TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 047710

PARTE ACTORA: FELIX ALBERTO PERDOMO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la de cédula de identidad Nº 6.842.815.

PARTE DEMANDADA: ALDRIN OSWALDO ROMAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.681.437.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAMÓN ENRIQUE GRATEROL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.806.929, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32423.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial constituido.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta en fecha 25 de agosto de 2004, por el ciudadano FELIX ALBERTO PERDOMO PÉREZ, ya identificado, contra el ciudadano ALDRIN OSWALDO ROMAN, identificados anteriormente, alegando que: 1) Consta de documento de fecha primero (1) de septiembre de 2002, celebró con el ciudadano ALDRIN OSWALDO ROMÁN, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una (01) casa distinguida con el No. 8, ubicada en la Calle El Placer de San Pedro de Los Altos, Estado Miranda, con un plazo de duración original de seis (06) meses fijos. 2) Vencido ese plazo, el arrendatario continuó ocupando el inmueble, produciéndose la tácita reconducción del contrato de conformidad con lo establecido en el Artículo 1600 del Código Civil. 3) El canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo), el cual fue ajustado de común acuerdo en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) mensuales, suma que el arrendatario, supuestamente, canceló hasta el mes de mayo de 2004. 4) El arrendatario, supuestamente, ha incumplido con una de sus obligaciones como lo es pagar oportunamente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio de 2004, lo que asciende a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo). 5) Por lo anteriormente expuesto demanda al ciudadano ALDRIN OSWALDO ROMAN, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: “(…) PRIMERO: EN DESALOJAR SIN PLAZO ALGUNO el inmueble arrendado que es de mi propiedad, POR HABER DEJADO DE CANCELAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO POR MÁS DE DOS MESES CONSECUTIVOS, declarándose formal y definitivamente terminada la relación arrendaticia existente, y, en consecuencia, se me haga entrega del referido inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas. SEGUNDO: De manera subsidiaria y como indemnización por los daños y perjuicios económicos que ocasionó en mi patrimonio al utilizar y disfrutar el inmueble de mi propiedad por dos meses consecutivos sin retribuirme nada a cambio, solicito me cancele o a ello lo condene este Tribunal lo siguiente: Una cantidad igual a los (sic) dos (02) cánones de arrendamiento dejados de cancelar, es decir, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo), cantidad que solicito, como antes dije, como indemnización por daños y perjuicios que se me han ocasionado. TERCERO: También de manera subsidiaria y como indemnización por los daños y perjuicios económicos que ocasionará en mi patrimonio al continuar utilizando el inmueble de mi propiedad desde el primero (01) de agosto de dos mil cuatro (2004), hasta que en forma definitiva me haga entrega real y material del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, lapso durante el cual estaré impedido de arrendar nuevamente el inmueble, solicito me cancele o a ello lo condene este Tribunal lo siguiente: La cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo), por cada mes transcurrido. CUARTO: En pagar las Costas y Costos Procesales que se causen en el presente juicio hasta su definitiva terminación…”. La parte actora señala como fundamentos de derecho de su pretensión los Artículos 1592, 1159, 1160 del Código Civil y 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente, estima su demanda en la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo).
Admitida la demanda en fecha 21 de septiembre de 2003, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para el segundo día de Despacho siguiente a su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
En fecha 27 de octubre de 2004, se libró la correspondiente compulsa.
Por diligencia de fecha 11 de noviembre de 2004, el Alguacil de este Juzgado, consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano ALDRIN OSWALDO ROMÁN.
En fecha 15 de noviembre de 2004, comparece el ciudadano ALDRIN OSWALDO ROMÁN, suficientemente identificado en autos, debidamente asistido por la abogado MIRNA VARGAS RONDÓN, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 66.235, dando contestación al fondo de la demanda. En su escrito la parte demandada afirma que es arrendatario de una casa signada con el No. 8, ubicada en la Calle El Placer de San Pedro de Los Altos del Estado Miranda, propiedad del ciudadano FELIX ALBERTO PERDOMO PÉREZ, desde el primer día del mes de septiembre de 2002 hasta la presente fecha, es decir, que ha ocupado el inmueble por espacio de dos años y un mes, siendo el canon de arrendamiento pactado la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo). Por otra parte, niega, rechaza y contradice que de mutuo y amistoso acuerdo hubieren ajustado el canon de arrendamiento a la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), pues dicho aumento fue, supuestamente, exigido por el arrendador de manera unilateral y sin tomar en cuenta su opinión como arrendatario y sin tomar en consideración que los aumentos de canon de arrendamiento se encuentran congelados por Decreto Presidencial. De igual forma, afirma que se negó a aceptar el arbitrario e ilegal aumento, por lo que el actor, supuestamente, se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento, haciéndole incurrir en mora. En tal virtud, procedió a hacer consignaciones arrendaticias por ante este Tribunal. Adicionalmente, señala que el inmueble arrendado tiene graves filtraciones en el techo, lo que ha traído, supuestamente, problemas de salud a su familia, así como también manifiesta que el arrendador ha, supuestamente, incurrido en conductas ilegales cuando lo ha privado del servicio de agua.
En la oportunidad legal para promover pruebas, sólo hizo uso de este derecho la parte accionante.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal procede a examinar las pruebas promovidas por las partes:

