TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: AÍDA JOSEFINA BARRETO AGUILAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.496.898, de este domicilio y civilmente hábil.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JOSÉ MANUEL RESTREPO CUBILLOS, LUIS SALVADOR VIVAS VIVAS Y LUIS ANTONIO COLMENARES GARCÍA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.247, 21219 14248 respectivamente.

DEMANDADA: HILDA MAR LUNA PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.426.080, de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado FREDDY REINALDO ALVIAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 62910.

MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento (Apelación).

EXPEDIENTE: 5022

CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado FREDDY REINALDO ALVIAREZ, en su condición de apoderado de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 27 de septiembre de 2004, por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; la cual, declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por la ciudadana AÍDA JOSEFINA BARRETO AGUILAR; ordenó la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; la entrega de los recibos de pago que demuestren la solvencia de los servicios públicos y condenó en costas a la parte demandada.

ACTUACIONES DE LAS PARTES

En fecha 03 de Junio de 2004, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la ciudadana AÍDA JOSEFINA BARRETO AGUILAR en contra de la ciudadana HILDA MAR LUNA PÉREZ, por cumplimiento de contrato. En dicho escrito expuso:
1. Que en fecha 24 de mayo de 2002, su hijo CARLOS JOSÉ LABRADOR BARRETO, dio en arrendamiento a la ciudadana HILDA MAR LUNA PÉREZ, mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el cual quedó inserto bajo el Nº. 11, tomo 52, un local comercial ubicado en la planta baja del inmueble marcado con el Nº 8-53, el cual se encuentra ubicado en Barrio Obrero San Cristóbal, Estado Táchira; que en dicho contrato se acordó que el mismo comenzaría a regir a partir del 30 de mayo de 2002.
2. Que en el contrato de arrendamiento se estipuló que éste tendría una duración de siete meses y podría ser renovado a voluntad del arrendador.
3. Que una vez vencido el contrato de arrendamiento, en su condición de administradora del inmueble arrendado y con autorización de los propietarios, convino con la arrendataria, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de San Cristóbal, suscrito el 24 de enero de 2003, el cual quedó inserto bajo el Nº 07, tomo 13, en que ésta haría uso de la prórroga legal por el lapso de un año.
4. Que una vez vencida la prórroga legal y ante el incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones asumidas en el contrato inicial y en el de la prorroga legal, procedió a notificarle a través del Juzgado a quo, su voluntad de no concederle más prorroga, por lo que debía proceder a entregarle el local arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió.
5. Que la arrendataria incumplió con el pago del canon de arrendamiento de Bs. 230.000,00 mensual, desde el mes de noviembre de 2003 hasta el 24 de enero de 2004, fecha esta última en que venció la prorroga legal.
6. Que en el contrato de arrendamiento se había establecido una cláusula penal, de indemnización diaria de Bs. 20.000,00 por la demora en la entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió y con la respectiva solvencia de pago de los servicios públicos; que tal incumplimiento le generó un detrimento al patrimonio de los propietarios del inmueble.
7. Finalmente indicó, que demandaba para que la arrendataria conviniera o en su defecto fuese condenada a la entrega del inmueble y de los recibos y comprobantes que demostraran la solvencia en el pago de los servicios públicos.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Estando citada la parte demandada, procedió mediante escrito de fecha 31 de agosto de 2004, a dar contestación a la demanda rechazándola, negándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho, alegando a su favor lo siguiente:
1. Que con la demanda intentada, la parte actora pretendía cobrarle sumas de dinero que no adeudaba; pues a su decir, el 20 de enero de 2004, le entregó de común acuerdo a la arrendataria el local objeto de arrendamiento, y que la arrendataria se quedó con el depósito que le había dado, el cual ascendía a la suma de Bs. 600.000,00, como pago de los cánones de los meses de noviembre y diciembre de 2003 y parte de enero de 2004; manifestando que en el debate probatorio demostraría lo alegado.
2. Señala que nunca incumplió la cláusula penal, por cuanto a su parecer, ella tenía derecho a la prorroga legal y no como lo pretende hacer ver la actora, que el lapso de duración del contrato ya constituía la prorroga de ley; alega que la prórroga es un imperativo legal y que no puede estar implícita en un contrato; que en tal virtud, estaba obligada a desalojar en enero de 2004, y de no hacerlo se activaría la cláusula penal; y que por cuanto entregó en el mes de enero el inmueble y la actora tenía posesión y libre administración del mismo no tiene porque pagar lo acordado en la cláusula penal.

