TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR
EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO
Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE: 05-5775
PARTE ACTORA: MANUEL FELIPE RIVERO GARRIDO, venezolano, mayor de edad, casado, abogado, domiciliado en Caracas y titular de la cédula de identidad No. 3.751.206.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, MANUEL ALEJANDRO GÓMEZ VALDEZ y RAFAEL GÓMEZ DÍAZ, abogados en ejercicio, domiciliados en Caracas e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 15.563, 53.900 y 1.542, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: OLGA AVELINA PETIT GARCES, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.408.140.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: NELSA GARCES, HONORIO ENRIQUE ARANGUREN y JULIO CÉSAR MÁRQUEZ, venezolanos, deeste domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los nos.23.368, 22.192 y 15.458, respectivamente.

ACCIÓN: DESALOJO
MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandada en contra de la sentencia de fecha 24 de febrero de 2005, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO, de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró con lugar la demanda.

ANTECEDENTES
Llegaron a esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la demandada en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, oída en ambos efectos por auto de fecha 31 de marzo de 2005, recibiéndose los autos en fecha 12 de abril del mismo año.

Consta de los autos que, el 13 de marzo de 2005, se dio por recibido formalmente el expediente, fijándose el vigésimo día siguiente para la presentación de informes, habiendo sido revocada la decisión por lo que respecta a la presentación de informes, el 14 de febrero del año en curso, fecha en la cual se fijó oportunidad para dictar sentencia en el décimo día de despacho siguiente, por cuanto se trata de procedimiento breve.

Llegada la oportunidad de decidir, fuera del término establecido, dada la excesiva acumulación de expedientes en estado de sentencia y la atribución de múltiples competencias de este tribunal, esta Alzada lo hace previas las siguientes consideraciones:

Consta de los autos que el juicio se inició por demanda que fuera admitida el 24 de marzo de 2003, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma circunscripción judicial, por auto de la expresada fecha, en el cual se ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera al segundo día siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.

