TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

DEMANDANTE: CENTRO COMERCIAL OASIS CENTER, C. A., sociedad mercantil, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 05 de agosto de 1997, bajo el Nº 76, Tomo 201-A Pro.
APODERADA DE LA DEMANDANTE: YDA ALEJANDRA FEO RODRIGUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 72.038.
DEMANDADOS: ORLANDO ALEXIS OTTAMENDI y MARIA JOSÉ RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Números V-5.229.952 y V-12.291.805, respectivamente.
APODERADOS DE LOS DEMANDADOS: No han constituido representación judicial y han estado asistidos por LEILA BRITO, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.216.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES (Cuotas de Condominio).
EXPEDIENTE Nº 2049-05.

-I-
PARTE NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por libelo presentado el 11 de mayo de 2005, mediante el cual la demandante pretende el cobro de la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 429.410,oo) por concepto de las cuotas de condominio presuntamente adeudadas por los demandados, generadas por el inmueble propiedad de éstos ubicado en el Centro Comercial Oasis Center, ubicado en la avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, del cual la demandante es administradora.
En fecha 13 de mayo de 2005 se admite la acción ordenándose el emplazamiento de los demandados para el acto de la contestación de la demanda.
Por decisión del 04 de agosto de 2005, se dejó sin efecto la orden de comparecencia dictada en el auto de admisión toda vez que el juicio se tramitó conforme a las reglas del juicio ordinario y su cuantía no excede de la atribuida a los juicios breves. Por consiguiente, se emplazó a los demandados para el acto de contestación de la demanda conforme a los trámites del juicio breve.
Lograda la citación personal de los demandados, y siendo la oportunidad procesal para ello, en esta misma fecha los demandados debidamente asistidos de abogado, en lugar de dar contestación a la demanda, promueven la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Así pues, estando en la oportunidad prevista en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil para pronunciarse acerca de la cuestión previa promovida, este Juzgador pasa a hacerlo y al efecto OBSERVA:

-II-
PARTE MOTIVA

PRIMERO: Promueve la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “…LA FALTA DE CAPACIDAD DE POSTULACIÓN O REPRESENTACIÓN QUE SE ATRIBUYE, O POR QUE EL PODER NO ESTA OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE…”
De acuerdo a lo que se infiere expresamente tanto del acta levantada con motivo de la contestación, como del propio escrito de alegación de la cuestión previa, la parte demandada se refiere a la falta de la representación que se atribuye la empresa CENTRO COMERCIAL OASIS CENTER, C. A. para actuar en el presente juicio en representación de la comunidad de propietarios del Centro Comercial Oasis Center. En tal sentido manifiesta lo siguiente:
1. Que conforme el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, las liquidaciones pasadas por el administrador tienen fuerza ejecutiva, por lo que resulta obvio que la Comunidad de Copropietarios tiene en sus manos el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva para el cobro judicial de los gastos de condominio.
2. Que se oponen a la representación que se atribuye la empresa CENTRO COMERCIAL OASIS CENTER, C. A., ya que la acreedora del condominio es la comunidad de Centro Comercial que lleva el mismo nombre y no la Administradora, puesto que ésta es sólo un representante de dicha comunidad, que actúa en juicio sólo como representante y nunca en nombre propio, por lo que para actuar legalmente en juicio en contra del condominio moroso, requiere autorización de la Junta de Condominio o en su defecto de la Comunidad de copropietarios constituida en Asamblea para autorizar a demandar a los morosos y para nombrar abogado para tales demandas.
3. Que del contenido de las actas del proceso puede establecerse que aún cuando la actora actúa en nombre de la sociedad mercantil administradora del condominio, no hay evidencia de la existencia e la autorización de la Junta de Condominio a tenor del Literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, o en su defecto de la Asamblea de Copropietarios para que ésta ejerza la representación de los mismos en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, la cual debe constar en el libro de actas de condominio.
4. Por ello alude, que la representante de la actora carece de representación para actuar en nombre de la Junta de Condominio, lo cual impide considerar como válida, la representación que se atribuye, por lo que se encuentra ajustada a derecho su petición.
5. En el acta contentiva de la contestación, adujo que la acreedora del condominio es la Comunidad del Centro Comercial Oasis Center y no la administradora empresa mercantil Centro Comercial Oasis Center, C. A.
6. Que para actuar legalmente en juicio en contra del condominio moroso el administrador requiere autorización de la Junta de Condominio del Centro Comercial Oasis Center o en su defecto de la Comunidad de copropietarios constituida en Asamblea.
7. Que de autos se evidencia que la actora actúa en nombre de la Sociedad Mercantil Centro Comercial Oasis Center, C. A. no existiendo evidencia de la autorización de la Junta de Condominio a tenor del literal E del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
SEGUNDO: La representación de la actora no estuvo presente en el acto de contestación y en consecuencia debe procederse a la resolución judicial de dicha incidencia sólo con los elementos que constan de autos, para lo cual se hacen necesarias las siguientes CONSIDERACIONES:

PRIMERA CONSIDERACION: Es necesario, en primer lugar, dejar bien establecido que la excepción promovida – ex artículo 346 ordinal 3º - en nuestro derecho adjetivo, está referida a la capacidad de postulación o representación que comprende: La falta de capacidad de postulación en el apoderado conforme a lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, bien porque la persona que se presente no sea abogado, o porque no tiene – caso de los funcionarios públicos - el libre ejercicio de la profesión; la ineficacia del poder o relación de representación entre el demandante y el sedicente apoderado o representante por no llenar los requisitos legales, así como también la insuficiencia del poder.
Por ello, no puede en ningún caso deducirse frente a la parte actora CENTRO COMERCIAL OASIS CENTER, C. A., tal y como en parte ha pretendido el accionado. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: Observa este Juzgador que de los alegatos de la parte demandada se deriva que la delación formulada, se refiere al supuesto incumplimiento, por parte de la actora, de las formalidades que, según el dicho de éste, se desprenden del literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en lo que respecta a la representación en juicio de la comunidad de propietarios, y la autorización que el administrador requiere para demandar a los propietarios morosos en el pago de sus obligaciones condominiales.
En tal sentido, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone lo siguiente:
“…Corresponde al administrador:… (Omissis)… e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”
Así, de la citada disposición legal emergen los siguientes supuestos de hecho:
1. Que es facultad del administrador ejercer la representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.
2. Que dicha representación puede ser ejercida bien mediante la asistencia de abogado, o mediante el otorgamiento del correspondiente poder.
3. Que el ejercicio de dicha facultad se encuentra supeditado al otorgamiento de la autorización por parte de la Junta de Condominio.
4. Que la autorización antes dicha debe imperativamente constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
En consecuencia, de lo expuesto se colige que el órgano facultado para otorgar la autorización al administrador para el ejercicio de la representación en juicio de los propietarios, así como para la delegación de dicha facultad mediante el otorgamiento de poder a mandatario, es la JUNTA DE CONDOMINIO.
En el caso que nos ocupa, efectivamente la empresa CENTRO COMERCIAL OASIS CENTER, C. A., ejerce las funciones de Administradora del Centro Comercial que detenta el mismo nombre, y por ende la representación de dicha comunidad de propietarios en el presente proceso, que tiene que ver directamente con la administración de las cosas comunes. ASI SE DECLARA.
Sin embargo, de los dichos de la representación de la actora, así como de los instrumentos cursantes en autos, en especial el instrumento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 2002, que fue acompañado en copia fotostática y en forma alguna impugnado por la contraria, deriva que el Centro Comercial Oasis Center se encuentra sometido a un régimen de administración especial en razón de no haberse protocolizado aún el 75% de los inmuebles, por lo que – en atención al contenido del primer aparte del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal – no se ha constituido aún Junta de Condominio.
Tal conclusión es posible toda vez que, la parte demandada reconoce a la demandante como Administradora del Centro Comercial, cualidad que fue acreditada del nombramiento que de ella hace la sociedad mercantil GRUPO 2810, C. A., promotora y propietaria del Centro Comercial, en uso de la facultad que le confiere la CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEGUNDA en sus numerales 32.1 y 32.2, del Documento de Condominio del Centro Comercial Oasis Center, y sobre la base de no haberse protocolizado el 75% del valor atribuido de dicho Centro Comercial.
No trajo el demandado elemento alguno que, en esta etapa procesal y dada la naturaleza del procedimiento sustanciado, permita desvirtuar lo expresado con anterioridad, por lo que resulta forzoso declarar que no es posible la existencia y constitución de la Junta de Condominio sin previo cumplimiento de la condición suspensiva contenida tanto en el documento de condominio como en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por ende la demandante no requiere de la autorización antes dicha para proceder a representar a la comunidad en juicio, pues a la Asamblea de copropietarios, sólo le compete reelegir o revocar al administrador contratado o elegido inicialmente por el enajenante de los inmuebles, en la oportunidad de la designación de la primera Junta de Condominio – ex artículo 19 eiusdem -; si tan sólo se admitiera dicha hipótesis, ello devendría en anarquía y permitiría la insolvencia de los propietarios en los aportes por gastos comunes. ASI SE DECLARA.
TERCERA CONSIDERACION: No obstante lo expresado con anterioridad, este Juzgador estima que en todo caso la supuesta falta de autorización de la Junta de Condominio para ejercer la representación de la comunidad de propietarios en juicio, no puede ser argüida mediante la promoción de la cuestión previa relativa a la ilegitimidad del representante del actor, en razón que, como ya se expresó, sólo puede ser deducida frente al abogado que ejerza la representación judicial del demandante, por cualquiera de los supuestos previstos en la norma.
La declaratoria contenida en la segunda consideración es aplicable también frente al argumento de la supuesta ineficacia del poder que ejerce la apoderada de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL OASIS CENTER, C. A., por cuanto para su otorgamiento no fue facultada la Administradora por la Junta de Condominio, situación ésta que – como bien ha quedado plasmado en esta decisión – no es posible en el caso particular por cuanto la Junta de Condominio aún no se ha constituido en virtud de que, conforme los elementos que cursan en autos, no se ha cumplido la condición suspensiva a la que se refiere el primer aparte del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por demás suficiente para declarar que la cuestión previa promovida no puede prosperar en derecho, como en efecto. ASI SE DECLARA.
-III-
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida en el juicio que por COBRO DE BOLIVARES (cuotas de condominio) ha intentado CENTRO COMERCIAL OASIS CENTER, C. A. contra ORLANDO ALEXIS OTTAMENDI y MARIA JOSE RODRIGUEZ, contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de la oportunidad prevista en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la NOTIFICACION de las partes conforme lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, sin lo cual no proseguirá la causa su curso legal.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire a los once (11) días del mes de octubre de dos mil cinco. Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las doce y quince minutos de la tarde.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
EXP. 2049-05.
AJFD/RSM.