TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: TERRENOS EL LLANO PRIMERO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de junio del año 1990, bajo el Nº 77, Tomo 106-A, representada por el ciudadano NICASIO RIVAS TROITIÑO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 5.454.059.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JESÚS RAFAEL ACOSTA ESPINOZA, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.929.
PARTE DEMANDADA: FERRETERÍA SANTA NINFA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 2 de enero del año 1978, bajo el Nº 1, Tomo 13-A, representada por los ciudadanos MARIO FAZZINO FINISTRELLI y VINCENZO FAZZINO FINISTRELLI, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 8.675.973 y 6.877.467.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO VACCARA SPINA, LUCIO ATILIO GARCÍA, LOIDA R. GARCÍA ITURBE y CRISTINA RAGA DE VACARA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 10.700, 5.563, 22.588 y 50.309.-
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE Nº 24.219

ANTECEDENTES

Las presentes actuaciones se encuentran en este Juzgado, con motivo de la decisión de fecha 14 de noviembre del año 2003, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que dispuso revocar en todas y cada una de sus partes la sentencia de fecha 17 de julio del año 2003, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, así como reponer la causa al estado que se dictase nueva sentencia; ello por vía de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada FERRETERÍA SANTA NINFA C.A., correspondiendo a este Juzgado pronunciar el nuevo un fallo apreciando los argumentos expuestos en el texto de la referida decisión, tal como lo indicó la propia sentencia del Juzgado Superior.

ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio, con motivo de la demanda presentada ante el Juzgado distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, correspondiendo el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de la misma Circunscripción Judicial.

Se admitió la demanda en fecha 11 de marzo del año 2003, emplazando a la sociedad mercantil demandada, en la persona de sus representantes legales, a fin que diesen contestación al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación de cualquiera de ellos. Agotadas las diligencias de citación, conforme el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada compareció en fecha 14 de abril del año 2003, y propuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6ª y 8ª del artículo 346 eiusdem, e igualmente dio contestación al fondo de la demanda. La parte demandante consignó escrito en fecha 22 de abril del año 2003, aduciendo diversos argumentos respecto las cuestiones previas propuestas y de la contestación al fondo de la demanda.

La parte actora promovió pruebas en fecha 25 de abril del año 2003, las cuales fueron admitidas en fecha 28 de ese mismo mes y año. En fecha 02 de mayo del mismo año promovió nuevamente pruebas. La parte demandada, en fecha 05 de mayo del año 2003 consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 05 de mayo del año 2003, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante. El 09 de mayo del año 2003, la representación judicial de la parte demandada, solicitó pronunciamiento respecto de las pruebas promovidas. En fechas 09 y 12 de mayo del año del año 2003, la parte actora consignó escritos solicitando se declarase inadmisibles las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 27 de mayo del año 2003, el Tribunal de la causa, negó la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada, al ser aportadas al juicio en el último día de su promoción siendo imposible su evacuación, por lo que fueron desechadas. Este auto fue apelado por la accionada, siendo oída en un solo efecto.

El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó sentencia que declaró parcialmente con lugar la demanda intentada, acordando los pedimentos de la parte actora, salvo la pretensión referida a la indemnización por daño, la cual en su criterio no fue probada en autos.

Posteriormente, esta sentencia fue apelada y el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda dictó sentencia, declarando con lugar la apelación de la parte demandada, revocando el fallo dictado por el a quo, y reponiendo la causa al estado de dictar nuevo fallo, con vista de las motivaciones expuestas en dicha decisión.

Una vez que el expediente llegó al Tribunal de la causa, el Dr. VÍCTOR GONZÁLEZ JAIMES se inhibió conforme el ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. El presente expediente fue recibido en este Juzgado en fecha 19 de marzo del año 2004, avocándose quien suscribe, a los fines legales consiguientes. La parte actora consignó escrito en fecha 27 de abril del año 2004, contentivo de diversos argumentos.

