TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: MARILELA VIVIANA CISNEROS y LUIS FELIPE VIANA CISNEROS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, residenciadas en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara y titulares de las cédulas de identidad N° V-5.008.846 y 5.964.283, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: SIMON MEJIAS MORACHI abogado en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 14.462 y titular de la cédula de identidad.
PARTE DEMANDADA: ELIZABETH FLORES, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.601.105.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN JOSEFINA ARIAS ARAUJO, YAJAIRA COROMOTO AÑAZCO BLANCO y ELLUZ ADRIANA RUIZ VILLALTA, abogadas en ejercicio, domiciliadas en la calle 9 de diciembre, edificio Mini Centro Empresarial 645, Piso 1, Oficina N° 3, de la ciudad de Guatire, Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, titulares de la s cédulas de identidad Nros V-5.119.833, V-10.097.481 y V-12.828.108, respectivamente, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 43.530, 52.994 y 90.838, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO – APELACIÓN
EXPEDIENTE: N° 24.336

Corresponde a este tribunal conocer el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana ELLUZ ADRIANA RUIZ VILLALBA, apoderada judicial de la parte demandada en la presente causa, contra la sentencia que declaró parcialmente con lugar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, dictada en fecha 05 de marzo de 2004 por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual fue oída en ambos efectos. El presente expediente es recibido por este tribunal en fecha 13 de mayo de 2004, mediante sistema de distribución correspondiéndole su conocimiento, y por auto de fecha 24 de mayo de 2004, se fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para decidir.

ANTECEDENTES

Comenzó la presente causa, con la introducción de la demanda ante el Tribunal de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda por parte de los ciudadanos MARIELA VIVIANA CISNEROS y LUIS FELIPE VIANA, representados por el abogado SIMON MEJIAS MORACHINI, contra la ciudadana ELIZABETH FLORES, para ejercer en su contra acción de resolución de contrato, debido al presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales, por parte de ésta última quien fungía como arrendataria del demandante, según contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado entre los antes nombrados, sobre un inmueble distinguido con el N° 3-4 A, Planta Baja de la Quinta 3-4 del Lote I del Conjunto Residencial Mucuchíes, Urbanización Castillejo de la ciudad de Guatire, Municipio Zamora, Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

El referido contrato se celebró con un tiempo de duración de noventa (90) días fijos mas treinta (30) de prorroga, contados a partir de la firma del mismo, iniciándose el 12 de agosto de 2002, prorogandose hasta el 12 de diciembre de 2002; afirma la actora, que pasada la fecha de vencimiento y de la prorroga, el arrendatario continuo en el inmueble en el carácter de tal de manera pacifica, constituyendo este hecho – según lo afirma la accionante – manifestación del consentimiento tácito de ambas partes, convirtiéndose así en un contrato a tiempo indeterminado. Continua la accionante, explanando en su libelo, que la arrendataria con ciertos retrasos, pagó las mensualidades que se vencieron los días 12 de enero, 12 de febrero, 12 de marzo y 12 de abril de 2003, caso contrario ocurrió con los meses de mayo, junio y julio del mismo año.

Fundamenta entonces la parte actora la presente demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2003 a razón de ciento cincuenta mil boivares con cero céntimos (Bs. 150.000,00) cada uno; insolvencia que se extiende a más de dos mensualidades consecutivas, circunstancia esta, que concede el derecho de exigir la desocupación y entrega inmediata del inmueble, de conformidad con lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, fundamentado en el articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Continua la actora narrando en su libelo, que al contrato en cuestión se le aplica la normativa referente a la prorroga legal, venciendo la misma en fecha 12 de junio de 2003, por lo que esta legitimado para exigir al arrendatario, de conformidad con el articulo 39 eiusdem, su obligación de entregar el inmueble arrendado. Visto así, la accionante demanda formalmente a la ciudadana ELIZABETH FLORES, la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, pagar en concepto de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de tres millones seiscientos diecisiete mil quinientos bolívares con cero céntimos (Bs. 3.617.500,00) producto del incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, por uso y disfrute indebido, equivalente a noventa y siete (97) días transcurridos desde el 12 de abril hasta el 18 de julio de 2003 - fecha en la cual se introduce la demanda -, a razón de treinta y siete mil quinientos bolívares con cero céntimos (Bs. 37. 500,00) por cada día, lo que la actora define como cláusula penal, por ultimo y que se condenado pagar por concepto de daños y perjuicios, aquella cantidad resultante de los días en que el arrendatario continúe ocupando indebidamente el inmueble, contados a partir de la fecha en que se presento la demanda hasta aquella en que sea entregado definitivamente a sus propietarios el inmueble objeto de esta acción.

