TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: JOAO AGOSTINHO DE SOUSA., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.751.273
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: IRENE TACHÓN y ORLANDO MAGALLANES, abogados en ejercicio y de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 34.539 y 46.891, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EDGAR RAMÓN SOTILLO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.885.836.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO SOTILLO MARTÍNEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 36.310
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – APELACIÓN.
EXPEDIENTE: N° 21.633

ANTECEDENTES

Conoce este tribunal de la apelación formulada por el abogado Alfredo Sotillo Martínez inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.310, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano EDGAR RAMÓN SOTILLO MARTÍNEZ, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 09 de abril de 2001 por el Juzgado del Municipio Zamora de esta misma Circunscripción Judicial (folios 110 al 115), en la cual declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato incoara el ciudadano JOAO AGOSTINHO DE SOUSA contra el ciudadano EDGAR RAMÓN SOTILLO MARTÍNEZ.

La controversia resuelta por la decisión apelada, quedó planteada en los siguientes términos: Alegó la parte actora en su libelo de demanda que su representada es la propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 05, Piso 3 del Edificio Ideluci, ubicado en la calle Galíndez, de la ciudad de Guatire del Municipio Zamora del Estado Miranda, según consta de documento registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 1968, bajo el Nro. 18, folio 44 vto. Protocolo 1º, Tomo 1 y que dicho inmueble se dio en arrendamiento al ciudadano Edgar Ramón Sotillo Martínez mediante contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Carrero S.R.L., representada por Fausto Raúl Carrero González el cual consta de documento debidamente autenticado en fecha 10 de marzo de 1992, por ante la Notaría Pública de Guarenas del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 32, tomo 18 de los libros de autenticaciones, el cual posteriormente cedió a la parte actora según contrato de cesión, en fecha 19 de febrero de 1999 y quedó autenticada por la Notaría Pública de Guatire del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha 14 de abril de 2000, bajo el Nro. 16, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones que la sociedad mercantil Inmobiliaria Carrero S.R.L., por medio de su representante, notificó a la parte demandada que a partir del mes de febrero de 1999, no seguiría administrando el inmueble que ocupa y que el propietario le avisaría cual sería su administradora; por consiguiente el propietario le notificó al arrendatario que a partir del 18 de febrero de 1999 que sus nuevos administradores eran la ciudadana Irene Tachón y Orlando Magallanes, la cual fue recibida firmada.

En dicho contrato las partes establecieron en la cláusula tercera que la pensión de arrendamiento sería por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,00), pagaderos en un plazo no mayor de cinco días a contar de la fecha del vencimiento mensual, y que el referido canon fue modificado mediante Resolución emanada por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, fijándole un canon mensual de ciento treinta y seis mil cuatrocientos veintinueve bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs.136.429,65), de fecha 11 de octubre de 1999. Aduce la parte actora que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones que van desde ENERO (inclusive) hasta MARZO (inclusive) de 2000, a razón de ciento treinta y seis mil cuatrocientos veintinueve bolívares con 65/100 (Bs.136.429,65), deuda que asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS NUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON 95/100 (Bs.409.288,95). Por estas razones la parte actora demanda al ciudadano Edgar Ramón Sotillo Martínez, la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los cánones dejados de cancelar.

La demanda fue admitida mediante auto dictado en fecha 22 de mayo de 2000, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación. En fecha 28 de junio de 2000, el alguacil del Juzgado del Municipio Zamora consignó compulsa, indicando que citó e hizo entrega de la copia certificada del libelo de la demanda a la parte demandada.
Mediante diligencia en fecha 30 de junio de 2000, compareció el abogado Alfredo Sotillo Martínez, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.310 y asistiendo al ciudadano Edgar Ramón Sotillo Martínez, dando contestación a la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola por temeraria y maliciosa, ante la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento, tanto en los hechos como en el derecho, por ser contraria a derecho y que ante la negativa de la nueva administradora de dicho inmueble de recibir los pagos adeudados, su representado tuvo que depositar por ante el mismo Tribunal del Municipio Zamora de esta Circunscripción, los pagos de arrendamientos, admitiendo tales consignaciones y abriendo un expediente identificado con el Nro. 463-2000, también señaló que los mismos al ser aceptados, convalidan su tardanza, no produciendo sanción alguna y solicitó se deje sin efecto la presente demanda y consignó los recibos de pagos de los cánones de arrendamiento de enero a mayo del 2000.

