TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR
EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO
Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE: 045866.

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil Inmuebles Sucua C.A, domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 6 de diciembre de 1985, bajo el Nº 28, Tomo 58-A_sgdo.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Daisy Malave A. abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 61.863
PARTE DEMANDADA: Lorenzo Obdulio Gamez García, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.415.514.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Rosalía Chog Jiménez y Gabriela Hernández, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 35.785 y 87.288 respectivamente.

ACCIÓN: Resolución de Contrato de arrendamiento.
MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 6 de octubre de 2004, que declaró con lugar la demanda.

ANTECEDENTES
Se inició el presente Juicio por demanda presentada ante el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el cual en fecha 29 de marzo de 2004, la admitió en cuanto ha lugar en cuanto a Derecho, declinando la competencia en razón de la cuantía, según consta en auto dictado en fecha 18 de marzo de 2004, en razón de la cuantía, en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Consta de autos que, practicada la citación de la parte demandada, no dio ésta contestación a la demanda, pero presentó escrito de promoción de pruebas, en fecha 11 de mayo de 2004.
Durante el curso del proceso y también en el lapso probatorio, ambas partes presentaron las pruebas que juzgaron pertinentes a sus opuestas posiciones, dictándose la sentencia por el referido tribunal en fecha 6 de octubre de 2004, y declarándose con lugar la demanda.
Practicadas como fueron las notificaciones de la sentencia en referencia, apeló la parte demandada y oída como fue la apelación, se remitió el expediente, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la causa, recibiéndose los autos en fecha 8 de diciembre de 2004, fecha en la que se fijó oportunidad para dictar sentencia en el décimo día calendario continuo siguiente a la mencionada fecha.
En fecha 11 de febrero de 2005, a solicitud de la parte actora, asumió el conocimiento de la causa, la juez que con tal carácter suscribe la presente decisión, ordenando la notificación de la parte demandada.
El 4 de marzo de 2005, dejó constancia el alguacil de este tribunal de haber practicado la notificación del ciudadano LORENZO OBDULIO GAMEZ GARCÍA y en fecha 1º de abril de 2005, verificadas las notificaciones de las partes y consumados los lapsos a los que hacen referencia los artículos 14, 233 y 90 del Código de Procedimiento Civil, se fijó diez días de despacho siguientes a la mencionada fecha, para dictar sentencia.
Llegada la oportunidad para decidir el Tribunal observa.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Señaló la parte actora que la SOCIEDAD MERCANTIL INMUEBLES SUCUA, C.A., es propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie de dos mil doscientos metros cuadrados (2.200 m2), en el cual está construida una casa, habiendo arrendado de esa superficie, mil ochocientos metros cuadrados (1.800 m2) y la vivienda, ubicado al final de la avenida Tosta García, al lado de residencias El Roscio, en la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas.
Señaló además, haber celebrado contrato de arrendamiento, a tiempo determinado de un año, con el ciudadano OBDULIO GAMEZ GARCÍA, según documento de fecha 1º de enero de 2001.
Alegó también que, el arrendatario no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde abril de 2001 a diciembre de 2003, situación que, según expresó, viola lo establecido en la cláusula segunda (2º) de dicho contrato, en la cual se señala que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas dará derecho a la arrendadora a considerarlo resuelto de pleno derecho.
Señaló también que, el arrendatario subarrendó parte del inmueble, ignorando con este hecho lo establecido en la cláusula novena (9º) del contrato, la cual expresa que, el arrendatario no podrá ceder, traspasar, ni en ninguna forma enajenar, así como tampoco subarrendar el todo o en parte el objeto del arrendamiento.
Agregó lo establecido en la cláusula décima (10º) del contrato, de la cual se desprende que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, dará derecho a la arrendadora a poner término al arrendamiento.
También expresó que, habiendo solicitado por escrito la desocupación del inmueble, aceptando el demandado convenir en desocupar el inmueble, por documento autenticado, en el que se le concedió una prórroga de tres meses gratuita, a partir del 15 de noviembre de 2002, para que efectuara la entrega a finales de febrero de 2003, lo que tampoco cumplió.
Por estas razones, invocando al efecto el contenido de los artículos 26, 27 y 51 de la Carta Magna, en concordancia con los artículos 1133, 1159 y 1167 del Código Civil y 16, 42, 338, 339 y 340 del Código de Procedimiento Civil, demandó (cita textual) al arrendatario para que conviniera o en su defecto fuera condenado a:
“PRIMERO: Al pago de BOLÍVARES MILLONES (5.000.000) de los meses vencidos conforme a la CLÁUSULA SEGUNDA, reiteradamente quebrantada y explicada sobre dicho convenio desde el mes de abril del 2001 todo el año 2002, y todo el año 2003.-“
“SEGUNDO: Y COMO NORMA PRINCIPAL, A la RESOLUCIÓN del citado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO, y que el Demandado espontánea, libre y voluntariamente, celebró y suscribió formalmente, de manera privada con mi representada incumpliendo luego el mismo concurrentemente en todas sus CLÁUSULAS.”
“TERCERO: AL SECUESTRO Y DEPÓSITO del citado inmueble en la persona de los apoderados de LA ARRENDADORA por la falta de pagos de dichos cánones de arrendamiento e incumplimiento de todas las CLÁUSULAS en mención, en conformidad con el artículo 39 del Decreto Ley, en concordancia con aparte infine del artículo 41 EJUSDEM, consagra “…No obstante, SI SE ADMITIRÁN AQUELLAS (demandas) que sea interpuestas POR EL INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES LEGALES y CONTRACTUALES, estimado se instruya al arrendatario”… el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado..”, intimándose a su devolución y desalojo inmediato, en el estado en que lo recibió, con todas sus mejoras que se adhieren en propiedad al mismo y demás excepciones observadas, en dicho convenio arrendaticio, conforme a derechos en general…-“
“ CUARTO: SECUESTRO DEL INMUEBLE, conforme ya ampliamente se ha expuesto y de acuerdo con lo dispuesto por el ORDINAL SÉPTIMO del ARTÍCULO 599, del Código de Procedimiento Civil, y demás normas en referencia pido del tribunal a su merecido cargo, se practique la indicada medida de Secuestro sobre el inmueble, situado en la Avenida Tosta Garcia al lado de Residencias El Rocio, Municipio Cristóbal Rojas Charallave, estimando se nos ponga en la posesión material de dicho bien como “MEDIDA COMPLEMENTARIA”, para asegurar la protección del mismo y las resultas de este juicio, impidiéndose el retiro de bienes muebles de su interior.”

