TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE

DEMANDANTE: ROSA GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 1.747.963.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: AGUSTIN MARTINEZ DOBLES, abogado en ejercicio y de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 16.982.
DEMANDADOS: LEANDRO SOUSA DOS SANTOS y MANUEL PESTANA MENDOCA, venezolano el primero de los nombrados y portugués el segundo, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-16.096.615 y N° E-81.248.983, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LOS DEMANDADOS: ORLANDO ANTONIO MAGALLANES PEREZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Número 46.891.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO (ARENDAMIENTO).
EXPEDIENTE Nº 1590-03

-I-
PARTE NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado el 19 de febrero de 2003, contentivo de la presente acción resolutoria.
Admitida la demanda por auto del cinco (05) de marzo de 2003 se ordenó la citación de la demandada, acto que se verificó el día trece (13) de Mayo del mismo año.
En fecha veintiuno (21) de Mayo de 2003 tuvo lugar la contestación de la demanda.
Abierta a pruebas la causa, ambas partes hicieron uso de ese derecho, promoviendo las que consideraron pertinentes, las cuales serán valoradas en la parte motiva del presente fallo.
En fecha treinta (30) de Julio de 2003 este sentenciador, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, se avocó al conocimiento del presente asunto.
No ejercido el derecho de recusación contra quien decide en el tiempo legal establecido para ello, siendo ahora la oportunidad para decidir, procede el Tribunal en consecuencia y al respecto Observa:
-II-
PARTE MOTIVA
En el presente caso la Litis quedó trabada de la siguiente manera:
PRIMERO: Aduce el apoderado judicial de la parte demandante, en términos generales, lo siguiente:
1. Que en fecha 01 de diciembre de 2000 su representada celebró con los ahora demandados un contrato de arrendamiento que fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda y que tiene por objeto un local comercial, cuyo uso único y exclusivo según la letra del contrato, era para una sala de juegos de video y venta de chuchería.
2. Que los arrendatarios cambiaron el uso que se le daría al local comercial según el contrato y que ello consta de inspección judicial realizada en fecha ocho (08) de enero de 2003 por este mismo Juzgado en el referido sitio, determinándose que en éste funcionaba un abasto.
3. Que en el acto de practicarse la inspección los arrendatarios reconocieron estar en conocimiento del vencimiento del contrato de arrendamiento y de la prórroga verbal que se les diera, conforme a la notificación que les fue realizada, tanto por medio de una carta, como a través de una notificación judicial practicada por este Tribunal.
4. Que ante la pregunta que le formulara el Tribunal – en la inspección judicial- a los arrendatarios, de que explicaran o en su defecto probaran por escrito, el porqué ellos derribaron paredes internas del local, haciendo reformas estructurales sin el previo consentimiento expreso y por escrito o Autorización de la arrendadora para realizar esas obras efectuadas, éstos manifestaron que no contestarían esa pregunta.
Sobre la base de las anteriores argumentaciones de hecho demanda la resolución del contrato de arrendamiento y por vía de consecuencia el desalojo del inmueble del mismo, así como al pago de las costas procesales incluyéndose en ello la indexación correspondiente.
SEGUNDO: Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en descargo a lo afirmado por su contraparte, adujo lo que a continuación se indica:
a) Desconoció genéricamente la pretensión deducida, tanto en los hechos como en el derecho, aunque – según se afirma- sólo parcialmente.
b) Reconoce la existencia del contrato y que conoce las cláusulas que señala el actor en su libelo como violadas.
c) Que no es cierto que de la inspección judicial realizada en el local comercial se pueda concluir que esa actividad fue cambiada por los arrendatarios por la actividad de Abasto.
d) Que es cierto que la actividad que se realiza en el referido local es venta de víveres varios.
e) Que tal cambio de uso fue hecho de acuerdo con la hoy accionante.
f) Que tal cambio sucedió el segundo mes después de haber comenzado la relación arrendaticia, es decir, en el mes de enero de 2001.
g) Que la arrendadora conocía de ello y hasta la fecha lo ha aceptado.
h) Que la accionante no señala cuando ocurrió tal cambio de destino porque no le conviene hacer tal señalamiento.
i) Niega que se le hubiese concedido una prórroga, que tal prórroga era legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
j) Niega que se hayan hecho reformas estructurales al local.
