TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 15 de noviembre de 2005.
195º y 146º
Por recibida y vista la solicitud que antecede, introducida por el ciudadano ORLANDO MEJIAS LEON, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-4.269.058, asistido por ANGEL RAMÓN ZAMORA, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.403, y los recaudos acompañados, désele entrada y anótese en el libro respectivo. Ahora bien, revisado con detenimiento el contenido de la solicitud y los anexos acompañados al mismo, este Tribunal antes de pronunciarse acerca de su admisión, OBSERVA:
PRIMERO: El solicitante manifiesta en el escrito que encabeza estas actuaciones, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que vive en la unidad de vivienda Nº 1-B-06 del Parque Residencial Los Pinos, Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, cuya titularidad ostenta su esposa, ciudadana THAIS COROMOTO PEÑA.
2. Que el Parque residencial en cuestión está integrado por 280 parcelas unifamiliares en las que sólo se construyeron 188 unidades de vivienda, ya que la construcción total no se realizó, conforme se evidencia del documento de Parcelamiento.
3. Que en el referido Documento de Parcelamiento, se establecieron además las normas para la administración y conservación de las áreas comunes del conjunto residencial.
4. Que en documento complementario del documento de Parcelamiento se dispuso que todo lo relacionado con la administración del conjunto y conservación, reparación o mejoras de las cosas comunes, sería resuelto por los propietarios a través de una Asociación Civil denominada ASOCIACION CIVIL LOS PINOS, constituida y registrada según documento protocolizado acompañado a la solicitud, y la dirección de dicha asociación se colocó en cabeza de una Junta directiva elegida por los socios, elección que se llevaría a cabo, en asamblea de asociados previamente convocada al efecto, una vez se hubiere concluido la construcción y venta de la totalidad de las casas que integran el Parque Residencial Los Pinos.
5. Que la constructora PROMOTORA ADOSA, S. A., nunca entregó la dirección de dicha Asociación Civil no obstante la construcción no fue concluida en su totalidad, y a pesar de haber protocolizado la totalidad de las casas construidas.
6. Que sin embargo, la administración de las áreas comunes se llevó por medio de una JUNTA DE CONDOMINIO en contravención a lo que todos los propietarios aceptaron al suscribir la compra venta de sus viviendas, es decir lo dispuesto en el documento de Parcelamiento y su documento complementario.
7. Que el 09 de octubre de 1997, conforme la asesoría recibida de las autoridades municipales de la época, un numeroso grupo de propietarios del Parque Residencial Los Pinos, constituyeron una Asociación Civil que denominaron ASOCIACION DE VECINOS PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, la cual asumió la administración de las áreas comunes.
8. Que además, dicha Asociación de Vecinos consigue la instalación de los teléfonos residenciales, se hace la iluminación del talud, la mudanza del Parque Infantil, se asfaltó la segunda calle, se habilitó la última calle en el lugar donde antes quedaba un jardín, y organiza los juegos y fiestas infantiles.
9. Que ha fungido durante algún tiempo como Presidente de la Asociación de Vecinos, y en ese carácter ha contratado los servicios de una Administradora quien lleva la cobranza de las cuotas que corresponden a cada propietario en el mantenimiento de las cosas comunes.
10. Que sin embarguen la actualidad existen problemas con un grupo de propietarios quienes manifiestan su disconformidad con las gestiones que se realizan, aduciendo que la asociación de vecinos carece e legitimidad para llevar la Administración del Parque Residencial Los Pinos, lo que se ha traducido en una significativa morosidad en el pago del condominio, deudas con los servicios públicos como el agua potable que suministra HIDROCAPITAL mediante una sola aducción que se distribuye a todos los propietarios, el cual ha sido suspendido por falta de pago, por no contar con los recursos suficientes para cubrir el déficit presentado debido a la falta de pago de algunos propietarios.
11. Que además no se han podido ejercer acciones contra los morosos pues, como bien lo afirman éstos, la Asociación de Vecinos aún cuando ha soportado la carga de la administración de las cosas comunes actuando como gestor de negocios como buen padre de familia, carece de cualidad para incoar las acciones pertinentes, pues conforme el documento de Parcelamiento y su posterior aclaratoria es a la Asociación Civil Los Pinos a quien compete la administración, aunque según lo plasmado en el documento constitutivo su duración es de 10 años, y la comunidad tiene 15 de fundada sin que nunca se hubiere llamado a Asamblea.
