REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA GUATIRE. DEMANDANTE: JOAO EVARISTO CORREIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de Identidad N° V-6.205.542. APODERADAS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: ANNERIS JOSE LOPEZ QUIJADA y LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA, venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 45.163 y 56.277, respectivamente. DEMANDADA: SILVIA DEL CARMEN MARTUS SAA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.300.120. APODERADOS DE LA DEMANDADA: No constituyó representación judicial y en el acto de contestación estuvo asistida por IRAIDA SAEZ CONTRERAS, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 83.851. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. EXPEDIENTE Nº: 1644-03. -I- PARTE NARRATIVA. Se inician las presentes actuaciones por libelo presentado el día ocho (08) de Mayo de 2003, mediante el cual - y por las razones explanadas en él - se demanda a la ciudadana SILVIA DEL CARMEN MARTUS SAA para que convenga en el cumplimiento del contrato que tiene celebrado con el demandante. Admitida la demanda por auto del 20 de Mayo de 2003 se ordenó la citación de la demandada. La citación de la demandada se verificó de pleno derecho el día nueve (09) de Junio de 2003, según se desprende del informe rendido por el ciudadano Alguacil del despacho el día diez (10) de Junio del mismo año. Abierta a pruebas la causa, ninguna de las partes hizo uso de ese derecho. Mediante auto de fecha veintiocho (28) de Julio de 2003, este sentenciador, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, se avocó al conocimiento del presente asunto. Notificadas como fueron las partes acerca del contenido del auto anterior, vencido el lapso que les fuere conferido para – de ser el caso - ejercer el derecho de recusación contra quien suscribe, sin que éstas lo hayan hecho, llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo y al efecto OBSERVA: -II- PARTE MOTIVA. PRIMERO: La representación judicial de la parte demandante en su libelo de demanda, en términos generales, planteó lo siguiente: 1. Que en fecha dieciocho (18) de Febrero de 2002, la ciudadana SILVIA DEL CARMEN MARTUS SAA y JOAO EVARISTO CORREIA, suscribieron contrato de arrendamiento – debidamente autenticado - por tiempo determinado sobre un inmueble propiedad del último de los nombrados. 2. Que el contrato tenía una vigencia de seis (06) meses fijos prorrogable sólo por un lapso de tiempo igual. 3. Que el canon de arrendamiento se estipuló en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,oo). 4. Que en fecha 13 de Agosto de 2002 la Administradora INVERSIONES YUBEN’S M. F., C. A., notifica a la ciudadana Silvia del Carmen Martus Saa, quien la recibe el 14/08/2002, donde le informa “que su contrato vencía el 01 de Agosto de 2002, por lo cual se le daría una prórroga legal de seis (6) meses, es decir hasta el 01 de febrero de 2003. 5. Que al final de la notificación se le dice: “De igual manera se le agradece, la puntualidad en el pago.” 6. Que la hoy demandada ha incumplido con su elemental obligación de pagar el canon de arrendamiento durante la vigencia de la prórroga legal, la cual se encuentra suficientemente vencida, a pesar de las múltiples notificaciones de cobranza que se han realizado para que ésta haga efectivo el pago. 7. Que ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de Diciembre de 2002 hasta la fecha de su terminación, vale decir, el 01 de febrero de 2003 a razón de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs.320.000,oo), dando un total de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.640.000,oo) 8. Que vencido como se encuentra tanto el contrato como la prórroga legal sea considerada la inquilina como poseedora de mala fe. Sobre la base de las anteriores argumentaciones demandan a la prenombrada ciudadana para que convenga o sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: A pagar la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 640.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de diciembre de 2002 hasta el 01 de febrero de 2003, fecha en que expiró la prórroga legal. A pagar los daños y perjuicios causados, y derivados – según se aduce - de la posesión ilegítima que ha ejercido la demandada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que debe estimar este Tribunal sobre la base de considerar por mes las cantidades que generaba el inmueble por concepto de canon de arrendamiento, vale decir, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs.320.000,oo) a partir del día dos (02) de Febrero de 2003, fecha en la cual, se generó la obligación de entregar la arrendataria el inmueble y hasta el tiempo que dure este procedimiento. En la entrega del inmueble dado en arrendamiento, así como en el pago de las costas y costos del presente proceso incluyendo honorarios profesionales de abogado. SEGUNDO: La demandada compareció a estrados el día doce (12) de Junio de 2003, y mediante escrito de esa fecha, adujo lo que a continuación se señala: 1. Negó genéricamente la pretensión deducida por la demandada. 