Consta además que, en fecha 27 de mayo de 2003, dejó constancia el Alguacil del Juzgado ante el cual se inició el procedimiento, de haberle sido imposible practicar la citación personal de la demandada, constando además diligencia de la parte actora solicitando citación por carteles, lo cual le fue acordado de conformidad el 4 de julio del mismo año.
El 19 de junio de 2003, la parte actora, por cuanto encontró un error material con respecto al número de cédula de la demandada, devolvió el cartel que había sido librado y consignó escrito contentivo de la reforma de la demanda, en el cual dejó constancia de que el número de cédula de la demandada es 4.408.140.
El 25 de junio de 2003, fue admitida la reforma de la demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada, a fin de que compareciera a dar contestación en el segundo día siguiente a que constara en autos su citación.
Al folio 35 del expediente, consta recibo de la compulsa que fuera librada en el presente juicio por parte de la demandada, el cual fue consignado por el Alguacil del tribunal de origen el 19 de agosto de 2003.
Se evidencia de las actas que se examinan la contestación que fuera dada a la demanda el 22 de agosto de 2003, mediante escrito consignado en la misma fecha, acompañado de anexos.
El 22 de agosto de 2003, la actora dio contestación a las cuestiones previas que le fueran opuestas, constando que el 27 del mismo mes y año, la actora consignó escrito de promoción de pruebas.
El 1º de septiembre del mismo año, se encargó como juez temporal del tribunal de origen, la Dra Aiskel Orsi, ordenando agregar a los autos el escrito de pruebas consignado y admitiendo las pruebas promovidas en cuanto ha lugar en derecho.
El 2 de septiembre del mencionado año, por diligencia de la expresada fecha, fue consignado escrito de promoción de pruebas por la parte demandada, acompañado de anexos.
Por diligencia de fecha 10 de septiembre de 2003, la demandada presentó dos diligencias contentivas de alegatos. Posteriormente, presentó diligencias del 11 de septiembre y 15 de septiembre, en las que formuló argumentaciones.
Por auto del 22 de septiembre fueron admitidas las pruebas presentadas por la demandada y, el 29 de octubre de 2003, la parte actora, por cuanto, según argumentó se encontraba vencido el lapso para dictar sentencia, solicitó fuera emitido el fallo a la mayor brevedad, lo cual fue ratificado los días 2 de diciembre de 2003, el 3 de febrero de 2004, el 19 de febrero del mismo año, 15 de abril, 5 de mayo, 3 y 7 de junio , 18 de agosto de 2004.
El 20 de agosto de 2004, con el carácter de juez temporal del tribunal de origen, asumió el conocimiento de la causa la Dra. Mariela Fuenmayor, ordenando la notificación de la parte demandada y, una vez contara en autos la notificación ordenada, comenzaría a correr el lapso de diez (10) días de despacho establecidos en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, vencido el cual comenzaría a correr tres días de despacho mencionados en el artículo 90 ejusdem, concluidos los cuales la causa continuaría su curso..
De las actas que se examinan, consta que el 9 de septiembre de 2004, se dejó constancia de haberse practicado la notificación de la demandada y que, los días 6, 27 de octubre de 2004, 11 de enero , 10 de febrero del mismo año, la actora insistió en que fuera dictada sentencia en el presente juicio.
Entre los folios 113 al 141, consta la sentencia que fuera dictada por el tribunal de origen, en fecha 24 de febrero de 2005, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas que fueran opuestas por la demandada y con lugar la demanda por desalojo.
Constan las diligencias a la apelación que fuera propuesta por la parte demandada, auto de fecha 31 de marzo de 2004, mediante el cual fue oído libremente el recurso y la remisión del expediente a este tribunal superior.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alegó la parte actora en su libelo, que por documento autenticado en la Notaría Décima cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 5 de abril de 2000, bajo el no. 30, tomo 31, posteriormente registrado en la oficina subalterna del municipio Autónomo los Salias del estado Miranda, el 28 de abril de 2000,bajo el No. 38, Tomo 02, protocolo Primero, es único y exclusivo propietario de un apartamento destinado a vivienda distinguido No. 04-A, ubicado en la planta baja del edificio TINACO, situado en la parcela B-12-14, segunda etapa del Conjunto, al sur este de la misma y noreste del edificio CAICARA y que forma parte de diez edificios que conforman la mencionada parcela, que forma el PARQUE RESIDENCIAL SAN ANTONIO DE LOS ALTOS, entre los kilómetros 15 y 16 de la Carretera Panamericana, con una superficie aproximada de noventa y cuatro metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (94, 75 m2), cuyas características, linderos y demás especificaciones constan en el escrito libelar.