Admitida la demanda y tras agotarse la citación personal, la demandante solicitó al tribunal se libraran carteles conforme al 223 de Código de Procedimiento Civil, cumplidas como fueron las formalidades de la citación por carteles, comparece en fecha 17 de septiembre 2003, la abogada ELLUZ ADRIANA RUIZ VILLALTA, para consignar poder que la acredita a ella y las profesionales del derecho, CARMEN JOSEFINA ARIAS ARAUJO y YAJAIRA COROMOTO AÑAZCO BLANCO, como apoderadas judiciales de la parte demandada y así darse por citada, en nombre y representación de la ciudadana ELIZABETH TORRES.

En fecha 19 de septiembre de 2002, comparecen ante el a quo las ciudadanas CARMEN JOSEFINA ARIAS ARAUJO, YAJAIRA COROMOTO AÑAZCO BLANCO y ELLUZ ADRIANA RUIZ VILLALTA, apoderadas judiciales de la parte accionada, para consignar escrito de contestación a la demanda, mediante el cual, además de contestar al fondo de la causa, formulan la reconvención o mutua petición en contra de la parte actora, que dicho sea, fue inadmitida en su oportunidad por no corresponder con la competencia por la cuantía del Juzgado de Municipio.

Los términos en los cuales se contestó la demanda fueron los siguientes. Se convino en el hecho de que su representada celebró contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con los ciudadanos MARIA VICTORIA VIVIANA CISNEROS y LUIS FELIPE VIANA CISNEROS, sobre el inmueble identificado por la actora en su escrito libelar, asimismo afirma que entre las partes contratantes en la misma fecha se firmó contrato de opción de compra y venta sobre el mismo inmueble, por el mismo lapso que firmó el contrato de arrendamiento.
Convienen en el hecho de que el canon establecido es por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales.

Convienen que el contrato de arrendamiento se celebró por el lapso establecido por la actora en su libelo, a saber, noventa (90) días fijos más treinta (30) días de prorroga contados a partir del 12 de agosto de 2002, asimismo convino que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado por la voluntad de las partes.
Niegan, rechazan y contradicen que se hayan cancelado con atraso los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2003, e igualmente negaron que se adeuden las mensualidades de los meses de mayo y julio de 2003, por cuanto la parte demandante en vista de que se estaban realizando gestiones necesarias para la compra del inmueble, solicitó a la demandada le cancelara por adelantado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que faltaren para terminar el contrato, hasta tanto no se aprobara mediante una institución bancaria el crédito hipotecario para proceder a la venta definitiva del inmueble, para lo cual la ciudadana ELIZABETH FLORES deposito en la cuanta de ahorros N° 010175001837, del Banco Plaza cuyo titular es la ciudadana MARIELA VICTORIA VIANA CISNEROS, la cantidad de un millón doscientos cincuenta mi bolívares (Bs. 1.250.000,00), en dinero efectivo, correspondiente a la cantidad ciento cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 150.000,00), por el mes de diciembre de 2002, y el resto correspondiente a las mensualidades adelantadas que iban a transcurrir hasta tanto se realizara la venta del inmueble. Afirma la accionada que la cuenta bancaria en cuestión es la misma cuenta en la cual la arrendataria realizaba los depósitos para la cancelación de los cánones de arrendamiento, concluyendo entonces, que resulta improcedente la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, alegando la falta de pago los meses en cuestión, de conformidad con lo establecido en articulo 34, literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En su misma defensa, niega, rechaza y contradice que su manante este obligado a entregar el inmueble de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 ibidem, por haberse vencido la prorroga legal en fecha 12 de junio de 2003, así como que su representada este obligada a entregar el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, debido a que la arrendadora manifestó expresamente su consentimiento para que se realizaran mejoras al inmueble. Niega y rechaza el pago de daños y perjuicios causados por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, así como niega que se tenga que pagar por costas procesales. Conjuntamente con su escrito de contestación la parte demandada consigna una serie de documentos que acreditan los hechos afirmados en su contrapretensión.

