REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE DEMANDANTE: YOJAN E. RODRÍGUEZ y VIVIAN Y. RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad Nros 6.350,591 y 6.355.345, respectivamente, domiciliados en Estados Unidos de América.
APODERADOS JUDICIALES: NELSON GONZALEZ y MORELLA PEREZ BARONE, venezolanos, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 30.400 y 56.167, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JUAN ALBERTO FLORES MENA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No 4.082.194.
APODERADOS JUDICIALES: DAGMAR XIOMARA RAMÍREZ RUIZ y CELSO JOSE OUTUMURO PULIDO, venezolanos, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 30.498 y 93.140, respectivamente.
EXPEDIENTE NRO. 2004-026
MOTIVO: DESALOJO
Se dio inicio a la presente causa mediante demanda de desalojo, presentada en fecha 04 de mayo de 2004 por los abogados NELSON GONZALEZ y MORELLA PEREZ BARONE con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos YOJAN E. RODRÍGUEZ y VIVIAN Y. RODRIGUEZ contra el ciudadano JUAN ALBERTO FLORES MENA.
Acompaña al escrito libelar: 1) Instrumento poder apostillado otorgado a los abogados NELSON GONZALEZ y MORELLA PEREZ BARONE 2) Copia simple de contrato de arrendamiento privado celebrado entre INMOBILIARIA NÚÑEZ VADELL y JUAN ALBERTO FLORES MENA y 3) Copia simple de documento de venta protocolizado en fecha 16 de noviembre de 1987 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro de Estado Miranda bajo el No 42, Protocolo Primero, Tomo 19, Cuarto Trimestre y 4) Copia simple de documento de liberación de hipoteca constituida sobre el mencionado inmueble protocolizado en fecha 16 de noviembre de 1987 ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Los Salias del Estado Miranda bajo el No 28, Protocolo Primero, Tomo 02, Segundo Trimestre.
Por auto de fecha 06 de mayo de 2004 se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve y se emplazó al demandado.
Mediante diligencia de fecha 05 de febrero de 2003 la Alguacil de este Tribunal dejó constancia de no haber logrado la citación personal del demandado y consignó compulsa.
En fecha 09 de junio de 2004 compareció el abogado CELSO JOSE OUTUMURO PULIDO, dándose por citado en nombre del demandado y consignó instrumento poder autenticado otorgado por éste para que conjuntamente con la profesional del Derecho DAGMAR XIOMARA RAMÍREZ defienda sus derechos en el presente juicio.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa:
Demandó la parte actora al ciudadano JUAN ALBERTO FLORES MENA el desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No 5, Piso 5, Torre “B”, Conjunto Residencial “Loma Alta”, Avenida Perimetral, San Antonio de Los Altos, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual le fue dado en arrendamiento según contrato suscrito el 05 de agosto de 1995 entre dicho ciudadano e Inmobiliaria Núñez Vadell, C.A, administradora del inmueble como arrendadora. Alegan los demandantes, quienes invocan su condición de propietarios del inmueble, que el arrendatario ha dejado de cumplir con su obligación relativa al pago de las pensiones
locativas, fijada en SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs 70.000,00) mensuales desde la fecha de celebración del contrato así como la de pagar puntualmente las facturas de teléfono, previstas en las cláusulas segunda y vigésima primera del contrato. Que por tales razones demanda el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34, literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, además de las cláusulas que conforman el contrato de arrendamiento.