12. Que en la actualidad el Parque Residencial Los Pinos se encuentra sumido en una situación de anarquía en lo que respecta a la Administración y control de las áreas comunes, un tanto por desconocimiento de quienes constituyeron la Asociación de Vecinos, y otro por la falta de cumplimiento de las obligaciones de la constructora para con los adquirientes de las viviendas.
13. Que tal situación se refleja en la solicitud que con el mismo propósito fue presentada por un grupo de ciudadanos que se arrogaron la condición de miembros de una Comisión Técnica Asesora, elegidos en una supuesta reunión de propietarios que también – a su decir – resulta ilegítima por adolecer de convocatoria debidamente realizada, la cual fue declarada inadmisible por este Tribunal el 19 de octubre de 2005.
14. Que sin embargo, considera que aplicando en forma supletoria las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, y en uso de las potestades que dicho texto legal le confiere al Juez de Municipio, resulta viable la solución definitiva a los problemas que aquejan a su comunidad, la cual debe ser reunida con carácter de urgencia para evitar contratiempos mayores que devengan en perjuicio para cada uno de los que habitan en dicho Conjunto Residencial.
15. En razón de lo expuesto, y como quiera que no existe Junta Directiva de la Asociación Civil Los Pinos, a quien solicitar lo conducente para activar una Asamblea General Extraordinaria de Asociados, si así lo decide la comunidad, y por no estar facultada la Junta Directiva que preside para realizar dicha convocatoria, por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, acude a este Tribunal para solicitar se ordene y realice la CONVOCATORIA para una Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Conjunto Parque Residencial Los Pinos, específicamente de Asociados por adhesión de la Asociación Civil Los Pinos, para discutir de manera definitiva los siguiente puntos:
a. Situación jurídica del Parque Residencial Los Pinos en lo que respecta a la administración, cuidado, mantenimiento y control de las áreas comunes, conforme la normativa prevista en el documento de parcelamiento y su respectiva aclaratoria.
b. Se habilite el tiempo necesario y se establezcan los parámetros procesales para la realización de la correspondiente convocatoria y la elección de las Directivas.
c. Las normas existentes en el documento de parcelamiento y su respectiva aclaratoria, mediante la presentación a la comunidad de propietarios de los estatutos de la asociación civil, si la comunidad decide regirse por la Asociación Civil Los Pinos.
d. Solicitar a la Administradora Súper Total, la entrega de los Balances claros y entendibles para todos los propietarios, y que junto a la convocatoria sea anexada copia de los documentos constitutivos de ambas asociaciones.
SEGUNDO: El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, que sirve de fundamento a la solicitud que nos ocupa, dispone textualmente lo siguiente:
“…No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla…”
Conforme dicha norma, corresponde al Administrador, cuando así lo considere necesario, convocar la Asamblea de Propietarios a los fines de deliberar sobre asuntos de los previstos en el artículo 22 de la misma ley, o cuando así se lo soliciten un número de propietarios.
Sólo cuando el administrador deje de convocar la asamblea solicitada cumpliendo dichas exigencias, los interesados podrán ocurrir al Juez de Municipio en este caso, para que sea este quien realice la convocatoria. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERO: En el caso que ocupa la atención del sentenciador, el inmueble o Parque Residencial fue vendido conforme la Ley de Venta de Parcelas, y se encuentra efectivamente regido por el documento de Parcelamiento y el documento Complementario de éste.
Revisados dichos instrumentos legales tenemos que la administración de los asuntos relativos a las áreas comunes del Conjunto Residencial se encuentra atribuida a una Asociación Civil debidamente constituida por documento registrado, la cual debía pasar a manos de los adquirientes de las casas que conforman el Parque Residencial Los Pinos una vez se hubieren vendido éstos.
Ahora bien, tal y como refirió este Juzgador en la decisión dictada en fecha 19 de octubre de 2005, en la solicitud de convocatoria de ASAMBLEA contenida en el expediente Nº 2098-05 de la nomenclatura de este Tribunal, mediante la cual se declaró inadmisible dicha solicitud, el caso sometido a la consideración de este Juzgador pude ser resuelto, tal y como lo pide el solicitante, mediante aplicación analógica de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, en virtud de que existe un vacío en la Ley sobre Ventas de Parcelas respecto del caso en particular.
Asimismo, el Código Civil, al referirse a la comunidad, tampoco dispone procedimiento expreso para los casos en los que – como el planteado – existiere falta absoluta de persona con legitimación para convocar una reunión de comuneros o copropietarios para decidir – conforme lo previsto en el artículo 764 - lo concerniente a la administración y mejor disfrute de la cosa común. ASI SE DECLARA.