Por su parte, el demandado no presentó escrito de contestación a la demanda, pero llegada la oportunidad para promover pruebas, presentó escrito, en el cual expuso que la presente acción no llena los extremos de la ley establecidos en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente a los requisitos de forma del libelo.
Además agregó que, la parte actora está vulnerando principios generales de Derecho y de Orden Público, al tomar normas de carácter general y en ningún caso señalar la ley especial, que en este caso es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dijo que el convenimiento de desalojo se basó en los artículos 7 y 33 literales A, B y D de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la demanda no se realizó fundamentando los hechos con la pertinente relación de derecho, por lo que solicitó fuera desestimada.
Promovió el mérito favorable de los autos y el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos, en el que se declara ilícito el arrendamiento de las viviendas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, a lo cual agregó que nadie está obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esa clase.
Promovió inspección judicial a ser practicada en el inmueble, documental consistente en solicitud de regulación, invocando el contenido del artículo 30 de la ley especial, en concordancia con el artículo 65, con lo cual, según expresó, se evidencia lo antagónico de las vías utilizadas.
Agregó que existe tácita reconducción, que en el supuesto convenimiento de desalojo no identifican al inmueble y además carece de firma, por lo que la causa es ilícita.
Promovió la testimonial del ciudadano HUMBERTO CARDOZI, la cual no fue objeto de evacuación y, finalmente, solicitó la admisión del escrito que presentara.
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
PARTE ACTORA:
- Conjuntamente con el libelo de demanda, produjo la parte actora original autenticado, del instrumento poder otorgado por los ciudadanos Nicola Cicenia B. y Gerardo Cicenia B., Venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº 4.585.250 y 4.769.153 respectivamente, actuando en su carácter de Presidente y Director de la Sociedad Mercantil Inmuebles Sucua C.A, al ciudadano Jorge Luis Shultz Chirino, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.487.992.
- Copia Certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Inmuebles Sucua, registrado en fecha 6 de diciembre de 1985, bajo el Nº 28, Tomo 56-A_sgdo, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Distrito Capital) y Estado Miranda.
- Original de documento autenticado en fecha 24 de enero de 1986, bajo el Nº 31, Tomo 18, ante la Notaria Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, cursante en los folios 13 y 14.
- Original de contrato privado, celebrado entre Inmuebles Sucua C.A. inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segunda de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el Nº 28, Tomo 56-A_sgdo, y el ciudadano Lorenzo Obdulio Games Garcia, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.415.514, en fecha 1º de enero de 2001, inserto en folios 16, 17 y 18.
- Original de convenimiento de desalojo autenticado en fecha 15 de noviembre de 2002, bajo el Nº 15, Tomo 73, ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, cursante en folios 19 y 20.
- Original de contrato de sub-arrendamiento, presuntamente celebrado entre el arrendatario Lorenzo Gamez Garcia, representante de la Sociedad Mercantil “Taller las Morochitas C.A”, domiciliada en Charallave, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el Nº 35, Tomo 48-A-pro, y el ciudadano Humberto Cardozzi, Colombiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E – 81.663.124.
- Original de convenimiento de desalojo autenticado en fecha 15 de noviembre de 2002, bajo el Nº 15, Tomo 73, ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, cursante en folios 19 y 20.
- Durante el lapso probatorio, la actora consignó original de contrato de sub-arrendamiento, documento privado, presuntamente celebrado entre el arrendatario Lorenzo Gamez Garcia representante de la Sociedad Mercantil “Taller las Morochitas C.A”, domiciliada en Charallave, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el Nº 35, Tomo 48-A-pro, y el ciudadano Humberto Cardozzi, Colombiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E – 81.663.124..
- Consignó además inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas, en fecha 11 de diciembre de 2003, en el inmueble a que se refiere el presente procedimiento.
PARTE DEMANDADA:
- Consignó copia de solicitud de regulación de alquileres, recibida en original por la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas, el 27 de abril de 2004.
- Consignó copias de publicaciones referidas a la fijación de cánones de arrendamiento y al procedimiento administrativo inquilinario.
- Fue evacuada inspección judicial en el inmueble objeto del presente procedimiento.
DE LA SENTENCIA OBJETO DE APELACIÓN
Consta de los autos la sentencia recurrida, en cuyo dispositivo se estableció:
“ 1. CON LUGAR, la demanda de Resolución de contrato interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL INMUEBLES SUCUA C.A inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el N° 28, Tomo 59-A-sgdo, de fecha 6 de Diciembre de 1985, representada por su apoderada judicial Abogada DAISY MALAVE Inpreabogado bajo el N° 61.863, contra el ciudadano LORENZO OBDULIO GAMEZ GARCIA Cédula de Identidad N° 6.415.514 y Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de enero de 2001.
2. Se ordena a pagar los meses insolutos demandados por concepto de cánones de arrendamiento, a razón de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000) cada mes.
3. Se ordena en costas a la parte demandada ciudadano LORENZO OBDULIO GAMEZ GARCIA, titular de la Cédula de Identidad N° 6.415.514 de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