Al dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada invocó como defensa de fondo, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de los actores para intentar el presente juicio y opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 5º ejusdem. Igualmente, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por los demandantes, reconociendo que su mandante es arrendatario del inmueble antes descrito pero que desde aproximadamente treinta y cuatro (34) meses desconocen el paradero de su arrendador y, por ende, a quién efectuar el pago. Que las demandantes, como supuestos propietarios, no informaron al arrendatario dónde realizar los pagos arrendaticios. Que durante todo el tiempo del contrato el arrendatario ha cuidado el inmueble como un buen padre de familia, realizando las reparaciones que éste ha requerido, por cuyo motivo el bien no ha perecido. Por último alega que su patrocinado no tiene que desalojar el inmueble ya que no ha incumplido con sus obligaciones “…y si alguna de ella lo ha hecho fueron por causas no imputables al mismo y que a lo (SIC) efecto de la reciprocidad de los contratos bilaterales ambas partes debemos acordar la forma en que en el futuro daremos cumplimiento a nuestros obligaciones…”
Vistos los términos en que el legitimado pasivo dio contestación a la demanda pasa esta juzgadora a examinar de seguidas las defensas previas opuestas de la manera que se expone a continuación:
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LOS ACTORES PARA
INTENTAR EL PRESENTE JUICIO
Fundamenta el oponente esta defensa previa de fondo en que el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda cursante al folio 21 del expediente fue suscrito entre su poderdista y la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA NÚÑEZ VADELL, C.A y no con los demandantes, por lo que no guarda con éstos ningún tipo de relación contractual.
Para enervar esta defensa la representación judicial de la parte actora expresó: “…constituiría una aberración jurídica concluir que la cualidad e interés se pierden por el hecho de conferir poder o facultad a un tercero, en este caso, la Inmobiliaria Núñez Vadell, C.A, para que en nombre y representación del mandante, realice un acto jurídico como lo es, entre otros, un contrato de arrendamiento; resulta una perogrullada observar que los propietarios del inmueble cuyo desalojo aquí se demanda, tienen absoluta cualidad para intentar el presente juicio, por la sola y simple condición de propietarios legítimos del inmueble en referencia…”
Al efecto es oportuno precisar que la cualidad o legitimatio ad causam implica la aptitud de ser parte, de actuar en un proceso concreto, como titular de la acción en su aspecto activo o pasivo, y la misma debe traducirse en que los litigantes gocen de suficiente idoneidad para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un juicio de mérito, ya que es condición necesaria que el proceso se desarrolle entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido por afirmarse titulares de dicha relación y la regla que rige esta materia se resume así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez, legitimación para sostener el juicio”.
Aplicando la doctrina precedentemente expuesta al caso bajo estudio se aprecia que aun cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no determina quiénes están legitimados para incoar el procedimiento judicial inquilinario previsto en el artículo 33 y siguientes, es evidente que el propietario del bien dado en arrendamiento se encuentra enmarcado dentro de la relación material o el interés jurídico aquí controvertido, independientemente de que el contrato de arrendamiento que fundamenta la presente acción haya sido celebrado entre la parte demandada e INMOBILIARIA NÚÑEZ VADELL C. A, pues esta última procedió con el carácter de administradora del inmueble, de donde se desprende que suscribió dicho acto en virtud de un mandato de representación otorgado por el dueño quien constitucional y legalmente detenta la facultad legítima de disposición sobre el bien y a quien le es propio transmitir el derecho a ceder su goce, como en efecto autorizó a hacerlo a la nombrada Inmobiliaria. Como consecuencia de lo antes señalado es forzoso concluir que la defensa de fondo de falta de cualidad de los accionantes en la presente causa resulta improcedente y así se declara.
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 5º DEL
ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Esta cuestión previa concerniente a la caución de solvencia judicial -cautio iudicatum solvi- se encuentra prevista en el artículo 36 del Código Civil de la manera siguiente: “El demandante no domiciliado en Venezuela debe afianzar el pago de lo que pudiere ser juzgado y sentenciado, a no ser que posea en el país bienes en cantidad suficiente, y salvo lo que dispongan leyes especiales.”, por lo que constituye una garantía de responsabilidad procesal del actor en caso de sucumbir en la pretensión, y, una vez interpuesta la misma corresponde a éste demostrar que detenta bienes suficientes para responder al demandado de los daños y perjuicios en caso de desestimarse la demanda.