2. Impugnó – en forma genérica también - la notificación efectuada por la sociedad mercantil y de este domicilio “INVERSIONES YUBEN’S M. F., C. A.” y que fuese anexada al libelo de demanda. Más adelante el Tribunal se pronunciará al respecto. 3. Que lo que sí es cierto es que ha realizado varias conversaciones con el propietario del inmueble Sr. Joao Evaristo Correia, donde convinieron en realizar un contrato de opción a compra-venta del inmueble en referencia a finales del mes de Julio que es cuando le iban a pagar una parte de una venta de una casa que realizó en Colombia y que por ello se encuentra todavía dentro del inmueble. Así quedó trabada la Litis en este asunto. DEL MATERIAL PROBATORIO Establecidos como han sido los términos de la trabazón de la Litis en el presente asunto, pasa este sentenciador a examinar, los medios probatorios que cursan en autos, así pues, tenemos lo siguiente: La parte actora acompañó a su libelo los siguientes recaudos: 1. Copia certificada del instrumento-poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda el día treinta y uno (31) de Octubre de 2001, bajo el N° 66, Tomo 92, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, que acredita la representación judicial que se atribuyen las abogadas en ejercicio y de este domicilio ANNERIS JOSE LOPEZ QUIJADA y LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA, ambas plenamente identificadas en autos, del ciudadano JOAO EVARISTO CORREIA. Tal Instrumento por ser susceptible de ser considerado público o auténtico en un todo acorde con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código de Procedimiento y no haber sido impugnado en forma alguna, se le confiere el valor probatorio a que refieren los artículos 1359 y 1360, respectivamente. Así se declara. 2. Copia certificada del instrumento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda el día dieciocho (18) de Febrero de 2002, bajo el N° 02, Tomo 09, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JOAO EVARISTO CORREIA y la ciudadana SILVIA DEL CARMEN MARTUS SAA. Tal Instrumento por ser susceptible de ser considerado público o auténtico en un todo acorde con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código de Procedimiento y no haber sido impugnado en forma alguna, se le confiere el valor probatorio a que refieren los artículos 1359 y 1360, respectivamente. Así se declara. 3. Documento privado contentivo de una comunicación dirigida a la ciudadana SILVIA DEL CARMEN MARTUS por la Sociedad mercantil INVERSIONES YUBEN´S M. F., C. A., mediante la cual se participa a la prenombrada ciudadana que el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano JOAO EVARISTO CORREIA vencía el día 01 de Agosto de 2002 y que se le concedía una prórroga legal de seis (06) meses, vale decir, hasta el día 01 de Febrero de 2003, tal documental por tratarse de un documento privado que no emana de la demandada, y no oponible a este parte, debió haber sido ratificado por el tercero que lo suscribe – en este caso la sociedad mercantil Inversiones Yuben´s M. F., C. A. - mediante la prueba testifical de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia de lo cual se desecha del presente proceso. Así se decide.- DEL MERITO DE LA CAUSA Determinados los medios probatorios que servirán de base a la decisión que haya de dictarse en el presente juicio, pasa este sentenciador a resolver el asunto planteado, sobre la base de las siguientes consideraciones: PRIMERA CONSIDERACION: Conforme lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” (Omissis) Así pues, que al actor correspondía la carga de probar la existencia de la relación arrendaticia, cuyo cumplimiento demanda, carga que cumplió al traer a los autos, el documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda el día 18 de Febrero de 2002 bajo el N° 2, Tomo 09, de los Libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, con lo cual quedó probada fehacientemente la relación arrendaticia existente entre él y la ciudadana SILVIA DEL CARMEN MARTUS SAA, parte demandada en este Juicio. ASI SE DEJA ESTABLECIDO. De la lectura del libelo de demanda deriva con meridiana claridad que la pretensión deducida por el actor – no obstante que se aduce la falta de pago - lo es el cumplimiento del contrato, vale decir, que el demandado entregue el inmueble y pague las mensualidades que se acusan como insolutas. Ahora bien, no obstante la falta de pago aducida – presupuesto material que sirve de base a la pretensión de cumplimiento deducida - debe