TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: JAIME CAMPOS MEJIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad No 3.177.570.

APODERADO JUDICIAL: LUZ ELENA AGUILAR DE RUIZ, venezolana, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No 57.341.

PARTE DEMANDADA: ANA PORRAS GÁMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No 4.110.171.

ABOGADO ASISTENTE:NELSON MOLINA LEON, venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 36.663.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
EXPEDIENTE No E- 2004-007
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inició la presente demanda de cumplimiento de Contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga ante este Órgano Jurisdiccional a través de libelo de demanda presentado en fecha 23 de Enero de 2004, por el ciudadano JAIME CAMPOS MEJIA, debidamente asistido por la abogada LUZ ELENA AGUILAR DE RUIZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 57.341, contra la ciudadana ANA PORRAS GÁMEZ.

En fecha 28 de Enero de 2004, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada, ciudadana, para que diera contestación a la demanda al segundo (2do) día de despacho siguientes a su citación, la cual fue efectivamente practicada el 03 de Febrero de 2004.
En fecha 19 de Junio de 2003, la parte demandada confirió poder apud acta al abogado NELSON MOLINA, quien en la oportunidad procesal correspondiente en nombre de su representada contestó la demanda y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 246 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de Febrero de 2004, el Tribunal decretó medida de Secuestro solicitada por la parte actora sobre el inmueble identificado en autos y libró exhorto al Juzgado Ejecutor de Medidas para su ejecución.
Abierto el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de este derecho.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa lo siguiente:
Demandó la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito el 04 de Julio de 2002 con la ciudadana ANA PORRAS GÁMEZ, antes identificada, sobre un apartamento distinguido con el número 3-1, ubicado en el tercer piso de la Torre 3 del Conjunto Residencial Las Churuatas, Avenida Principal de San Antonio de Los Altos, en el lugar denominado San Blas, Municipio Los Salias, Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública del nombrado Municipio en la citada fecha, bajo el No 21, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones, donde se estableció en la Cláusula Segunda que su lapso de duración es un (1) año fijo, a partir e su suscripción. Que según la Cláusula Tercera el canon de arrendamiento quedó fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 400.000,00) mensuales, los cuales debían ser cancelados por mensualidades vencidas los primeros cinco días de cada mes. Que ratificó a la arrendataria mediante telegrama, cartas y llamadas telefónicas el contenido de la Cláusula Segunda referida la fecha de terminación. Que la inquilina, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hizo uso de la prórroga legal desde el día 05 de Julio de 2003; sin embargo, a partir del tercer mes de dicha prórroga legal dejó de cancelar los cánones de arrendamiento, adeudando para la fecha de interposición de la demanda los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2003. Que en razón de los hechos expuestos y con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1579, 1264 y 1592, ordinal 2º del Código Civil, en concordancia con los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos

Inmobiliarios demanda por cumplimiento de contrato a la ciudadana ANA PORRAS GÁMEZ para que entregue el inmueble arrendado y cancele por concepto de indemnización por uso ilegal del inmueble y por daños y perjuicios las cantidades que señala en el escrito libelar.
Al dar contestación a la demanda el apoderado Judicial de la parte accionada alegó la cuestión previa del artículo 346, ordinal 2º del texto adjetivo civil, vale decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, por lo cual pasa esta Juzgadora a analizar en forma preliminar la invocada defensa.
PUNTO PREVIO
Fundamenta la parte demandada dicha causal en que el inmueble arrendado es un bien proindiviso que pertenece a los ciudadanos JAIME CAMPOS MEJIA, ZULEMA FRANCINA DEL CARMEN CAMPOS y CARLOS IVAN CAMPOS MEJIAS, extensibles a sus respectivos cónyuges: JUDITH QUERALES DE CAMPOS, BORIS ALFONSO BUJOSA DESANGLES y ALTAIR MONTILLA DE CAMPOS, titularidad esta que detentan según documento de propiedad del inmueble. Que en virtud de esta comunidad los señalados ciudadanos son acreedores solidarios del arrendatario y juntos deben tomar las decisiones concernientes a la propiedad. Igualmente agrega que el demandante según autorización que anexa fue autorizado para arrendar el inmueble de marras pero no para demandar. Invoca como base legal de su oposición los artículos 168, 764 y 1223 del texto sustantivo civil.
La parte actora cuestionada contra el señalado alegato invocó el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y del Tribunal Supremo de Justicia.
Sobre las argumentaciones expuestas por las partes en conflicto en relación con la segunda cuestión previa del nombrado artículo 346, aprecia esta juzgadora que el demandante en el presente procedimiento es el ciudadano JAIME CAMPOS MEJIA, quien según el contrato de arrendamiento cursante en autos y cuyo cumplimiento reclama a su contraparte detenta el carácter de arrendador y es con esta condición que acciona la litis, de suerte que, siendo el contrato ley entre las partes según lo pautado en el artículo 1159 del Código Civil, de producirse el quebrantamiento de los compromisos asumidos en el convenio, es forzoso concluir que el mayor interesado y por ende acreditado para demandar judicialmente en los supuestos de violaciones a las