CUARTO: El solicitante ha demostrado tener la cualidad de Presidente de la ASOCIACION DE VECINOS DEL PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, o al menos eso se desprende del Documento Constitutivo de dicha asociación, en el que además se declara que los otorgantes en la Oficina de Registro son propietarios del Parque Residencial Los Pinos, y que están autorizados para ello según acta de ASAMBLEA DE VECINOS realizada el 9 de octubre de 1997.
Ahora bien, esta última circunstancia, - la autorización de la Asamblea de vecinos – no consta en ninguno de los recaudos acompañados a la solicitud que ocupa la atención del sentenciador, sin embargo, llama poderosamente la atención que entre las personas que suscriben el acta constitutiva y los estatutos sociales de la Asociación en cuestión se encuentra el ciudadano ROLDAN ENRIQUE CANDELO ALVARADO, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.354.212, quien también suscribe la solicitud de CONVOCATORIA DE ASAMBLEA presentada con anterioridad por otro grupo de personas, y que riela en el expediente Nº 2098-05, lo cual hace presumir que efectivamente la ASOCIACION CIVIL que el solicitante preside, ha tenido al menos injerencia en los asuntos respecto de la administración de las cosas comunes a los propietarios de las viviendas que conforman el Parque Residencial Los Pinos. ASI SE DECLARA.
QUINTO: A diferencia de lo alegado por el solicitante, el Conjunto Residencial esta conformado – tal y como se evidencia de su documento de Parcelamiento y la respectiva aclaratoria – por DOSCIENTAS OCHENTA (280) parcelas, en las que la otrora propietaria de las parcelas de terreno PROMOTORA ADOSA, S. A., se propuso llevar a cabo un proyecto denominado PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS con la construcción de doscientas ochenta (280) unidades de vivienda, que serían vendidas por oferta pública, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Venta de Parcelas, en un plazo máximo de tres (3) años contados a partir del Registro de dicho instrumento, y con obras de urbanismo que serían concluidas en un plazo de tres (3) años contados a partir de la Protocolización del documento complementario.
Ahora bien, la empresa PROMOTORA ADOSA, C. A. en el documento complementario se reservó entregar a los copropietarios el documento constitutivo estatutario de la ASOCIACION CIVIL LOS PINOS para convocatoria y realización de la primera Asamblea de miembros de dicha Asociación, en un plazo máximo de doce (12) meses siguientes a la terminación de la construcción de la última de las casas.
Si se toma en cuenta la fecha de Protocolización de dichos instrumentos, el plazo de venta de dichas parcelas debió precluír el 18 de enero de 1991 y para la conclusión de los trabajos de urbanismo el 09 de octubre de 1993. Considera este Tribunal que desde esas fechas hasta el día de hoy ha transcurrido suficiente tiempo – doce (12) años aproximadamente - para que se hubiere concluido la construcción de las casas y la entrega de la asociación civil a los copropietarios.
En tal virtud, y aún cuando la solicitud resulta a todas luces procedente en derecho, debe solicitarse la ampliación de la prueba en lo que respecta a la titularidad de la propiedad de todas y cada una de las parcelas que integran el PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, lo cual se hará mediante participación al Registro correspondiente que debe ser tramitada por el solicitante. ASI SE DECIDE.
SEXTO: El asunto sometido a la consideración de este Tribunal, resulta a la vista de este Juzgador como un asunto NO CONTENCIOSO en el que se requiere simplemente que el Órgano jurisdiccional convoque de manera legal el concierto de voluntades contenidas en los copropietarios del PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, sin que ello interfiera en las decisiones que éstos pudieren tomar respecto de los asuntos plasmados en la solicitud, aplicando para ello de forma supletoria, la disposición contenida en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, en razón de la ausencia de norma que regule la situación planteada.
Así pues, en atención a la potestad que le confiere a este Juzgador el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, actuando con conocimiento de causa, considerando necesaria la convocatoria solicitada, ADMITE LA SOLICITUD CUANTO HA LUGAR EN DERECHO, pero la limitará en lo que respecta a los aspectos que deben ser discutidos, adecuándolos a las disposiciones legales y las contenidas en los instrumentos que rigen la administración de las cosas comunes en el Parque Residencial Los Pinos, y tomando las previsiones que el caso amerita para dejar a salvo los derechos de terceros y de aquellos que tuvieren motivos suficientes para solicitar, ante esta misma autoridad judicial, la modificación o revocatoria de la CONVOCATORIA, en los términos previstos en la ley. ASI SE DECIDE.
