TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BOLIVAR DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
195º y 146º
DEMANDANTE: LEONARDO FABIO RUEDA MELO y NELSON RICARDO RUEDA MELO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.016.380 y V-11.016.379 en su orden.
APODERADOS: ALEXIS ARIAS GARCIA, WENDY MIRLAY PRATO CABALLERO y ANGÉLICA ZULAY SABOGAL LIZARAZO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 35.418, 104.635 y 97.837 respectivamente.
DEMANDADO: JORGE IVAN ZAMBRANO AVENDAÑO, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.418.194.
MOTIVO: DESALOJO.
PRIMERO
Se inicia la presente causa por demanda intentada por los ciudadanos Leonardo Fabio Rueda Melo y Nelson Ricardo Rueda Melo, representados judicialmente por los abogados en ejecricio Alexis Arias García, Angélica Zulay Sabogal Lizarazo y Wendy Mirlay Prato Caballero, contra el ciudadano Jorge Iván Zambrano Avendaño, por Desalojo, siendo admitida en fecha 02 de marzo de dos mil cinco, quedando inventariada bajo el Nº 1.619/05.
Alegan los demandantes en su libelo que, son propietarios de un inmueble ubicado en la esquina de la Avenida Venezuela, con calle 4, Municipio Bolívar del Estado Táchira, integrado por tres locales comerciales, distinguidos con los números N° 4-2, 4-6 y 4-11, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio Bolívar, San Antonio del Táchira; que en fecha primero de abril de 2002, el ciudadano Jorge Iván Zambrano Avendaño celebró contrato de arrendamiento por el local signado con el N° 4-11, (en la actualidad N° 4-10), con la ciudadana Mercedes Rojas Eugenio, Vicepresidente de la Sociedad mercantil, Inversiones y Construcciones Cadenas Rojas S.A., quien era la antigua propietaria del inmueble en alquiler; que el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obliga al nuevo propietario respetar la relación arrendaticia; que la relación arrendaticia ha sido respetada; que no obstante durante los últimos tres meses es decir, noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005 no han recibido ningún pago por concepto de canon de arrendamiento, por lo cual demandan al ciudadano Jorge Iván Zambrano Avendaño, el desalojo del local que ocupa con fundamento en el artículo 34 literal "a" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, el 1592 del Código Civil; las costas y costos del presente procedimiento; el desalojo del local comercial por el incumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario al no pagar los cánones de arrendamiento y la entrega del inmueble completamente desocupado de bienes y personas en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato de arrendamiento.
En la oportunidad legal para contestar la demanda el demandado fundamenta su contestación en los siguientes hechos: que no le une ninguna relación de arrendamiento con los demandantes; que es falso que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de alquiler de los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005, lo cual se comprueba con los depósitos bancarios que acompaña en original, depositados a la propietaria del inmueble ocupado; que no fue notificado como inquilino para comprar el inmueble, derecho que tiene a la preferencia ofertiva y retracto legal contemplados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que promueve la cuestión previa establecida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal tercero como es la ilegitimidad del actor por cuanto no ha tenido con los demandantes ninguna relación arrendaticia.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En escrito de fecha 13 de abril de 2005, la parte actora, siendo la oportunidad de promover pruebas, como punto previo consta la cuestión previa opuesta por el demandado y alega que si la misma es referida al ordinal tercero, carece de fundamento por cuanto poseen la capacidad para ejercer poderes en juicio y el poder fue otorgado en forma autentica y si el demandado quiso referirse a la contenida en el numeral segundo, el demandado incurre en error al confundir los términos de capacidad y cualidad, por cuanto del expediente se evidencia que se encuentran en plena capacidad para intentar el litigio.
DOCUMENTALES
-Copia certificada del documento de propiedad de un inmueble a nombre de Inversiones y Construcciones Cadenas Rojas S.A., registrado bajo N° 70, Tomo II, Protocolo Primero, Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Bolívar de fecha 28 de octubre de 1993, en el cual se evidencia que el anterior propietario del inmueble era una sociedad mercantil y no una persona natural.
-Copia certificada del documento de propiedad mediante el cual la sociedad mercantil Inversiones y Construcciones Cadenas Rojas S.A., le vende a los demandantes Leonardo Fabio y Nelson Ricardo Rueda Melo, registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno Inmobiliario de San Antonio, Municipio Bolívar, Estado Táchira, anotado bajo la matrícula 04-RI-TXVII N° 824, de fecha 15 de septiembre de 2004, a objeto de demostrar que los demandantes adquirieron de Inversiones y Construcciones Cadenas Rojas, S.A. la totalidad del inmueble del cual forma parte el local comercial.