Así las cosas se aprecia de los autos que la parte actora reside en los Estados Unidos de América, por lo que se cumple el supuesto de hecho contemplado en la citada norma sustantiva para establecer la obligación de caucionar, no obstante también consta que es propietario del inmueble arrendado según documento protocolizado en fecha 16 de noviembre de 1987 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro de Estado Miranda bajo el No 42, Protocolo Primero, Tomo 19, Cuarto Trimestre, instrumento público éste que al no haber sido tachado por su contraparte en la oportunidad procesal correspondiente se aprecia de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, con lo que se tiene por demostrado que la parte actora es titular de un bien cuyo valor evidentemente supera con creces la responsabilidad patrimonial que podría generarse en caso de sucumbir en el presente juicio, pues la demanda fue estimada en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs 2.508.800,00), por lo que resulta improcedente la referida cuestión previa. Así se declara.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecido lo anterior pasa este Tribunal al análisis del fondo de la controversia y al efecto observa que la relación arrendaticia quedó reconocida al no haber impugnado el adversario en la oportunidad procesal correspondiente la copia simple del contrato privado de arrendamiento que en copia simple produjo el actor con la demanda, igualmente se observa que según los términos en que quedó trabada la litis el demandado frente a los hechos imputados en el escrito libelar, vale decir, la insolvencia en sus obligaciones contractuales arrendaticias esgrime como defensa un hecho impeditivo de
pago, cual es el desconocimiento del paradero de su arrendador, así como la circunstancia de que los demandantes en su condición de propietarios del inmueble no informaron al arrendatario el sitio dónde realizar los pagos de los cánones
Sobre este aspecto, cabe destacar que antes de la promulgación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual entró en vigencia el 1º de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, en cuyo artículo 5º se establecía la forma en que el arrendatario ante la imposibilidad de efectuar las pensiones arrendaticias directamente al arrendador, disponía de la posibilidad de acudir ante los órganos jurisdiccionales para efectuar el pago en comento a favor del arrendador para evitar incurrir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones y así ser considerado en estado de solvencia, procedimiento este que con pequeñas variantes se mantiene en los artículos 51 y siguientes de la novísima ley arrendaticia, por tanto son improcedentes las razones esgrimidas por el demandado para justificar su falta de pago, pues el ordenamiento jurídico le ha concedido mecanismos para protegerlo ante cualquier negativa del locador y así se declara.
De otro lado se advierte del estudio exhaustivo de las actas del expediente que el legitimado pasivo en el escrito de contestación a la litis no esgrimió haber efectuado pagos condominiales como hecho extintivo de sus obligaciones locativas, sino, por lo contrario, esgrimió causas imputables al arrendador que le impidieron efectuarlos, y haberse comportado con la diligencia de un buen padre de familia en relación al inmueble, por lo que las pruebas testimoniales evacuadas por los ciudadanos RAUL FUENMAYOR AYALA, EGGERS KARL WALTER ADOLF y JOSÉ ALEXANDER D´AMELIO FIGUEROA, para dejar constar constancia del cumplimiento de que el arrendatario cancelaba dichas cuotas, se estiman inadecuadas para la demostración de lo que los hechos que se pretende demostrar e impertinentes por referirse a argumentaciones fácticas distintas a las contenidas en el escrito de contestación. No obstante, a los fines de garantizar el derecho a la defensa del demandado este Tribunal procede a examinarlas, y al efecto observa que los nombrados testigos nada declararon sobre reparación alguna efectuada al inmueble objeto de arrendamiento y a pesar de haber afirmado que les constaba que el demandado pagaba las cuotas de condominio, a la repregunta formulada por la representación judicial demandante sobre la solvencia del demandado en tales conceptos manifestaron desconocer ese hecho. Por su parte, el testigo JESUS EDUARDO MERCADO GUILLEN, quien declaró que mantenía una relación comercial con el ciudadano JUAN ALBERTO FLORES y que por tal razón le constaba que ha cumplido su obligación de cancelar los
cánones de arrendamiento, pues es en su negocio donde dicho ciudadano fotocopia los bauchers por concepto de arrendamiento y condominio, en la tercera repregunta sobre la solvencia del demandado en las pensiones locativas contestó: “No específicamente, ya que no discuto la fecha de cancelación de ellos, ya que me limito a comentarios entre mi cliente y yo como lo duro de estar al día en las cosas de la casa” , deposiciones estas que apreciadas en su conjunto y comparadas con las demás pruebas cursantes en autos no aportan elementos de juicio que permitieran hacer constar los hechos que se pretendieron probar, vale decir, el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales que le eran propias al arrendatario, así como las reparaciones para el mantenimiento del inmueble y que eran a cargo del arrendador, por lo que, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil carecen de valor probatorio y así se declara.