En relación con la reconvención, no es menester hacer referencia a su contenido, por cuanto la misma fue declarada inadmisible por el Juzgado de Municipio Zamora de esta misma Circunscripción Judicial, por no corresponderse con la cuantía del Juzgado en el cual se ventilaba la causa principal.

En fecha 21 de octubre de 2003, comparece el ciudadano Simón Mejias Morachi, apoderado judicial de la parte actora, para consignar escrito de promoción de pruebas, mediante el cual, invoca el mérito favorable que se desprenda de los autos a favor de su representado, invoca el valor probatorio del contrato de arrendamiento que se acompaño en copia fotostática, invoca el principio probatorio de la comunidad de la prueba. Impugnan el valor probatorio de las copias de los depósitos bancarios que corren insertos a los folios 44 y 45, reconocen el contenido y firma de los documentos privados que forman los folios 46 y 74, así como el documento contenido en el folio 72.

Con relación a la documentación que corre inserta de a los folios 47 al 70, ambos inclusive, impugnan su fuerza probatoria, por cuanto los mismos son emanados de terceros.

En fecha 23 de octubre de 2003, comparece ante el a quo la ciudadana Yajaira Coromoto Añazco Blanco, apoderada judicial de la parte demandada para consignar escrito de promoción de pruebas, mediante el cual invoca el principio probatorio de la comunidad de la prueba, así como solicita se le otorgue pleno valor probatorio al documento cursante al folio 46, promueve la prueba de informes, solicitando se oficie a la institución Bancaria Banco Plaza C.A, sucursal de Guatire, ubicada en el Centro Comercial Buena Ventura, de la ciudad de Guatire Estado Miranda, a los fines de que informe sobre las copias de depósitos que corren 44, 45 y 73 a los folios, sobre el nombre de la persona titular de Cuenta de Ahorros N° 010175001837, el nombre de la persona que realizó tal deposito, fecha de la realización de los depósitos.

En fecha 24 de 2003 octubre el a quo admite las pruebas promovidas, librándose oficio al Gerente del Banco Plaza C.A, sucursal Guatire, a los fines que informara dentro de un lapso no mayor de diez (10) días, acerca del particular 2°, promovido por la parte actora.

En fecha 30 de octubre de 2003, el representante judicial de la parte demandada, consigna escrito, a través del cual enmienda error cometido en el anterior escrito de promoción de prueba presentado, relativo a la prueba de informes promovida en fecha 23 de octubre de 2003. En relación con las resultas de la prueba de informes, el personal de la entidad informante manifestó al alguacil, quien se disponía a la diligencia de referencias, que esa oficina no es sucursal sino una taquilla personalizada.

En fecha 05 de marzo de 2004, el Juzgado del Municipio Zamora de esta misma Circunscripción Judicial, se pronunció sobre el fondo de la presente controversia, declarando parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato.

Notificadas las partes de sentencia dictada, comparece en fecha 05 de abril de 2004 la ciudadana Elluz Adriana Ruiz Villalta, apoderada judicial de la parte accionada para apelar de la decisión de referencias.