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley hace las siguientes declaratorias:
PRIMERO: Se ordena la convocatoria de los propietarios del PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, todos miembros por adhesión de la ASOCIACION CIVIL LOS PINOS, para una Asamblea General Extraordinaria de socios o propietarios a celebrarse en el lugar, fecha y hora que se anunciará con diez (10) días de antelación en el Diario EL NACIONAL, la cual será Presidida por este Despacho, con el objeto de discutir el siguiente orden del día:
1. Determinación del régimen legal al que desean someter la administración, cuidado, mantenimiento y control de las áreas comunes del Parque Residencial Los Pinos, toda vez que conforme el documento de Parcelamiento y su aclaratoria, tales gestiones deben estar a cargo de la ASOCIACION CIVIL LOS PINOS, y según lo expresado por el solicitante de la convocatoria, las mismas han sido realizadas por la ASOCIACION DE VECINOS PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, sociedad civil constituida con posterioridad por propietarios del mismo Conjunto Residencial, y que éste Preside.
2. Elección de la Junta Directiva de la ASOCIACION CIVIL a cuyo régimen se someta la administración, cuidado, mantenimiento y control de las áreas comunes del Parque Residencial Los Pinos.
3. Entrega a los propietarios de las cuentas llevadas por la ASOCIACION DE VECINOS PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS relativas a la administración de las áreas comunes del Parque Residencial Los Pinos y fijación de una nueva reunión para discutir su aprobación o improbación.
SEGUNDO: Notifíquese de la presente convocatoria conforme las previsiones del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, por cuenta del solicitante, ya todos los propietarios del Parque Residencial Los Pinos, mediante boleta librada en forma general y entregada por el Alguacil de este Despacho en todas y cada una de las casas que se acusan construidas en dicho conjunto residencial, y mediante la fijación por Secretaría de un cartel con el mismo contenido en la entrada principal del Conjunto, a los fines de que en un lapso perentorio de DIEZ (10) días de Despacho contados a partir de la constancia en autos de haberse cumplido todas las formalidades antes citadas, ejerzan el derecho de objetar la misma para su modificación o revocación.
TERCERO: Notifíquese igualmente de la presente solicitud, por cuenta del solicitante, a la sociedad mercantil PROMOTORA ADOSA, S. A., compañía constituida por documento inscrito en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 25 de julio de 1979, bajo el Nº 8, Tomo 115 Segundo, cuya última modificación quedó inscrita en la misma Oficina de Registro el 10 de septiembre de 1986, bajo el Nº 48, Tomo 67-A Segundo, quien fuere la propietaria de la Parcela de terreno sobre la que se edificó el Parque Residencial Los Pinos, mediante Boleta de Notificación a ser entregada en el domicilio que deberá ser indicado por el solicitante, a los fines de que – de considerarlo procedente - ejerza su derecho de objetar la convocatoria dentro del plazo de diez (10) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de su notificación.
CUARTO: Líbrese oficio al Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del Estado Miranda, a los fines de que se sirva informar a este Despacho, en un plazo máximo de diez (10) días hábiles contados a partir de la fecha en que conste en el expediente la recepción de dicha comunicación, acerca de la identificación de las personas que conforme el Documento de Parcelamiento del PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, aparecen como propietarias de las DOSCIENTAS OCHENTA (280) PARCELAS que lo integran. Dichos trámites deberán ser impulsados por cuenta del solicitante. Líbrese oficio.
QUINTO: Cumplidas las formalidades dispuestas en los particulares SEGUNDO, TERCERO y CUARTO, y vencidos los plazos en ellos indicados, este Tribunal fijará por auto separado – si fuere el caso – el lugar, hora y fecha de la Asamblea, la cual será participada – tal y como se ordenó en el particular PRIMERO - mediante publicación en el diario EL NACIONAL, con diez (10) días de antelación a dicha fecha.
Líbrese la boleta de notificación, reprodúzcase la misma en cantidad suficiente mediante el procedimiento fotostático, y entréguense dichas reproducciones al Alguacil del Tribunal a los fines de que practique las notificaciones ordenadas. Asimismo, entréguese un ejemplar a la Secretaria del Tribunal para su fijación en un lugar visible en la entrada del Parque Residencial Los Pinos. Líbrese boleta de notificación a la empresa PROMOTORA ADOSA, C. A. y entréguese al Alguacil de este Tribunal para la práctica de la notificación ordenada una vez que la parte solicitante consigne la dirección de dicha sociedad mercantil. Cúmplase.
Jurada como fue la urgencia del caso, se habilita todo el tiempo que sea necesario, incluso, sábados, domingos y horas de la noche a los fines de la práctica de las notificaciones ordenadas.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA ACC,

NAHIR DIRAMAR SEGOVIA CUMANA