En cuanto a los ochenta y un (81) recibos que por tal concepto presentó la parte demandada, se evidencia de su lectura que corresponden al período transcurrido entre agosto de 1995 a agosto de 2003, no desvirtúan el derecho reclamado por los accionantes como lo es el pago de los cánones de arrendamiento.
En lo que atañe al segundo incumplimiento contractual imputado, relativo a la obligación de cancelar los recibos por concepto de servicio telefónico, obligación esta prevista en la Cláusula Vigésima Primera del contrato de marras, se observa que el demandado no trajo a los autos probanza alguna de su cumplimiento, y siendo que de conformidad con el artículo 506 del Código Civil, le correspondía demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, se tiene por cierto el incumplimiento alegado y así se declara.
Sentado lo anterior, precisa dejar sentado quien aquí decide que es un principio civilista que las obligaciones deben observarse exactamente como han sido pautadas y, que específicamente en materia inquilinaria el Código Civil contempla en sus artículos 1579 al 1628 las que competen a cada parte, siendo que las obligaciones principales del arrendatario son: 1º) Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, y 2º) Pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (Artículo 1592 ejusdem), cuyo acatamiento tiene carácter obligatorio y concurrente, por lo que el alegato de haberse cumplido con la primera de las mencionadas es irrelevante en la presente causa ya que esta circunstancia no es eximente de la responsabilidad que le incumbe de cancelar las pensiones, máxime cuando dicha
obligación es la que caracteriza a este tipo de contratos, pues está contenida en su propia definición, prevista en el artículo 1579 ibidem, a saber: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…” (SUBRAYADO DEL TRIBUNAL), y es precisamente por la que se le demanda en el presente juicio.
En el contrato inquilinario bajo examen las partes establecieron en su Cláusula Segunda que el canon de arrendamiento quedaba estipulado en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs 70.000) mensuales, los cuales serían cancelados en la oficina de la arrendadora el primer día siguiente al vencimiento de cada mes, y que serían por cuenta del arrendatario el pago por concepto de alumbrado y fuerza eléctrica, teléfono y aseo urbano y cualquier otro servicio público que necesite el inmueble, lo que evidencia la obligación imputada, correspondiendo a los inquilinos demandados aportar la probanza de solvencia en los conceptos arriba indicados, pues según las reglas que informan la distribución de la carga de la prueba contenidas en los artículos 1354 del texto sustantivo civil y 506 del texto adjetivo, sólo compete al actor demostrar la obligación que incumbe al demandado, y no el hecho negativo de éste de no querer pagar a aquél, lo que origina el derecho del accionante a solicitar el desalojo del inmueble dado en arrendamiento conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
DISPOSITIVA
Con base en los argumentos de hecho y de Derecho precedentemente expuestos este JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por los ciudadanos YOJAN E. RODRÍGUEZ y VIVIAN Y. RODRIGUEZ, antes identificados, contra el ciudadano JUAN ALBERTO FLORES MENA.
Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble en el mismo estado de mantenimiento y conservación que lo recibió, objeto de la presente demanda, constituido por un apartamento distinguido con el No 5, Piso 5, Torre “B”, Conjunto Residencial “Loma Alta”, Avenida Perimetral, San Antonio de Los Altos, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente litis.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en San Antonio de Los Altos, a los dieciséis días del mes de julio de dos mil cuatro.
LA JUEZ TITULAR
LEONORA CARRASCO HERNANDEZ
LA SECRETARIA
SANDRA MARCANO
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 9:00 de la mañana.-
LA SECRETARIA
LCH/jc
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