Señaló que, según el documento de compra venta, su apartamento se encontraba ocupado y aún continuaba ocupado, por lo que le corresponde solicitar y obtener la entrega material del inmueble, razón por la cual, en fecha 21 de enero de 2003, a su solicitud, se le dejó notificación por el tribunal de origen a la ocupante del inmueble, con la ciudadana MARGARITA VASQUEZ SÁNCHEZ, tesorera de la Junta de Condominio del edificio, porque la ciudadana OLGA AVELINA PETIT GARCES había seguido ocupando el inmueble, en calidad de arrendataria a tiempo indeterminado y, obligada a pagar un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000), había dejado de pagarlo desde la fecha de adquisición del inmueble por parte del demandante. Adeudando para la fecha de presentación d ela demanda treinta y cuatro (34) meses.
Señaló que la inquilina no ha cumplido con su principal obligación, e invocando al efecto el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, el artículo 1167 también del Código civil y, el 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó por DESALOJO a la mencionada ciudadana, para que conviniera en el desalojo y en la entrega del inmueble.
Estimó la demanda en la suma de CINCO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 5.100.000) y solicitó se decretara medida de secuestro, invocando al efecto el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
En el escrito contentivo de la contestación a la demanda, alegó ésta que negaba, rechazaba y contradecía la demanda por desalojo, porque según señaló, no conoce de vista, de trato y comunicación al actor, porque no tiene con él negocios de alguna clase, porque es incierto que haya suscrito contrato de arrendamiento sobre el inmueble, el cual ocupa en calidad de propietaria desde el 16 de septiembre de 1998, como se evidencia de documento notariado.
Procedió de seguidas a oponer cuestiones previas así:
- La prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, señalando al efecto que no conoce al demandante, ni tiene negocio jurídico con él y, no es cierto que sea su arrendador y ella la arrendataria, porque no existe contrato de arrendamiento.
- La prevista en el ordinal 4º del señalado artículo, expresando que la persona citada como demandada carece de legitimidad, y no tiene el carácter que se le atribuye, porque no es arrendataria del inmueble, sino su propietaria.
- La prevista en el ordinal 6º de la señalada disposición adjetiva, por cuanto según expresó, no se llenaron los requisitos del artículo 340 ejusdem, al no haberse consignado los documentos fundamentales en que se fundamenta la pretensión, procediendo a desconocer los documentos consignados, porque desconoce esas presuntas negociaciones.
En la misma fecha en que fueron opuestas las cuestiones previas, mediante diligencia, la parte actora procedió a darles contestación, señalando que las negaba y rechazaba por temerarias e infundadas, por ser inciertos los hechos y no tener asidero legal, expresando que la prevista en el ordinal 2º del artículo 346 adjetivo, la rechazaba y contradecía por absurda e impertinente, porque debe estar referida a la capacidad del actor para concurrir a juicio y no a las razones esgrimidas por la demandada, referidas a que no lo conoce, no tiene negocio jurídico con ella y no sea él arrendador, ni ella arrendataria.
En cuanto a la prevista en el ordinal 4º, la rechazó por absurda e impertinente, porque debe ésta referirse a que se cite a una persona en nombre y representación de otra, cuestión que no ocurre en el presente caso.
Por lo que respecta a la prevista en el ordinal 6º, dijo que el documento que la demandada produjo es una opción de compra, cuyo documento de propiedad, nunca fue otorgado.
En cuanto al fondo del asunto, la demandada negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes la demanda, argumentando que no es arrendataria del inmueble, sino su propietaria legítima por compra que le hiciera al ciudadano Rafael Bolívar, por documento notariado el 16 de septiembre de 1998; señalando que es absolutamente falso que exista un contrato de arrendamiento con el actor, a quien jamás ha visto, ni ha pisado su apartamento, no conoce la distribución del mismo, ni sus instalaciones, el cual el actor afirma haberle arrendado.
Señaló que es absurdo que el actor alegue haberla notificado en el mes de enero de 2003 y, conforme a su declaración, ella es arrendataria desde el 5 de marzo de 2002, por lo que ella debió enterarse de ser arrendataria un año después.
Dijo además que no le puede ser aplicada la normativa del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque ella no es arrendataria.
En capítulo separado, expresó que pactó y ejecutó una venta sobre el inmueble en cuestión, por documento notariado del 16 de septiembre de 1998; que dicho documento de venta a plazos, para facilitar la gestión de un préstamo para la cancelación del precio, fue denominado opción de compra venta, pero se trató de una venta a plazos, ya que al momento de la firma pagó la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000), correspondiente al cincuenta por ciento del precio.
Dijo que, cuando ocupó el inmueble, tuvo que pagar diez y ocho mensualidades de condominio que adeudaba el vendedor, lo cual consta en demanda que en su contra cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, expediente 23215.

