REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA


PARTE ACTORA: JULIO VIEIRA CHACHA, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V- 6.879.619, en su propio nombre y en representación de la empresa mercantil MESÓN EL MORICHAL C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03 de julio de 1986, bajo el N° 50, tomo 3-A-Sgdo., y FRANCISCO VIEIRA DOS SANTOS, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V- 6.708.239, actuando en su carácter de presidente de la empresa mercantil MESÓN EL MORICHAL C.A. antes identificada.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LUCIO ATILIO GARCÍA y JENNY VIEIRA DOS SANTOS y , abogado en ejercicio y del mismo domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 5.563 y 80.158 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: DISTRIBUIDORA DE ACRÍLICOS SAN ANTONIO DE LOS ALTOS S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 93-A Sgdo., folio 57, de fecha 26 de noviembre de 1981.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL ÁNGEL LOIS MORA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 33.120.
MOTIVO: ACCIÓN DE DESALOJO - APELACIÓN - DEFINITIVA
EXPEDIENTE: N° 23.010


Corresponde conocer a esta alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada abogado Miguel Ángel Lois Mora, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha nueve (9) de agosto de 2002, (folios 173 al 200), en la cual declaró con lugar la demanda de desalojo, al mismo tiempo que declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1° de noviembre de 1981; la cual se oyó en ambos efectos.

ANTECEDENTES

Expuso la parte actora en su libelo que ella es propietaria de una bienhechuria con terreno que consta de un área total aproximada de 100 mts2., cuyos linderos son los siguientes: Norte: entrada de accedo a la parcela de terreno propiedad de “Mesón El Morichal C.A.”, antes identificada; Sur: extensión de terreno propiedad de “Mesón El Morichal C.A..”, y calle vecinal El Topo; Este: vía principal de acceso a la Redoma de San Antonio de Los Altos desde la Carretera Panamericana, en el kilómetro 14; Oeste: Terreno propiedad de “Mesón El Morichal C.A.”, y con quebrada Las Minas y terreno que es o fue de la Fábrica de Moldes Armocasa y que se encuentra identificada como Construcción Existente en plano de levantamiento topográfico del terreno de mayor extensión donde las referidas bienhechurias se encuentran el cual acompaña marcado “E”, ubicado en kilómetro 14 de la Carretera Panamericana que conduce de Caracas a Los Teques y viceversa, Distribuidor San Antonio de Los Altos, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, este último compuesto por un lote de terreno de forma irregular con una superficie aproximada de 4.718,26 mts2. y sus linderos son los siguientes: Noreste: en una extensión de 201,11 mts, con quebrada Las Minas y terrenos que es o fue de la Fábrica de Moldes Armocasa, partiendo del punto L-24 al punto L-38, pasando por los puntos L-25, L-36, L-27, L-28, L-29, L-30, L-31, L-32, L-33, L-34, L-35, L-36, L-37; Sureste: en una extensión de 216,02 mts, con terrenos que son o fueron de Petruzzo Carmini, en parte y en parte con pozo y Carretera Vecinal que conduce a la Carretera Panamericana partiendo del punto L-2 al punto L-14, pasando por los puntos L-2°, L-3, L-4, L-5, L-6, L-7, L-8, L-9, L-10, L-11, L-12, L-13; Noroeste: en una extensión de 23,60 mts, con terrenos que son o fueron de Petruzzo Carmini, partiendo del punto L-2° al punto L-38, pasando por los puntos L-2 y L-1; y Sureste: en una extensión de 69,11 mts, con terrenos y talud que fue del ciudadano Fernando Mora Núñez, hoy de la Nación Venezolana para el ensanche de la vía, partiendo del punto L-4 al punto L-24 pasando por los puntos L-15, L-16, L-17, L-18, L-19, L-20, L-21, L-22 y L-23 actualmente propiedad de la sociedad mercantil “Mesón El Morichal C.A”, tal como se evidencia de documento de unificación de parcelas de fecha 17 de noviembre de 1989, inscrito ante la Oficina Subalterna de registro del Distrito Los Salias del Estado Miranda, registrado bajo el N° 24, tomo 3°, Pto. 1°, cuarto trimestre, el cual acompaña marcado “F”.