Para llegar a estas conclusiones consideró el Tribunal A quo que, procediendo con el principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, valoró cada una de las pruebas, señalando que, la parte actora presentó original del contrato de arrendamiento celebrado entre la SOCIEDAD MERCANTIL INMUEBLES SUCUA C.A y el ciudadano LORENZO OBDULIO GAMEZ GARCIA, prueba de que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes. Expresó también que la actora presentó también, un convenimiento autenticado en el cual se evidencia la confesión del demandante al convenir el desalojo y confesó ser arrendatario del inmueble objeto de la presente demanda, de estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento por lo que se le demanda.
Acotó el Tribunal A quo que, la prueba de la confesión es conocida como la madre de las pruebas, dice la norma “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los limites del mandato, ante un Juez, aunque este sea incompetente, hace contra ella plena prueba”, señalando que por mandato del artículo1401 del Código Civil y 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el demandado ha incurrido en la falta de pago de lo señalado por el demandante y, concluyó en que este instrumento prueba la insolvencia del demandado y la disposición de hacer entrega del inmueble arrendado.
Expresó que la actora presentó un contrato de subarrendamiento suscrito entre SOCIEDAD MERCANTIL TALLER LAS MOROCHITAS representado por el ciudadano LORENZO OBDULIO GAMEZ GARCIA la arrendadora y HUMBERTO CARDOZI, estableciendo dicho Tribunal que, este documento evidencia la violación de la cláusula novena del contrato de arrendamiento por parte del demandado e igualmente, señaló que, en la prueba de Inspección Judicial se dejó constancia de que aparentemente funciona una tapicería, expresando que, de este elemento probatorio se desprende que efectivamente existe un subarrendamiento.
Por los razonamientos antes expuestos, el tribunal de origen declaró que de tal incumplimiento se desprende que se han llenado los extremos del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su causal “G” y que, habiéndose dejado constancia en la Inspección Judicial del deterioro y mal estado en que se encuentra el terreno y la vivienda, evidenciando tales hechos el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el artículo1592 de Código Civil.
Señaló además que, la actora promovió originales de los recibos por concepto del pago de los cánones de arrendamiento, vencidos y no pagados por la parte demandada, cada uno por un monto de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000); los cuales no fueron impugnados ni desconocidos por el demandado y le otorgó el merito favorable y su contenido.
Luego pasó a valorar las pruebas presentadas por la parte demandada, la cual presentó la Inspección Judicial, en la cual se dejó constancia del deterioro del inmueble, con lo cual se evidenció que el inmueble no cumple con las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad y, examinando la cláusula sexta del contrato, en la cual se establece “ EL ARRENDATARIO ha recibido el inmueble en perfectas condiciones de pintura, instalaciones eléctricas, cañerías de aguas blancas y negras, equipos y demás, y se compromete a devolverlos en el mismo estado en que las actuales se encuentran”., por lo que infirió el Tribunal A quo que el estado actual del inmueble es imputable al demandado por su negligencia o desidia en el uso que debió darle al inmueble.
También expresó, con respecto a la solicitud de regulación inquilinaria presentada por el demandado que, habiendo sido ésta impugnada por la parte actora, quedó desechada del proceso.
Consideró también el referido tribunal que, el demandado no consignó prueba alguna de haber cancelado los cánones de arrendamiento insolutos demandados, por lo que el demandado no demostró la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados.
Por todo lo analizado y las pruebas aportadas en juicio concluyó en que, el demandado incumplió con lo establecido en el contrato de arrendamiento y sus obligaciones como arrendatario, y por tanto declaró con lugar la demanda.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1. CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN
En los términos de la demanda y su contestación, la acción ejercida por la parte actora es la de resolución de contrato, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa: “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En este caso, demandó la parte actora la resolución, acción que estimó en cinco millones de Bolívares (Bs. 5.000.000), a lo que agregó el cobro de los cánones insolutos y otros pedimentos contenidos en el petitorio del libelo, el cual se transcribió literalmente en párrafos anteriores.
El concepto enmarcado como “pago de los meses vencidos”, es equiparable al reclamo de daños y perjuicios, correspondientes a lucro cesante, por lo dejado de percibir por el arrendador, en virtud de la ocupación que del inmueble ejerce el arrendatario, lo que impide al arrendador alquilar el inmueble en condiciones que el garanticen una contraprestación.
El procedimiento pautado para el ejercicio de la acción que fuera ejercida en el presente juicio, es el procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, tal como está establecido en el artículo 33 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios.
2. CARGA DE LA PRUEBA
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En el presente caso, alegó la actora la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, a lo cual agregó que, el demandado incumplió con el pago de cánones de arrendamiento, procediendo también a subarrendar el inmueble.
Tratándose la falta de pago de una cuestión negativa, evidentemente que la carga probatoria en este sentido no puede atribuírsele a la parte actora, pues en los casos de contratos a tracto sucesivo, es suficiente la prueba de la existencia de las obligaciones, para que se invierta la carga de la prueba y corresponda al demandado probar que sí cumplió y, en cuanto al alegato esgrimido por la parte actora, del incumplimiento del arrendatario, referido al compromiso de no subarrendar el inmueble, le toca a la parte actora evidenciar que, efectivamente el arrendatario subarrendó el inmueble en cuestión.

3. PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
PARTE ACTORA:
- Conjuntamente con el libelo de demanda, produjo la parte actora original autenticado, del instrumento poder otorgado por los ciudadanos Nicola Cicenia B. y Gerardo Cicenia B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº 4.585.250 y 4.769.153,respectivamente, actuando en su carácter de Presidente y Director de la Sociedad Mercantil Inmuebles Sucua C.A, al ciudadano Jorge Luis Shultz Chirino, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.487.992, él cual quedaba facultado para nombrar a la ciudadana Daisy Malave A., Venezolana , mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.599.880, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 61.863, el cual se aprecia como evidencia de la representación que fuera conferida ala ciudadana Daisy Malave, antes identificada, esta facultada para representar, sostener y defender los Derechos e intereses de la Sociedad Mercantil Inmuebles Sucua C.A, en el presente Juicio contra el ciudadano Lorenzo Obdulio Gamez, Titular de la Cédula de Identidad Nº 6.415.514.
- Copia Certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Inmuebles Sucua, registrado en fecha 6 de diciembre de 1985, bajo el Nº 28, Tomo 56-A_sgdo, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Distrito Capital) y Estado Miranda, el cual se aprecia de conformidad con el artículo 1359 del Código civil, como evidencia de que, dicha Sociedad está legalmente constituida, y que efectivamente los ciudadanos Nicola Cicenia B. y Gerardo Cicenia B., antes identificados, son el Presidente y Director, respectivamente, de la mencionada Sociedad Mercantil.
- Original de documento autenticado en fecha 24 de enero de 1986, bajo el Nº 31, Tomo 18, ante la Notaria Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, cursante en los folios 13 y 14, documento público que se aprecia de conformidad con el artículo 1359 del código civil, demostrativo de que, en la mencionada fecha fue adquirido en propiedad, por la Sociedad Mercantil Inmuebles Sucua, un lote de terreno que mide dos mil doscientos metros (2.200 mtrs), con una casa de dos habitaciones, una sala, una cocina, un baño, un corredor; él cual está situado al final de la Avenida Tosta Garcia, al lado de Residencia El Roscio, en Charallave, Municipio Cristóbal Rojas.
- Original de contrato celebrado entre Inmuebles Sucua C.A. inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segunda de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el Nº 28, Tomo 56-A_sgdo, y el ciudadano Lorenzo Obdulio Gamez Garcia, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.415.514, en fecha 1º de enero de 2001, inserto en folios 16, 17 y 18, documento privado que no fue objeto de impugnación y se aprecia de conformidad con el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, demostrativo de que, efectivamente actora y demandado celebraron un contrato de arrendamiento, sobre el objeto descrito en el libelo, acordando en la cláusula segunda (2º): “ El precio del arrendamiento es de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000) mensuales, pagaderos puntualmente mensualidades adelantadas (sic), a mas tardar a los primeros cinco días del mes, en la ciudad de Caracas, y/o a la persona que LA ARRENDADORA indique o en el lugar que de mutuo acuerdo se señale, queda expresamente convenido que la falta de pago oportuno de dos mensualidades consecutivas, dará derecho a LA ARRENDADORA a considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato, pudiendo solicitar la desocupación del inmueble arrendado y el pago de las pensiones del arrendamiento vencidas o por vencer ante la expiración del término convenido, mas los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Queda entendido que la obligación de pagar el canon de arrendamiento por parte del ARRENDATARIO continuará vigente hasta que la ARRENDADORA reciba en las mismas condiciones previstas en este contrato, el inmueble objeto del mismo; serán por cuenta del ARRENDATARIO todos los gastos Judiciales y Extrajudiciales, así como los honorarios de los abogados, en caso de que fuera necesario utilizar sus servicios”. En dicho contrato también se establece en su cláusula novena (9): “ Como quiera que este contrato se ha celebrado intuito personal, queda expresamente convenido que EL ARRENDATARIO no podrá cederlo, traspasarlo, ni en ninguna forma enajenarlo, así como tampoco sub-arrendarlo todo o en parte el objeto de este arrendamiento, sin el consentimiento previo, dado por escrito por LA ARRENDADORA. Y si así lo hiciera tanto, EL ARRENDATARIO continuará siendo responsable ante LA ARRENDADORA por todas las consecuencias derivadas del incumplimiento”; estableciéndose además en la cláusula tercera: “la duración de este contrato se dará (sic) en un (1) año, si alguna de las partes no le avise (sic) a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo…”
- Original de convenimiento de desalojo autenticado en fecha 15 de noviembre de 2002, bajo el Nº 15, Tomo 73, ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, cursante en folios 19 y 20; el cual se aprecia de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, como evidencia de que, en la expresada fecha convinieron de mutuo y amistoso acuerdo, en desalojar el inmueble arrendado propiedad de la firma mercantil ya identificada, concediéndosele tres meses (3) a partir de dicha fecha para la entrega del inmueble, lo que equivaldría al 15 de febrero de 2003 y que por cada día de retraso en la entrega pagaría la cantidad de veinte mil Bolívares (Bs. 20.000).
- Durante el lapso probatorio, la actora consignó original de contrato de sub-arrendamiento, documento privado, presuntamente celebrado entre el arrendatario Lorenzo Gamez Garcia Representante de la Sociedad Mercantil “Taller las Morochitas C.A”, domiciliada en Charallave, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el Nº 35, Tomo 48-A-pro, y el ciudadano Humberto Cardozzi, Colombiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E – 81.663.124; Documento que carece de valor probatorio, pues aparece suscrito por el ciudadano Humberto Cardozzi, tercero ajeno al proceso que no concurrió a ratificarlo, tal como está establecido en el artículo 431 del Código de procedimiento Civil.