DELIMITACIÓN DE LA LITIS

En el presente caso se observa que la parte actora demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, específicamente las obligaciones de entregar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió y de entregar el inmueble solvente de los servicios público que este tenía, para lo cual alegó la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano CARLOS JOSÉ LABRADOR BARRETO y posteriormente el convenio de la prórroga legal el cual quedó establecido en otro contrato suscrito por ella con la demandada.
Por su parte, la demandada resistió la pretensión alegando que ella había hecho entrega del inmueble el día 24 de enero de 2.004, fecha que a su decir, debía entregarlo.
En virtud de los términos en que fue planteada la contestación por la demandada, son hechos eximidos de prueba, por haberlos aceptado la demandada:
1) La existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora y la parte demandada.
2) La fecha en que debía cumplirse la obligación de entregar el inmueble, 24 de enero de 2.004.

CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS
1. Corre agregada del folio 36 al 37, acta contentiva de la declaración del ciudadano PEDRO ANTONIO MELÉNDEZ, plenamente identificado en autos, quien debidamente juramentado expuso que conocía de vista trato y comunicación a la señora Hilda Luna; que sabía y le constaba que el 20 de enero de 2004, la demandada le había entregado el local comercial objeto de arrendamiento a la ciudadana Aída Barreto; que él le ayudó a hacer la mudanza al señor del camión; que sabe y le consta que los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre, diciembre de 2003 y enero de 2004 le fueron pagados con el monto del depósito que había dado la arrendataria, que era de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00). Repreguntado el testigo este contestó que el día de la entrega era el 20 de enero; que el inmueble donde estaba el negocio era una platabanda; que el día 20 de enero de 2.004 él estaba realizando la mudanza; que no sabía el monto de los cánones de arrendamiento y que la arrendataria pagó hasta el mes de enero con el depósito que ella tenía por la cantidad de Bs.600.000,00; que no sabía cuando le había entregado el depósito. La declaración de este testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con los demás elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que el mismo tiene conocimiento directo de los hechos declarados y en las repreguntas no incurrió en contradicciones graves por las que pudiera presumirse que no dice la verdad, razón por la cual le merece confianza al juzgador y con esta prueba se demuestra que el 20 de enero de 2004, la demandada le entregó el local comercial objeto de arrendamiento a la ciudadana Aída Barreto.
2. Corre agregada del folio 39 al 40, acta contentiva de la declaración del ciudadano JUAN CARLOS BRICEÑO LÓPEZ, plenamente identificado en autos, quien debidamente juramentado expuso que conoce de vista trato y comunicación a la señora Hilda Luna; que sabe y le consta que el 20 de enero de 2004, la demandada le entregó el local comercial objeto de arrendamiento a la ciudadana Aída Barreto; que sabe y le consta que los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre, diciembre de 2003 y enero de 2004 le fueron pagados con el monto del depósito que había dado la arrendataria, que era de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00); que el local estaba ubicado en la carrera 18 Nº 8-53, Barrio Obrero, Estado Táchira; y que conocía a la ciudadana Hilda Luna desde hacía como tres (03) meses y que ésta le estaba haciendo remodelaciones al local. La declaración de este testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con los demás elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que el mismo tiene conocimiento directo de los hechos declarados y en las repreguntas no incurrió en contradicciones graves por las que pudiera presumirse que no dice la verdad, ya que si bien declaró que conocía a Hilda Mar Luna Pérez desde hacía como tres meses y la entrega del inmueble se había efectuado ocho meses atrás, en todo caso el no indicó que los hechos declarados le constaran por haber conocido a Hilda Mar Luna Pérez, razón por la cual le merece confianza al juzgador y con esta prueba se demuestra que el 20 de enero de 2004. Repreguntado el testigo este contestó que conocía a la ciudadana Hilda Mar Luna Pérez desde hacía como tres meses.