II

a) PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Documentales: La parte actora acompaña a su escrito libelar los siguientes instrumentos: 1) Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos FELIX ALBERTO PERDOMO PÉREZ y ALDRIN OSWALDO ROMÁN, por un inmueble identificado como casa No.8, ubicada en la Calle El Placer, San Pedro de Los Altos, Estado Miranda, por un canon mensual de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo), que el arrendatario debía cancelar los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes. El tiempo de duración del contrato fue pactado por seis (06) meses fijos, prorrogables automáticamente por períodos iguales. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 1363 del Código Civil, por no haber sido objeto de desconocimiento ni tacha de falsedad, por lo que debe tenerse por reconocida. 2) Copia simple de contrato de venta suscrito por EUGENIO PERDOMO y CELESTINO ALEJO PERDOMO MONTERREY, por un inmueble constituido por un lote de terreno situado en jurisdicción del Municipio San Pedro de Los Altos, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 26 de abril de 1977, el cual quedó asentado bajo el No. 9, Folio 28, Protocolo Primero, Tomo Primero. Este Juzgado no aprecia dicho instrumento por cuanto no guarda congruencia con los hechos controvertidos, es decir, resulta impertinente.
Exhibición de Documentos: En la oportunidad de promover pruebas la parte actora promovió la prueba de exhibición de documentos, a los fines de que el demandado presentara los recibos de pago correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo, ambos del año 2004, cuya copia fotostática fue acompañada por el promovente de la prueba a su escrito. Admitida la prueba, el acto respectivo tuvo lugar el dos (2) de diciembre de 2004, dejándose constancia que la parte accionada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno. En tal virtud, este Tribunal debe aplicar el efecto previsto en el Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil y consecuentemente, considerar exacto el texto de los recibos antes mencionados, tal y como aparecen en las copias presentadas por el promovente de la prueba, y así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada acompaña a su contestación a la demanda las siguientes documentales:
Documentales: 1) Copia simple de escrito dirigido a este Juzgado, mediante el cual afirma que realiza consignación a favor del ciudadano FELIX PERDOMO correspondiente al mes de Junio de 2004, por la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo), pero sin sello de recepción por parte de este Tribunal. En relación a este instrumento, este Tribunal lo considera inadmisible como prueba, toda vez que nuestra Ley Adjetiva sólo reconoce como tales a las copias fotostáticas que reproducen documentos públicos o documentos privados reconocidos o que deban tenerse legalmente como tales, y así se establece. 2) Dos (2) comprobantes originales emitidos por este Juzgado a nombre del ciudadano ALDRIN OSWALDO ROMÁN, mediante los cuales se hace constar que dicho ciudadano realizó consignaciones arrendaticias por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo) cada una de ellas, correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2004, por un inmueble ubicado en San Pedro de Los Altos, Calle El Placer, Casa No. 8. Este Tribunal aprecia las documentales antes descritas de conformidad con lo establecido en el Artículo 1359 del Código Civil. 3) Copia fotostática de escrito dirigido a la Síndico Procurador del Municipio Guaicaipuro. Este Tribunal no aprecia dicho recaudo por ser impertinente, es decir, no guarda congruencia con los hechos controvertidos. 4) Copia fotostática de Acta de fecha 23 de Julio de 2004, levantada por ante la Oficina Municipal para la Defensa y Educación del Consumidor y el Usuario, por denuncia relacionada por supuesto corte del suministro de agua de manera unilateral, por parte del ciudadano FELIX ALBERTO PERDOMO PÉREZ. Este Juzgado no atribuye eficacia probatoria alguna a la documental promovida por ser impertinente, y así se establece.
Analizadas como han sido las pruebas de las partes, este Tribunal para decidir observa que el presente juicio se origina por demanda presentada por el ciudadano FELIX ALBERTO PERDOMO PÉREZ, asistido por el abogado RAMÓN ENRIQUE GRATEROL, contra el ciudadano ALDRIN OSWALDO ROMAN, todos ampliamente identificados, en la cual alega que: 1) Consta de documento de fecha primero (1) de septiembre de 2002, que celebró con el ciudadano ALDRIN OSWALDO ROMÁN, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una (01) casa distinguida con el No. 8, ubicada en la Calle El Placer de San Pedro de Los Altos, Estado Miranda, con un plazo de duración original de seis (06) meses fijos. 2) Vencido ese plazo, el arrendatario continuó ocupando el inmueble, produciéndose la tácita reconducción del contrato de conformidad con lo establecido en el Artículo 1600 del Código Civil. 3) El canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo), el cual fue ajustado de común acuerdo en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) mensuales, suma que el arrendatario, supuestamente, canceló hasta el mes de mayo de 2004. 4) El arrendatario, supuestamente, ha incumplido con una de sus obligaciones como lo es pagar oportunamente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio de 2004, lo que asciende a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo). 