- Consignó además inspección judicial extrajudicial practicada por el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas, en fecha 11 de diciembre de 2003, en el inmueble a que se refiere el presente procedimiento, la cual no guarda relación con los hechos controvertidos, puesto que el deterioro del inmueble no fue alegado como causal de resolución contractual.
PARTE DEMANDADA:
- Consignó copia de solicitud de regulación de alquileres, recibida en original por la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas, el 27 de abril de 2004, la cual ninguna relación guarda con los hechos controvertidos.
- Consignó copias de publicaciones referidas a la fijación de cánones de arrendamiento y al procedimiento administrativo inquilinario, lo cual no ha sido controvertido en el presente proceso.
- Fue evacuada inspección judicial en el inmueble objeto del presente procedimiento, dejándose constancia de que se observó una gran porción de terreno, parcialmente desocupado en cuanto a vivienda y en el cual se encuentran una serie de vehículos destinados presuntamente a reparación y que, dentro del terreno se observa una vivienda, techo de zinc y madera, piso de cemento, paredes de bloques, consta de dos habitaciones, un local destinado a depósito, diversos materiales, una cocina construida en bloques, y las habitaciones de bloques, observándose grietas en las paredes, un baño con paredes de bloques, techo de zinc, pisos de cerámica, con sus piezas de baño completas; cuya inspección judicial no se aprecia, puesto que no fue evacuada en la forma en que fue promovida, amén de que los hechos que se pretendió probar mediante esta prueba, no fueron traídos al proceso en la oportunidad legal correspondiente.
4. CONCLUSIONES.
PUNTOS PREVIOS:
Primero: En cuanto a los alegatos de la demandada, vertidos en el escrito de promoción de pruebas, se observa que a la luz del contenido del artículo 12 Procesal, el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado y, solamente en cuanto a lo alegado y probado, en las oportunidades procesales correspondientes, siendo que la oportunidad para formular alegatos de hecho por la parte demandada es la de contestación demanda, no otra. Sin embargo, en aplicación del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva, consagrado en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, reciente doctrina y jurisprudencia, han aceptado la necesidad de examinar otros alegatos vertidos en oportunidades distintas a la demanda y la contestación, cuando los argumentos en que se fundamentan, constituyen cuestiones de derecho, que podrían eventualmente, cambiar la suerte de la decisión. ASÍ SE ESTABLECE.
Segundo: En el presente caso, la parte demandada ha señalado que la presente acción no llena los extremos de la ley establecidos en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente a los requisitos de forma del libelo, argumentos correspondientes a la proposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 Adjetivo, la cual debe ser opuesta, según se establece en el artículo 884 ejusdem, en el acto de contestación, en el cual podrá el demandado pedir verbalmente un pronunciamiento, lo cual será decidido en el mismo acto y si fueren rechazadas, como se expresa en el artículo 885, la contestación de la demanda se efectuará al día siguiente. Si fueren declaradas con lugar, se procederá conforme a los establecido en los artículos 350 y 355. De allí la manifiesta improponibilidad de estos argumentos. ASÍ SE ESTABLECE.
Tercero: La parte demandada, argumentó que la parte actora está vulnerando principios generales de derecho y de orden público, al tomar normas de carácter general y en ningún caso señalar la ley especial, que en este caso es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre lo cual se observa que, en virtud del principio IURA NOVA CURIA, según el cual el juez conoce el derecho y debe aplicarlo, la inadecuada invocación de las normas aplicables a la situación de hecho que se examina, puede suplirse por la aplicación de las normas correspondientes, sin que ello implique violación de principios generales de derecho y de orden público. De allí, la obligación para quien decide de aplicar las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al caso bajo examen. ASÍ SE ESTABLECE.
Cuarto: También la parte demandada, invocó el contenido del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos, en el que se declara ilícito el arrendamiento de las viviendas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, a lo cual agregó que nadie está obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esa clase; argumentos éstos que conciernen a una situación de hecho que ha debido esgrimirse en la contestación de la demanda, cual sería que el objeto del arrendamiento es un rancho como aparece definido y descrito en la citada disposición especial. En consecuencia, ningún efecto puede tener en la suerte del proceso el alegato en cuestión. ASÍ SE ESTABLECE.
Quinto: Argumentó además la parte demandada, en otras palabras, que en el contrato cuya resolución se pretende, operó la tácita reconducción, situación ésta que haría improcedente la acción que se examina, puesto que la acción resolutoria, según el contenido del artículo 33 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, es solamente proponible en los casos de contratos suscritos a tiempo determinado, según doctrina reiterada y pacífica de nuestros tribunales y este argumento debe ser examinado, por tratarse de una cuestión de derecho. ASÍ SE ESTABLECE.
Sexto: Agregó que en lo que calificó de “supuesto convenimiento de desalojo” no identifican al inmueble y además carece de firma, por lo que la causa es ilícita; observándose al respecto que, la celebración de un convenimiento entre las partes, es un argumento de hecho propuesto por la actora, cuya aceptación por parte de la demandada, deviene de su inactividad con respecto a la contestación de la demanda. De allí que, esta Alzada da por evidenciado que las partes celebraron un convenio para desalojar el inmueble, en los términos contenidos en el documento que lo contiene. ASÍ SE ESTABLECE.
FONDO DEL ASUNTO
Se establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilaciones, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”,