Que en fecha 1º de noviembre de 1981, la empresa mercantil denominada “Lorenzo Domínguez & Asociados”, actuando en su carácter de arrendataria y por cuenta de la actora dio en arrendamiento a la empresa demandada unas bienhechurias construidas sobre el deslindado terreno, y posteriormente le fueron cedidos a la actora todos los derechos del referido contrato. Que en la cláusula tercera del referido contrato se estableció lo siguiente: “TERCERA: La Arrendadora se reserva el derecho de ejecutar los trabajos necesarios, sea cual fuere su duración, aun cuando excediere a los previstos en el artículo 1.590 del Código Civil y el inquilino no podrá oponerse a ello ni exigir indemnización ni rebajas en las pensiones de arrendamiento. El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, contados a partir de esta fecha: más si al vencimiento del termino fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho, por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo al inquilino por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiere haber sufrido el contrato”. Para todos los efectos legales y contractuales las prorrogas que pudiere sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulen el plazo de duración inicial y el término del mismo”.

Que las partes consecuentes con lo establecido en el mencionado contrato, procedieron a fijar la duración de la relación arrendaticia con fecha cierta de su inicio 1º de noviembre de 1981 y la fecha cierta de su culminación el 31 de octubre de 1982, no obstante, actualmente el contrato en referencia se encuentra vigente de pleno derecho, en virtud de las continuas renovaciones automáticas dadas, por falta de manifestación de cualquiera de las partes en darla por terminada. Que precisamente por lo expuesto el contrato que en un principio nació como determinado se convirtió en indeterminado, ya que luego de vencido el término fijado, el arrendatario continuó por un tiempo superior al máximo de duración de 15 años establecidos para el arrendamiento de inmuebles, consagrado en el artículo 1.580 del Código Civil, en la posesión del inmueble de manera indefinida y pacífica cancelando el canon de arrendamiento preestablecido, sin oposición del arrendatario, contando hasta el día de hoy prácticamente 21 años consecutivos en dicha situación, que dicha situación es definida como tácita reconducción, que consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el termino de la relación determinada.

Que como se evidencia de informe de inspección y análisis de riesgo, el cual opone formalmente en este caso y lo acompaña en original marcado “H” elaborado por funcionarios del Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda, división de prevención e investigación y análisis de siniestros, de fecha 10 de mayo de 2000, realizado en el inmueble donde funciona la demandada, junto con estudio del subsuelo de fecha 19 de diciembre de 1989, resulta evidente la necesidad de desalojar le referida edificación en virtud de la inestabilidad del terreno, catalogada como de alto riesgo, ya que el terreno continua cediendo, pudiendo colapsar en cualquier momento, que ante la manifestación de la actora de proseguir con el proyecto de construcción de un edificio industrial en el inmueble de mayor extensión de su propiedad, donde se encuentran ubicadas las bienhechurias objeto del contrato de arrendamiento que requiere para el inicio de las obras.

Que el 15 de junio de 1990 le fue otorgado a la parte actora empresa El Morichal, por la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, previa constancia del cumplimiento de las variables urbanas fundamentales exigidas de acuerdo a la Ordenanza de Zonificación vigente en este Municipio de fecha 31 de julio de 1990, la cual consigna marcada “K”, el referido permiso de construcción N° 0424, posteriormente renovado en fecha 09 de diciembre de 199l, y actualmente vigente por cuanto no han sido modificadas dichas ordenanzas y como se evidencia de comunicaciones escritas que opone y consigna marcadas “L” y “M”, en ellas se autoriza para realizar un movimiento de tierra sobre la totalidad de la extensión del terreno en la cual se encuentran las bienhechurias arrendadas, lo que implica necesariamente su demolición. Fundamenta su acción en los artículos 1.580, 1600, 1.614 y 1.615 del Código Civil y el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios causales b y c. Que cuando se declare con lugar la presente acción de desalojo, deberá concedérsele a la demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega del inmueble, contado a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme.