Que además de pagar las referidas cuotas de condominio tuvo que efectuar reparaciones en el apartamento con el consentimiento del vendedor.

Dijo además que son falsos los hechos alegados por la parte actora, por lo que se reservó las acciones penales correspondientes.
DE LA DECISIÓN OBJETO DE APELACIÓN

Consta entre los folios 113 al 142 del expediente que se examina, la decisión objeto de revisión en virtud del recurso de apelación oído en ambos efectos, mediante la cual se declaró con lugar la demanda de desalojo y resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 16 de septiembre de 1998, ordenándose a la demandada hacer entrega del inmueble, libre de personas y de cosas.
En la referida decisión, fueron declaradas sin lugar las cuestiones previas opuestas por la demandada.
Para fundamentar su decisión de fondo, el juzgado de origen consideró probada la relación arrendaticia a través de un documento, inserto entre los folios 40 al 42, suscrito por la demandada, con el ciudadano RAFAEL JOSÉ BOLÍVAR LEÓN y que, a través del documento consignado por la demandada, no pudo ella acreditar su condición de propietaria y, como tampoco pudo evidenciar el pago de cánones de arrendamiento, declaró la demanda con lugar.
OTROS ALEGATOS DE LAS PARTES
Por escrito presentado el 24 de abril de 2005, durante el transcurso del término de ley para dictar sentencia, señaló la parte demandada que en la sentencia recurrida se invirtió y se le dio una significación distinta a su documentación, al señalar que lo que fuera consignado como contrato de opción de compra es un contrato de arrendamiento con opción a compra.
Expresó también que el referido contrato es claro en cuanto a su contenido, que los ciudadanos RAFAEL JOSÉ BOLÍVAR y OLGA PINILLA DE BOLÍVAR cometieron un fraude, violando su compromiso y sin notificación alguna.
Insistió en negar que la demandada haya sido arrendataria de la parte actora y en que, la actora no consignó el documento fundamental de la acción que ejerciera.
Repitió que la demandada es propietaria del inmueble, argumentando haber consignado pruebas relativas al incumplimiento del vendedor, quien a espaldas de la demandada continuó negociando el apartamento, produciéndose la negociación antes de liberar la hipoteca lo cual era su obligación, por lo que no hay dudas en afirmar que hubo fraude por vía de colusión.
Solicitó se declarara con lugar la apelación, revocándose la decisión recurrida, porque según argumentó, ésta no se ajustó a lo alegado y probado en autos, tergiversó el contenido de las pruebas, silenció otras, por lo que hubo violación de los artículos 12, 509 y 15 del Código de Procedimiento Civil.
Citó el contenido del artículo 17, ejusdem, el cual transcribió, expresando que los abogados demandantes fueron los redactores de los documentos en que se fundamentó la demanda y han debido alertar al demandante de la existencia de una estafa cometida en contra de la señora OLGA PETIT y el supuesto saneamiento que se otorga en el documento contentivo de la dación en pago, no existía por el solo hecho de encontrarse ocupado el inmueble y desconocer que la ocupante lo hacía con el carácter de propietaria.
Solicitó se tuviera en cuenta la denuncia que formularan ante la Fiscalía General de la República, pudiéndose solicitar información de las instituciones.
Señaló que lo que se invoca es justicia.
Por su parte, la actora en escrito que presentara el 27 de abril de 2005, expresó que la demandada solamente alegó ser propietaria del inmueble, lo cual no demostró.
Que había quedado evidenciado el contrato de arrendamiento que se suscribiera con la demandada; que vencido el término del contrato, la arrendataria siguió ocupando el inmueble sin cumplir sus obligaciones y como no alegó ni probó haber pagado los cánones de arrendamiento, la demanda debe prosperar.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN

La acción ejercida por la actora en el presente juicio es la de DESALOJO prevista en el artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente por lo menos a dos mensualidades.
En el presente caso, la parte actora señaló que, según el documento de compra venta, su apartamento se encontraba ocupado y aún continuaba ocupado, por lo que le corresponde solicitar y obtener la entrega material del inmueble, razón por la cual, en fecha 21 de enero de 2003, a su solicitud, se le dejó notificación por el tribunal de origen a la ocupante del inmueble, con la ciudadana MARGARITA VASQUEZ SÁNCHEZ, tesorera de la Junta de Condominio del edificio, porque la ciudadana OLGA AVELINA PETIT GARCES había seguido ocupando el inmueble en calidad de arrendataria a tiempo indeterminado y, obligada como está a pagar un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000), había dejado de cancelarlo desde la fecha de adquisición del inmueble por parte del demandante, adeudando para la fecha de presentación de la demanda treinta y cuatro (34) meses.
Por su parte, la demandada fundamenta su defensa, principalmente, en el alegato concerniente a que ella no es inquilina del inmueble, calificándose como propietaria del mismo.
Por consiguiente, la determinación de la existencia de la relación arrendaticia, resulta de singular importancia para determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión que fuera intentada por la parte actora.

CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

En el presente caso, alegó la actora la existencia de una relación arrendaticia, lo cual ha sido negado enfáticamente por la demandada, quien afirma ser propietaria del inmueble, observando quien decide que a la actora le corresponde probar la relación arrendaticia, el origen de la misma y su calificación a la cual le atribuye la naturaleza del contrato celebrado a tiempo indeterminado.
En cuanto a los alegatos de la demandada, al negar ella la condición de arrendataria, tratándose de una afirmación genérica, ninguna carga probatoria le corresponde en cuanto a este argumento.
De resultar probado por la actora la existencia de la relación arrendaticia, a la demandada le correspondería acreditar que se encuentra solvente en el pago de cánones de arrendamiento, pues tratándose la falta de pago alegada por la actora de un hecho negativo, se invierte la carga de la prueba.
Por lo que respecta a los demás alegatos de la demandada, concernientes a su condición de propietaria del inmueble, ciertamente que se trata de hechos nuevos, pero ellos a juicio de quien decide, en nada modifican la relación jurídico- procesal de las partes en el juicio, puesto que el asunto controvertido de este proceso no concierne a la discusión sobre la propiedad del inmueble, sino a la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en litigio, que, según la actora, deriva de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuyo incumplimiento le atribuye a la demandada.
MOTIVACIÓN:
Antes de entrar en el análisis de la cuestión de fondo, preciso es para esta Alzada emitir pronunciamiento sobre las cuestiones previas que fueron opuestas en el presente juicio. Ello en virtud del mandato contenido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, de los efectos que su declaratoria con lugar podría tener en la suerte del proceso.
Al respecto esta Alzada observa:
Opuso la demandada la cuestión prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, señalando al efecto que no conoce al demandante, ni tiene negocio jurídico con él y, no es cierto que sea su arrendador y ella la arrendataria, porque no existe contrato de arrendamiento.
Al respecto alegó la parte actora señaló que la rechazaba y contradecía por absurda e impertinente, porque debe estar referida a la capacidad del actor para concurrir a juicio y no a las razones esgrimidas por la demandada, referidas a que no lo conoce, no tiene negocio jurídico con ella y no sea él arrendador, ni ella arrendataria.
Considera quien decide que los argumentos utilizados por la parte demandada para oponer la cuestión de ilegitimidad no corresponden a los supuestos de incapacidad que harían procedente la cuestión previa opuesta, pues cuando se alega, como sucedió en el presente juicio, que no existen negocios jurídicos entre demandante y demandado, que no es cierto que el actor sea arrendador y que tampoco es cierto que la demandada sea arrendataria, se está planteando una discusión que guarda relación con la falta de cualidad de los litigantes, asunto que puede hacerse valer en la contestación de la demanda, como defensa de fondo, tal como está establecido en el artículo 361 del Código procesal. De manera que, al haber sido propuesta la cuestión previa de ilegitimidad, sustentada en argumentos que tocan la falta de cualidad, debe considerarse improcedente la cuestión previa opuesta de esta manera. ASÍ SE ESTABLECE.
Opuso además la parte demandada, la cuestión previa prevista en el ordinal 4º del artículo 346 adjetivo, expresando que la persona citada como demandada carece de legitimidad, y no tiene el carácter que se le atribuye, porque no es arrendataria del inmueble, sino su propietaria, observándose que la parte actora la rechazó por absurda e impertinente, argumentado que debe ésta referirse a que se cite a una persona en nombre y representación de otra, cuestión que no ocurre en el presente caso
Considera quien decide que, ciertamente como lo alegó la parte actora, la ilegitimidad a que se refiere la norma del ordinal 4º del tantas veces citado artículo 346 del Código Procesal, se refiere a ausencia de representación en la persona citada para comparecer a juicio en nombre del demandado, observándose además que los argumentos utilizados por la demandada para fundamentar la cuestión previa opuesta, al referirse a que ella no es arrendataria, sino propietaria del inmueble, conciernen a una discusión sobre falta de cualidad para comparecer al juicio, cuestión que, como antes se acotó constituye un argumento que incide en el fondo del asunto controvertido y que puede proponerse como defensa en la contestación de la demanda. De allí que, mal puede considerarse en el presente caso, que pueda ser procedente la cuestión previa opuesta. ASÍ SE ESTABLECE.
Opuso además la parte demandada, la cuestión previa prevista en el ordinal 6º de la señalada disposición adjetiva, por cuanto según expresó, no se llenaron los requisitos del artículo 340 ejusdem, al no haberse consignado los documentos fundamentales en que se fundamenta la pretensión, procediendo a desconocer los documentos consignados, porque desconoce esas presuntas negociaciones; sobre o cual alegó la parte actora que el documento que la demandada produjo es una opción de compra, cuyo documento de propiedad, nunca fue otorgado.
De acuerdo con lo estipulado en el ordinal 6º del artículo 340 del Código adjetivo, en el libelo de demanda se deberá mencionar los instrumentos en que se fundamente la pretensión, aquellos de los cuales derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. Esta disposición concuerda perfectamente con la contenida en el artículo 434 Procesal que refiere la obligación de acompañar a la demanda los instrumentos en que la fundamenta, so pena de que no le serán admitidos después, a menos que se haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos, excepciones que, a juicio de quien decide, deben ser expresadas en el libelo, para que pueda operar la presentación de estos documentos en oportunidades posteriores, pues si se trata de instrumentos privados deberán producirse en el lapso de promoción de pruebas y, si se trata de instrumentos públicos, podrán producirse en todo tiempo hasta los últimos informes (parágrafo único del artículo 434, ya citado).