Por otra parte, se establece en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, aplicable al caso de estudio, por cuanto éste se tramitó por el procedimiento breve:
“ La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”
.
Vistas las normas supra trascritas en concordancia con los hechos planteados en la presente controversia, y, como quiera que se desprende de las actas que conforman el expediente que el demandado debidamente citado para la contestación de la demanda no compareció ni personalmente, ni a través de apoderado a dar contestación a la demanda incoada en su contra, se configura a juicio de quien decide el primer elemento requerido por la citada norma para que se produzca la confesión ficta. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, la actora fundamentó su pretensión resolutoria en el incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento, observando quien decide que, siendo la confesión ficta una ficción legal que consiste en la aceptación de los hechos libelados, no así del derecho aplicable, y siendo el contrato suscrito entre las partes la ley que rige sus relaciones, es necesario determinar lo que con respecto a la resolución del convenio, se pactó:
- actora y demandado celebraron un contrato de arrendamiento, sobre el objeto descrito en el libelo, acordando en la cláusula segunda (2º): “ El precio del arrendamiento es de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000) mensuales, pagaderos puntualmente por mensualidades adelantadas, a mas tardar a los primeros cinco días del mes, en la ciudad de Caracas, y/o a la persona que LA ARRENDADORA indique o en el lugar que de mutuo acuerdo se señale.
- Quedó expresamente convenido que la falta de pago oportuno de dos mensualidades consecutivas, daría derecho a LA ARRENDADORA a considerarlo resuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar la desocupación del inmueble arrendado y el pago de las pensiones del arrendamiento vencidas o por vencer antes la expiración del término convenido, mas los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
- Quedó entendido que la obligación de pagar el canon de arrendamiento por parte del ARRENDATARIO continuaría vigente hasta que la ARRENDADORA recibiera en las mismas condiciones previstas en el contrato, el inmueble objeto de arrendamiento.
- Serían por cuenta del ARRENDATARIO todos los gastos Judiciales y Extrajudiciales, así como los honorarios de los abogados, en caso de que fuera necesario utilizar sus servicios.
- Se estableció en la cláusula novena (9): “ Como quiera que este contrato se ha celebrado intuito persona, queda expresamente convenido que EL ARRENDATARIO no podrá cederlo, traspasarlo, ni en ninguna forma enajenarlo, así como tampoco sub-arrendarlo todo o en parte el objeto de este arrendamiento, sin el consentimiento previo, dado por escrito por LA ARRENDADORA. Y si así lo hiciera tanto, EL ARRENDATARIO continuará siendo responsable ante LA ARRENDADORA por todas las consecuencias derivadas del incumplimiento”.

