TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE
DEMANDANTE: FRANCISCO JOAQUIN FIGUEIRA HENRIQUES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 8.752.008.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: JOSE MAITA, abogado en ejercicio y de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.343.
DEMANDADO: JOAO FERNANDEZ COELHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-8.755.340.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: No constituyó apoderado judicial y estuvo asistido por IDANIA MONTENEGRO, abogada en ejercicio y de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Número 33.545.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nº 1366-02
-I-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo presentado el 28 de enero de 2002, mediante el cual se persigue la Resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y como consecuencia de dicha declaratoria, el pago de los daños y perjuicios representados por las pensiones de arrendamiento que se causen durante el tiempo que dure el juicio.
Por auto de fecha 1º de febrero de 2002, se admitió la acción resolutoria y se ordenó el emplazamiento del demandado para el acto de contestación de la demanda.
La citación del demandado se produjo en forma personal en fecha 08 de marzo de 2002, según se desprende de la diligencia suscrita por el Alguacil de este Despacho que riela al vuelto del folio ocho (08).
El día doce (12) de marzo de 2002 se produjo el acto de la contestación de la demanda en el cual el demandado asistido de abogado expresó sus defensas y alegatos contra la acción incoada en su contra.
Durante el período probatorio ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes a sus intereses, las cuales serán objeto de análisis posterior.
En fecha 25 de julio de 2003, el juez titular de este Despacho, quien con tal carácter suscribe la presente decisión, se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes.
Notificadas como fueron las partes intervinientes en el proceso y llegada la oportunidad de dictar sentencia, no habiendo sido objeto este Juzgador de recusación alguna por no existir impedimento subjetivo, pasa de inmediato a decidir el mérito de la causa y al efecto OBSERVA:

-II-
PARTE MOTIVA
La litis en este proceso quedó trabada de la manera como a continuación se expresa:
PRIMERO: En su libelo de demanda, el demandante – en términos generales – adujo lo siguiente:
1. Que es legítimo propietario de un inmueble ubicado en la Avenida Bermúdez de la ciudad de Guatire, constituido por el Edificio denominado CENTRO COMERCIAL HENRIQUES, que está destinado al arrendamiento a particulares de sus instalaciones y locales comerciales.
2. Que el local Nº S/N, ubicado en la Planta baja del referido edificio fue arrendado al ciudadano JOAO FERNÁNDEZ COELHO, según consta de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 5 de diciembre de 2000, por ante la Notaría Pública de Guatire, anotado bajo el Nº 62, tomo 93, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
3. Que en su cláusula tercera, el contrato de arrendamiento accionado estableció una duración de un (01) año que se inició el 1º de diciembre de 2000, y que el mismo podría ser renovado a su finalización con un incremento en el canon de arrendamiento de un 30%, firmando un nuevo contrato.
4. Que el contrato finalizó el 1º de diciembre de 2001 sin que el arrendatario haya manifestado su disposición de renovarlo en forma expresa, mas si en forma tácita al consignar en este Tribunal la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2001, incumpliendo de esa manera la cláusula tercera del mismo.
5. Que si bien es cierto el arrendatario por disposición expresa del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene una prórroga legal a su favor, no es menos cierto que la misma norma establece la variación del canon de arrendamiento que sea consecuencia de una regulación o de un convenio entre las partes.
6. Que el arrendatario tenía el derecho de prórroga legal pero debía dar cumplimiento a los establecido en la cláusula tercera, depositando el canon de arrendamiento con un incremento del 30% lo cual no hizo.
7. Por tales razones ocurre al Órgano Jurisdiccional para demandar la RESOLUCION DEL CONTRATO y el pago de los daños y perjuicios representados por las pensiones de arrendamiento que se causen durante el tiempo que dure el proceso cuyo quantum – a solicitud del actor – debe ser determinado con una experticia complementaria del fallo; consecuencialmente a la resolución pide la entrega del local arrendado libre de bienes y de personas.