estipulaciones contractuales no es otro sino el contratante, vale decir, el arrendador. Así se declara.
Cabe destacar asimismo que al tratarse la pretensión de la parte actora de acciones derivadas de la relación arrendaticia, no tiene incidencia en la causa bajo análisis que la titularidad del locador como propietario del inmueble alquilado sea común o exclusiva, pues no es el punto debatido la propiedad del inmueble alquilado, correspondiendo en todo caso a los condóminos ejercer las acciones que estimen procedentes con arreglo a lo establecido en el artículo 759 y siguientes del Código Civil.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La legitimada pasiva en la litis contestación negó los hechos imputados por la parte actora alegando entre otros particulares lo siguiente: Que en la relación arrendataria objeto de la presente causa no existió la prórroga legal señalada por el actor, por cuanto al vencimiento del contrato, vale decir, el 04 de Julio de 2003, la arrendataria no fue notificada de la misma, tachando al efecto los instrumentos privados aportados por su contraparte como prueba de dicha notificación, por no haber sido recibidos por la arrendataria, sin expresar los motivos de la tacha previstos en el Código Civil como lo exige el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil ni tampoco formalizar su impugnación dentro del lapso previsto en el artículo 440 ejusdem. Que la arrendataria fue efectivamente notificada de la prórroga en el mes de diciembre de 2003, es decir, extemporáneamente. Que el arrendador, no obstante esta situación, recibió los pagos correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2003, aceptando mediante un contrato verbal que los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre serían descontados de la cantidad dada en depósito. Que la arrendataria no desocupó el inmueble en el mes Diciembre por causas ajenas a su voluntad. Que la arrendataria decidió consignar los meses de Enero y Febrero de 2004 en el tribunal de la causa por desacuerdos con el arrendador en cuanto a la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento.
Determinados los límites de la controversia, pasa este Juzgado a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil las pruebas consignadas por las partes en litigio.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
• Copia certificada del contrato de arrendamiento de marras debidamente autenticado en fecha 04 de Julio de 2002, ante la Notaria Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No 21, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones, se aprecia en todo su vigor probatorio de conformidad con el artículo 1358 del Código Civil.
• Inventario de bienes y enseres incluidos en el apartamento arrendado suscrito por la arrendataria, al no haber sido desconocido se aprecia de conformidad con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil.
• Certificación de entrega expedida por IPOSTEL sobre telegrama enviado en fecha 04 de junio de 2003 por el ciudadano JAIME CAMPOS a la ciudadana ANA PORRAS en la dirección del inmueble arrendado, se aprecia como indicio al no constar en autos el texto del mismo.
• Copias Simples de Recibos de fecha 13 de Agosto y 14 de Septiembre de 2003, por concepto del primer y segundo mes de la prórroga legal; al no haber sido desconocidos, se valoran de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, como prueba de haberse realizado los pagos que allí se mencionan.
• Dos (2) comunicaciones dirigidas a la demandada, ciudadana ANA PORRAS GAMEZ, suscritas por la parte actora, carecen de valorar probatorio por cuanto no aparece la firma como señal de recibo de la persona contra quien se produce.
• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado en fecha 04 de Diciembre de 2004, bajo el 15, Protocolo Primero, Tomo 9, Cuarto Trimestre ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, se aprecia en todo su vigor probatorio de conformidad con el artículo 1358 del Código Civil.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Autorización (Documento Privado) para arrendar el inmueble suscrito por los ciudadanos ZULMA CAMPOS DE BUJOSA y CARLOS I. CAMPOS M, carece de valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Originales de Recibos de fecha 13 de Agosto y 14 de Septiembre de 2003, por concepto del primer y segundo mes de la prórroga legal, se valoran de conformidad con el artículo 1363 como prueba de haberse realizado los pagos que allí se mencionan.
• Escrito de Consignación efectuada ante el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda y Recibos de Consignación correspondientes a los meses de Enero y Febrero de 2004, se aprecian como prueba de haberse realizado pagos al arrendatario que ascienden a OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES.
Del descrito material probatorio cursante en autos queda comprobada en primer