En fecha 05 de mayo de 2004, el tribunal a quo da cumplimiento a lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, correspondiendo a este Juzgado luego de distribución decidir el presente recurso ordinario de apelación.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El asunto que ocupa la atención de este órgano jurisdiccional esta referido al presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales, derivadas de un contrato de arrendamiento que vincula a los sujetos procesales, en especifico, el incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio de 2003, a razón de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), ascendiendo a la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolivares (Bs. 450.000,00) por parte del arrendatario. Así pues, en lo referente a la naturaleza jurídica del contrato, la parte actora en forma confusa, afirma que pasada la fecha del vencimiento y de la prorroga – convencional - del contrato se continuo desarrollando de manera pacifica, con consentimiento tácito de ambas partes, convirtiéndose así en un contrato a tiempo indeterminado; y por otro lado afirma que al inmueble arrendado le es aplicable el régimen de prorroga legal establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, la parte demandada afirmó con tino, que tal afirmación de la actora resultó contradictoria, aduciendo que al contrato bajo análisis, “no se le puede aplicar lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que dicha norma solo se aplica a los contratos por naturaleza a tiempo determinado...” (Fin de la cita). Efectivamente, la prorroga legal establecida en la Ley especial de arrendamientos, solo es aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, y tal como se desprende de autos ambas partes convienen en que el contrato se prorrogo en el tiempo pasada la fecha del vencimiento y de la prorroga convencional, de esta manera resulta improcedente tratar el presente contrato como aquellos en que se determina el tiempo, por el contrario, a los efectos de ese proceso será tratado como un contrato a tiempo indeterminado, por voluntad expresa de las partes y así se declara.

Con relación a la naturaleza jurídica de la acción incoada por la actora, la misma también se presta a confusión, por cuanto la parte accionante en la oportunidad de establecer formalmente la demanda incoada contra la ciudadana ELIZABETH FLORES, lo hace en los siguientes términos “La arrendadora con ciertos retrasos, pagó las mensualidades que vencieron los días 12 de enero , 12 de febrero, y 12 de marzo y 12 de abril de 2003; pero no así las correspondientes al 12 de mayo, 12 de junio y 12 de julio del mismo año, en razón por lo cual, para esta fecha adeuda más de dos mensualidades consecutivas, lo que da derecho a mi poderdante exigir la desocupación y entrega inmediata del inmueble, de conformidad con lo previsto en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, y con base o fundamento en el literal a) del artículo 34 de la vigente Ley de arrendamientos Inmobiliarios. (Resaltado nuestro). En el mismo escrito la actora, adujo “es por lo que, en nombre y representación de mis mandantes, demando formalmente a la ciudadana ELIZABETH FLORES, supra identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea obligado por este digno tribunal, en: a) dar por resuelto el contrato de arrendamiento”, (...) Omissis (...) (Fin de la Cita). De esta manera la demandante se apega tanto a las acciones relativas al derecho común como a las derivadas de la Ley especial de Arrendamiento, a saber, el desalojo. En este sentido, se presenta la confusión entre la acción de resolución de contratos contenida en el articulo 1.167 del Código Civil, con la acción de desalojo prevista en la Ley de especial de Arrendamiento, de manera que es fácil deducir, que toda resolución de un contrato de arrendamiento comporta el desalojo del inquilino, mientras que el desalojo como acción no comporta la resolución del contrato, aunque en la practica, los efectos jurídicos son los mismos. Lo cierto del caso, es que, aunque no parezca la solución más feliz, el ordenamiento jurídico venezolano establece una división de las acciones inquilinarias en dos tipos, a saber, el cumplimiento o resolución de contrato, que procede por las causas de derecho común; y la acción de desalojo, que procede única y exclusivamente para los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo determinado, y bajo las causales enumeradas taxativamente en el articulo 34 del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario; y tal como se a señalado supra el presente contrato de arrendamiento se prorrogo en el tiempo indefinidamente, siendo procedente por lo tanto la acción de desalojo, como es el caso; pero tal afirmación no menoscaba el derecho que tiene el demandante a intentar otras acciones judiciales que correspondan a otra causales distintas a las previstas en el articulo antes citado (fundamento: artículo 34, párrafo segundo). En consecuencia, el hecho de que la parte actora haya hecho referencia en su libelo, a que demandaba la resolución del contrato, no menoscaba que este Juzgador le impida acceder a los órganos de administración de Justicia, a los fines de obtener respuesta, todo de conformidad con el articulo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, coordinado con la manifestación de la actora al fundamentar su demanda en las causales de desalojo establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.

Visto los razonamientos formulados, es necesario resaltar las siguientes disposiciones normativas, a saber, el artículo 1.133 del Código Civil, establece la definición del contrato, en el entendido de que, “Es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, esta manifestación de voluntad es creadora de efectos jurídicos entre las partes contratantes, efectos a los que la ley atribuye fuerza de ley según el articulo 1.159 eiusdem.