SEGUNDO: Durante el acto de contestación de la demanda, el demandado debidamente asistido de abogado aparte de formular su rechazo y contradicción genérica a los términos del libelo de la demanda, en términos generales, alegó lo que a continuación se indica:
1. Desconoce la veracidad del incremento del canon de arrendamiento, ya que si bien es cierto la cláusula tercera lo prevé, no es menos cierto que el inmueble arrendado se encuentra regulado por la Alcaldía del Municipio Zamora del Estado Miranda en la cantidad de DIECISIETE MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 17.940,oo) mensuales.
2. Niega, rechaza y contradice que no tenga derecho a la prórroga legal por cuanto – a su decir – ha cumplido a cabalidad con el depósito de los cánones de arrendamiento en el expediente Nº 498-2002 que cursa ante este mismo Tribunal, pagos realizados dentro de los 15 días que establece la ley.
3. Como quiera que no se encuentra incurso en ninguna causal para ser demandado toda vez que no ha incumplido sus obligaciones contractuales pide que la demanda sea declarada sin lugar por temeraria.
TERCERO: Las partes aportaron el siguiente material probatorio:
EL DEMANDANTE:
a) Contrato de arrendamiento original, el cual reúne las condiciones para ser considerado autentico o público conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, como en efecto ASI SE DECLARA. Dicho instrumento posee el valor de plena prueba respecto de las obligaciones asumidas por las partes al suscribirlo. Además, aún cuando no fue acompañado al libelo – siendo el instrumento fundamental de la acción – el actor cumplió con el requisito de procedencia contenido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto se tiene por admitido. ASI SE DECLARA.
b) Promovió igualmente Inspección Judicial, que fuere evacuada el 4 de abril de 2002, la cual debe ser valorada – en atención a las reglas contenidas en el artículo 1430 del Código Civil - como plena prueba de los hechos que el Juez pudo percibir y que hizo constar en el acta levantada al efecto. ASI SE DECLARA.
EL DEMANDADO:
a) Original de Constancias de consignación emanadas de este Tribunal, las cuales reúnen las características del artículo 1357 del Código Civil y por ende deben ser consideradas como instrumentos públicos. Se valoran como plena prueba de los actos en ellas contenidos. ASI SE DECLARA.
b) Original de contrato privado de arrendamiento suscrito entre OFILUSA, C. A. representada por LUIS FIGUEIRA PEREIRA como arrendadora y JOAO FERNANDES COELHO, como arrendatario, el cual aún cuando contiene una mención acerca de que la arrendadora actúa en su calidad de mandatario del propietario del inmueble, condición no demostrada con ningún otro elemento probatorio, emana de una tercera persona ajena a las partes del juicio, y debió ser ratificado mediante la prueba testimonial a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente carece de valor probatorio en este proceso. ASI SE DECLARA.
c) Copia certificada expedida por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, referida a las actuaciones contenidas en el expediente signado con el Nº 039-94 correspondiente al procedimiento de Regulación de Alquileres solicitada por el demandante. Dicha copia certificada reúne las características contenidas en el artículo 1357 del Código Civil, y por ende se tienen como instrumento público a los efectos procesales, y como tal se le da el valor de plena prueba de las menciones contenidas en los instrumentos y actas a las que corresponden dichas copias. Igualmente se tienen por admitidas pues, aunque no fueron promovidas como tales en el lapso probatorio, fueron acompañadas en la oportunidad a que se refiere el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
CUARTO: Vista la manera como quedó trabada la litis, y establecido el material probatorio que servirá para la resolución del conflicto judicial contenido en este expediente, el Tribunal pasa a analizar el mérito de la causa y para ello de seguidas hace las siguientes CONSIDERACIONES:

PRIMERA CONSIDERACION: La relación contractual arrendaticia existente entre las partes ha quedado suficientemente demostrada, bien con el instrumento valorado como público acompañado por el demandante al libelo, bien por la admisión de dicha circunstancia hecha por el demandado en su contestación. ASI SE DECLARA.