PUNTO PREVIO

Queda establecido en este fallo como un hecho cierto, el que la representación judicial de la parte demandada, está constituida por los abogados Pedro Vaccara Spina, Lucio Atilio García, Loida R. García Iturbe y Cristina Raga De Vacara, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 10.700, 5.563, 22.588 y 50.309, mediante el instrumento poder que les fuera otorgado en fecha 19 de junio del año 2000, anotado bajo el Nº 18, Tomo 55, de los Libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, conforme los razonamientos contenidos en la decisión del Juzgado Superior que analizó la impugnación realizada por la parte actora, de la copia del documento autenticado (instrumento poder) otorgado a los apoderados judiciales de la parte demandada, respecto de lo cual este sentenciador no tendrá materia sobre la cual decidir, ante el pronunciamiento que sobre éste aspecto hizo la Alzada, en decisión de fecha 14 de noviembre del año 2003 y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
CUESTIONES PREVIAS

De conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva, salvo las cuestiones de falta de jurisdicción o de competencia del juez, caso en el cual el juez deberá pronunciarse en la misma oportunidad de oponerse estas cuestiones, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos.

La parte demandada, junto con la contestación de la demanda, propuso cuestiones previas, la primera, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma del libelo de la demanda, al realizarse la acumulación prohibida por el artículo 78 eiusdem, ya que según su criterio, la acción de desalojo no puede coexistir con la de daños y perjuicios al tener procedimiento incompatibles, pues mientras una se sustancia por vía del juicio breve, independientemente de su cuantía, la otra debe atenerse a la cuantía de la demanda conforme el procedimiento ordinario, con vista las previsiones del artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las disposiciones de la Ley Orgánica del Poder Judicial; también propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º, referente al defecto de forma del libelo de la demanda, por no haberse llenado los requisitos previstos en el artículo 340 ibidem, pues según señala el demandado, el libelo de la demanda es alambicado, sin especificarse la razón de la indemnización de daños y perjuicios reclamada, y cuáles son los daños que supuestamente fueron causados, violentándose según dice, el ordinal 7º del ya mencionado artículo 340 del Código adjetivo. Propuso finalmente la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un procedimiento distinto, manifestando la existencia de un procedimiento de retracto legal arrendaticio, intentado por su mandante en contra de la parte actora y los ciudadanos MARIA ROSA TROITIÑO DE RIVAS, NICASIO RIVAS TROITIÑO, MARIA DEL PILAR RIVAS TROITIÑO y BEATRIZ RIVAS TROITIÑO, integrantes de la sucesión MANUEL RIVAS GONZÁLEZ, con motivo de las operaciones de venta realizadas por dichos ciudadanos respecto del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

Respecto de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo de la demanda, al realizarse la acumulación prohibida a que se refiere el artículo 78 eiusdem, que sustenta la parte demandada en el hecho que la acción de desalojo no puede coexistir con la de daños y perjuicios al tener procedimientos incompatibles, mientras una se sustancia por vía del juicio breve, independientemente de su cuantía, la otra debe atenerse a la cuantía de la demanda conforme el procedimiento ordinario, con vista a las previsiones del artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las previsiones de la Ley Orgánica del Poder Judicial, este Tribunal observa lo siguiente:

La pretensión de desalojo contenida en el escrito libelar, debe sustanciarse y decidirse efectivamente conforme las disposiciones contenidas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y atenerse al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía; en este sentido, no sólo las demandas de desalojo deben ceñirse a estas previsiones, sino que además las de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos. En materia de arrendamientos urbanos y suburbanos, de conformidad con el artículo 10, in fine, del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todas las demandas a que se refiere el artículo 33 eiusdem deben ser conocidas por la jurisdicción civil ordinaria y ser sustanciadas y decididas conforme a las disposiciones contenidas en el mismo Decreto y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, es decir, que los demás supuestos contemplados en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil no son aplicables, ya que dichas pretensiones competen al conocimiento de los mismos tribunales y los trámites de cognición y las decisiones que a ellas corresponden no son incompatibles entre sí, por motivo de la unidad de jurisdicción y de procedimientos que rige en la materia y así se declara.