Que existe un contrato de arrendamiento vigente entre la empresa demandada y el ciudadano Julio Vieira Cha Cha, por cuanto la demandada ocupa el inmueble arrendado que es actualmente propiedad de la empresa Mesón El Morichal C.A”. Que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, es un contrato a tiempo indeterminado por haber ocurrido la tácita reconducción del mismo que inicialmente lo fue a tiempo determinado, y que tuvo una duración de un (1) año fijo, ya que venció y la demandada continuó ocupando el inmueble de manera indefinida y pacifica cancelando los respectivos cánones de arrendamiento establecidos sin oposición del arrendador quien nunca manifestó su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento en referencia. Que debido al deterioro del inmueble es necesaria su demolición para evitar mayores daños materiales y eventuales daños humanos. Que la voluntad de la propietaria de dicho inmueble empresa “El Mesón del Morichal C.A”, es llevar a cabo un proyecto aprobado por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, y por ello dichas bienhechurias deben ser demolidas para la iniciación del proyecto. Que de acuerdo al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el arrendatario tiene el derecho de demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando el referido inmueble vaya a ser demolido. Como consecuencia de lo expuesto intenta la presente acción de desalojo, para que la demandada convenga o sea condenada por el tribunal a la terminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y a la desocupación del inmueble que ocupa en su condición de arrendataria, concediéndosele para ello un plazo de seis (6) meses. Al pago de las costas y costos del juicio así como al pago de los honorarios profesionales calculados prudencialmente por el tribunal. Estima su acción en la cantidad de Bs. 22.000,00.

Admitida la demanda y tramitada por el procedimiento del juicio breve, conforme a lo previsto en el vigente Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el abogado Pedro Elías Rangel Sánchez en su condición de representante legal (Presidente y Director), de la sociedad mercantil Distribuidora de Acrílicos San Antonio de Los Altos S.R.L., asistido por los abogados Elizabeth Castro Sabino y Luis Antonio Rodríguez Jiménez, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.707 y 50.069 respectivamente en fecha 4 de diciembre de 2001, dio contestación a la demanda, oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto solo podía admitirse la demanda pero por causales distintas a las alegadas por la parte actora, ya que la causa esgrimida para obtener el desalojo lo constituye la necesidad de emprender una construcción mediante permiso de construcción otorgado no al arrendador sino a un tercero como lo es la empresa El Mesón del Morichal C.A., para llevar a cabo la iniciación de un proyecto, no la ejecución de un proyecto, situación ésta que erróneamente la parte actora subsume en la causal c) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es un error inexcusable de la parte actora tratar de asimilar el término de “construcción total” con el termino reparación, que nunca puede implicar la desaparición total del inmueble, que no es el caso ni encuadra dentro de la causal “C” de la norma mencionada, que por ello la demanda resulta inadmisible por cuanto no está sustentada en las dos (2) causales previstas en el literal “C” del mencionado artículo 34. De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone la falta de cualidad de la empresa Mesón El Morichal C.A., y la falta de interés de su representada para sostener el juicio, por cuanto la condición de arrendador cesionario la tiene el ciudadano Julio Vieira Cha Cha y que de ninguna manera se le atribuye a la empresa mencionada. Que a todo evento acepta y conviene como cierto la existencia de la relación arrendaticia que consta en el contrato de arrendamiento que inicialmente fue a tiempo determinado y posteriormente reconducido, cuyo objeto principal lo constituye el terreno de cien (100) metros cuadrados y la bienhechuria sobre el edificadas, que obra entre la demandada y el ciudadano Julio Vieira Cha Cha y jamás con la sociedad mercantil Mesón El Morichal C.A. Niega en todas y cada una de sus partes el resto de los alegatos contenidos en el libelo de demanda que a parte de ser inciertos, falaces y temerarios no encuadran dentro de la causal de desalojo prevista en el c) del artículo 34 del novísimo Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contemplada como causa de terminación de los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo indeterminado. Que esta norma es clara para determinar la procedencia de la acción, es decir, la necesidad de justificar y demostrar los hechos que sirven de sustento para la demolición o reparación del inmueble. Que para obtener una orden de demolición se requiere la sustanciación de un procedimiento cumplido ante dos (2) únicas autoridades competentes, las cuales son la Ingeniería Municipal o la Oficina Sanitaria competente dentro de cada jurisdicción municipal. Que nadie puede demoler un inmueble sin que haya una autorización expedidas por las mencionadas autoridades y para que ello ocurra, es necesario cumplir un procedimiento previo a la obtención de la autorización y con los recaudos presentados por la parte actora no se demuestra la orden de demolición. Impugna los instrumentos acompañados a la demanda, por tratarse de copias fotostáticas simples y que no guardan relación con la causal de desalojo denunciada. Impugna la estimación de la demanda por resultar la cantidad de Bs. 22.000,00 irrisoria.

