observar que la misma se fechó y recibió fuera del lapso establecido en la Cláusula Tercera”.
En cuanto a la naturaleza del contrato suscrito por las partes quien suscribe el fallo observa: En la relación arrendaticia es indispensable tener presente la importancia no solo de la interpretación misma del contrato, sino su calificación y la aplicación al resultado de esa interpretación en la norma correspondiente.
En el caso de autos la parte demandada alega la existencia de una relación arrendaticia con anterioridad a la suscripción del contrato de arrendamiento, para su demostración consignó: Marcado “B” Carta misiva de fecha 03 de junio de 1995, cuyo contenido es del tenor siguiente: “Producciones Dorante SRL. Caracas, 03 de julio de 1995. Por Bs. 120.000,oo. He recibido del Sr. José Rafael Dorante, la cantidad de ciento veinte mil bolívares por concepto de abono a la realización del contrato de arrendamiento de apto ubicado en Residencias Colinas de Carrizal. Piso 8. Apto 84-C. Carrizal. Los Teques. Fdo. Norca Zambrano.C.I. 5.509.899. Recibí conforme”. Respecto al valor probatorio de la misma, este tribunal observa: Conforme a lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil. “Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan. El autor de la carta puede exigir la presentación de ésta a la persona a quien fue destinada o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados”, no obstante, prevé el artículo 44 del Código de Procedimiento Civil, que la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar si lo reconoce o lo niega. Negado toca a la parte que produjo el documento probar su autenticidad, a este efecto puede promover la prueba de cotejo o la de testigos.
En el caso de marras esta juzgadora observa, que la carta misiva fue desconocida por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la sociedad mercantil Producciones Dorante SRL, no es parte del presente juicio. Siendo así, debió la demandada promover la prueba de cotejo o la de testigos a los fines de demostrar su autenticidad, al no proceder de esta forma el instrumento carece de todo valor probatorio, y así queda establecido.
Igualmente consignó en original para ser certificado a efecto videndi, recibos cancelados de condominio, correspondientes a los meses de agosto de 1995, hasta el mes de enero del 2003. Respecto de los mismos, señala el promoverte que los mismos no fueron desconocidos por la actora de conformidad con lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Respecto a la conducencia de esta prueba esta juzgadora observa: Para el ilustre profesor Devís Echandía, la conducencia del medio probatorio, se refiere a la aptitud legal de la prueba respecto del medio mismo o en relación con el hecho a probar. El no menos ilustre profesor colombiano Jaime Azula Camacho, al referirse al requisito de la conducencia, el cual encuadra dentro de los requisitos objetivos de la prueba, definidos como aquellos referentes a la materia u objeto del proceso y constituidos por la citada conducencia, la pertinencia, utilidad y ausencia de prohibición legal. Escribe, que la conducencia se refiere a que el medio probatorio propuesto sea adecuado para demostrar el hecho.
En el presente juicio, con las planillas de condominio, se pretende demostrar la existencia de una relación arrendaticia entre la ciudadana Norma Zambrano, representada legalmente por la sociedad mercantil ASEPROGECA C:A., y el ciudadano José Rafael Dorante Sanabria, nacida antes de la celebración del contrato de arrendamiento, cuya pretensión de cumplimiento dio origen al presente juicio.
Las planillas de cancelación de condominio, son documentos privados, a los cuales la Ley de Propiedad Horizontal les reconoció el carácter de fuerza ejecutiva, son demostrativos de los gastos comunes del edificio, más no de posesión ni de pertenencia en el inmueble. Genera una presunción de que quien cancela el condominio es quien efectivamente habita en el inmueble, pero la simple presunción no es plena prueba, por lo que este tribunal las analiza en conjunto con las demás documentales consignadas en autos.
Consignó marcado “C”, recibos de cancelación de condominio desde el año 1995. Marcados con los folios 51 al 54 recibos de depósitos bancarios correspondiente al año 1995, hasta el año 1996, por concepto de cánones de arrendamiento, dichos recibos no fueron impugnados ni desconocidos por la actora, por lo que este tribunal les confiere pleno valor probatorio.
Ahora de las planillas de condominio, y de los recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento, esta juzgadora concluye que con anterioridad a la suscripción por las partes del contrato de arrendamiento, existía una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio.
Sin embargo, corresponde ahora analizar si la existencia de esa relación existente antes del nacimiento del contrato, convierte al contrato suscrito en uno a tiempo indeterminado, aún cuando ambas partes hayan pactado en el mismo las normas mediante las cuales se regiría la relación arrendaticia, y por ende la fecha de su terminación.