3. Al folio 42 corre agregada acta contentiva de la declaración de la ciudadana SABIRAMA LISETH MARTÍNEZ PRIETO, plenamente identificada en autos, quien debidamente juramentada expuso: que conocía de vista trato y comunicación a la señora Hilda Luna; que sabía y le constaba que el 20 de enero de 2004, la demandada le había entregado el local comercial objeto de arrendamiento a la ciudadana Aída Barreto; que sabía y le constaba que las partes de mutuo acuerdo determinaron que los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre, diciembre de 2003 y enero de 2004 serían pagados con el monto del depósito que había dado la arrendataria, que era de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00); que el local estaba ubicado en la carrera 18 Nº 8-53, Barrio Obrero, Estado Táchira; y que conocía de vista a la ciudadana Hilda Luna desde hacía como siete (07) meses y que ésta le estaba haciendo remodelaciones al local. Repreguntada la testigo está declaró que conocía de vista a la ciudadana Aída Josefina Barreto Aguilar desde hacía como siete meses. La declaración de esta testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con los demás elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que la misma tiene conocimiento directo de los hechos declarados y en las repreguntas no incurrió en contradicciones graves por las que pudiera presumirse que no dice la verdad, ya que si bien declaró que conocía a Aída Josefina Barreto Aguilar desde hacía como siete meses y la entrega del inmueble se había efectuado ocho meses atrás, en todo caso ella no indicó que los hechos declarados le constaran por haber conocido a Aída Josefina Barreto Aguilar, razón por la cual le merece confianza al juzgador y con esta prueba se demuestra que el 20 de enero de 2004, la demandada le entregó el local comercial objeto de arrendamiento a la ciudadana Aída Barreto.
4. Al folio 47 y 48 corre agregada acta contentiva de la declaración de la ciudadana LIANA STABILITO REATIGA, plenamente identificada en autos, quien debidamente juramentada expuso: que conocía de vista trato y comunicación a la señora Hilda Luna; que sabía y le constaba que el 20 de enero de 2004, la demandada le había entregado el local comercial objeto de arrendamiento a la ciudadana Aída Barreto; que sabía y le constaba que las partes de mutuo acuerdo determinaron que los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre, diciembre de 2003 y enero de 2004 serían pagados con el monto del depósito que había dado la arrendataria, que era de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00); que el local estaba ubicado en la carrera 18 Nº 8-53, Barrio Obrero, Estado Táchira; y que conocía de vista a la ciudadana Hilda Luna desde hace como siete (07) meses y que Aída Josefina Barreto Aguilar a partir de la entrega le ha estado haciendo remodelaciones al local; que la arrendataria ocupaba el inmueble desde hace aproximadamente cinco años, y que durante ese tiempo ella fue clienta. Repreguntada la testigo está declaró que como quince días después de la entrega del local la ciudadana Aída Barreto comenzó a hacer remodelaciones al local, que no recordaba la fecha exacta, pero que incluso en este momento al local se le vía una segunda planta; que el día 20 de enero ella estuvo como a las seis de la tarde en el local y estaba el chofer, dos ayudantes, la señora Ilda con sus tres hijos y tres personas más con ella; que ella calculaba que la señora Hilda tenía como cinco años ocupando el inmueble y que ella fue cliente de ella durante ese tiempo. La declaración de esta testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con los demás elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que la misma tiene conocimiento directo de los hechos declarados y en las repreguntas no incurrió en contradicciones graves por las que pudiera presumirse que no dice la verdad, ya que si bien declaró que Hilda Luna tenía como cinco años ocupando el inmueble, cuando conforme a los contratos de arrendamiento ocupó el inmueble aproximadamente dos años, es común que las personas cuando se trata de fechas y de tiempo, no tengan una apreciación exacta a menos que ocurra algún acontecimiento especial que haga esa fecha inolvidable, razón por la cual le merece confianza al juzgador, con esta prueba se demuestra que el 20 de enero de 2004, la demandada le entregó el local comercial objeto de arrendamiento a la ciudadana Aída Barreto.
5. De los folios 07 al 11 corren documentos autenticados por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, el 24 de mayo de 2.002 y 24 de enero de 2.003 en su orden, anotados bajo el Nº. 11, Tomo 52 y bajo el Nº 07, tomo 13 respectivamente, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, los cuales fueron agregados en copia conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento ni impugnada la copia dentro de la oportunidad legal establecida, en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble allí descrito; que dicho contrato se vencía el 24 de enero de 2004 y que sería por cuenta de la arrendataria los gastos por servicios públicos que tuviera el inmueble y que al momento de la desocupación debía entregar a la arrendadora el último recibo pagado de cada uno de los servicios.