El contrato de arrendamiento en los términos establecidos en el artículo 1.579 ibídem “Es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o “inmueble”, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla”. En este sentido el arrendamiento, dentro de la clasificación de los contratos es consensual, bilateral, de tracto sucesivo, creador de obligaciones principales y oneroso, para lo cual le es perfectamente aplicable, la disposición establecida en el articulo 1.167 del Código Civil, sin embargo, tal como ha quedado establecido supra la acción ejercida por el accionante es verdaderamente una acción de desalojo, reglada por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Demandado el desalojo por la actora, por el presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la ciudadana ELIZABETH FLORES, fundamentando el demandante su acción en el articulo 34 literal a), por la falta de pago de dos mensualidades seguidas, correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2002, por parte del arrendatario, este tribunal observa que las normas que informan la materia atinente a la distribución de la carga de la prueba, nos enseñan que para exigir judicialmente el desalojo en los términos expuestos por el pretensor, es necesario evidenciar la existencia de una relación contractual, la cual una vez probada entre las partes del proceso, será aquella a quien se le imputa el incumplimiento la que tendrá la carga de probar el pago de la obligación debida o la existencia de alguna excepción que lo favorezca.

Con respecto a la existencia de la relación arrendaticia; la accionanada conviene en el hecho que haya celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con los ciudadanos MARIELA VICTORIA VIANA CISNEROS y LUIS FELIPE VIENA CISNEROS, sobre el inmueble y bajo los términos descritos por los demandantes en el libelo, con lo cual excluye ese hecho de nuestro thema decidendum .

En relación con los hechos controvertidos, niegan que se adeuden las mensualidas demandadas, alegando que “...la demandante le solicito a nuestra representada, le cancelara por adelantado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que faltaren por transcurrir hasta tanto se aprobara por la institución bancaria el crédito hipotecario para proceder a la venta definitiva del inmueble por ante la oficina de registro, a lo que la ciudadana ELIZABETH FLORES, accedió y de buena fe, deposito en la cuanta de ahorros N° 010175001837, del Banco Plaza C.A., cuyo titular es la ciudadana MARIELA VICTORIA VIANA CISNEROS, la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CTS. (Bs. .1.250.000,00), en dinero en efectivo, correspondiente a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CTS. (Bs. 150.000,00) por el mes de diciembre de 2002, y el resto como se acordó por las mensualidades adelantadas que iban a transcurrir hasta tanto se realizara la venta definitiva del inmueble, tal como se desprende de original de planilla de deposito N° ..., por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.250.000,00)...”. Continua la demandada, afirmando que la cuenta donde se realizaban los depósitos antes señalados, era la misma cuenta bancaria donde siempre se realizaban los depósitos para la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses anteriores a diciembre de 2002. Para avalar tal afirmación, consigna una serie de documentos, que considera pertinentes para sostener su defensa. Ahora bien, las afirmaciones hechas por la demanda crearon en ella la carga de probarlas, carga que se reduce a la formula latina, incubit probatio qui dicit, no qui negat, es decir, que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Así pues, es necesario apreciar las probanzas aportadas a la causa a fin de establecer si las mismas son suficientes para acreditar la veracidad de tales afirmaciones.

Con relación a las documentos antes referidos, la actora en la oportunidad de promover pruebas, impugna el valor probatorio de las copias de los depósitos bancarios marcados con las letras “B” y “C”, los cuales forman los folios 44-45, por considerar que los mismos, están referidos al contrato de opción de compraventa cuyo documento cursa a los folios 41-42. Con relación a las copias de los depósitos consignados, considera quien aquí decide, que las mismas no son, ni suficientes ni aptas como para hacer nacer en este Juzgador la convicción o si quiera la presunción de que tales depósitos se realizaron con el objeto de cancelar los cánones de arrendamiento, así pues la causa y objeto de tales depósitos, pudo en todo caso ser cualquiera distinto al hoy ventilado; por lo tanto al no existir la certeza, de cual fue el motivo de tales deposito, se desechan como fuente de prueba alguna, de la misma manera se desechan los recibos que corren insertos al folio setenta y uno (71), setenta y tres (73), por las mismas razones que hemos mencionados; con relación al documento que corre inserto al folio setenta y dos (72), se observa que el mismo es manifiestamente impertinente, por cuando con el no se prueba ninguno de los puntos hoy controvertidos, es más, el mismo no esta referido al negocio jurídico que hoy nos ocupa, sino que se refiere a la venta de la cosa arrendada y así se declara.