Ahora bien, la acción que por indemnización de daños y perjuicios ha acumulado la parte demandante en su escrito libelar, deviene por así expresarlo el propio actor, de la falta de pago por parte del arrendatario de los cánones de arrendamiento a que está obligado, conforme la Resolución Administrativa que fijó el monto a cancelar por este concepto, respecto del inmueble arrendado, y que viene representado por la diferencia existente entre lo que canceló el arrendatario por canon y lo que debía pagar según el demandante, así como también, lo que representa el uso y goce del inmueble, hasta la terminación del juicio y que el actor tome posesión plena de la cosa arrendada, tal como lo pidió el accionante en los particulares segundo, tercero y cuarto del escrito libelar. En este sentido, la pretensión de indemnización de daños y perjuicios en el caso de autos, no es autónoma, sino que subsiste en la medida que la principal prospere y sea considerada procedente en la sentencia definitiva, debiéndose revisar además previamente, sus propias condiciones para ser declarada con lugar conforme a derecho, más no hay incompatibilidad de procedimientos en el supuesto de hecho analizado, que impida coexistir la pretensión de desalojo con la de indemnización por daños y perjuicios derivados de la misma relación arrendaticia, por lo que ambos se sustancian apropiadamente bajo la disposición legal señalada; y así se decide.

Respecto de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo de la demanda, en el que según la parte demandada no se especificó la razón de la indemnización de daños y perjuicios reclamada, y cuáles son los daños supuestamente causados, violentándose según dice el ordinal 7º del ya mencionado artículo 340 del Código adjetivo, en criterio de quien suscribe, el demandante sí refirió en su escrito libelar de donde devienen los daños y perjuicios de los cuales requiere la indemnización, e igualmente los especificó y cuantificó, pues del texto de la demanda se desprende la exposición de sus dichos en lo que a este asunto se refiere, que sustenta en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que considera insolutos, solicitando el pago de las cantidades contenidas en los particulares segundo, tercero y cuarto a título de indemnización, representado por la diferencia existente entre lo que canceló el arrendatario por canon y lo que debía pagar según el demandante, así como también, lo que significa el uso y goce del inmueble, hasta la terminación del juicio y que el actor tome posesión plena de la cosa arrendada, por lo que no hay violación alguna del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem; en consecuencia, esta cuestión previa será declara sin lugar en el dispositivo del presente fallo y así se decide.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un procedimiento distinto, refiriendo la parte demandada la existencia de un procedimiento de retracto legal arrendaticio, intentado por su mandante FERRETERÍA SANTA NINFA, C.A., en contra de TERRENOS EL LLANO PRIMERO, C.A., y los ciudadanos MARIA ROSA TROITIÑO DE RIVAS, NICASIO RIVAS TROITIÑO, MARIA DEL PILAR RIVAS TROITIÑO y BEATRIZ RIVAS TROITIÑO, integrantes de la sucesión MANUEL RIVAS GONZÁLEZ, con motivo de las operaciones de venta realizadas por dichos ciudadanos respecto del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y que identifica en el particular segundo de su escrito de promoción de pruebas, contenido en el expediente Nº 0272 del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, observa este sentenciador, que la prueba de información que solicitó para comprobar la referida prejudicialidad, no llegó a evacuarse, por disposición del Juzgado Segundo de Primera Instancia mediante auto de fecha 27 de mayo del año 2003, folio 209, por lo que no consta en autos prueba alguna que demuestre la existencia del proceso de retracto legal arrendaticio a que se refiere el demandado, sin lo cual este sentenciador mal puede realizar un análisis sobre éste planteamiento, debiendo acotar que el demandado pudo haber traído a los autos, mediante copia certificada, las actuaciones a que hace alusión, pues al ser de carácter público y contenidas en un expediente judicial, tenía la posibilidad de haberlas aportado al proceso antes de sentencia. En consecuencia, esta cuestión previa esta destinada a fracasar y así será establecido en el dispositivo del presente fallo, y así se decide.