CONCLUSIÓN FÁCTICA

De las pruebas analizadas anteriormente se pueden extraer los siguientes hechos:
1. Que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de la presente acción y que dicho contrato se vencía el 24 de enero de 2004.
2. Que la ciudadana HILDA MARY LUNA PÉREZ, el 20 de enero de 2004, le entregó el local comercial objeto de arrendamiento a la ciudadana AÍDA JOSEFINA BARRETO AGUILAR.
3. Que sería por cuenta de la arrendataria, HILDA MARY LUNA PÉREZ, los gastos por servicios públicos que tuviera el inmueble y que al momento de la desocupación debía entregar a la arrendadora el último recibo pagado de cada uno de los servicios.

PRESUPUESTO PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN
DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

La acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el Código Civil Venezolano en el artículo 1.167 el cual dispone:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no solo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo sino a todas las consecuencias derivadas de él.
En el presente caso, se observa que las obligaciones a cargo de la parte demandada cuyo cumplimiento se han demandado son: [1] la entrega del inmueble arrendado y [2] la entrega de las solvencias de pago de los servicios públicos que tenía el local arrendado, durante el tiempo que duró el arrendamiento.
Respecto a la primera obligación de entregar el inmueble, tal como quedó establecido supra, fue cumplida por la parte demandada, por lo que la pretensión de cumplimiento de esta obligación debe declararse sin lugar, y así se decide.
Respecto a la segunda pretensión de entregar las solvencias de pago de los servicios públicos que tenía el inmueble durante el arrendamiento, conforme a las pruebas analizadas anteriormente, se pudo constatar que efectivamente tal obligación existe a cargo de la demandada y a favor de la demandante, por lo que, conforme a las reglas que informan la carga de la prueba, contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a la demandada demostrar el cumplimiento de la misma y al no haberlo hecho, se tiene por incumplida tal obligación, razón por la cual, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil antes señalados, se debe condenar a la parte demandada a su cumplimiento, declarándose con lugar esta pretensión, y así se decide.
DE LAS COSTAS EN ESTE PROCESO
A los fines de determinar la procedencia o no de la condenatoria en costas en este proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:
El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
Artículo 274.- A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.
En el presente caso la parte demandante en su libelo estableció dos pretensiones, de las cuales en esta sentencia sólo se ha declarado con lugar una de ellas, lo que determina que la parte demandada no resultare totalmente vencida en este juicio, razón por la cual no procede la condenatoria en costas en su contra, conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, resuelve:

PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado FREDDY REINALDO ALVIAREZ, en su condición de apoderado de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 27 de septiembre de 2004, por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO: Se REVOCA PARCIALMENTE la sentencia proferida en fecha 27 de septiembre de 2004, por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana AÍDA JOSEFINA BARRETO AGUILAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.496.898, de este domicilio y civilmente hábil, en contra de la ciudadana HILDA MARY LUNA PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.426.080, de este domicilio, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

CUARTO: SE CONDENA a la ciudadana HILDA MARY LUNA PÉREZ ha hacer entrega de las solvencias de pago de los servicios públicos que tenía el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, durante el tiempo que duró la relación arrendaticia.

QUINTO: No hay condenatoria en costas.
Notifíquese a las partes la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a la una y cincuenta y nueve minutos de la tarde (1:59 p.m.) del día de hoy cuatro (04) de agosto del año dos mil cinco.
Remítase el expediente con oficio en la oportunidad procesal correspondiente.
La Juez Temporal,

Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
La Secretaria,

Abg. Iris Margiore Rojas Alarcón.

En la misma fecha se publicó siendo la una y cincuenta y nueve minutos de la tarde (1:59 P.M) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

La Secretaria,

Abg. Iris Margiore Rojas Alarcón.

Exp. 5022