Con tales recibos la parte demandada pretendió comprobar su solvencia en los pagos de los cánones de arrendamientos demandados. En este sentido, como quedó establecido, tales pruebas son insuficientes para desvirtuar la pretensión de la parte actora, siendo forzoso establecer que la parte demandada, se encuentra insolvente en el pago de la pensiones correspondientes a mayo, junio y julio de 2003 y así se declara.

En relación con el documento-contrato de compraventa, anexado junto con la contestación, se observa que el mismo como medio probatorio es manifiestamente impertinente, por cuanto los hechos en el contenido no tienen relación alguna con los hechos controvertidos en la presente causa y así se declara.

En relación con los daños y perjuicios demandados, por la cantidad tres millones seiscientos diecisiete mil quinientos bolívares (Bs. 3.617.500,00), correspondiente a la cláusula penal por concepto de ocupación indebida del inmueble, por cada día de demora en la entrega del mismo, desde el 12 de abril hasta la fecha en que se interpuso la demanda, computo que se extiende a 97 días de demora; considera quien aquí decide, que la obligación derivada de la cláusula penal, no nació a partir del 12 de abril de 2003, si no a partir de la interposición de la demanda, es decir a partir del 18 de julio de 2003, por cuanto el contrato de referencias se prorrogo en el tiempo, pasada las fechas de vencimiento y de la prorroga, en consecuencia no había un tiempo determinado para considerar a la arrendataria en mora de su obligación de entregar el inmueble, por ser un contrato a tiempo indeterminado, de manera que la fecha para computar la mora en la entrega del inmueble y por lo tanto el monto relativo a la llamada cláusula penal, será a partir del 18 de julio de 2003, en consecuencia se declara improcedente el pago de los referidos daños y perjuicios y así se declara.

Con respecto a los daños y perjuicios, calculados en base a la misma cláusula, contados a partir de la fecha de la interposición de la demanda, hasta aquella en que sea entregado definitivamente el inmueble arrendado, se observa, en base a lo expuesto en el párrafo anterior, que efectivamente existe la cláusula penal de referencias y que por lo tanto corresponde a la arrendataria pagar el veinticinco por ciento (25 %) del canon de arrendamiento, que a saber, es de treinta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 37.500,00) por día, y visto que la actora no logro desvirtuar pretensión del demandante, es forzoso para quien aquí decide condenar a la parte demanda al pago de la suma que corresponda, por concepto de indemnización por ocupación indebida, calculada a partir del 18 de julio de 2003, hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado, y para tales efectos, este tribunal ordena que la referida suma sea calculada de conformidad con el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se nombrara un solo perito, que mediante una experticia que se tendrá como complemento de este fallo, determinara el monto de los referidos daños y perjuicios, la cual se proveerá en oportunidad distinta a la que hoy nos ocupa y así se declara.

Con respecto a la pretensión de la demandante referida a que se le entregue el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones en que lo recibió, es de observarse, que la actora en su escrito de promoción de pruebas reconoce el contenido y la firma de los documentos privados que corren insertos a los folios 46 y 74, que a saber, son autorizaciones hechas en fecha 16 de septiembre de 2002, por la ciudadana MARIELA VIANA CISNEROS a la ciudadana ELIZABETH FLORES, para que esta ultima realizara cualquier tipo de modificación en el inmueble arrendado sin que la arrendadora tuviese que indemnizar ninguna suma por tales conceptos, y así mismo se le autorizó a la arrendataria para la instalación de una línea telefónica a nombre de esta última. Establece el artículo 1.594 del Código Civil; “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador...”. Y a su vez, establece el articulo 1.595 eiusdem; “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario”. Así las cosas, la regla general con respecto a esta obligación del arrendatario, se deduce de las normas transcritas, y es entregar el inmueble en buen estado, sin embargo, cuando existe convenio expreso en contrario, no será necesario aplicar en su amplitud las citadas disposiciones, por cuanto la misma voluntad de ambas partes es capaz de derogar esta obligación. En nuestro caso concreto, puede observarse que hubo una confesión espontanea, en el sentido de que la parte actora, en su libelo demanda entre otras cosas demandó, “que se le devuelva el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió el arrendatario”, y más adelante en su escrito de promoción de pruebas, reconoce el contenido y la firma de los documentos aportados por la demandada, que corren insertos a los folios 46 y 74, relativos a las autorizaciones, mencionadas supra, siendo necesario declarar; que el arrendatario no esta obligado a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, sino que el se librara entregándolo con las modificaciones que se han señalado, pero siempre y cuando tales modificaciones no constituyan transformaciones realizadas dolosamente con el fin de disminuir el valor y la calidad del inmueble; en consecuencia se ordena a la parte demandada devolver el inmueble, con todas las modificaciones realizadas, así como con las reparaciones necesarias y en buen estado de conformidad con el uso y con las características propias del bien y así se declara.