DEFENSAS PERENTORIAS

Conforme el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla; y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. En este sentido establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación de probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

La parte demandante alega sostener un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado con la arrendataria, pretendiendo el desalojo de ésta por falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses que van de febrero hasta diciembre del año 2001; de enero hasta diciembre del año 2002; y finalmente enero del año 2003; discriminados así: la suma de bolívares 79.283.731,50 a razón de bolívares 4.404.651,75 mensuales; desde el mes de febrero del año 2001 hasta el mes de julio del año 2002, ambos inclusive; la cantidad de bolívares 26.427.910,05 por concepto de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2002 y enero del año 2003, a razón de 4.404.651,75. A estas cantidades se le restó el monto consignado por el arrendatario en el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, teniendo en cuenta que la Regulación Administrativa de fecha 6 de diciembre del año 2000, Nº 037-2000, emanada del Concejo Municipal del Municipio Guaicaipuro, que estableció el canon, fue impugnada mediante un Recurso Administrativo de Nulidad, decidido el 26 de julio del año 2002, por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro, quien lo declaró sin lugar, señalando que las compañías arrendatarias, entre ellas, FERRETERÍA SANTA NINFA, C.A, debían cancelar sin plazo alguno los cánones de arrendamiento en las cantidades indicadas en la regulación objeto de la nulidad, a partir que dicho acto fuere notificado a la última de las partes.

Consta en copia certificada la Resolución en referencia, marcada con la letra “H”, folios que van del 61 al 67, que al tratarse de un documento público de carácter administrativo, surte en autos todos los efectos legales consiguientes; marcada con la letra “I”, folios 68 al 87; consta en copia certificada, autorizada por el secretario del Juzgado de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, de fecha 20 de enero del año 2003, la decisión que declaró sin lugar el mencionado Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, dictada el día 26 de julio del año 2002; copias certificadas que aprecia este sentenciador en todo su valor probatorio y en aquello a están destinadas a probar.

Ahora bien, alega el demandado entre otras cosas, que el contrato de arrendamiento a que se refiere el demandante no es verbal sino escrito, “concebido a tiempo determinado, aún vigente entre las partes y el cual aún no se ha vencido”, ya que según su dicho, la última renovación derivada de la prórroga nació el 1ro de febrero del año 2002, , y siendo la misma por seis años, ha de concluir el 1ro de febrero del año 2008, fecha a partir de la cual entraría en vigencia la regulación de alquileres que pretende ejecutar el actor” pues según lo dice, no fue hasta el día 6 de diciembre del año 2002, que la decisión que declaró sin lugar el Recurso Contencioso de Nulidad, alcanzó un carácter de definitivo, pues el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró improcedente el recurso de hecho interpuesto contra la negativa de apelación de la sentencia de fecha 26 de julio del año 2002, dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda.