Tampoco existe duda alguna respecto de las obligaciones pactadas en el contrato accionado, entre las que se mencionan, efectivamente, un canon de arrendamiento mensual que asciende a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo); un tiempo de duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de diciembre de 2000, con vencimiento el 1º de diciembre de 2001.
Por último, y respecto del incumplimiento aducido por la parte actora que sirve de fundamento a la pretensión deducida, lo establecido en la cláusula “TERCERA” del referido contrato de arrendamiento, a saber, la posibilidad de que el contrato pudiere ser renovado todos los años a través de la firma de uno nuevo, con el incremento de un 30% sobre el canon de arrendamiento establecido en este contrato. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: En primer lugar debe este Juzgador analizar la procedencia o no de la denuncia de incumplimiento contractual formulada por la parte demandante, y si los alegatos en contrario de la parte demandada son suficientes para enervar tales denuncias.
Así tenemos, en principio, el contenido textual de la cláusula que el demandante aduce fue violada por su contraparte, la cual copiada a la letra es del tenor siguiente:
“…El presente Contrato podrá ser renovado todos los años a través de la firma de uno nuevo, con un incremento de un 30% sobre el canon de arrendamiento establecido en este Contrato…”
La cláusula transcrita establece la posibilidad – opcional – de que las partes renueven el contrato de arrendamiento todos los años a su vencimiento, mediante la suscripción de uno nuevo. A criterio de este juzgador, la supuesta posibilidad de renovación se trata mas bien de una ficción legal, pues para que ello ocurra debería suscribirse una nueva convención que se regiría por las condiciones que en ella se establecieran, cualesquiera que fueran, salvo aquella referida al pago del canon de arrendamiento que – por efecto de la cláusula en comento – solo podría ser incrementado en un 30% del allí estipulado. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
Ahora bien, el incremento del 30% establecido en la referida cláusula es sólo aplicable para el caso de la supuesta renovación del contrato por suscripción de uno nuevo, y no, como pretende la parte actora, a la prórroga legal.
Así, y en atención al alegato del demandante, es necesario analizar el propósito de la norma contenida en el último aparte del artículo 38 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que copiada a la letra es del tenor siguiente:
“…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”
De dicha norma se infieren las siguientes consecuencias jurídicas:
a) El pago de los cánones de arrendamiento durante el lapso de la prórroga legal no produce la tácita reconducción, ni convierte el contrato en uno a tiempo indeterminado.
b) Durante el curso de la prórroga legal deben respetarse las condiciones del contrato original.
c) Durante el curso de la prórroga legal puede sufrir modificación el canon de arrendamiento sólo en los siguientes casos: 1) A través de un procedimiento de regulación de alquileres; 2) Por medio de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Conforme el texto transcrito, la modificación del canon de arrendamiento durante la prórroga legal – en los casos de inmuebles sujetos a regulación – sólo procede mediante la correspondiente Regulación, en atención a la irrenunciabilidad de los derechos del inquilino contenida en el artículo 7º del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Los convenios entre las partes en ese sentido son admisibles – conforme lo prevé la norma transcrita – si el inmueble no está sujeto a regulación. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
En tal virtud, la supuesta modificación del 30% del canon de arrendamiento no opera durante el lapso de la prórroga legal, como pretende el actor, y fue dispuesta en el contrato únicamente para el caso de la suscripción de uno nuevo en atención a la renovación de la relación contractual. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, durante el curso de la prórroga legal, la parte demandada estaba en la obligación de pagar el mismo canon de arrendamiento fijado contractualmente, es decir la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales, tal y como demostró haberlo hecho, y no el incremento establecido en la Cláusula Tercera del contrato. Por ello, habida cuenta que dicho alegato constituye el fundamento de la pretensión deducida en esta acción, le es forzoso a este Tribunal declarar que la misma debe sucumbir con las implicaciones legales que ello conlleva, y ASI SE DECLARA.