Ahora bien, para decidir sobre la cuestión planteada es necesario remitirse tanto al contenido del libelo, como a los anexos que se acompañaron.
En este sentido se observa lo alegado por la parte actora en el libelo (cita textual):
“ Según el documento de compra venta mi apartamento estaba y continúa ocupado por lo que me corresponde solicitar y obtener la entrega material del mismo (destacado de este tribunal). En fecha 21 de enero de 2003, a solicitud mía, el tribunal a su digno cargo, se trasladó y constituyó en la sede del inmueble de mi propiedad y como la puerta estaba cerrada se le dejó copia de la solicitud de notificación a la ocupante del apartamento, con la ciudadana…(…)…Desde la fecha de adquisición, el inmueble continuó siendo ocupado por la ciudadana OLGA AVELINA PETIT GARCES…(…)…, como arrendataria a tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,oo) mensuales”
Llama la atención poderosamente, el estilo y redacción utilizados por la parte actora, para calificar la relación arrendaticia, pues por una parte alega que le correspondía solicitar la entrega material del apartamento, cuestión que no guarda relación con la solicitud de desalojo que interpusiera y, por otra parte, argumenta que, según el documento de compra venta del inmueble, éste se encontraba ocupado y así continúa, por lo que solicitó la notificación de la ocupante (no la denomina arrendataria), para luego afirmar que desde la fecha de adquisición del inmueble estaba ocupado y que, continúa ocupado por la demandada como arrendataria a tiempo indeterminado. Destaca de ello que, en ningún momento afirmó la parte actora que se tratara de un contrato verbal y que, tampoco afirmó en qué momento y mediante cuál documento se constituyó la relación arrendaticia; llegando esta Alzada a la convicción, por tratarse de los únicos documentos mencionados en el libelo, de que la actora fundamentó su pretensión en el documento de adquisición del inmueble, cuyo documento consignó conjuntamente a la demanda y en la notificación que efectuara.
Examinado el documento registrado en la oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo los Salias del Estado Miranda, el 28 de abril de 2000, bajo el No.38, Tomo 2, se observa que contiene una operación de dación en pago del inmueble a que se refiere el presente procedimiento, suscrita por RAFAEL JOSÉ BOLÍVAR LEÓN y el ciudadano MANUEL FELIPE RIVERO GARRIDO, en que se expresa que el inmueble se encuentra ocupado y por tanto se solicitará la entrega material, expresándose además que la dación en pago tuvo su origen en dos préstamos con garantía hipotecaria, constituida la hipoteca el 7 de abril de 1999.
Este documento a juicio de quien decide, en nada acredita la existencia de una relación arrendaticia previa a la dación en pago. Por el contrario, en él se menciona que el apartamento se encuentra ocupado, por lo que solicitaría entrega material, sin que se exprese el nombre del ocupante u ocupantes. Ninguna mención contiene sobre la existencia de un arrendatario.
En cuanto al contenido de la notificación que fuera practicada por el tribunal de origen, a solicitud de la parte actora, para mejor entendimiento de la situación se reproduce textualmente lo relacionado con el asunto que se examina:
“…para que se notifique a los ocupantes…(…)…1) Que soy el único y exclusivo propietario del apartamento donde se encuentra constituido el tribunal, 2) que se me haga entrega material del mismo completamente desocupado de personas y de bienes…”
Este documento, al igual que el anteriormente examinado, en nada califica la existencia de una relación arrendaticia con la demandada, a quien ni siquiera se la identifica.
En este orden de ideas, observa quien decide, que la parte actora no solamente falló en producir el instrumento fundamental de la demanda, sino que falló también en mencionarlo o en señalar su ubicación, o los motivos de excepción que pudieran dar lugar a su presentación oportuna posteriormente y todo ello lleva de la mano a la conclusión, concerniente a que es procedente la excepción de defecto de forma opuesta por la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE.
Conviene destacar que, tratándose de un procedimiento especial de desalojo, que se tramita según las disposiciones atinentes al procedimiento breve y, en el cual las cuestiones previas deben proponerse conjuntamente con las defensas de fondo y ser decididas en la sentencia definitiva, según lo establecido en el artículo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obviamente que no existe una oportunidad procesal para que pueda subsanarse el defecto del libelo, lo que constriñe al sentenciador, a examinar el asunto de fondo con un libelo defectuoso y a determinar las consecuencias que el defecto de forma pueda tener en la suerte del proceso.
En el presente caso, se trata de una acción de desalojo, ejercida sin mención o presentación del instrumento fundamental de la pretensión, el cual, como antes se acotó y por las razones expresadas ut supra, no puede ser admitido después, lo que por sí solo podría hacer improcedente la acción ejercida en el presente juicio, pues habría que concluir en que la actora, ab initio, no aportó evidencias que puedan acreditar que la ciudadana OLGA AVELINA PETIT GARCES, sea inquilina del inmueble cuyo desalojo se solicitó.
Sin embargo, a juicio de quien decide, la prueba de la existencia o no de la relación arrendaticia, puede surgir de las actas procesales a través de la conducta desplegada por las partes durante el juicio, la cual también debe ser interpretada, pues se deben tener en cuenta los principios de exhaustividad y de comunidad de prueba, en el momento de decidir el fondo del asunto.
FONDO DEL ASUNTO:
Procede esta Alzada, teniendo en cuenta los alegatos vertidos por las partes y los hechos que deben ser probados para determinar la procedencia o no de la acción ejercida, a examinar los medios probatorios aportados a los autos:.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente a la presentación de la demanda, consignó los documentos que fueron objeto de análisis con motivo del examen de la cuestión previa de defecto de forma, de los cuales no se evidencia la existencia de la relación arrendaticia, observando quien decide que, el documento registrado en la oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo los Salias del Estado Miranda, el 28 de abril de 2000, bajo el No.38, Tomo 2, lo que acredita es una operación de dación en pago del inmueble a que se refiere el presente procedimiento, suscrita por RAFAEL JOSÉ BOLÍVAR LEÓN y el ciudadano MANUEL FELIPE RIVERO GARRIDO, acreditando además la mención expresa concerniente a que el inmueble se encuentra ocupado y por tanto se solicitará la entrega material, expresándose además que la dación en pago tuvo su origen en dos préstamos con garantía hipotecaria, constituida la hipoteca el 7 de abril de 1999.
En cuanto al contenido de la notificación que fuera practicada por el tribunal de origen, a solicitud de la parte actora, de ella se evidencia que, para la fecha de la notificación, 21 de enero de 2003, casi tres años después de la operación de dación en pago, la parte actora, a través de un órgano jurisdiccional, notificó a los ocupantes, a quienes ni siquiera identificó, sobre su alegada condición de propietario del inmueble, solicitando se le hiciera la entrega material. Es elocuente el contenido del este documento, pues además de que no acredita existencia de una relación arrendaticia, contiene una confesión de la parte actora, en el sentido de que no había arrendatarios en el inmueble, sino ocupantes, cuya calificación, no forma parte de la materia controvertida en el presente proceso.
Con respecto a esta confesión, la Alzada observa:
Se establece en el artículo 1401 del Código Civil:
“La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.”