Dentro del lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de ese derecho, siendo admitidas dichas probanzas de la parte demandada en fecha 12 y el 13 de diciembre del mismo año las de la parte demandada.

El Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, dictó sentencia definitiva en fecha nueve (9) de agosto de 2002, (folios 173 al 200), en la cual declaró con lugar la demanda de desalojo, al mismo tiempo que declaró resuelto “el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1° de noviembre de 1981”, condenando al demandado a la devolución del inmueble arrendado, constituido por un inmueble con bienhechurias ubicado en el Distribuidor de San Antonio de Los Altos y que consta de un área de 100 mts2., concediéndole a la demandada un plazo de seis (6) meses para la entrega del inmueble dado en arrendamiento contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, con la respectiva condenatoria en costas a la parte demandada.

De la sentencia dictada apeló el demandado y se oyó en ambos efectos dicha apelación. Le correspondió conocer en alzada a este tribunal y se fijó la oportunidad prevista en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil para decidir. En fecha 07-11-2002, la demandada, por medio de su apoderado judicial abogado Miguel Ángel Lois Mora, presentó escrito en el cual fundamenta su apelación.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Consagrado el recurso de apelación en el artículo 891 del Código de procedimiento Civil, éste es el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por la sentencia en el procedimiento breve. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. El sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación y así se declara. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad.

La parte actora alegó en su demanda la existencia de un contrato de arrendamiento en el que las partes establecieron en la cláusula tercera la duración de la relación arrendaticia, estableciendo la fecha cierta de su inicio 1º de noviembre de 1981 y la fecha cierta de su culminación el 31 de octubre de 1982; dicho contrato actualmente se encuentra vigente de pleno derecho en virtud de las continuas renovaciones automáticas dadas, por la falta de manifestación de cualquiera de las partes en darla por terminada. Que precisamente en virtud de esto último, el contrato de arrendamiento que en un principio nació como determinado se convirtió por el transcurso del tiempo en uno indeterminado, ya que luego del vencimiento del lapso inicial, el arrendatario continuó por un tiempo superior al máximo de duración de quince (15) años establecido para el arrendamiento de inmuebles consagrado en el artículo 1.580 del Código Civil, en la posesión del inmueble de manera indefinida y pacífica cancelando el canon de arrendamiento preestablecido, sin oposición del arrendador, y que contando hasta el día de hoy han transcurrido veintiún (21) años consecutivos en dicha situación. Que esta situación ha sido regulada ex artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil) y definida como tácita reconducción, que consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de la relación determinada...”, alegato que fue aceptado por la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda.