-Certificación por vía de informe de las personas autorizadas para manejar la cuenta N° 0161-0408-0003-34-3203073896 del Banco Provivienda Banco Universal (Banpro) con el objeto de determinar que nuestros representados no son los titulares de la misma y que en consecuencia mal podrían haber percibido cantidad alguna por concepto de canon de alquiler.
-Los depósitos bancarios que corren insertos en el expediente, donde Jorge Zambrano deposita a la cuenta N° 0161-0408-0003-34-3203073896 a nombre de la ciudadana Mercedes Rojas Eugenio, lo cual tiene por objeto demostrar que nuestros poderdantes nunca ha obtenido beneficios de la mencionada relación arrendaticia, lo cual vulnera el artículo 552 del Código Civil.
Conjuntamente con la demanda presentó el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Mercedes Rojas Eugenio y el ciudadano Jorge Iván Zambrano Avendaño.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
-El mérito y valor jurídico de las actas e instrumentos que integran el juicio.
-Mérito y valor jurídico de los depósitos bancario consignados en el expediente que demuestran la solvencia en el pago de alquileres realizados por el demandado.
En escrito de fecha veintiuno de abril de dos mil cinco, la parte actora presenta escrito de Informes.
SEGUNDO
Con vista de los alegatos de la parte actora y de las pruebas aportadas e informes, el Tribunal para decidir observa:
El presente juicio se contrae a la acción de desalojo de un local comercial que forma parte de un inmueble de mayor extensión, que se encuentra ubicado en la Avenida Venezuela, calle 4 esquina, N° 4-11 (hoy 4-10) de San Antonio, Estado Táchira, el cual fue dado en arrendamiento según contrato escrito a término fijo y que posteriormente paso a ser a tiempo indeterminado por la ciudadana Mercedes Rojas Eugenio al ciudadano Jorge Iván Zambrano Avendaño; que el inmueble arrendado fue enajenado en fecha 15 de septiembre de 2004, por la ciudadana Mercedes Rojas Eugenio, en su condición de Vicepresidente de la Sociedad Mercantil Inversiones y Construcciones Cadenas Rojas S.A., a los ciudadanos Leonardo Fabio y Nelson Ricardo Rueda Melo; que debido al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005, demandan el desalojo con fundamento en lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a”.
El demandado a su vez alega que no le une ninguna relación de arrendamiento con los demandantes; que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados conforme a los depósitos bancarios que agrega; que no fue notificado de la venta del inmueble a los fines de ejercer el derecho de preferencia ofertiva y retracto legal; promueve la cuestión previa contemplada en el artículo 346 ordinal tercero, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor.
Como punto previo, pasa esta Juzgadora a resolver la cuestión previa planteada por el demandado referida a la ilegitimidad de la persona del actor, por cuanto no ha tenido con los demandantes ninguna relación arrendaticia, cuestión previa que por referirse a la legitimatio ad causan o cualidad no puede ser opuesta por tratarse de una defensa de fondo, que tiene que dilucidarse en la sentencia que conozca el fondo de la demanda, en tal virtud, lo procedente es declarar sin lugar la cuestión previa opuesta de ilegitimidad de la persona del actor y así se decide.
El Tribunal a los fines de resolver la presente causa, considera necesario determinar la titularidad del derecho de propiedad del inmueble arrendado cuyo desalojo se demanda, titularidad que los demandantes fundamentan conforme a los siguientes documentos: a) documento de compraventa (f. 44-48), mediante el cual adquirieron el referido inmueble el día 15 de septiembre de 2004 por compra que hicieran a la sociedad mercantil Inversiones y Construcciones Cadenas Rojas S.A., documento que no fue tachado de falso durante el curso del proceso, por lo cual esta Juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y con el cual se evidencia que los demandantes son los propietarios del inmueble objeto de la presente causa, por vía de transmisión de derechos por acto entre vivos; y, b) documento de compra venta (f. 38-42 ) en el cual la sociedad mercantil Inversiones y Construcciones Cadenas Rojas S.A., adquiere el inmueble, en fecha 28 de octubre de 1993, documento que se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue tachado de falso y del mismo se evidencia, que el inmueble inicialmente perteneció a la sociedad mercantil Inversiones y Construcciones Cadenas Rojas S.A. y que se trata del mismo inmueble que le fue dado en venta a los demandantes conforme al documento anteriormente valorado.
Demostrada como ha sido la propiedad de los demandantes sobre el inmueble objeto de la presente demanda, conforme a los documentos antes valorados, pasa esta Juzgadora a determinar la insolvencia alegada por los demandantes con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005.