este sentenciador analizar el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, desde el punto de vista del tiempo de su duración. Así pues, tenemos que el contrato en cuestión – que fue suscrito entre las partes el 18/01/02, según su cláusula quinta - tendría una duración de seis meses, contados desde el primero (01) de Febrero de 2002 hasta el primero (01) de Agosto de 2002. Conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, correspondía a la hoy demandada gozar del beneficio de una prórroga de seis (06) meses adicionales contados a partir del primero de agosto de 2002, lapso éste que transcurrió desde esa fecha hasta el día primero (01) de febrero del año 2003. Pues bien, la presente demanda se intenta una vez concluido el lapso concedido por la Ley como prórroga legal, hecho este que haría procedente en derecho la acción propuesta sin lugar a mas consideraciones, sin embargo el accionante a hecho derivar de la conducta de la demandada (falta de pago) acumulativamente dos pretensiones, a saber, el pago de los cánones de arrendamiento que se acusan como insolutos y los eventuales daños que se siguen causando al propietario por la ocupación ilegítima del inmueble dado en arrendamiento. En el primero de los casos anunciados, como quiera que la falta de pago aducida – supuesto de hecho material de la pretensión deducida - constituye un hecho negativo de carácter absoluto para el actor-arrendador, correspondía en consecuencia al demandado y arrendatario probar el pago, o el hecho extintivo de la obligación. Respecto al primer punto, es importante significar, que la demandada no trajo a los autos prueba alguna que demuestre su solvencia, ni tampoco demostró la existencia del supuesto contrato de opción a compra que según afirmó tendría como objeto al inmueble dado en arrendamiento. En consecuencia las reclamaciones a este respecto deben prosperar en derecho, como en efecto, así será declarado en la parte motiva del presente fallo y ASI SE DECIDE. SEGUNDA CONSIDERACION: Respecto a los supuestos daños causados, debe dejar claro quien decide, que éstos se deben generalmente al acreedor – ex artículo 1273 del Código Civil - “por la perdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado”. En el caso sub-examine el arrendatario debía entregar el inmueble que le fue dado en arrendamiento a partir del día siguiente a la expiración del término de la prórroga legal, vale decir, a partir del día dos (02) de febrero de 2003, por lo que la ocupación del mismo luego de dicha oportunidad redunda en una pérdida pecuniaria para el arrendador que debe ser resarcida en un monto igual al que correspondía al canon de arrendamiento mensual. En consecuencia la reclamación de daños y perjuicios se hace procedente en derecho, como en efecto se establecerá en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DECIDE. -III- PARTE DISPOSITIVA Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue JOAO EVARISTO CORREIA contra SILVIA DEL CARMEN MARTUS SAA ambos plenamente identificados al comienzo de este fallo, y en consecuencia, se hacen las siguientes condenatorias: PRIMERO: Se ordena a la demandada hacer entrega al demandante del inmueble dado en arrendamiento constituido por una Aparto-Quinta, identificada con el Nº 55, ubicada en el Conjunto Residencial ROSA BLANCA, en la Urbanización La Rosa, Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, libre de personas o cosas. SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagar al demandante la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,oo) por concepto de las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de Diciembre de 2002 y Enero de 2003. TERCERO: Se condena a la demandada a pagar al demandante como indemnización por Daños y Perjuicios la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,oo) mensuales a partir del 1º de febrero de 2003 hasta la fecha en que la presente decisión haya quedado definitivamente firme. CUARTO: Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en COSTAS a la demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente litis. QUINTO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos de Ley, conforme lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena la NOTIFICACION de las partes, sin lo cual no comenzarán a computarse los lapsos para la interposición de los recursos a los que hubiere lugar. PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Guatire a los veinticuatro (24) días del mes de Mayo de dos mil cuatro. Años: 194º de la Independencia y 145º de la Federación. EL JUEZ, ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT. LA SECRETARIA, ROSANA SANCHEZ MONTIEL. En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las doce y treinta (12:30) de la tarde. LA SECRETARIA, ROSANA SANCHEZ MONTIEL. EXP. 1644-03 AJFD/RSM/jlmm.