En este sentido, el tribunal considera que la parte actora ha incurrido en una equivocada interpretación, entre el contrato a tiempo determinado renovado por efecto de la prorroga y el calificado en el artículo 1.600 del Código Civil convertido en contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción o renovación. Así, el artículo 1.600 del Código Civil nos señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, aplicando al caso de autos la norma mencionada.

Observa el tribunal que la relación arrendaticia celebrada entre las partes está en plena vigencia, debido a las continuas renovaciones que automáticamente se han producido conforme a lo estipulado en la cláusula tercera de dicha convención la cual es del tenor siguiente: “La Arrendadora se reserva el derecho de ejecutar los trabajos necesarios, sea cual fuere su duración, aun cuando excediere a los previstos en el artículo 1.590 del Código Civil y El Inquilino no podrá oponerse a ello ni exigir indemnización ni rebajas en las pensiones de arrendamiento. El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, contados a partir de esta fecha: más si el vencimiento del termino fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho, por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo al inquilino por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiere haber sufrido el contrato”. Para todos los efectos legales y contractuales las prorrogas que pudiere sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulen el plazo de duración inicial y el término del mismo”, y no por haber operado la tácita reconducción, ya que sin duda el contrato de arrendamiento en referencia se encuentra en plena vigencia, debido a los efectos de las prorrogas y no por haberse renovado con la sola permanencia del arrendatario en el goce del inmueble arrendado al término del contrato con la anuencia del arrendador, por tanto para este sentenciador, la actora no puede oponer la tácita reconducción para asegurar que el contrato que en su inicio fue a tiempo determinado, ahora sea por esa causa sin determinación de tiempo y así se declara.

Para que sea procedente la tácita reconducción se requiere el cumplimiento de tres extremos fundamentales exigidos por el artículo 1.614 del Código Civil: l) Que se trate de un arrendamiento hecho por tiempo determinado. 2) Que el inquilino continuare ocupando el inmueble arrendado después de vencido el término y c) Que no haya oposición del propietario. En el caso que nos ocupa, considera el tribunal que no se han cumplido tales extremos, en virtud de que el contrato celebrado en fecha 1º de noviembre de 1981, es a tiempo determinado y se presume renovado por efectos de las sucesivas prorrogas automáticas y de pleno derecho, por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración, es decir por un año, y no por el hecho de que el arrendatario continuó por un tiempo superior al máximo de duración de quince (15) años establecido para el arrendamiento de inmuebles consagrado en el artículo 1.580 Código Civil, cancelando el canon de arrendamiento preestablecido, sin oposición del arrendatario. En ese sentido el artículo 1.580 del Código Civil establece: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años”; dicha norma no puede ser aplicada en este caso, ya que el contrato fue celebrado a tiempo determinado por un plazo de un (1) año fijo, con prorrogas automáticas iguales a ese plazo. En consecuencia, sin duda la parte actora ha hecho una desacertada interpretación de dicha norma, toda vez que si bien es cierto los inmuebles no pueden arrendarse por más de 15 años, los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a éste y toda estipulación contraria no surte efecto, es decir, dicha norma se refiere a las estipulaciones contenidas en el contrato y no al tiempo de permanencia del arrendador en el inmueble. En efecto, en el documento utilizado para instrumentarlo, no cabe duda para este tribunal, en ejercicio de la potestad de interpretación que le atribuye el artículo 12, segundo aparte, del Código de Procedimiento Civil, sobre el propósito y la intención de las partes de que el contrato de arrendamiento tuviera siempre una duración determinada, no obstante cualquier prórroga del mismo, porque manifestaron explícitamente por anticipado su acuerdo de renovarlo sucesivamente por el mismo plazo inicial, salvo por el aviso que una de las partes diera a la otra para la no activación de la siguiente prórroga y así se declara.

