TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

DEMANDANTES: JHON JAIRO SANCHEZ DURAN y CARMEN ROSA GONZÁLEZ ESCOBAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 15.374.125 y V-11.487.683, respectivamente.
APODERADA DE LOS DEMANDANTES: CRISTHER OLIVA, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.889.
DEMANDADAS: ANA EDELMIRA CORONADO SOJO y YAMIR GERTRUDIS SOJO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Números V-8.878.057 y V-5.551.903, respectivamente.
APODERADO DE LAS DEMANDADAS: MARCELINO E. PADRÓN ALMERIDA, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 50.473.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO. (Arrendamiento)
EXPEDIENTE Nº 2061-05.

-I-
PARTE NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado en fecha 31 de mayo de 2005 por los demandantes debidamente asistidos de la profesional del derecho que posteriormente fue instituida como su apoderada judicial, mediante el cual, y por las razones de hecho y derecho que fueron explanadas en dicho escrito, demandan a las ciudadanas ANA EDELMIRA CORONADO SOJO y YAMIR GERTRUDIS SOJO, para obtener por vía judicial la Resolución del contrato de arrendamiento que los une con fundamento en la falta de pago del condominio y el servicio de energía eléctrica, y la restitución del inmueble arrendado por término del contrato.
En fecha 03 de junio de 2005 se admitió la acción, ordenándose el emplazamiento de las demandadas para el acto de contestación de la demanda, conforme los trámites del juicio breve.
Se deriva de la declaración rendida por el Alguacil del Tribunal en fecha 14 de julio de 2005, que éste practicó la citación personal de la ciudadana ANA EDELMIRA CORONADO SOJO, mas no así la de la codemandada YAMIR GERTRUDIS SOJO, por no haberla encontrado en su domicilio.
En fecha 09 de agosto del mismo año, el apoderado judicial de las demandadas, mediante diligencia acompañó el instrumento poder que acredita su representación y formalmente se dio por citado en nombre de la codemandada YAMIR GERTRUDIS SOJO.
En fecha 11 de agosto del año en curso, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda al cual asistió el representante judicial de las demandadas quien procedió a contestar la misma en nombre de sus representadas. Además, en lo que respecta a la codemandada YAMIR GERTRUDIS SOJO, planteó reconvención a la parte actora.
En fecha 12 del mismo mes y año se admitió la mutua petición, ordenándose al efecto la comparecencia de los demandantes para el acto de contestación de la reconvención.
El 19 de septiembre de 2005, se dejó expresa constancia de la no comparecencia de los demandantes al acto de contestación a la reconvención.
Solo la parte demandada reconviniente promovió las pruebas que consideró pertinentes y que serán analizadas en capítulo posterior en orden a la motivación del fallo.
Llegada como ha sido la oportunidad de dictar sentencia, y no habiendo ningún impedimento subjetivo, este sentenciador pasa a hacerlo y para ello OBSERVA:

-II-
PARTE MOTIVA

En el presente proceso la litis quedó trabada en la siguiente forma:
PRIMERO: Los demandantes en su escrito libelar aducen, en términos generales, lo siguiente:
1. Que han mantenido una relación contractual con las demandadas desde el 04 de diciembre de 2001, en razón del arrendamiento de un inmueble de su propiedad, ubicado en el Conjunto Residencial “La Península” de la Ciudad Residencial La Rosa, distinguido con la letra y número N-4, segundo piso del edificio N-2, sexta etapa, Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda.
2. Que en fecha 10 de diciembre de 2002 fue suscrito un segundo contrato de arrendamiento, esta vez sólo con la codemandada ANA EDELMIRA CORONADO SOJO
3. Que en el año 2003 no se suscribió contrato de arrendamiento ya que con tres meses de anticipación al vencimiento del anterior, el 26 de septiembre de 2003, pasaron una carta de notificación pidiendo el desahucio del inmueble, por la inminente necesidad que tenían de ocuparlo.
4. Que no habiendo llegado a ningún arreglo, el 19 de octubre de 2004, suscribieron un nuevo contrato sólo con ANA EDELMIRA CORONADO SOJO, en el que se fijó una duración de seis meses con vencimiento el 04 de mayo de 2005.
5. Que en el mes de abril de 2005 se percataron que el inmueble presentaba una deuda de condominio, así como también mantiene deuda por concepto de electricidad, por lo que a su criterio, y sobre la base del artículo 40 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria no puede disfrutar de la prórroga legal por un período de un año.