Al respecto observa este sentenciador, que de los elementos probatorios aportados a los autos, se desprende la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, hecho no controvertido en este proceso, más sí en lo que respecta a la naturaleza del contrato, como determinado o indeterminado; ahora bien, al analizar este sentenciador los dichos de las partes, así como documentos que constan en autos, es de la convicción que se está en presencia de una relación a tiempo indeterminado, pues se trata de una relación que nació el 1º de febrero del año 1984, de un contrato de arrendamiento suscrito entre MARIA ROSA TROITIÑO DE RIVAS, representando a la “SUCESIÓN MANUEL RIVAS GONZÁLEZ”, (Arrendadora), por una parte, y por la otra, “INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A.”, representada por su Presidente y Vicepresidente, VICENZO FAZZINO FINISTRELLI y MARIO FAZZINO FINISTRELLI (Arrendatario), respecto de un local destinado para el comercio y un lote de terreno anexo, ubicado en la ciudad de Los Teques, Calle El Prado con Bermúdez, inmediaciones de la Avenida Bermúdez, exactamente detrás del Edificio Torre Conteca, que forma parte de lo que antiguamente se denominaba “Granja El Prado”, por un período de seis (6) años fijos, tal como se desprende del contrato de arrendamiento que en copia certificada consta en autos, marcado con la letra “E”, folios 41 y vto y 42 y vto, que indudablemente se ha prolongado en el tiempo en forma consentida por quienes ostentan la condición de arrendador y arrendatario. La sociedad mercantil Inversiones Los Hermanos, C.A, manifestó en el proceso seguido en su contra su arrendataria (por falta de pago y el haber permitido que FERRETERÍA SANTA NINFA, C.A., ocupara el inmueble arrendado), concretamente en la contestación de la demanda, entre otras cosas, que:
“....ciudadano Juez, vale la pena destacar que a pesar de haberse celebrado un contrato de arrendamiento por escrito entre la tantas veces mencionada Sucesión Rivas González, por un período de seis años, contados a partir del 01-02-84....omissis....la misma evolución comercial de los hermanos FAZZINO FINISTRELLI se traduce en la constitución de una nueva firma comercial la cual sustituye plenamente a INVERSIONES LOS HERMANOS C.A., al ser sustituida por una nueva denominada FERRETERÍA SANTA NINFA, C.A, quien también pasa a ser desde el mismo momento en que se iniciaba el contrato de arrendamiento cuya resolución hoy se pretende, la única inquilina...omissis...resumiendo ciudadano Juez, INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A., fue sustituida desde el 01-02-84 por FERRETERÍA SANTA NINFA C.A., en lo que se refiere a la relación arrendaticia que la primera tenía con la sucesión...” (folio 47)

Este dicho concuerda con la propia manifestación de la parte demandante en este juicio, contenida en su escrito libelar, en cuanto a que efectivamente su arrendatario actualmente lo constituye la sociedad mercantil “FERRETERÍA SANTA NINFA”, precisando además este tribunal que la condición de arrendador de la sociedad mercantil “TERRENOS EL LLANO PRIMERO, C.A”, deviene de la cesión del contrato de arrendamiento que le efectuara la “SUCESIÓN MANUEL RIVAS GONZÁLEZ”, en fecha 1º de junio del año 2000, notificada judicialmente a la sociedad mercantil “FERRETERÍA SANTA NINFA” en fecha 29 de noviembre del año 2002, teniendo en cuenta que “TERRENOS EL LLANO PRIMERO, C.A”, manifestó haber adquirido el inmueble arrendado, según documento de propiedad Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 17/05/91 y 19/03/1991, anotados bajo los números 34 y 38, Protocolos 1º y 1º, Tomos 10 y 17 respectivamente, tal como se desprende de la notificación judicial efectuada a VICENZO FAZZINO FINISTRELLI, en la mencionada fecha, en su condición de representante de la arrendataria, evacuada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y que consta marcada “D”, folios que van del 21 al 29 del expediente, y cuyo valor probatorio se aprecia en aquello que está destinado a probar. Todo lo cual conduce a este sentenciador, a concluir que la relación arrendaticia existente entre las partes contendientes en este proceso, es a tiempo indeterminado y así se declara.

Hecha esta precisión, pasa este sentenciador a determinar si efectivamente la arrendataria ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento a que está obligada según el contrato de arrendamiento, con vista a la Resolución Administrativa de fecha 6 de diciembre del año 2000, dictada por el Concejo Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, expediente Nº 037-2000.

En este sentido, consta en autos que el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declaró sin lugar el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por la sociedad mercantil “FERRETERÍA SANTA NINFA” e “INVERSIONES LOS HERMANOS C.A.,” entre otros, en contra de la mencionada Resolución, señalando que el acto administrativo conservaba plena vigencia y seguía surtiendo inalterablemente sus efectos jurídicos, señalando que las arrendatarias deberían pagar sin plazo alguno los cánones de arrendamiento en la cantidad indicada en la Resolución a partir de que constase la notificación de la última de las partes, es decir, desde el 25 de enero del año 2001, según consta del expediente administrativo, tal como lo manifiesta el fallo en comento.

