TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente Nro: 2612-04

PARTE ACTORA: INGRID BEATRIZ OJEDA DE GONZALEZ y SCARLET OJEDA PEÑA, venezolana, mayores de edad de este domicilio, titulares de las Cédula de Identidad Nros. 4.846.093 y 6.878.564, representadas judicialmente por los abogados ARGENIS CASTILLO MASS y RAFAEL CHERUBINI OCANDO, abogados en ejercicio, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédula de Identidad Nros. 8.967.004 y 3.414.725, respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 50.871 y 10.596, también respectivamente.

PARTE DEMANDADA: AMINTA OJEDA DE LEON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.228.870, asistida judicialmente por el abogado JOSE GREGORIO CORDOVEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 63.756.

MOTIVO: DESALOJO
DEFINITIVA- CIVIL.

II

Determinación preliminar de la controversia

Se inicia el presente juicio con libelo de fecha 23 de marzo del 2004, por el cual las ciudadanas Ingrid Beatriz Ojeda de González y Scarlet Ojeda Peña, demandan a la ciudadana Aminta Ojeda de León el Desalojo de un inmueble tipo vivienda constituido por una casa de techo de asbestro, con un área de ochenta y seis (86 mts2) con paredes de cemento y de arcilla, totalmente frisada y pintada, piso de cemento terminado con mezclilla roja, con ventana y puertas de madera, hierro y vidrio, servicio eléctrico, agua, cloacas totalmente empotradas, una sala comedor, recibo, tres dormitorios, baño y lavandero, ubicada en la avenida San José Manuel Álvarez, S/N población de Carrizal.

Aducen las demandantes que mediante contrato suscrito en fecha 31 de enero del 2002, se dio en arrendamiento a la ciudadana Aminta Ojeda León, el bien inmueble descrito supra, con la obligación del arrendatario de pagar un canon fijado en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) mensuales. Que la arrendatario ha incumplido con dicha obligación debiendo para la fecha de interposición de la presente demanda los correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2002, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2003, enero, y febrero del año 2004. Que ante el incumplimiento del arrendatario de su obligación principal demanda por Desalojo, a fin de que la demandada convenga o en su defecto a ello sea condenada por este tribunal al desalojo del inmueble, más el pago de la cantidad de Un Millón Novecientos Mil Bolívares por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, y los que se sigan causando hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble. Solicita la condenatoria en Costas y la Indexación de las sumas reclamadas.

El 26 de marzo del 2004, este tribunal admitió la demanda por cuanto la misma no es contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, por el procedimiento breve, al tiempo que ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin de que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la misma.

Cumplidas las formalidades de citación, compareció la ciudadana Aminta Ojeda de León a dar contestación a la demandada, escrito en el cual contradijo en todas sus partes la demanda intentada en su contra. Niega haber suscrito contrato de arrendamiento alguno con las actoras, y desconoce la firma que aparece en el documento promovido por ellas. Aduce que viene habitando el inmueble desde hace aproximadamente trece (13) años, con aprobación de un contrato verbal celebrado con el ciudadano Cipriano Evito Peña Fuentes, quien alega, falleció un mes antes de la celebración del contrato de venta que fundamenta la pretensión de las actoras. Que dado el tiempo que tiene habitando el inmueble le corresponde un lapso de prorroga legal según lo preceptuado en la ley especial de la materia.

En etapa de promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho, por lo que en auto de fecha 03 de mayo del 2004, se admitieron las legalmente promovidas salvo su apreciación en la definitiva.

El 12 de mayo del año en curso, se dijo “Vistos” y se fijó el lapso para sentenciar. Por lo tanto, estando dentro del lapso fijado por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal pasa a decidir en los términos siguientes:

III

Se refiere el presente juicio a una demanda por Desalojo de un bien inmueble y sus bienhechurias construidas sobre terreno municipal ubicado en la Avenida José Manuel Álvarez, s/n, población de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda, fundamentada en lo preceptuado en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esto es, incumplimiento de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
La representación judicial de la parte demandada, niega haber suscrito el contrato de arrendamiento opuesto por la actora, al tiempo que desconoció la firma que aparece en el mismo.

Al respecto quien suscribe el fallo observa: De acuerdo a lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil: “Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo”.

Tal procedimiento consiste en 1° rechazar el instrumento; 2° al producirse el desconocimiento, se abre ope legis una incidencia destinada a la comprobación de la autenticidad del instrumento. En esta oportunidad la parte promoverte del impugnado y sobre quien, por expresa disposición del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, recae la carga probatoria respecto a la autenticidad del mismo, podrá a tal efecto promover la prueba de cotejo y ante la imposibilidad de practicar ésta, la de testigos.