Considera quien suscribe el presente fallo, que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En el presente caso no se evidencian ninguna de las circunstancias supra expuestas, ya que si bien es cierto ha quedado demostrado la existencia la existencia de una relación arrendaticia previa, ésta no califica al contrato suscrito como uno a tiempo indeterminado, éste nace cuando las partes lo han convenido así desde el principio, o cuando (en vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres, ya derogada) vencido el termino establecido por las partes, el arrendador percibiera el pago arrendaticio.
En el momento en que las partes deciden escriturar las normas que rigen su relación, a través de la celebración de un contrato, en función del principio de voluntad de las partes, éste es ley entre ellas, y si el contrato es establecido a tiempo determinado, corresponde entonces analizar las circunstancias de hechos ocurridas al vencimiento de su termino, a los fines de determinar si es o no a plazo fijo, y en consecuencia, si la pretensión del actor, esta debidamente calificada.
Al respecto señala la parte actora que en fecha 30 de septiembre de 1996, suscribió un contrato de arrendamiento, por el período de un año fijo, contado a partir del 01 de octubre de 1996. Que antes de cumplirse el termino del contrato, conforme a lo establecido en su cláusula tercera le notificó y participó verbalmente al arrendatario, la decisión de no prorrogar el contrato. Que en vista de esta situación el arrendatario procedió a introducir ante la Sindicatura Municipal de Carrizal, un Derecho de Preferencia, el cual fue declarado Sin Lugar. Que a partir de ese momento han sido innumerables las gestiones para que el arrendatario ciudadano José Rafael Dorante le entregue el inmueble.
Consignó al efecto probatorio: a) Copia simple de la solicitud de Derecho de Preferencia, introducida el 25 de septiembre de 1997, ante la Alcaldía del Municipio Carrizal, en la cual el ciudadano José Rafael Dorante Sanabria expone que es inquilino a plazo fijo de un inmueble ubicado (…), y por cuanto ha sido notificado de que dicho contrato no será prorrogado a su vencimiento, ocurre a los fines de ejercer el DERECHO DE PREFERENCIA, b) Resolución Nro. R-005-98 del 15 de mayo de 1998, dictada por la Alcaldía del Municipio Carrizal, la cual declaró Sin Lugar el derecho de preferencia ejercido por el ciudadano José Rafael Dorante Sanabria; c) Solicitud de notificación interpuesta ante este Juzgado, a fin de se trasladara y constituyera en el Parque Residencial Colinas de Carrizal, Edificio C, apartamento 84-C, a fin de que la sociedad mercantil Aseprogeca C.A., cedió el contrato de arrendamiento a la propietaria Norca Margarita Zambrano, y que se reservan el derecho de tomar todas las acciones legales pertinentes con relación a los daños y perjuicios que el ciudadano acarree al inmueble. El tribunal se trasladó y cumplió su misión; d) Documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, el 16 de marzo de 1993, quedando registrado bajo el Nro. 18, Protocolo 1°, Tomo 17. A todos estos documentos se les concede pleno valor de demostrar las declaraciones en ellos contenidas.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada adujo, que si bien es cierto se le notificó en forma verbal la improrrogabilidad del contrato de arrendamiento, dicha forma de notificación no se encuentra contemplada en forma taxativa en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Que en fecha 02 de mayo de 1997 recibió comunicación escrita, donde se le informó sobre la improrrogabilidad del contrato de arrendamiento, la cual se fechó y recibió fuera del lapso establecido en la mencionada cláusula. Expresó: “Dicha notificación se efectúo el 02 de mayo de 1997, debiendo hacerse el 01 de julio de 1997, tiempo correspondiente a los noventa días antes de la expiración contrato de arrendamiento, por lo cual dicha notificación es extemporánea por anticipada”. Consignó al efecto probatorio carta misiva de fecha 02 de mayo de 1997, dirigida al señor José Rafael Dorante Sanabria, cuyo contenido es el siguiente: Los Teques, 02 de mayo de 1997, Señor (…).- La presente es el objeto de notificarle que por instrucciones del propietario del inmueble que Usted, ocupa como arrendatario no le será renovado el contrato de arrendamiento suscrito con esta empresa, en fecha de su vencimiento el día 01 de octubre de 1997”. Por cuanto la misma no fue desconocida se le atribuye pleno valor probatorio.