Argumentó la parte demandada, que estando el contrato de arrendamiento vigente entre las partes, cuya última renovación ocurrió, según lo dice, el 1º de febrero del año 2002, siendo la misma por seis años, concluyendo el 1º de febrero del año 2008, sólo al final de este período, es que sería exigible el canon regulado. Señala el apoderado de la parte demandada, que su mandante ha cancelado en forma puntual y constante el canon de arrendamiento, y que la situación de insolvencia sobre la que se pretende accionar es inadmisible en derecho, y así pide se declare en la sentencia definitiva. Alegó también el carácter declarativo de la decisión del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y que mal puede considerarse como constitutiva de condena, además de ordenar la aplicación de la Resolución Administrativa en forma retroactiva, requiriendo la aplicación del control difuso de la constitucionalidad, alegando demás la incompetencia de ese despacho para pronunciarse sobre el requerimiento del pago tal como lo hizo.

Desestima este sentenciador la defensa de la parte demandada, pues, durante la relación arrendaticia, el arrendador tiene el derecho de solicitar del organismo administrativo competente, la regulación del inmueble arrendado, sin que tenga que esperar la finalización del contrato para tal solicitud; inclusive, a instancia de los interesados, el organismo competente puede revisar el canon, cuando hubiere transcurrido dos años, después de cada fijación del anterior máximo mensual, efectuada y notificada por el ente administrativo, conforme lo dispone el literal “a” del artículo 32 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, más aún, dicho organismo puede de oficio iniciar el procedimiento, cuando ningún interesado solicitare la regulación. En el caso concreto, estando vigente el contrato de arrendamiento, el inmueble identificado en autos fue regulado, mediante la Resolución Administrativa plenamente identificada, contra la cual el inquilino ejerció un recurso contencioso de nulidad que resultó infructuoso, disponiendo el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que la arrendataria pagase, sin plazo alguno, los cánones de arrendamiento en la cantidad indicada en la Resolución, a partir que constase la notificación de la última de las partes, es decir, desde el 25 de enero del año 2001, tal como lo manifiesta el fallo en comento, y a esta determinación es a la que el inquilino debió ajustar su conducta como obligado en la relación arrendaticia. y así se declara.

La parte demandada, trae a los autos una interpretación errónea cuando se refiere a la naturaleza declarativa de los pronunciamientos emanados en sede administrativa respecto la regulación del canon, queriendo hacer ver que en este proceso se le considera como una decisión o un fallo de condena que pretende ejecutarse. Al respecto, observa este sentenciador, que la pretensión de la parte actora esta dirigida al desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, con vista de la decisión que fijó el canon correspondiente por el uso, goce y disfrute del inmueble identificado en autos, al que estaba obligado a cancelar el arrendatario desde la fecha en que se le impuso de dicha regulación, y no a una petición distinta y así se declara.

En cuanto al argumento de la aplicación retroactiva del pago de los cánones requeridos en la demanda como insolutos, este sentenciador le observa a la parte demandada, que para la fecha en que la demanda fue admitida por el Tribunal de la causa, es decir, el 11 de marzo del 2003, todos los cánones demandados eran exigibles, por disposición de la Regulación Administrativa que había causado estado, y así las cosas, el inquilino estaba en la obligación de cancelar lo adeudado por concepto de la diferencia del canon, pues la otra parte estaba depositada en el tribunal de consignaciones, por lo que una vez satisfecha esta obligación, debió ajustar los pagos sucesivos al monto del canon regulado, lo cual manifiestamente no hizo y así se declara.