Al respecto, en Sentencia N° RC-00737 de la Sala de Casación Civil, de fecha 1° de diciembre de 2003, expediente N° 02234, se estableció:
“...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios.
En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales –cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.-, buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Caso contrario, es decir, que el Juez no la detecte y la silencie, tal situación no sería susceptible de recurso alguno contra el fallo, ni puede atacarse con la alegación de vicio de silencio de prueba, ya que la confesión judicial espontánea que nace en cualquier estado y grado de la causa, fuera del término probatorio, al no ser de las pruebas producidas –promovidas- expresamente, no cae obligatoriamente bajo el mandato del tantas veces citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente no tiene el juez obligación de examinarla.
Por tales razones, la falta de examen del sentenciador, de las actuaciones extrañas a los medios probatorios, en busca de confesiones de las partes, en nada vicia el fallo y mal puede configurar esa ausencia de examen el vicio de silencio de prueba, ya que esas confesiones espontáneas ocurridas en etapas distintas a las probatorias, no nacieron como productos de medios propuestos por los litigantes, sobre las cuales sí debe el juez ejercer el análisis y valoración respectivo, por ser ellos invocados como pruebas e incorporados a los autos.
En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuanto a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial. -Subrayado de la Sala-
Del criterio trascrito de esta Sala, se desprende que la confesión espontánea en cualquier estado y grado de la causa, en actas extrañas a las probatorias, puede o no ser analizada por el sentenciador, mas, si la contraparte del confesante, quiere aprovecharse de tal confesión, deberá promoverla como prueba en su oportunidad legal.”
De manera que, esta Alzada aprecia la confesión de la parte actora, en el sentido de que la demandada, si bien es ocupante del inmueble, no es arrendataria. ASÍ SE ESTABLECE.
Esta confesión, adminiculada con las afirmaciones efectuadas por la parte actora en el escrito contentivo del libelo: “ Según el documento de compra venta mi apartamento estaba y continúa ocupado por lo que me corresponde solicitar y obtener la entrega material del mismo (destacado de este tribunal). En fecha 21 de enero de 2003, a solicitud mía, el tribunal a su digno cargo, se trasladó y constituyó en la sede del inmueble de mi propiedad y como la puerta estaba cerrada se le dejó copia de la solicitud de notificación a la ocupante del apartamento, con la ciudadana…”, lleva a la convicción de quien decide, porque los jueces están obligados a interpretar además de las normas, las conductas procesales, la certidumbre sobre la circunstancia de que la parte actora, intentó una demanda de desalojo por incumplimiento de contrato de arrendamiento, a sabiendas de que la demandada no es arrendataria del inmueble, todo lo cual se concatena con las observaciones que se efectuaron con anterioridad con respecto a el estilo y redacción utilizados por la parte actora en su libelo, para calificar la relación arrendaticia, sin expresar que se tratara de un contrato verbal y sin mencionar el documento que dio origen a la alegada condición de arrendataria de la demandada.
La actora no produjo más pruebas que las que fueron anteriormente reseñadas, pues conjuntamente al escrito de promoción de pruebas, solamente consignó el original del documento contentivo de la dación en pago, el cual fue objeto de análisis con anterioridad.
Sin embargo, de conformidad con el principio de comunidad de prueba, invocó el mérito favorable de un documento, que fuera acompañado en fotocopia por la demandada, conjuntamente a la contestación de la demanda. Sobre este documento, por cuanto fue producido previamente por la demandada en copia simple, la cual no fue objeto de impugnación y por lo tanto, debe tenerse como fidedigna, esta Alzada se pronunciará más adelante, amén de que fue consignada la copia certificada conjuntamente al escrito de promoción de pruebas.
En cuanto a los medios probatorios aportados por la demandada, se procede a efectuar su examen y valoración:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente a la contestación de la demanda consignó:
- Fotocopia de documento autenticado, cuya copia certificada consignó conjuntamente al escrito de promoción de pruebas, de cuyo contenido se evidencia que por documento autenticado el 16 de septiembre de 1998, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, inserto bajo el No. 89, Tomo 81, el ciudadano RAFAEL JOSÉ BOLÍVAR LEÓN, en nombre propio y como apoderado de FRANCELINA PINILLA DE BOLÍVAR, a quienes en el documento se les denomina “LOS PROPIETARIOS” en el encabezamiento, pero en la cláusula octava se les denomina “LOS VENDEDORES”, celebró un contrato que fue denominado en el documento “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA”, con la ciudadana OLGA PETIT GARCES, a quien en el documento se le denominó “LA COMPRADORA”, el cual versó sobre el inmueble a que se refiere el presente procedimiento, estableciéndose el precio en la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES, de los cuales pagó la demandada en el mismo acto la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, el mismo acto y, el resto, sería pagado dentro de noventa días continuos a partir de la fecha, verificándose en el momento del pago y, conjuntamente, la venta definitiva. Se estableció en el citado documento que el plazo de duración de la opción de compra venta sería de noventa días, que podría ser prorrogado por voluntad de las partes, comprometiéndose LOS VENDEDORES, para el caso de que la negociación no llegare a realizarse por causas imputables a ellos, a devolver la suma que recibieran y a pagar adicionalmente la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES y, en caso de que no se efectuara la negociación por causas imputables a LA COMPRADORA, podrían retener LOS VENDEDORES la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES de la suma que recibieran; destacando además del documento que se examina, el contenido de la cláusula sexta, en la que se establece que LA COMPRADORA ocuparía el inmueble únicamente por el lapso de duración de la opción de compra venta, en calidad de arrendataria y pagaría la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES mensuales como canon de arrendamiento.
Al respecto se observa:
Ambas partes han invocado este documento para favorecer sus opuestas posiciones en el presente juicio. La actora para afirmar que la demandada es arrendataria y, la demandada, para afirmar que es propietaria del inmueble.