TERCERO: La accionante trajo a los autos – acompañados con el libelo de demanda- los siguientes medios de prueba:
A) Copias certificadas de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda bajo el N° 73, Tomo 93 de fecha Primero de Diciembre de 2000, contentivo del contrato de arrendamiento cuya resolución se pidió, que por ser un documento susceptible de ser considerado público o auténtico de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, y no haber sido tachado o de modo alguno impugnado se tienen como plena prueba de las menciones en él contenidas, y de las obligaciones asumidas por las partes al suscribirlo. ASI SE DECIDE.
B) Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda el día diecisiete (17) de Noviembre de 1976 bajo el N° 43, folio 99 Vto. del Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del mismo año, que por no haber sido tachado o impugnado y ser un documento susceptible de considerarse como público o auténtico de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, se valora como plena prueba tanto en contenido como en su firma, ASI SE DECIDE.
C) Inspección Judicial evacuada por este Juzgado del Municipio Zamora del Estado Miranda el día ocho (08) de Enero de 2003, que por no haber sido tachada de falsedad ni impugnada en modo alguno, debe concedérsele el valor probatorio que le confiere el artículo 1359 del Código Civil; así pues, se aprecia en cuanto a su contenido en lo que respecta a los hechos jurídicos que el funcionario actuante declara haber visto u oído, Así se declara.
D) Notificación Judicial efectuada por este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda el día veintisiete (27) de Noviembre de 2002 que por no haber sido tachada de falsedad ni impugnada en modo alguno, debe concedérsele el valor probatorio que le confiere el artículo 1359 del Código Civil; así pues, se aprecia en cuanto a su contenido en lo que respecta a los hechos jurídicos que el funcionario actuante declara haber efectuado. Así se declara.
Durante el debate probatorio la accionante se limitó a hacer valer las documentales aportadas con su libelo.
Por su parte, la demandada desplegó la siguiente actividad probatoria:
Adjuntó a su escrito de contestación los siguientes medios:
A) Copias certificadas del expediente signado con el N° 1498-2002 de la nomenclatura de este Juzgado, contentivo de la demanda de cumplimiento de contrato donde aparecen identificados como actora y demandados las mismas personas involucradas en este proceso. Sin embargo, este Tribunal las desestima, en tanto en cuanto son manifiestamente impertinentes, conforme al debate judicial que ahora nos ocupa. Así se decide.
B) Promovió las testimoniales de los ciudadanos JOSE MANUEL FERNANDEZ GONCALVES, DIQUEL FRAZAO CORREIA y ANDERSON ADELINO DE SOUSA DOS SANTOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.698.233, V-6.846.627 y V-15.697.306, respectivamente. Las anteriores testimoniales no las valora este sentenciador, dada su manifiesta ilegalidad, por contravenir expresamente el contenido del artículo 1387 del Código Civil, a cuyo comentario nos referiremos en la parte motiva de este fallo. Así se declara.
CUARTO: Así quedó trabada la litis en el caso sub examine. En consecuencia, delimitados los medios de prueba que servirán de base a este sentenciador para decidir la presente controversia y no existiendo razones subjetivas que le impidan a este Juzgador entrar a conocer del asunto debatido, pasa a dictar el fallo correspondiente y para ello hace las siguientes consideraciones:

PRIMERA CONSIDERACION: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
“...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba...”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil que también señala:
“...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación...” (Subrayado del Tribunal)
En el caso sub lite, la accionante persigue la declaratoria de resolución de un contrato de arrendamiento que dice haber suscrito con los hoy demandados.
Tal circunstancia – la existencia del contrato- aparece probada del propio documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, así como de la propia confesión espontánea de los codemandados – ex artículo 1401 del Código Civil – que así lo reconocen en el escrito de contestación. ASI SE DECLARA.
SEGUNDA CONSIDERACION: Ahora bien, la resolución del contrato la solicita la parte actora, aduciendo que los hoy demandados incumplieron la cláusula segunda del contrato objeto de la presente acción.
La cláusula II, in comento señala:
“...LOS ARRENDATARIOS se obligan a destinar el local objeto de esta arrendamiento única y exclusivamente al ramo de la explotación comercial, exclusivamente para el área de Video Juegos y venta de Chucherías. Este destino no podrá ser alterado por voluntad unilateral de “LOS ARRENDATARIOS” y cualquier autorización para cambiar su uso deberá constar por escrito debidamente firmado por “LA ARRENDADORA”...”
En aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, a la actora competía probar el hecho por ella denunciado, vale decir, que efectivamente los arrendatarios cambiaron el uso señalado en el contrato para el inmueble (local) dado en arrendamiento.
Tal circunstancia aparece comprobada en autos tanto de la Inspección Judicial evacuada por este mismo Juzgado el día ocho (08) de enero de 2003 así como de la propia confesión de la parte demandada – ex artículo 1401 del Código Civil- cuando en su escrito de contestación afirma:
“...En efecto, es cierto que actualmente la actividad que se realiza en el referido local es venta de víveres varios...”
Hecho éste que probado daría pie a la declaratoria Con Lugar de la acción resolutoria propuesta, por violación contractual.
No obstante la demandada, aduce como hecho impeditivo o modificativo – enervante de la pretensión deducida - de la obligación asumida, o sea, de la modificación a la “exclusividad de uso”, que las partes contratantes habían llegado a un acuerdo a este respecto, vale decir, que la arrendadora había autorizado o admitido tal cambio de uso del inmueble arrendado.
Conforme al principio de la “carga de la prueba” correspondía a la accionada demostrar tal hecho, que debidamente probado, enervaría la pretensión deducida.
De autos no deriva que la parte demandada haya dado cumplimiento a esta carga procesal.
En efecto, no existe en el expediente, prueba documental alguna que así lo demuestre. Este sentenciador se abstuvo de valorar las testimoniales promovidas y – efectivamente evacuadas - en tanto que nuestro ordenamiento jurídico proscribe de manera tajante el uso de la prueba de testigos para casos como el presente, donde se pretende, a través de ésta, modificar o extinguir las estipulaciones contenidas en un documento público o auténtico. Tal es el caso de autos.
Respecto a este particular nos permitimos transcribir y al mismo tiempo hacer un breve comentario acerca del contenido del artículo 1387 del Código Civil, que establece:
“...No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después, de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio...”

Pese a que la prohibición de la Ley – digamos en su aspecto pecuniario - aplica para una suma que en la actualidad – dado el proceso inflacionario y la constante devaluación de la moneda - resulta risible; desde el punto de vista técnico jurídico entraña una singular importancia.
Para Dominici el individuo que es acreedor de una obligación, excedente de dos mil bolívares, si quiere resguardar sus intereses, debe procurarse una prueba instrumental de ella, porque la Ley no le permite probar con testigos tales circunstancias.
Así pues, ante la ausencia de un medio de prueba escrito que lograra demostrar el hecho impeditivo alegado, resulta forzoso para quien decide declarar, como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, Con Lugar la acción resolutoria propuesta y, así se decide.-
TERCERA CONSIDERACION: En lo que respecta a las supuestas modificaciones del inmueble arrendado denunciadas por la actora y negadas por la demandada, no existe en autos ningún elemento que permita inferir la existencia de tales modificaciones, por lo que tal denuncia no puede prosperar, y ASI DE DECIDE.
Sin embargo, habida cuenta que de la pretensión deducida no se desprende pedimento alguno referido a la supuesta existencia de tales modificaciones, y habiendo prosperado la denuncia referida al cambio de USO del inmueble arrendado, la acción intentada prosperará en forma total, como en efecto así será declarado en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
-III-
PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la Acción Resolutoria interpuesta por la ciudadana ROSA GOMEZ contra los ciudadanos LEANDRO SOUSA DOS SANTOS y MANUEL PESTANA MENDOCA, todos plenamente identificados en autos. En consecuencia se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1°) de Diciembre de 2000 ante la Notaría Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 73, Tomo 93 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
SEGUNDO: Se ordena a los demandados entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por: Un local comercial, el cual tiene las medidas que a continuación se especifican: Tiene un área de treinta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (32,94 M2); Cinco metros con setenta centímetros (5,70 mts) de ancho por doce metros con noventa centímetros (12,90 mts) de largo y el cual forma parte de mayor extensión, de las casas Nros. 19 y 20, respectivamente, ubicado en la Calle El Rosario, diagonal a la Inspectoría del Tránsito, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente litis en un todo acorde con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso de Ley se ordena la notificación de las partes para la prosecución del presente juicio, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no comenzarán a computarse los lapsos correspondientes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los quince (15) días del mes de Marzo de dos mil cuatro. Años: 193° de la Independencia y 145° de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
En la misma fecha, siendo las 11:00 de la mañana se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
AFD/RSM/jorge
EXP: 1590-03.