Nada se opone, a criterio de este sentenciador, en que las partes pacten expresamente fórmulas para evitar que se opere la reconducción del contrato y su conversión en un contrato a tiempo indeterminado, lo cual no significa que no se reconozca la antigüedad y continuidad de la relación arrendaticia como un hecho real, a los fines de fijar el lapso de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando ésta fuere procedente. Los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, son normas supletorias de la voluntad de las partes que establecen una presunción de continuación del contrato, al expirar el tiempo fijado en el arrendamiento, cuando el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada; es una apreciación tácita de la voluntad de las partes de continuar vinculadas bajo las mismas condiciones después de vencido el término, pero por tiempo indeterminado, sólo cuando las partes nada hayan establecido para regular esa situación. Pero en este caso los efectos no son presuntos, sino que la duración del contrato en tal situación se rige por lo declarado de antemano por los contratantes, lo cual tiene fuerza de ley entre las partes, según el articulo 1.159 del Código Civil, porque han exteriorizado su voluntad para estipular las previsiones correspondientes. No se quebranta con ello ninguna norma de orden público, porque la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no consagra una protección irrenunciable para el arrendatario por ese motivo, sino que prevé cauces procesales y causas diversas para la terminación de la relación arrendaticia. Ahora bien, considera el tribunal que el procedimiento seguido en el presente caso no se adecua a una situación de hecho prevista expresamente en el contrato y concordante con las normas que rigen la extinción de los contratos a los cuales se les ha fijado un término y así se declara.

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es muy preciso al señalar: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación...

Por ende, las consideraciones anteriores formuladas para distinguir la naturaleza del contrato, desechando la pretensión del demandante de que el mismo se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, en razón de las prórrogas del plazo de duración inicialmente fijado, estimando que la acción pertinente en orden a obtener la extinción de la relación arrendaticia es, con propiedad, la vía resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil y no la acción de desalojo a que se refiere el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual refiere que una demanda de desalojo no puede proponerse cuando la relación arrendaticia es a tiempo determinado, en consecuencia, siendo jurídicamente improcedente solicitar el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo determinado, este juzgador con vista a la anterior exposición concluye que por tratarse de normas de procedimiento que no pueden ser trasgredidas dado el carácter de normas de orden público con que han sido investidas y consideradas, la acción de desalojo incoada por la parte actora no es la que corresponde en este caso y así se decide.

Ergo, resulta inoficioso entrar al conocimiento del fondo de la controversia, toda vez que la acción propuesta por la actora resulta improcedente a la luz del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma legal que rige la materia, la cual debe ejecutarse de acuerdo a lo que ella prescribe, esto es que podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y con fundamento en las causales que allí se señalan y siendo que en el caso de autos la parte actora demanda el desalojo de un inmueble de su propiedad arrendado a la parte demandada a tiempo determinado y con prorrogas iguales al plazo inicial, para este juzgador esta situación no es objeto de prueba y como quiera que el Juez, es la persona obligada a conocer todo el derecho, tanto en su aspecto sustantivo como adjetivo, forzosamente debe revocarse la sentencia apelada y desechada la demanda incoada por Mesón El Morichal C.A. contra Distribuidora de Acrílicos San Antonio de Los Altos S.R.L, como en efecto se hace por resultar improcedente y así se decide.

DISPOSITIVO

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se declara CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la parte demandada. Se REVOCA en todas sus partes la sentencia dictada en fecha 9 de agosto de 2002 por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por JULIO VIEIRA CHA CHA en su propio nombre y en representación de la empresa MESÓN EL MORICHAL C.A., contra DISTRIBUIDORA DE ACRÍLICOS SAN ANTONIO DE LOS ALTOS S.R.L., por resultar improcedente a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se condena en costas a la parte actora.

Publíquese, regístrese, NOTIFÍQUESE y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los treinta y uno (31) días del mes de enero del año dos mil cinco (2005). Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
EL JUEZ,


HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
LA SECRETARIA,


ISABEL CRISTINA BLANCO CARMONA


En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 1:00 p.m. Se registró en el Libro Diario y se archivó en el libro copiador de sentencias del tribunal.

LA SECRETARIA

HJAS/icbc.
EXP. Nº 23.010