Ahora a los fines de determinar la validez de la notificación de no prorrogar el contrato efectuada por la actora, quien suscribe el fallo observa: establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento lo siguiente: “El término de duración del presente contrato es de un (01) año fijo, contado a partir del primero de octubre de mil novecientos noventa y seis (1996), prorrogable automáticamente por períodos iguales de un año, pero si alguna de las partes deseare continuar el presente contrato de arrendamiento deberá notificar a la otra su voluntad de no prorrogar dicho contrato, tal notificación deberá hacerla por lo menos dentro de los noventa (90) de anticipación a la expiración del plazo fijo, o de cualquiera de las prórrogas que se hubieren operado; y podrán hacerla de cualquiera de las maneras enumeradas en los literales A, B, C, y D. A.- En forma personal; B.- Por medio de telegrama siendo acuse del recibo la prueba idónea de tal notificación o copia del telegrama sellado por la Oficina de telégrafos respectiva; C.- Trasladando un tribunal al inmueble arrendado o a la residencia de la arrendadora según el caso y practicar la notificación; D.- El arrendatario (a) o la arrendadora se consideran completamente notificadas de la voluntad del contratante de no continuar el presente contrato y en caso de que tal notificación provenga de la arrendadora, el arrendatario deberá entregar sin plazo alguno completamente desocupado de bienes y personas en el mismo buen estado en que recibió el inmueble objeto del presente contrato, una vez cumplido el plazo fijo o cualquiera de las prórrogas que se hubiere operado. Es entendido y así lo acepta el arrendatario (a) que en caso de que entregue el inmueble antes de expirar el plazo fijo o la prórroga que se hubiere operado deberá pagar a la arrendadora los meses que faltaren para cumplir el plazo fijo, este pago por concepto de daños y perjuicios, ocasionados a la arrendadora, por la entrega anticipada del inmueble objeto del presente contrato. La arrendadora queda liberada de probar tales daños y perjuicios”. (las negrillas y el subrayado son nuestros).
A la luz de la cláusula contractual transcrita supra, esta juzgadora observa: Quedó establecido por las partes que la notificación de la no prorrogabilidad del contrato debía hacerse “por lo menos” dentro de los noventa (90) días antes de la expiración del término, lo cual quiere decir, que la determinación del plazo de la notificación no fue restrictiva a los noventa (90) anteriores al vencimiento del plazo, pudiendo hacerse antes de esa fecha. Siendo ello así, y dado que el demandado incurrió en confesión espontánea al afirmar que había sido notificado, aunado a que consta en autos, a solicitud del demandado de ejercer el derecho de preferencia, y su declaratoria sin lugar, son elementos concluyentes a los fines de determinar que sí se notició al ciudadano José Rafael Dorante Sanabria la no renovación del contrato de arrendamiento.
Por todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, quien suscribe el presente fallo concluye, que la relación arrendaticia entre la ciudadana Norma Margarita Zambrano, arrendador –propietario, y José Rafael Dorante Sanabria, está regida por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Que la pretensión por cumplimientos está debidamente calificada. Que el arrendatario fue debidamente notificado de la no renovación del contrato. Que por ende la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento debe prosperar en derecho, y así finalmente queda establecido.
En fuerza de todos los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos este Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
Primero: CON LUGAR, la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la ciudadana NORCA MARGARITA ZAMBRANO arrendadora- propietaria, en contra del ciudadano JOSE RAFAEL DORANTE ZANABRIA, arrendatario.
Segundo: Se decreta la entrega material libre de bienes y personas a la ciudadana NORCA MARGARITA ZAMBRANO del inmueble identificado como apartamento destinado a vivienda, ubicado en Parque Residencial Colinas de Carrizal, Edificio “C”, piso 8, apartamento 84-C, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NOROESTE: con escalera y pasillo de circulación; SURESTE: Con fachada sureste del edificio; NORESTE: Con el apartamento Nro. 84-C y SUROESTE: con fachada suroeste del edificio.
Tercero: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en COSTAS al demandado por resultar totalmente vencido.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda a los tres (03) días del mes de febrero del año dos mil cuatro (2004). Años 193° y 144°.
La Juez,
____________________
Dra. Liliana A. González,
La Secretaria Temporal,
___________________
Otilia Capote.
En la misma fecha siendo la 1:00 pm se registró y publicó la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,
_____________________
Otilia Capote.
Exp. 2598-03.
Lagg.
|