TERCERA CONSIDERACION: En fuerza de los razonamientos contenidos en el particular anterior, no es menester el análisis del resto de los argumentos y probanzas de la parte demandada, más sin embargo, este Juzgador se detendrá brevemente en lo que respecta a la regulación del canon de arrendamiento.
Efectivamente, conforme lo expresa el demandante, para la celebración del contrato de arrendamiento no se requiere haber hecho la Regulación del Alquiler, pues en principio la autonomía de la voluntad de las partes priva en ese sentido.
Igualmente cita en forma acertada un comentario del abogado JUAN GARAY respecto de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero lo aplica en forma incorrecta al caso concreto.
En efecto el citado comentarista, en su “LEY DE ALQUILERES” (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) Comentada y con Casos Prácticos, página 27, estima lo siguiente:
“…Las partes pueden libremente desentenderse u olvidarse de pedir la regulación del apartamento, casa o local y el contrato de alquiler que firmen es válido en nuestra opinión…”
Dicho criterio es compartido por este Juzgador, toda vez que – como lo afirma el comentarista en párrafo posterior – no existe en la ley disposición expresa que prohíba alquilar sin regular previamente el inmueble, como si había en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.
Yerra el demandante al no incluir en su alegato la continuación de dicho comentario que de seguidas se transcribe:
“…Ni hay obstáculo para que el propietario ejerza sus acciones contra el inquilino en caso de incumplir éste salvo – pensamos – la de desalojo por falta de pago pues en este caso el inquilino sí podría oponer la defensa de falta de regulación del alquiler por ser los derechos que da la ley a éste irrenunciables (art 7º)…”
Por tal motivo, y aún cuando la acción incoada es improcedente en razón de los motivos expresados con anterioridad, es absolutamente ajustada a derecho la defensa invocada por la parte demandada, toda vez que si el inmueble objeto del presente proceso esta sometido al régimen de regulación, no obstante se hubiere pactado un canon de arrendamiento superior al establecido en la respectiva regulación, en todo caso y ante la eventual acción judicial motivada por la presunta falta de pago, sólo podría obligarse al inquilino a pagar aquel fijado por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora del Estado Miranda. ASI SE DECLARA.
CUARTA CONSIDERACION: Es necesario acotar que en fecha 21 de agosto de 2003, el demandado debidamente asistido de abogado, se dio por notificado del avocamiento del Juez que suscribe el presente fallo, y además consignó las llaves del local objeto del presente juicio a los solos efectos que no se siguieran causando cánones de arrendamiento ya que el local se encuentra cerrado. El Tribunal, vista dicha actuación, ordenó el resguardo de dichas llaves.
En fecha 29 de agosto del mismo año, la parte actora por intermedio de su representante judicial, solicitó al Tribunal la entrega de las llaves consignadas por su contraparte pedimento que fue acordado por auto de fecha 29 de agosto de 2003.
Ahora bien, ni la consignación, ni el retiro de las llaves puede entenderse como convenimiento o desistimiento de la acción, por no haberlo manifestado así expresamente las partes, por lo que indefectiblemente este Tribunal debe emitir el dispositivo del fallo, aún cuando ya la actora satisfizo una de sus pretensiones como lo fue la entrega del local arrendado. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

-III-
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO incoada por FRANCISCO JOAQUIN FIGUEIRA HENRIQUES contra JOAO FERNÁNDEZ COELHO, ambos plenamente identificados al comienzo de esta decisión.
En consecuencia, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en esta litis.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos de ley, se ordena la NOTIFICACION de las partes en atención a las disposiciones de los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no se computarán los lapsos para la interposición de los recursos a que hubiere lugar.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los dieciocho (18) días del mes de marzo de dos mil cuatro. Años: 193º de la Independencia y 145º de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 11:00 de la mañana.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
AJFD/RSM.
EXP. 1366-02.