En otro sentido, los recibos consignados por la actora junto con su contestación de la demanda, que corren insertos del folio 47 al folio 70, ambos inclusive, resultan inconducentes por cuanto estos medios probatorios no son idóneos para probar la existencia de las autorizaciones de modificación del inmueble hechas, cuestión que quedó debidamente fijada por las referidas autorizaciones; así mismo resultan impertinentes, en el entendido, de que no pertenece al thema probandum de este proceso, el determinar cual fue el monto de las reparaciones o modificaciones, en consecuencia se desechan como medio y fuente de prueba, y así se declara.

Se desecha el documento consignado por la accionada, que corre inserto al folio setenta y cinco (75), por cuanto el mismo, no forma parte de esta controversia, sino que fue traído a los autos con el objeto de avalar la pretensión contenida en la reconvención, la cual fue declarada inadmisible por el juzgado que conoció la causa en primera instancia, y así se declara.

Fijada como ha sido la existencia de la relación contractual, y visto así como no ha sido debidamente probado el estado de solvencia del demandante o de la existencia de alguna excepción que lo favorezca, es forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar la demanda de desalojo, con la advertencia de que se revoca la decisión del Juzgado de Municipio de los Municipios Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda que declaró parcialmente con lugar de demanda de “resolución de contrato”. En consecuencia se declara parcialmente con lugar el recurso ordinario de apelación, por considerar que el a quo atribuyó al contrato objeto de controversia una calificación jurídica distinta a la que manifestaron expresamente las partes, y asimismo calificar erradamente la pretensión que procedería en el caso, en consecuencia el dispositivo del fallo, queda establecido en los términos dispuestos en la parte dispositiva del presente.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la ciudadana ELLUZ ADRIANA RUIEZ VILLALTA, apoderada judicial de la ciudadana ELIZABETH FLORES, parte demandada en la presente causa, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró parcialmente con lugar la demanda de “resolución del contrato” de arrendamiento suscrito, la cual fue oída en ambos efectos, y, en consecuencia: se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana MARIELA VIVIANA CISNEROS y LUIS FELIPE VIANA CISNEROS, representados por el abogado SIMON MEJIAS MORACHINI, contra la ciudadana ELIZABETH FLORES. Se condena a la parte demandada a la entrega inmediata del inmueble descrito en el presente fallo, en los términos descritos supra. Se condena al pago de la suma que corresponda, por concepto de indemnización por ocupación indebida, calculada a partir del 18 de julio de 2003, en base a la cláusula penal del referido contrato, hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado, y para tales efectos, este tribunal ordena que la referida suma sea calculada de conformidad con el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se nombrara un solo perito, que mediante una experticia que se tendrá como complemento de este fallo, determinara el monto de los referidos daños y perjuicios, la cual se proveerá en oportunidad distinta a la que hoy nos ocupa.

Se revoca parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 05 de marzo de 2004, en cuanto no se apegue a lo establecido en el presente fallo.

No hay condenatoria en costas del presente recurso.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada a y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintiún (21) días del mes de junio del año dos mil cuatro (2004). Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
LA SECRETARIA,

ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 12:30 p.m.

LA SECRETARIA

HJAS/icbc/jigc.
EXP. N° 24.336