Por consiguiente, habiendo quedado establecido mediante la figura de la confesión ficta la aceptación de los hechos libelados en cuanto a la acción resolutoria, referidos a la falta de pago de cánones de arrendamiento y subarrendamiento autorizado, no siendo contraria a derecho la pretensión resolutoria, la cual además está prevista en el artículo 1167 del Código Civil y está tutelada por la Ley. Se encuentra entonces cumplido el segundo requisito necesario para que prospere la declaración de confesión ficta. ASÍ SE ESTABLECE.

En cuanto al alegato de la parte demandada, por el cual señaló que había operado la tácita reconducción, lo cual haría improponible la acción resolutoria, al colocarse la naturaleza del contrato en uno celebrado a tiempo indeterminado, del documento original de convenimiento celebrado entre las partes, según documento autenticado en fecha 15 de noviembre de 2002, bajo el Nº 15, Tomo 73, ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, cursante en folios 19 y 20, se evidencia que, en la expresada fecha convinieron de mutuo y amistoso acuerdo, en desalojar el inmueble arrendado propiedad de la parte actora, concediéndosele al demandado tres meses (3) a partir de dicha fecha para la entrega del inmueble, con lo cual quedó establecido que la relación contractual vencía tres meses después al 15 de noviembre de 2002, de lo cual deriva que mal pudo operar tácita reconducción, puesto que se estableció oportunidad para dar por terminada la relación arrendaticia. De allí que, por estas razones, tampoco es contraria a derecho la acción que fuera ejercida en el presente juicio. ASÍ SE ESTABLECE.