6. Por tal motivo ocurren a la vía jurisdiccional para obtener la Resolución del contrato de arrendamiento y la restitución del inmueble.
SEGUNDO: En el acto de contestación de la demanda, la representación judicial de las demandadas adujo, en términos generales, lo siguiente:
RESPECTO DE ANA EDELMIRA CORONADO:
1) Que es cierta la existencia de todos los contratos de arrendamiento aludidos por el demandante, pero que a partir del 10 de diciembre de 2002, la codemandada YAMIR GERTRUDIS SOJO decidió no seguir suscribiendo los contratos, por lo que quien contrata y asume las obligaciones arrendaticias es ANA EDELMIRA CORONADO.
2) Que el segundo contrato de arrendamiento suscrito sólo por ANA EDELMIRA CORONADO, se prorrogó automáticamente por seis meses más desde su vencimiento, de conformidad con lo previsto en su cláusula tercera, culminando por tanto el 10 de diciembre de 2003, resultando – a su criterio – que la carta de notificación fue extemporánea por anticipada. Por ello manifiesta que la notificación del desahucio no tiene asidero jurídico.
3) Rechaza y contradice que desde el comienzo de la relación arrendaticia hayan transcurrido once (11) meses.
4) Rechaza y contradice que el inmueble arrendado presente deuda alguna por concepto de cuotas de condominio, para lo cual promueve recibo correspondiente al pago del mes de mayo de 2005, en el que además no solo consta su solvencia sino que ésta realizó un abono por convenio de pago celebrado para el pago de los meses anteriores, el cual conocen los demandantes, debido a que estaba en discusión la procedencia del pago de algunos conceptos indicados en el recibo de condominio tales como: sueldo y salarios de empleados y obreros, reposición de caja chica, gastos de bote de escombros, mantenimiento de computadoras de oficina, fondo de reserva, entre otros. Que dicha discusión estaba dirigida además a que su representada no tenía obligación de pagar el consumo de agua que se incluía en el recibo de condominio, pues ese servicio no estaba previsto en la cláusula cuarta del contrato.
5) Niega y rechaza que su representada mantenga alguna deuda por servicio de energía eléctrica. En tal sentido manifiesta que el medidor de luz presentaba falla de lectura, lo cual no es imputable a ésta. Que resulta un hecho conocido que la compañía de electricidad con sólo tres días de atraso suspende el servicio, y si fuere cierta la supuesta insolvencia de once meses, la compañía hubiere retirado el medidor.
6) Rechaza y contradice que su representada no tenga derecho a disfrutar de la prórroga legal, toda vez que conforme a la novísima ley de arrendamientos Inmobiliarios, la misma no la establecen las partes sino que su disfrute es de orden público.
7) Rechaza y contradice que sea procedente la acción intentada por tener los demandantes imperiosa necesidad de ocupar el inmueble. En tal sentido alega que el procedimiento incoado no es el correcto para “solicitar” la causal “b” del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, pues corresponde el desalojo. Manifiesta que la acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimientos distintos de los especificados en el artículo 34 eiusdem. Por el contrario, que la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado de acuerdo a tales causales. Por ello considera que ambas acciones son excluyentes.
8) Promueve además las siguientes cuestiones previas:
a. El defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido con el artículo 340 en concordancia con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, referido al objeto de la demanda, debido que –a su decir – los demandantes no concretan lo que piden, sólo se limitan a hacer su pretensión en forma general.
b. Con relación a la anterior cuestión previa aduce que existen pretensiones que se excluyen mutuamente.
c. Que los demandantes no producen los instrumentos en los cuales fundamentan su pretensión.
d. Que tampoco cumplen con la obligación de hacer la estimación de la demanda de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
e. Promueve la existencia de una condición o plazo pendiente, en razón que - a su decir – existe un convenio entre su poderdante y la Junta de Condominio, el cual se viene cumpliendo en la forma por ellos establecida.
f. Igualmente que existe una condición o plazo pendiente: la prórroga legal conforme a la ley.
g. Promueve la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por cuanto los demandantes solicitan la desocupación por la necesidad urgente de habitar el inmueble, además la fundamentan dicha desocupación de acuerdo al artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, y en un contrato determinado, siendo que – a su criterio – el desalojo solo puede tener lugar en el contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, y que además solicitan la resolución del contrato.