Siendo por tanto, una carga procesal del promoverte, esto es, una facultad o potestad de realizar actos procesales o adoptar determinadas conductas en el proceso, en su propio beneficio, solo le traen consecuencias jurídicas adversas cuando dejan de cumplirse.

En el caso de autos, el instrumento desconocido se refiere al contrato de arrendamiento supuestamente suscrito entre las partes, el cual funge como documento fundamental de la pretensión del actor, a tenor de lo establecido en el artículo 340 ordinal 6to del Código de Procedimiento Civil. Al desconocerse y no probarse su autenticidad el mismo pierde fuerza probatoria en el presente proceso, por lo que queda desvirtuado todas las declaraciones en él contenidas y así queda establecido.

Dado que la pretensión deducida en juicio deriva de una relación arrendaticia, desvirtuado el documento fundamental (Contrato de Arrendamiento), corresponde a este juzgador analizar las restantes probanzas de acuerdo a los principios establecidos en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil.

Aduce la representación judicial de la parte demandada, que son poseedores del inmueble desde hace aproximadamente trece (13) años, con aprobación de un “contrato verbal” celebrado con el ciudadano Cipriano Evito Peña Fuentes (+), quien murió un año antes de la supuesta celebración del contrato de compra venta opuesto por la parte actora, al respecto quien decide observa: La posesión es la tenencia de una cosa, o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre. Es legítima, según lo preceptuado en el artículo 772 del Código Civil, cuando es continúa, no interrumpida, pacífica, pública, o equívoca, y con la intención de tener la cosa como suya propia.

En el caso de marras, según expresa la parte demandada son poseedores según un “contrato verbal” celebrado con Cipriano Evito Peña Fuentes, a quien identifican como el propietario del inmueble, siendo así, cuando alguien ha principiado a poseer en nombre de otro, se presume que la posesión continúa como se principió, si no hay prueba de lo contrario (artículo 774 eiusdem).

A los fines de demostrar la tenencia del inmueble y el lapso de permanencia en el mismo, la representación judicial de la parte demandada promovió: a) certificado de inscripción escolar emitido por la Unidad Educativa José Manuel ubicado en la calle Monseñor Pérez de León del Municipio Carrizal; b) Certificados de vacunas en originales emitidos por el Ministerio de Sanidad y Asistencia Social, expedido el día 10 de noviembre de 1993. Ambos son instrumentos privados emanados de terceros, que para su valedez en el proceso debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial o la de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no cumplir la representación judicial de la parte demandada con su carga procesal, se desechan del proceso, desvirtuándose cualquier valor probatorio de los mismos.

Siendo así, solamente esta comprobado en autos la posesión precaria del inmueble, pero no el tiempo que lleva habitándolo.

La parte actora, por su parte alega ser propietaria de las bienhechurias existentes en el inmueble, dado que el terreno sobre el cual reposan es propiedad de la Municipalidad, para su demostración promueve contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, de fecha 25 de julio del 2001, quedando inserto bajo el Nro. 65, tomo 65 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora como un documento autentico de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, como plena prueba de la propiedad de las ciudadanas Ingrid Beatriz Ojeda de González y Scarlet Ojeda Peña de las bienhechurias.

Ahora bien, comprobada como ha sido la propiedad de las demandantes de las bienechurias del inmueble, y la posesión precaria de la demandada sobre ese mismo bien, solo resta comprobar la relación jurídica que une estos sujetos.

El alegato final de la demandada se circunscribe a hacer valer la prórroga legal, por un tiempo proporcional al que lleva habitando en el inmueble. Sobre la prórroga legal, es menester destacar, que es un beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley.

Se trata de un beneficio establecido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, conforme a la previsión del artículo 7 ejusdem.

Su alegación implica el reconocimiento tácito de la existencia de una relación arrendaticia, no obstante ello, la parte actora, a los fines de demostrar no solo la existencia del contrato de arrendamiento sino del incumplimiento de la demandada de las condiciones del mismo, promovió: marcado “A”: Carta misiva de fecha 03 de febrero del 2003, dirigida a la Sra. Aminta Ojeda de León, cuyo texto reza: “Por medio de la presente nos dirigimos a usted, en la oportunidad de Informarle, que en vista del incumplimiento en cuanto al pago de las mensualidades (Diciembre 2002, Enero y febrero 2003) del canon de arrendamiento acordado mediante contrato firmado por ambas partes el pasado 31 de Enero del 2002, se le notifica que deberá hacer entrega a las arrendatarias del inmueble arrendado en un lapso no menor de veinte (20) días a partir de la presente fecha. Le agradecemos su atención a la misma, y son otro particular al cual hacer mención. Atentamente, (Fdo) recibido Aminta Ojeda”. La cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil, como plena prueba de la declaración allí contenida.