5) Por lo anteriormente expuesto demanda al ciudadano ALDRIN OSWALDO ROMAN, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: “(…) PRIMERO: EN DESALOJAR SIN PLAZO ALGUNO el inmueble arrendado que es de mi propiedad, POR HABER DEJADO DE CANCELAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO POR MÁS DE DOS MESES CONSECUTIVOS, declarándose formal y definitivamente terminada la relación arrendaticia existente, y, en consecuencia, se me haga entrega del referido inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas. SEGUNDO: De manera subsidiaria y como indemnización por los daños y perjuicios económicos que ocasionó en mi patrimonio al utilizar y disfrutar el inmueble de mi propiedad por dos meses consecutivos sin retribuirme nada a cambio, solicito me cancele o a ello lo condene este Tribunal lo siguiente: Una cantidad igual a los (sic) dos (02) cánones de arrendamiento dejados de cancelar, es decir, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo), cantidad que solicito, como antes dije, como indemnización por daños y perjuicios que se me han ocasionado. TERCERO: También de manera subsidiaria y como indemnización por los daños y perjuicios económicos que ocasionará en mi patrimonio al continuar utilizando el inmueble de mi propiedad desde el primero (01) de agosto de dos mil cuatro (2004), hasta que en forma definitiva me haga entrega real y material del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, lapso durante el cual estaré impedido de arrendar nuevamente el inmueble, solicito me cancele o a ello lo condene este Tribunal lo siguiente: La cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo), por cada mes transcurrido. CUARTO: En pagar las Costas y Costos Procesales que se causen en el presente juicio hasta su definitiva terminación…”. Al respecto el demandado en la contestación de la demanda reconoció que es arrendatario de una casa signada con el No. 8, ubicada en la Calle El Placer de San Pedro de Los Altos del Estado Miranda, propiedad del ciudadano FELIX ALBERTO PERDOMO PÉREZ, desde el primer día del mes de septiembre de 2002 hasta la presente fecha, es decir, que ha ocupado el inmueble por espacio de dos años y un mes, siendo el canon de arrendamiento pactado la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo). Tal declaración del accionado constituye la admisión de uno de los hechos constitutivos de la pretensión del accionante, relativo a la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes y consecuentemente, no era objeto de prueba y así se declara. Ahora bien, el demandado también en su escrito contentivo de la contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo que de mutuo y amistoso acuerdo hubieren ajustado el canon de arrendamiento a la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.150.000,oo), pues dicho aumento fue, supuestamente, exigido por el arrendador de manera unilateral y sin tomar en cuenta su opinión como arrendatario y sin tomar en consideración que los aumentos de canon de arrendamiento se encuentran congelados por Decreto Presidencial. De igual forma, afirma que se negó a aceptar el arbitrario e ilegal aumento, por lo que el actor, supuestamente, se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento, haciéndole incurrir en mora. En tal virtud, procedió a hacer consignaciones arrendaticias por ante este Tribunal. Adicionalmente, señala que el inmueble arrendado tiene graves filtraciones en el techo, lo que ha traído, supuestamente, problemas de salud a su familia, así como también manifiesta que el arrendador ha, supuestamente, incurrido en conductas ilegales cuando lo ha privado del servicio de agua. En su rechazo a las afirmaciones de hecho del demandante, el accionado incurre en un error al señalar que el aumento del canon ascendió a CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), toda vez que en el contrato de arrendamiento, apreciado en este mismo fallo, las partes fijaron la pensión mensual de arrendamiento en la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,oo) y así se establece. Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que de conformidad con lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tenía la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Seguidamente, se transcriben ambas disposiciones:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Ahora bien, el demandante en su demanda afirma que el plazo original de duración del contrato era de seis (06) meses fijos, según se evidencia de la Cláusula Tercera del mismo, y que vencido dicho término el demandado continuó ocupando el inmueble, operando, en su decir la tácita reconducción, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1600 del Código Civil, pero lo cierto es que las partes en dicho contrato fijaron como plazo de duración “(…) seis (6) meses fijos, prorrogables automáticamente por períodos iguales, si dentro del mes anterior la (sic) vencimiento, una cualquiera de las partes no notificare a la otra por escrito lo contrario …”. Es decir, el Contrato de Arrendamiento en comento fue pactado por tiempo determinado con prórrogas sucesivas, no constando en autos que alguna de las partes hubiere notificado a la otra su voluntad de no continuar con el contrato y sin embargo, éste continuara sin oposición del arrendador, para calificarlo como erróneamente lo hace el actor de contrato a tiempo indeterminado. En consecuencia, nos encontramos con un contrato a tiempo determinado con prórrogas sucesivas, respecto del cual no ha operado la tácita reconducción, y así se establece. Siendo el contrato a tiempo determinado no resulta aplicable al caso