9) Por último impugna los instrumentos acompañados por la parte demandante en copia fotostática, marcados con las letras de la “A” a la “E” ambas inclusive; desconoce el contenido de los documentos marcados “F” y “G” así como la copia fotostática del estado de cuenta expedido por Administradora Serdeco, C. A. por emanar de terceros ajenos al juicio y haber sido presentados en copia simple sin valor alguno.
RESPECTO DE YAMIR GERTRUDIS SOJO:
1) Reconoce expresamente que su poderdante suscribió el contrato de arrendamiento celebrado el 4 de diciembre de 2001, conjuntamente con ANA EDELMIRA CORONADO, el cual se extinguió el 10 de diciembre de 2002, pero a partir de esa fecha decidió no seguir suscribiendo contratos con los arrendadores.
2) Rechaza, niega y contradice en todas sus partes la demanda incoada en contra de su representada por cuanto es falso que ésta hubiere mantenido relación contractual desde el 4 de diciembre de 2001 hasta la fecha de la demanda, toda vez que efectivamente su relación arrendaticia duró hasta el 10 de diciembre de 2002, como adujo anteriormente.
3) Alega la falta de cualidad de los demandantes para intentar y sostener el presente juicio en contra de su poderdante, por no existir relación o vínculo arrendaticio con ésta.
4) Aduce que habiendo sido su mandante demandada, se le ha causado un daño y perjuicio el cual debe ser reparado. Que su poderdante tuvo que contratar sus servicios como abogado para ventilar la injusta controversia.
5) Que el daño material se deriva del contrato de servicios que su mandante tuvo que suscribir con éste en fecha 5 de agosto de 2005, para ejercer su representación judicial en este expediente.
6) Que para dicha representación su representada se obligó a pagarle la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), y además realizó una erogación de OCHENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 85.500,oo), incluyendo estampillas, para la elaboración del instrumento poder.
7) Por lo expresado reconviene a los demandantes para que paguen por concepto de los daños y perjuicios que ésta acción le ocasionó, la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.585.500,oo).
TERCERO: En la oportunidad correspondiente al acto de contestación a la reconvención, los demandantes reconvenidos no comparecieron a dar contestación a la misma.
CUARTO: Las partes desplegaron la siguiente actividad probatoria:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1) Acompaña al libelo copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito el 04 de diciembre de 2001, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 46, Tomo 106 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha copia fue impugnada por la parte contraria conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que la parte demandante no desplegó ninguna actividad para demostrar la autenticidad de la copia, la misma se desecha del proceso. ASI SE DECIDE.
2) Acompaña copia fotostática del documento registrado ante la otrora Oficina Subalterna de Registro (hoy Oficina de Registro Inmobiliario) del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 12 de febrero de 1998, bajo el Nº 31, Tomo 10, Protocolo Primero, la cual fue impugnada por la parte contraria conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que la parte demandante no desplegó ninguna actividad para demostrar la autenticidad de la copia, la misma se desecha del proceso. ASI SE DECIDE.
3) Acompañan copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito el 10 de diciembre de 2002, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 86, Tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha copia fue impugnada por la parte contraria conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que la parte demandante no desplegó ninguna actividad para demostrar la autenticidad de la copia, la misma se desecha del proceso. ASI SE DECIDE.
4) Acompañan también copia fotostática de CARTA DE NOTIFICACION (desahucio) enviada por los demandantes a la ciudadana ANA CORONADO en fecha 26 de septiembre de 2003, que por tratarse de la reproducción de un instrumento privado, carece de valor probatorio por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ende se desecha del proceso. ASI SE DECIDE.
5) Acompañan copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito el 19 de octubre de 2004, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 59, Tomo 115 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con vigencia a partir del 04 de noviembre de 2004. Dicha copia fue impugnada por la parte contraria conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que la parte demandante no desplegó ninguna actividad para demostrar la autenticidad de la copia, la misma se desecha del proceso. ASI SE DECIDE.
6) Consignan copia fotostática de un supuesto recibo de cobro expedido a JHON J. SANCHEZ, por el apartamento N-24 del Conjunto Residencial La Península, elaborado por ADMINISTRADORA AGUIRRE BARROETA, C. A., enmendado con corrector líquido en su segunda página. Dicha copia, por tratarse de la reproducción de un instrumento privado emanado de tercero ajeno al proceso, carece de valor probatorio por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ende se desecha del proceso. ASI SE DECIDE.