En fecha 04 de julio de 2000, compareció el abogado Alfredo Sotillo Martínez presentando escrito de promoción de pruebas, donde hizo valer el mérito favorable de los autos, muy especialmente todo lo relacionado a las documentales consignadas con el escrito de contestación a la demanda, cuyos originales reposan en el expediente signado con el Nro. 463-2000, que cursa por ante el Tribunal de Municipio Zamora de esta Circunscripción, asimismo consignó copia del contrato de comodato firmado entre uno de los abogados que encabeza la presente demanda y la inquilina del apartamento Nro. 3 del Edificio Idelucci y los recibos de costos por el simulado contrato de comodato, copia de las letras de cambio a favor de Orlando Magallanes, las cuales sirven para garantizar los pagos mensuales del contrato de comodato entre las partes.

En fecha 06 de julio de 2000, comparecieron los abogados Irene Tachan y Orlando Magallanes y presentó escrito de promoción de pruebas, mediante la cual reprodujo el mérito favorable de los autos y en especial el libelo de la demanda, ratificó el poder, copia simple del documento de propiedad, contrato de arrendamiento, contrato de cesión, notificación realizada por el representante de la Inmobiliaria Carrero, S.R.L a Edgar Ramón Sotillo Martínez, notificación realizada por Joao Agostinho de Sousa al arrendatario Edgar Ramón Sotillo Martínez, regulación de alquileres emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, copia del escrito de consignación arrendaticia, presentada por el arrendatario, alega los siguientes hechos: La ilegitimidad de la referida consignación arrendaticia, en razón de su extemporaneidad, ya que se consignaron en forma acumulativa las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año en curso el cual se encuentra insolvente y el arrendatario pretende remediar su estado de mora y de incumplimiento del pago de las aludidas pensiones, alegando que el arrendador se negó a recibir dichas pensiones, lo cual es falso. Asimismo, promovió la testimonial del ciudadano FAUSTO RAÚL CARRERO GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. 5.517.481.

En fecha 9 de abril de 2001, el Juzgado del Municipio Zamora, declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato incoara el ciudadano JOAO AGOSTINHO DE SOUSA contra EDGAR RAMÓN SOTILLO MARTÍNEZ

Recibidas en este tribunal el presente expediente por apelación interpuesta, se dio entrada en fecha 15 de noviembre de 2001. En fecha 23 de septiembre de 2002, el juez que suscribe el fallo se avocó al conocimiento de la causa, ordenándose la notificación de las partes, verificándose la última de ellas en fecha 26 de mayo de 2003.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, conforme el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. En este mismo sentido establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Por la forma como se dio contestación a la demanda, corresponde a la parte demandada probar el cumplimiento de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, y que el pago cumpla con las exigencias de la Ley, a fin que pueda surtir sus efectos liberatorios respecto de la obligación requerida por el demandante.

Este Tribunal para resolver el fondo de la litis, advierte que la demanda está fundamentada en el incumplimiento de la parte demandada de efectuar su obligación de cancelar los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2000 a razón de ciento treinta y seis mil cuatrocientos veintinueve bolívares con 65/100 (Bs.136.429,65), mensuales cada uno, más los que se continúen venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. El instrumento fundamental de la presente acción está constituido por el contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 10 de marzo de 1992, por ante la Notaría Pública de Guarenas del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 32, tomo 18 de los libros de autenticaciones, que celebró la sociedad mercantil denominada Inmobiliaria Carrrero, S.R.L., con el ciudadano Edgar Ramón Sotillo Martínez, el cual tiene por objeto el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 05, Piso 3 del Edificio Idelucci, ubicado en la calle Galíndez, de la ciudad de Guatire del Municipio Zamora del Estado Miranda, el cual fue promovido en copia simple y al no haber sido desconocido, tachado o impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, queda legalmente reconocido conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con la producción de este instrumento se da por probada la relación arrendaticia y la obligación principal de pago que asumió la arrendataria, conforme a lo exigido por los artículos 1.579 y 1.592, ordinal 2°, del Código Civil, adquiriendo el valor probatorio y la eficacia jurídica del documento público tal como lo dispone el artículo 1.363 eiusdem y sí se declara.