término la relación arrendaticia entre las partes a través del contrato de arrendamiento cursante a los folios 24 al 26 del expediente, por lo que toca entonces examinar si está demostrados los incumplimientos contractuales denunciados, así como la sustentación legal de los mismos.
Al respecto esta Juzgadora estima necesario a los fines de proferir su decisión pronunciarse en primer orden sobre la existencia o no de la prórroga legal en la fecha afirmada por el actor y negada por el demandado. En tal sentido se observa de la lectura de la Cláusula Segunda del contrato que las partes establecieron que su duración sería de un año no prorrogable a partir de su firma, y que, vencido el mismo el contrato quedaría disuelto debiendo la arrendataria hacer de inmediato la entrega material del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes no objetos del mismo. Ahora bien, con vista a que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el carácter irrenunciable de los derechos tuitivos de los arrendatarios, entre los cuales se encuentra la prórroga legal prevista en el artículo 38 ejusdem, la cual opera ipso iure, por el sólo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia y aun cuando se la haya omitido al momento de la celebración del contrato, ésta comenzó a correr inequívocamente desde el 05 de Julio de 2003, sin necesidad de notificación al locatario de su entrada en vigencia, ello por el carácter de orden público que entraña, a tenor de lo prescrito en el artículo 39 ibidem.
Así las cosas, existiendo un contrato escrito celebrado por tiempo determinado sobre un inmueble de los contemplados en el artículo 1º de la ley especial y habiendo concluido el tiempo fijo de duración sin que existan evidencias de que la arrendataria hubiere incumplido sus obligaciones contractuales, operaron los presupuestos de la prórroga legal, por lo que la misma entró en vigor en la citada fecha.
En cuanto al pretendido acuerdo verbal con el arrendador invocado por el apoderado judicial de la parte demandada para que se descontara de la cantidad dada en depósito los cánones correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2003, el mismo es improcedente a tenor del artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que textualmente dispone: “Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 23 de este Decreto Ley, sumas estas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento.” (SUBRAYADO DEL TRIBUNAL). En tal virtud, visto que durante la vigencia de la prórroga legal la arrendataria se insolventó en cuanto al pago de los tres meses señalados al inicio de este párrafo perdió su derecho al descrito beneficio a tenor de lo preceptuado en el artículo 40 ejusdem.; naciendo de esta manera el derecho de la parte actora de pedir la entrega del inmueble según lo contemplado en el artículo 40 ibidem. Así se declara.
En lo que trata a los pagos efectuados por la arrendataria y aceptados por el arrendador correspondientes a los meses Agosto y Septiembre de 2003 cuyos recibos originales cursan en autos se lee claramente en los mismos que el fechado 14-08-03 (folio 56) expresa: “primer mes de prórroga legal” y el fechado 13-09-03 (folio 57) expresa: “segundo mes de prórroga legal”, probanzas estas que no pertenecen a las partes sino al proceso con independencia del perjuicio o beneficio que signifiquen a quienes las aportan, por el principio de comunidad de la prueba, constituyen evidencias de que la parte demandada estaba en conocimiento al momento de efectuar estos pagos operaba la prórroga legal, circunstancia que fue negada por ella en la contestación de la demanda. Ahora bien, en cuanto a las consignaciones correspondientes a Enero y Febrero de 2004 cursantes en Expediente de Consignaciones No 2004-002 -nomenclatura de este Tribunal- al estar referidas a los dos primeros meses del año 2004, no desvirtúan la insolvencia imputada en la demanda referida a los cuatro últimos meses del año 2000. Así se declara.
Por lo que toca a las razones ajenas a su voluntad esgrimidas por la legitimada pasiva para negarse a desocupar el inmueble arrendado se juzgan improcedentes por carecer de sustentación legal.

DISPOSITIVA
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuso el ciudadano JAIME CAMPOS MEJIA contra la ciudadana ANA PORRAS GÁMEZ, suficientemente identificados en autos y en consecuencia:
1. Se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento distinguido con el número 3-1, ubicado en el tercer piso de la Torre 3 del Conjunto Residencial Las Churuatas, Avenida Principal de San Antonio de Los Altos, en el lugar denominado San Blas, Municipio Los Salias, Estado Miranda libre de personas y de los bienes no objeto del contrato de arrendamiento descritos en el Inventario cursante en autos.
2. Se condena a la demandada a cancelar a la parte actora la cantidades siguientes: A) UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 1.600.000,00) como indemnización por uso ilegal del inmueble durante los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2003 a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 400.000,00) cada uno, B) TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 300.000,00) como resultado de sumar la cantidad VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 20.000,00) por cada día transcurrido desde el 05 de Enero de 2004 hasta el 23 de Enero de 2004 según lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato como cláusula penal y C) SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 640.000,00) como resultado de sumar la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 20.000,00) por cada día transcurrido desde el 24 de Enero de 2004, día siguiente a la interposición de la demanda, hasta el 24 de Febrero de 2004, ultimo día de ocupación de inmueble en virtud de la práctica de la medida de secuestro el 25 de Febrero de 2004 efectuada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, ello según lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato como cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios.
3. Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la presente litis.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los diecinueve (19) días del mes de Mazo de 2004. Años 193° y 145 °.
LA JUEZ TITULAR LA SECRETARIA

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ SANDRA MARCANO

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 11:00 am.-

LA SECRETARIA

LCH/jc
Expediente Nro. E-2004-007