Invocó la parte demandada la existencia de un retracto legal arrendaticio sobre el que ya se pronunció este sentenciador en el capítulo I de esta decisión, oportunidad en la que se señaló que al no constar en autos, prueba alguna que demuestre la existencia del proceso de retracto legal arrendaticio a que se refiere el demandado, mal puede este sentenciador realizar un análisis sobre éste planteamiento, acotando que debió haber traído a los autos la prueba de sus dichos sin lo cual su argumento estaba destinado a fracasar y así se declara.

Ahora bien, al no constar en autos el pago de los cánones fijados por el organismo regulador, es procedente el desalojo del inquilino del inmueble arrendado, por falta de pago, concretamente de los meses que van de febrero hasta diciembre del año 2001; de enero hasta diciembre del año 2002; y finalmente el de enero del año 2003; discriminados así, bolívares 79.283.731,50 a razón de bolívares 4.404.651,75 mensuales, desde el mes de febrero del año 2001, hasta el mes de julio del año 2002, ambos inclusive; la cantidad de bolívares 26.427.910,05 por concepto de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2002 y enero del año 2003, a razón de Bs. 4.404.651,75; cantidades a las que se le restó el monto consignado por el arrendatario en el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, durante esos períodos, y que en copia certificada se acompañó en este proceso, marcada “K”, folios que van del 93 al 123 del expediente; consignaciones realizadas por la FERRETERÍA SANTA NINFA, C.A.

Es legalmente posible exigir, acumulativamente, el pago de los cánones insolutos y los que sigan venciendo, ya que el contrato de arrendamiento es, por naturaleza, de tracto sucesivo y las obligaciones que de él derivan tienen vigencia independiente de la causa de la resolución o desalojo, cuya declaratoria tiene efectos ex nunc. Por ello, en concatenación con la pretensión deducida, Se condena igualmente a la parte demandada al pago de los daños y perjuicios reclamados por la parte demandante, a razón de Bs. 4.449.651,75 por cada mes de ocupación del inmueble, a saber, desde enero 2003, exclusive, hasta la desocupación y devolución efectiva del inmueble, por ser el hecho que hace imposible la celebración de otro contrato de arrendamiento, pues entretanto permanecerá ocupado por el actual inquilino, el cual debe entregar el inquilino, en las mismas condiciones en que lo recibió.

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó la sociedad mercantil TERRENOS EL LLANO PRIMERO, C.A., en contra de la sociedad mercantil FERRETERÍA SANTA NINFA, C.A., al no haber cancelado los cánones de arrendamiento en la cantidad que fijó la Regulación Administrativa dictada por el Organismo regulador competente. En consecuencia, la parte demandada, deberá hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de bienes y personas. Además deberá cancelar las cantidades demandadas por concepto de diferencia de los cánones de arrendamiento adeudados, a saber: la suma de bolívares 79.283.731,50 a razón de bolívares 4.404.651,75 mensuales; desde el mes de febrero del año 2001 hasta el mes de julio del año 2002, ambos inclusive; la cantidad de bolívares 26.427.910,05 por concepto de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2002 y enero del año 2003, a razón de 4.404.651,75. A estas cantidades se le restó el monto consignado por el arrendatario en el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Se condena a la parte demandada al pago de los daños y perjuicios reclamados por la parte demandante, a razón de Bs. 4.449.651,75 por cada mes de ocupación del inmueble, a saber, desde enero 2003, exclusive, hasta la fecha en que efectivamente tome posesión la parte actora del inmueble arrendado, el cual debe entregar el inquilino, en las mismas condiciones en que lo recibió. Se ordena la indexación judicial sobre las cantidades reclamadas, la cual deberá realizarse desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la oportunidad en que se efectúe la experticia complementaria del fallo, que a tales fines se ordena practicar por un solo perito.

Se condena en costas al demandado, por haber resultado vencido totalmente en el presente litigio.

Publíquese, regístrese, NOTIFÍQUESE y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los diecisiete (17) días del mes de enero del año dos mil cinco (2005). Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 1225 p.m. Se registró en el Libro Diario y se archivó copia en el libro copiador de sentencias del tribunal.
LA SECRETARIA,

ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA

HJAS/icbc.-
Exp.-24.219