Consta en autos que la ciudadana Mercedes Rojas Eugenio, cedió en arrendamiento al ciudadano Jorge Iván Zambrano Avendaño, un local propiedad de la sociedad mercantil Inversiones y Construcciones Cadenas Rojas S.A., conforme a contrato de arrendamiento cuya duración se estableció en seis meses, contados a partir del primero de junio de dos mil tres, contrato de arrendamiento, que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocido durante el curso del proceso y del mismo se evidencia la relación arrendaticia que vinculó a la mencionada sociedad mercantil con el demandado, relación arrendaticia que fue reconocida en los mismos términos pactados por los hoy propietarios demandantes conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como los señalan en su libelo de demanda.
El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Si durante la relación arrendaticia por cualquier causa el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en este Decreto Ley”.
Considera esta Juzgadora que, la notificación es importante a los fines de la continuidad de la relación arrendaticia, la cual ha quedado reconocida, así como los derechos y obligaciones derivados de la relación sustancial que los vinculaba, y por cuanto el demandado alega que no fue notificado de la venta en su condición de inquilino a fin de que tener conocimiento a quién debía pagar el canon y además, alega encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, teniendo la carga de demostrar la solvencia invocada y a tal efecto promovió seis planillas de depósito bancario de Banpro, signadas con los números 6136675, 6136676, 7775454, 6775452, 7298196, 7298190, de fechas 2 de noviembre, 01 de diciembre de 2004, 03 de enero, 01 de febrero, 01 de marzo, 01 de abril de 2005; cuenta corriente N° 04080003413203073896, perteneciente a la ciudadana Mercedes Rojas Eugenio, por la cantidad de Ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo), cada uno; depositante, Jorge I. Zambrano, Titular de la Cédula de Identidad N° 8.988.804, validados por la mencionada entidad bancaria, planillas a las cuales se les confiere valor probatorio por cuanto no fueron desconocidas durante el curso del proceso, valoración que se hace conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De estos instrumentos se evidencia que la ciudadana Mercedes Rojas Eugenio, recibió las cantidades allí señaladas y además, que los demandantes nada manifestaron en relación a mencionados depósitos, en consecuencia, se establece que el demandado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos demandados y así se declara.
Por lo antes expuesto, esta Juzgadora considera que la parte demandante no probó la insolvencia del arrendatario invocada para el desalojo con fundamento en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, insolvencia que quedó desvirtuada por el demandado con las pruebas ya valoradas, en consecuencia, lo procedente es declarar sin lugar la acción interpuesta por la parte actora y así se decide.
TERCERO
Por las anteriores razones y consideraciones este JUZGADO DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada ciudadano JORGE IVÁN ZAMBRANO AVENDAÑO, mayor de de edad, colombiano, titular de la Cédula de Identidad N° E- 81.418.194, asistido por el abogado en ejercicio José Guerrero, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 8.393, contra los ciudadanos los ciudadanos LEONARDO FABIO RUEDA MELO y NELSON RICARDO RUEDA MELO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-11.016.380 y V-11.016.379 en su orden, representados judicialmente por los abogados en ejercicio Alexis Arias García, Wendy Mirlay Prato Caballero y Angélica Zulay Sabogal Lizarazo, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 35.418, 104.635 y 97.837 respectivamente.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos LEONARDO FABIO RUEDA MELO y NELSON RICARDO RUEDA MELO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-11.016.380 y V-11.016.379 en su orden, representados judicialmente por los abogados en ejercicio Alexis Arias García, Wendy Mirlay Prato Caballero y Angélica Zulay Sabogal Lizarazo, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 35.418, 104.635 y 97.837 respectivamente, contra el ciudadano JORGE IVÁN ZAMBRANO AVENDAÑO, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 81.418.194, asistido por el abogado en ejercicio José Guerrero, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 8393, por DESALOJO.
Se condena a las partes al pago de las costas procesales por haber resultado vencidas recíprocamente, a tenor de lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Antonio del Táchira, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil cinco.
La Jueza Provisoria,

Abg. Jannette Omaña Contreras
El Secretario,

Abog. Livio Martínez Gutiérrez

En la misma fecha se dictó y público la anterior sentencia, siendo la una y diez minutos de la tarde, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
El Secretario,

Abog. Livio Martínez Gutiérrez

Exp. 1.619/2005
29/04/2005.
JEOC/jhony