Siguiendo el orden del examen de la acción resolutoria ejercida en el presente procedimiento, obviamente que el demandado ninguna evidencia produjo que favoreciera su posición; razón por la cual, se encuentra lleno también el tercero de los requisitos de procedencia de la confesión ficta y, en consecuencia, es procedente en derecho la acción resolutoria, a través de la figura de la confesión ficta. ASÍ SE ESTABLECE.

Pero la actora no demandó solamente la resolución del contrato, sino que solicitó el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, reclamación que tiene su base de sustentación en lo dejado por percibir por el arrendador cuando el inquilino deja de cumplir con su contraprestación. De allí la procedencia de esta reclamación. ASÍ SE ESTABLECE.

Por otra parte, se observa que, la confesión ficta debe operar con arreglo a la pretensión deducida, de conformidad con lo señalado en el petitorio del libelo y con las cláusulas del contrato que fueren aplicables a los hechos alegados y probados mediante la presunción de confesión que se deriva de la falta de contestación de la demanda; pero no puede operar, cuando la pretensión de la actora excede los límites de las previsiones legales, pues en este caso son los pedimentos contrarios a Derecho. En el presente caso, la actora adicionó a su petitorio, que el demandado conviniera en un secuestro, lo cual no se ajusta a lo establecido en el contrato, ni a disposiciones expresas de la Ley. De forma que, estima quien decide que la actora confundió los términos para interponer solicitud de entrega material del inmueble. En consecuencia, se declara que la solicitud a que nos

venimos refiriendo es equivalente a la de entrega material.. ASÍ SE ESTABLECE.
DECISIÓN
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA:
Primero: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano Lorenzo Obdulio Gamez Garcia en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha seis (6) de octubre de dos mil cuatro (2004).

Segundo: CON LUGAR la demanda interpuesta por Sociedad Mercantil Inmuebles Sucua, en contra del ciudadano Lorenzo Obdulio Gamez Garcia por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por documento privado suscrito en fecha primero (1°) de enero de 2001, condenándose al demandado Lorenzo Obdulio Gamez Garcia a pagar la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000), monto solicitado por la parte actora, por concepto de cánones de arrendamiento insolutos.

Tercero: Se condena al demandado a entregar el inmueble constituido por un lote de terreno de mil ochocientos metros cuadrados (1.800 m2) y la vivienda, ubicados ambos al final de la avenida Tosta García, al lado de residencias El Roscio, en la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas; objeto del contrato de arrendamiento que se declara resuelto, libre de personas y de cosas, una vez firme la presente decisión.

Cuarto: No hay condenatoria en costas, por no haber habido vencimiento total.

Quinto: Queda así confirmada la decisión que fue objeto de apelación por la parte demandada, aunque con diferente motivación.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veinte y un (21) días del mes de abrilde dos mil cinco(2005) . Año 195° y 146°.
LA JUEZ,

HAYDÉE ÁLVAREZ DE SOLTERO

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

HERCILIA LINDARTE MERCHÁN.

En la misma fecha, siendo las once y treinta de la mañana (11.30 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente No 04 5666, como está ordenado.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

HERCILIA LINDARTE MERCHÁN