En la cláusula tercera del contrato de marras, establece: “El canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de… pagaderos en un plazo no mayor de cinco días a contar de la fecha del vencimiento mensual…” La parte demandada a los fines de demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que se demandan, trajo a las consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses demandados enero, febrero y marzo de 2000, los cuales fueron efectuados, en el expediente Nro. 463-2000 del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Al respecto considera quien aquí decide que la consignación efectuada por el arrendatario fue efectuada en forma extemporánea, ya que los meses de enero, febrero y marzo de 2000, fueron realizados conjuntamente. La consignación arrendaticia es un mecanismo para el ejercicio del derecho que tiene todo arrendatario a liberarse de la obligación de “pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos” que le impone el artículo 1.592, numeral 2°, del Código Civil, y tiene el efecto de que pueda considerarse al arrendatario en estado de solvencia respecto del cumplimiento de esas mismas obligaciones, en los supuestos legalmente previstos, cuando ha sido legítimamente efectuada. La norma del artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fija el plazo para la consignación de “la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, la cual, siendo oportuna y cumpliendo con otros requisitos previstos en el Título VII del mismo Decreto, es como puede considerarse legítimamente efectuada y hacer presumir el estado de solvencia del inquilino en el cumplimiento de las respectivas obligaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 56 eiusdem.

La parte demandada trajo a los autos durante la contestación de la demanda y ratificado en el lapso probatorio recibos de pago en copia correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2000 por la cantidad de cuatrocientos treinta y un mil setecientos ochenta y ocho bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs.431.788,95), con fecha 26 de abril de 2000. De lo anterior se desprende que la parte demandada no cumplió con su obligación de pagar oportunamente todas y cada unas de las mensualidades demandadas, observándose asimismo que efectuó un pago donde pretendió cancelar tres (3) meses juntos, como lo es el depósito de CUATROCIENTOS TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.431.788,95).

Ahora bien, las partes convinieron en la cláusula novena del contrato que: “Será motivo de resolución de pleno derecho del presente contrato el incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO en cualquiera de las obligaciones que por este contrato contrae.” La previsión de esta consecuencia es producto de un previo acuerdo entre las partes y no contraviene los límites a la libertad negocial que contiene el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto, debe observar este juzgador que la falta de pago del canon arrendaticio puede interpretarse como una omisión absoluta y definitiva de la respectiva obligación y que no se verifica esta situación si el pago se hubiera hecho con atraso; sin embargo, generaliza en principio la citada cláusula al contemplar como causa de resolución del contrato “el incumplimiento …. en cualquiera de las obligaciones que por este contrato contrae”, entendiéndose como tal incumplimiento no sólo la omisión de la conducta prometida por el deudor, sino el mismo retardo en el cumplimiento, ya que las obligaciones deben efectuarse exactamente como han sido contraídas -artículo 1.264 del Código Civil- a la vez que se advierte en este caso, que el inquilino se obligó a pagar las pensiones vencidas de arrendamiento con toda puntualidad por mensualidades adelantadas. Luego, por las consideraciones hechas, el tribunal estima que es procedente la resolución solicitada, con fundamento en la cláusula invocada por la actora, y así se declara. En consecuencia, se desestima la excepción perentoria de pago opuesta por el demandado, pues en razón de no haber demostrado que sus consignaciones fueron legítimamente efectuadas, no puede admitirse que haya quedado liberado de su obligación y así se declara.

De acuerdo con todo lo expuesto, la decisión apelada estuvo ajustada a derecho cuando declaró con lugar la acción resolutoria, en base a los motivos por los cuales fue estimada la pretensión de la arrendadora demandante.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como tribunal de alzada, DECLARA SIN LUGAR LA APELACIÓN que interpuso el ciudadano EDGAR RAMÓN SOTILLO MARTÍNEZ contra la sentencia definitiva dictada en fecha 09 de abril de 2001, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y CONFIRMA el dispositivo del fallo recurrido. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, en fecha 10 de marzo de 1992, entre el ciudadano JOAO AGOSTINHO DE SOUSA y el ciudadano EDGAR RAMÓN SOTILLO MARTÍNEZ, ambas partes identificadas en el encabezamiento del presente fallo, sobre el apartamento identificado con el Nº 05, piso 3 del edificio Ideluci, ubicado en la calle Galíndez, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda y se condena al demandado a devolver el inmueble arrendado, sin plazo alguno, a la arrendadora. Se condena al ciudadano EDGAR RAMÓN SOTILLO MARTÍNEZ a pagarle a la parte actora JOAO AGOSTINHO DE SOUSA, de conformidad con el artículo 1.616 del Código Civil, los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de enero (inclusive) de 2000 a marzo de 2000, a razón de CIENTO TREINTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON 65/100 (Bs.136.429,65), cada mes. Se acuerda la entrega del inmueble a la parte actora en la oportunidad legal correspondiente.

Se condena en costas al demandado, por haber resultado vencido totalmente en el presente litigio.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los ocho (8) días del mes de julio del año dos mil cuatro (2004). Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 1:25 p.m.

LA SECRETARIA,

ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA
HJAS/icbc.-
EXP. N° 22.758