que nos ocupa la disposición contenida en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la misma se encuentra dirigida a los Contratos a tiempo indeterminado y a las relaciones arrendaticias de carácter verbal, no obstante ello, esta Juzgadora encuentra que en el supuesto de falta de pago del canon de arrendamiento, el Legislador prevé respecto del contrato a tiempo determinado que el arrendador puede, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, mientras que respecto del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado contempla que el arrendador puede solicitar el desalojo del inmueble, de acuerdo a lo previsto en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta situación de diferente regulación de la insolvencia del deudor en orden al ejercicio, por parte del arrendador, de la demanda destinada a la extinción del contrato (resolución o desalojo), constituye uno de los elementos de mayor controversia jurídica en virtud de la normativa vigente en materia inquilinaria. Pero lo cierto es que no existe argumentación alguna en la exposición de motivos de la Ley que regula la materia en relación a éste desigual tratamiento, ni razón alguna para mantener tal distinción sobre la base estrictamente temporal o de término entre ambas modalidades contractuales, y por el contrario, del articulado de dicha ley se desprende la intención del legislador de establecer un régimen procesal común aplicable frente a cualquier pretensión surgida con ocasión del negocio jurídico arrendaticio, esto es el cumplimiento, resolución, desalojo, nulidad o reintegro, teniendo como norte fundamental el principio de la celeridad procesal y la eficacia en la administración de justicia. En este orden de ideas, la demanda de desalojo o desahucio por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales, entre las cuales se encuentra, por supuesto, la obligación principal que asume el arrendatario, esto es el pago de los cánones de arrendamiento, deviene del principio general contenido en el Artículo 1.167 del Código Civil, según del cual: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. En tal virtud, cuando se declara con lugar una demanda de desalojo, en la cual se alegue el incumplimiento de una obligación contractual, esto necesariamente implica la resolución del contrato de que se trate, de allí que algunos juristas la denominen desalojo – resolución, tal y como lo hace Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios cuando señala que: “(…) La Jurisprudencia ha dado una interpretación laxa, no formalista, a ciertas denuncias por quebrantamiento de forma en los juicios donde se pretende el desalojo, y así ha dicho que la resolución del contrato de arrendamiento conlleva necesariamente al desahucio, y que la demanda de desalojo por resolución o por expiración del término se confunden en su objeto práctico”. De igual forma, ocurre respecto de la demanda en la cual se solicite la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues acordar tal petición implica también la entrega o desocupación del inmueble objeto del contrato, tal y como lo estableció el máximo Tribunal de la República en sentencia del 29 de junio de 1994, en los términos siguientes: "(…)la sentencia por la cual se declara la resolución de un contrato de arrendamiento, no concede más de lo pedido, cuando además del pronunciamiento resolutorio, acuerda la entrega o desocupación del inmueble objeto del contrato cuya resolución se ha declarado, puesto que con ello lo que se hace es reconocer los efectos jurídicos de la resolución pronunciada. Esto implica el cese de las obligaciones y los derechos de los contratantes, por lo que, la entrega del inmueble es obligada consecuencia de la resolución del arrendamiento...". En consecuencia, siendo que en ambas demandas (desalojo o resolución) se persigue el mismo efecto práctico, esto es, disolver, con efectos retroactivos, un contrato válido, por haber sobrevenido una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el referido contrato y por ende, la entrega del inmueble libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue recibido por el arrendatario al momento de haber suscrito el contrato, este Tribunal encuentra que en la presente causa el accionante alega el incumplimiento por falta de pago de un contrato de arrendamiento, el cual fue pactado por tiempo determinado con prórrogas sucesivas, e invoca la aplicación de los Artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incurriendo así en error al subsumir la cuestión de hecho en la cuestión de derecho, pues solo era aplicable el Artículo 1.167 del Código Civil, lo cual en definitiva no constituye labor de la parte actora, toda vez que si bien corresponde a esta parte indicar en su demanda los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, también es cierto que corresponde al Juez que conoce de la demanda, subsumir el hecho específico en la norma jurídica respectiva. En este sentido se pronunció Calamandrei, cuando estableció respecto de las etapas del proceso lógico de la formación de la sentencia, que las mismas son “(…) a) La apreciación y calificación de los hechos trascendentales. b) La declaración de la verdad y certeza de los hechos trascendentales. c) La declaración jurídica del hecho específico concreto. d) La aplicación del Derecho al hecho. e) la determinación del efecto jurídico. De igual forma, lo estableció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del nueve (09) de agosto de 2000, la cual se transcribe parcialmente a continuación:

"(...) La motivación de la sentencia por parte del Juez es un deber establecido en el Código de Procedimiento Civil que implica la expresión en la sentencia del enlace lógico entre una situación particular y una previsión abstracta contenida en la ley, para lo cual el Juez debe determinar los hechos y luego subsumirlos en las normas jurídicas que abstractamente lo prevén, lo que permite controlar la legalidad del dispositivo de la sentencia..."

Por los razonamientos que anteceden este Juzgado determinará si efectivamente se produjo el incumplimiento que denuncia el actor en su demanda e imputa al demandado, relativo a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2004. El demandado en su demanda afirma haber dado cumplimiento a tal obligación consignando los cánones de arrendamiento mediante el procedimiento de pago judicial previsto en la Ley que regula la materia. Efectivamente, el demandado acompaña a su demanda comprobantes de pago emitidos por este Juzgado, mediante los cuales se hace constar que depositó cánones de arrendamiento por la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo), correspondientes a los meses de Junio y Julio de 2004, los cuales efectuó el 2 y 10 de agosto de 2004, respectivamente. Ahora bien, corresponde a este Tribunal determinar, conforme a lo establecido en el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas. En este sentido, se observa que los artículos 51 y 53 eiusdem prevén una pluralidad de requisitos rigurosos y formalistas orientados al estado de solvencia de arrendatario, unos que calificamos como esenciales y otros como meramente formales. Los primeros son aquellos que deben cumplirse con la finalidad de considerar la consignación como legítimamente efectuada y, por tanto, se tenga al arrendatario en estado de solvencia; y los segundos son aquellas actuaciones a cargo del consignante y también del tribunal, pero que su no cumplimiento de ninguna manera afecta la consignación, toda vez que no influyen para considerar que la consignación ha sido legítimamente efectuada. Establecido lo anterior, corresponde ahora verificar si se cumple uno de los requisitos esenciales de la consignación judicial, esto es, el tiempo para la consignación, con específica referencia a los efectos que se derivan de las consignaciones extemporáneas bien por anticipadas o bien por retardo, y de esta manera establecer si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas o no. Al respecto, el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que la consignación podrá hacerla el arrendatario dentro del lapso de quince días continuos siguientes a la fecha que debe hacerse el pago al accipiens, a los fines de que el arrendatario pueda liberarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida. En tal sentido, este Tribunal observa que el demandado realizó la consignación correspondiente al mes de junio en fecha 2/8/2004 y la del mes de julio el 10/8/2004, de lo cual se evidencia que la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de junio fue realizada extemporáneamente por retardo, toda vez que conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento las pensiones debían ser canceladas por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido, esto es, la mensualidad de junio por ejemplo debía ser cancelada los primeros cinco días del mes de julio, y en el caso que el arrendador se negara a recibir el pago, el arrendatario podía efectuarlo mediante una forma excepcional de pago judicial, es decir, a través de la consignación, dentro del lapso de quince días siguientes a su vencimiento conforme a lo que contempla el Artículo 5 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, lapso este que se mantiene en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, según el cual: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (Subrayado por el Tribunal). Ahora bien, en el contrato cuya resolución se solicita, como ya se expresó, la oportunidad de pago se extiende a “los cinco primeros días siguientes al vencimiento inmediato anterior”, entendiéndose por aplicación del Artículo 1.214 