Marcado “B” produjo diecinueve (19) recibos de condominio, los cuales si bien emanan de la parte actora, los mismos no fueron desconocidos ni impugnados por la parte demandada, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constituyen plena prueba.

Finalmente produjo marcado “C”, libreta de ahorro del Banco Mercantil, con el fin de demostrar la falta de depósito del monto correspondiente a los cánones de arrendamiento, al respecto esta juzgadora observa: Los medios de prueba que promuevan o eleven a las partes al órgano jurisdiccional, deben ser idóneas o conducentes para demostrar los hechos controvertidos que sirven como presupuesto de las normas cuyo efecto jurídico se invoca, esto es, la conducencia de la prueba. Sobre ella, el Dr. Devís Echandía, expresa: que la misma exige dos requisitos a) Que el medio respectivo esté en general autorizado y no prohibido expresa o tácitamente por la ley (cuando rige el sistema de la prueba legal), lo cual para nosotros viene siendo la legalidad del medio probatorio; b) Que el medio de prueba solicitado o presentado, válido en general como instrumento de prueba, no esté prohibido en particular por la ley, para el hecho que con él se pretende probar, es decir, que no exista expresa prohibición legal para el caso concreto.

Así las cosas, resulta inconducente a los efectos de demostrar la falta de pago de canones de arrendamiento una libreta de ahorro, que muestra los movimientos bancarios realizados en la cuenta personal de la actora, por lo que se desecha y desvirtúa su valor probatorio en el presente juicio, y así se decide.

Estando plenamente demostrada la relación arrendaticia entre los sujetos procesales, respecto del beneficio de prórroga legal, exigido por la representación judicial de la parte demandada, el mismo solo procede cuando vencido el término del contrato, el demandado ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones contractuales, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 40 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el presente caso, de los recibos insolutos, y de la notificación efectuada mediante carta misiva al arrendatario y recibida por ésta, ha quedado suficientemente demostrado el incumplimiento de la obligación de pagar el canon arrendaticio, por lo que no procede el beneficio de prórroga legal, y así finalmente queda establecido.

Analizadas como han sido todas y cada una de las afirmaciones realizadas por las partes, y los medios probatorios por ella promovidos, es concluyente para esta sentenciadora: a) Que las ciudadanas Ingrid Beatriz Ojeda González y Scarlet Ojeda Peña, son propietarias de una casa, y las construcciones y demás bienhechurias construidas sobre un inmueble ubicado en la avenida José Manuel Alvarez, población de Carrizal, casa s/n; b) Que la ciudadana Aminta Ojeda de León, es arrendataria del inmueble; c) Que la arrendataria ha incumplido con la obligación de pagar el canon de arrendamiento estipulado por las partes: d) Que se trata de una relación arrendaticia sin plazo determinado de tiempo.

En fuerza de los argumentos de hecho y derecho expuestos, este Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR, la pretensión de Desalojo interpuesta por las ciudadanas INGRID BEATRIZ OJEDA DE GONZALEZ y SCARLET OJEDA PEÑA, en contra de la ciudadana AMINTA OJEDA DE LEON.

Segundo: SE CONDENA a la parte demandada AMINTA OJEDA LEON a pagar a la parte actora INGRID BEATRIZ OJEDA DE GONZALEZ y SCARLET OJEDA PEÑA, la cantidad de Bs. Un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,oo) correspondientes a los canones de arrendamiento vencidos hasta el momento de interposición de la demanda, y de la cantidad que resulte de los que se sigan venciendo hasta el momento de la entrega definitiva del inmueble, a razón de Cien Mil Bolívares mensuales (Bs. 100.000,oo).

Tercero: Se ordena a la demandada Aminta Ojeda León hacer entrega real y efectiva del inmueble ubicado en la avenida José Manuel Alvarez, población de Carrizal, Estado Miranda, casa s/n, cuyos linderos y medidas constan el documento de propiedad del inmueble libre de bienes y personas a la parte actora, ciudadanas Ingrid Beatriz Ojeda de González y Scarlet Ojeda Peña.

Cuarto: Se condena en COSTAS a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

Regístrese y publíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda a los diecinueve (19) días del mes de Mayo del año dosmil cuatro (2004). Años 194° y 145°.
La Juez,

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Dra. Liliana A. González,

El Secretario,

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Abg. José Antonio Freitas

En la misma fecha siendo las 1:20 pm se registró y publicó la anterior decisión.
El Secretario,

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Abg. José Antonio Freitas.

Lagg/jaf
2612-04