Constata esta Alzada que se trata de un típico contrato de opción de compra venta, puesto que una de las partes se comprometió a vender y, la otra a comprar; calificándose las partes como LOS VENDEDORES y LA COMPRADORA, en las cláusulas atinentes a la cuestión que se examina, observando quien decide que, la cuestión referente a que LOS VENDEDORES fueran también denominados LOS PROPIETARIOS, nada la resta a la calificación del contrato.
Sin embargo, en cuanto al contenido de la cláusula en la que se obliga LA COMPRADORA a pagar un canon de arrendamiento en calidad de arrendataria, es obvio que los términos de la calificación de la aquí demandada se prestan a confusión, porque existe en el contrato una ambigüedad debido a la diversa naturaleza jurídica de las instituciones del arrendamiento y de la compra venta. De allí que, de conformidad con lo establecido en el parágrafo único del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe interpretarse esta cláusula, ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe.
Ahora bien, observa quien decide, si el contrato celebrado fue una opción de compra venta, lo que afirmó también la parte actora al contestar la cuestión previa de defecto de forma, la intención de ellas, fue para una, vender a futuro y, para la otra, comprar a futuro, no puede calificarse la contraprestación que pagaría la demandada durante el plazo de la opción como un canon de arrendamiento, sino como una contraprestación por la ocupación del inmueble. De manera que, independientemente de los motivos que dieron origen a que la negociación definitiva no se concretara e independientemente también de cuál de las partes incurrió en incumplimiento, lo cual no es materia que pueda decidirse en el presente juicio, es obvio que la aquí demandada no es arrendataria del inmueble, siendo completamente irrelevante el examen de los alegatos de la demandada de ser ella propietaria del inmueble, pues corresponden al ejercicio de acciones distintas a la que fuera ejercida en el presente juicio. ASÍ SE ESTABLECE.
- Copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente No. 23215, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de la cual se evidencia que la ciudadana OLGA PETIT GARCES, asistida por el abogado Julio César Márquez demandó por cumplimiento de contrato al ciudadano RAFAEL BOLÍVAR LEÓN, con fundamento en el mismo documento a que se refiere el párrafo anterior, evidenciándose que el 17 de febrero fue admitida la demanda, ordenándose el emplazamiento del demandado.
Al respecto se observa:
El hecho de que la demandada hubiera demandado el cumplimiento del contrato anteriormente analizado, o hubiera ejercido otras acciones con fundamento en el mismo contrato, ninguna relación guarda en cuanto al asunto que se examina, puesto que aquí lo que se ha discutido es el incumplimiento de un contrato de arrendamiento que no se encuentra acreditado a los autos. ASÍ SE ESTABLECE.
- Entre los folios 76 al 82 del expediente que se examina, cursan diversos recibos de condominio expedidos a nombre de la demandada y que versan sobre el inmueble de autos. Estos documentos que no fueron impugnados demuestran que la demandada efectuó estos pagos y que los recibos fueron expedidos a su nombre, lo que acredita su condición de ocupante del inmueble derivada del contrato que suscribió con sus eventuales vendedores.
- A los folios 83 al 87, cursa denuncia que fuera interpuesta por la ciudadana OLGA AVELINA PETIT GARCES, ante la Fiscalía General de la República, el primero de septiembre de 2003, en la que relata hechos que califica de fraude, relacionados con la situación surgida con ocasión de las negociaciones que efectuaran su vendedor y el aquí demandante; con lo cual acreditó que ella solicitó ayuda con respecto a los problemas que s ele presentaron, pero no se evidencia con la sola denuncia que se hubiera incurrido en el fraude en cuestión, pues se desconocen los resultados de la investigación.
-Consignó copia fotostática que no fue objeto de impugnación alguna y que por lo tanto, debe tenerse por fidedigna, de documento registrado el 14 de junio de 1999, en el cual declara el vendedor de la aquí demandada que adeuda al aquí demandante la suma de VEINTE Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES, en virtud de un préstamo que había recibido con anterioridad en fecha 7 de abril de 1999, a lo cual se le agregó otra suma, por lo cual constituye hipoteca a su favor de primer grado sobre el inmueble de autos hasta por la suma de CUARENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES. Este documento, adminiculado con el contentivo de la dación en pago registrado el 28 de abril de 2000, en el que se establece que la deuda que allí se cancela corresponde a documentos registrados el 7 de abril de 1999 y el 14 de junio de 1999, simplemente demuestra las declaraciones allí contenidas en cuanto a los préstamos recibidos por el vendedor de la aquí demandada y la dación en pago que tuvo su origen en dichos préstamos, sin que pueda sacar quien decide otros elementos de convicción referidos al fraude alegado por la demandada. ASÍ SE ESTABLECE.
CONCLUSIONES
Quedó demostrado en el presente juicio que la demandada no es arrendataria del inmueble a que se refirió el juicio de desalojo que se interpuso en su contra y, por lo tanto, la acción ejercida en el presente juicio es improcedente, puesto que la ocupación que del inmueble ejerce la demandada, no deriva de contrato de un arrendamiento.
DECISIÓN
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de protección del Niño y del Adolescente, de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana OLGA AVELINA PETIT GARCES, en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera instancia en lo Civil, mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el 24 de febrero de 2005.

SEGUNDO: SIN LUGAR las cuestiones previas previstas en los ordinales 2º y 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fueron opuestas por la demandada y CON LUGAR la cuestión previa de defecto de forma, prevista en el ordinal 6º de la señalada disposición adjetiva.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por el ciudadano MANUEL FELIPE RIVERO GARRIDO en contra de la ciudadana OLGA AVELINA PETIT GARCES.

CUARTO: No hay condenatoria en costas, por no haber habido vencimiento total.

QUINTO: Queda así modificada la sentencia que fue objeto de apelación.

SEXTO: Por cuanto, la presente sentencia se publica fuera de su oportunidad legal, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web de este Despacho y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los trece (13) días del mes de junio de 2005. Año 195º de la Independencia y 146º de la Federación..
LA JUEZ,

HAYDÉE ÁLVAREZ de SOLTERO
LA SECRETARIA ACC.

HERCILIA LINDARTE MERCHAN

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo la una y veinte de la tarde (1:20 p.m).
LA SECRETARIA ACC.

HERCILIA LINDARTE MERCHAN