del Código Civil, que esa prórroga ha sido establecida en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes, y por consiguiente no puede considerarse en mora al deudor mientras esté pendiente la mencionada prórroga, por ser al final del término de ésta cuando la obligación, además de líquida y cierta, es exigible. De acuerdo con este criterio, la consignación correspondiente al mes de junio de 2004, la realizó el inquilino fuera del plazo de los quince (15) días siguientes al término de la prórroga convenida para el pago de los respectivos cánones, según se desprende de los comprobantes de pago emitidos por este Juzgado y apreciados en este mismo fallo. En consecuencia, el pago de tal pensión de arrendamiento fue efectuado extemporáneamente por retardo, -repito- vencido el lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la prórroga convenida para el pago del canon de arrendamiento mensual, aunado ello al hecho de que las consignaciones debía hacerlas el demandado por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000,oo), pues con la prueba de exhibición de documentos promovida por el accionante quedó establecido que el demandado efectuó los pagos correspondientes a los meses de abril y mayo de ese mismo año por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,oo), cada uno de ellos, es decir, a partir del mes de abril de 2004 el demandado aceptó como nuevo monto de los cánones de arrendamiento la suma antes dicha. En tal virtud, debe este Tribunal concluir que las consignaciones no se hicieron por el monto íntegro. Lo anteriormente expuesto lleva a este Tribunal a declarar que las consignaciones así efectuadas resultan ilegítimas y así se establece. En conclusión, debe este Juzgado considerar al demandado incurso en el incumplimiento del contrato tantas veces mencionado, y procedente la acción que nos ocupa, con fundamento en lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, que señala: “En el contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, si una de las partes no cumple, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”,(negritas por el Tribunal), en concordancia con los Artículos 1.159 y 1.160 ibídem, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento” y “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley”, y así se decide.

III

Por las razones antes expuestas, es por lo que este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA de conformidad con lo establecido en los Artículos 12, 242, 254, 506, 890 del Código de Procedimiento Civil; 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1592 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano FELIX ALBERTO PERDOMO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la de cédula de identidad Nº 6.842.815, contra el ciudadano ALDRIN OSWALDO ROMAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.681.437, ambos ampliamente identificados en autos y consecuentemente se declara: a) Resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de Septiembre de 2002 suscrito entre las partes, el cual versa sobre el inmueble constituido por una Casa signada con el No. 8, ubicada en la Calle El Placer, San Pedro de Los Altos, Estado Miranda, y b) Se condena al demandado a: 1) Entregar de manera inmediata a la parte actora el referido inmueble completamente desocupado libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. 2) Pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo), equivalentes a los meses de alquiler que dejó de cancelar y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) mensuales.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

Notifíquese a las partes.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda Los Teques, a los ocho (08) días del mes de abril de dos mil cinco (2005), a los 194° años de la Independencia y 146° años de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

ELSY MARIANA MADRIZ QUIROZ

LA SECRETARIA TEMPORAL,

MARÍA DE MATAMOROS

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo la 1:20 de la tarde.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

EMMQ/MM
EXPTE N° 04-7710