7) Acompañan además copia fotostática de un instrumento sin rúbrica ni sello, dirigido por ADALIZ LOPEZ a SHEILA DE ABREU, solicitando la revisión de un medidor a nombre de CARMEN GONZÁLEZ. Dicha copia, por tratarse de la reproducción de un instrumento privado emanado de tercero ajeno al proceso, carece de valor probatorio por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ende se desecha del proceso. ASI SE DECIDE.
8) Consignan copia fotostática de Instrumento privado denominado “ESTADO DE CUENTA”, expedido por la empresa ADMINISTRADORA SERDECO, C. A., a nombre de CARMEN ROSA GONZÁLEZ ESCOBAR, correspondiente al inmueble identificado como: Conjunto Residencial La Península, edificio N, piso 1, apartamento 24 24, Urbanización Las Rosas, Guatire, Municipio Zamora, Estado Miranda. Dicha copia, por tratarse de la reproducción de un instrumento privado emanado de tercero ajeno al proceso, carece de valor probatorio por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ende se desecha del proceso. ASI SE DECIDE.
9) Acompañan también copia fotostática de la partida de nacimiento del niño JHON ALEXANDER expedida por el Comisionado del Registro Civil del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda. Dicha reproducción de un instrumento público no fue impugnada por la parte demandada, por lo que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por fidedigna de su original. Sin embargo dicho instrumento no aporta ningún elemento de valor para el presente juicio. ASI SE DECLARA.
10) Consignaron copia fotostática del acta de matrimonio de los ciudadanos JHON JAIRO SÁNCHEZ DURAN y CARMEN ROSA GONZÁLEZ ESCOBAR. Dicha reproducción de un instrumento público no fue impugnada por la parte demandada, por lo que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por fidedigna de su original. Sin embargo dicho instrumento no aporta ningún elemento de valor para el presente juicio. ASI SE DECLARA.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) Acompaña a la contestación de ANA EDELMIRA CORONADO supuesto recibo emanado por la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL LA PENINSULA, Urbanización Las Rosas, signado con el Nº 1290, por concepto del supuesto pago del condominio de mayo 2005 y abono por convenio, correspondiente al apartamento Nº 24 de Jhon Sánchez. Dicho instrumento privado emana de un tercero ajeno al presente juicio y debió ser ratificado, conforme las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió. Por consiguiente carece de valor probatorio y debe ser desechado del proceso. ASI SE DECLARA.
2) Acompaña con la contestación de la demandada YAMIR GERTRUDIS SOJO, recibo que contiene un membrete de la UNIDAD EDUCATIVA TERESA DE CEPEDA, fechado el 5 de agosto de 2005, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) a favor de Yamir Sojo, por concepto de honorarios profesionales caso Jhon Jairo Sanchez y Carmen R. González Escobar. Dicho recibo aparece supuestamente suscrito por Marcelino Padrón. Sin embargo a pesar de que supuestamente emana de quien funge como apoderado de las demandadas, éste a todas luces resulta un tercero ajeno al proceso, y por tratarse de un instrumento privado emanado de un tercero, debió ser ratificado en juicio conforme las reglas del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió. Por consiguiente el instrumento carece de valor probatorio y se desecha del proceso. ASI SE DECLARA.
3) Acompaña también a la contestación de la demandada YAMIR GERTRUDIS SOJO, una supuesta planilla de pago de derechos arancelarios, la cual carece de algún tipo de sello o señal que realmente acredite haber sido expedido por la Notaría a quien se atribuye su expedición. Tampoco aparece anexo al instrumento poder que supuestamente generó dichos derechos, como suele aparecer, debidamente entresellado al mismo. Por consiguiente carece de valor probatorio por no haber sido demostrada su autoría ni su naturaleza. ASI SE DECLARA.
4) Con el escrito probatorio fue acompañado instrumento privado contentivo de una supuesta relación de pago de las cuotas de condominio correspondientes al inmueble objeto de esta acción, emanado de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial La Península, que también debió ser ratificado en juicio conforme las reglas del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por emanar de un tercero ajeno al juicio, lo cual no ocurrió. En consecuencia, carece de valor probatorio y debe ser desechado del proceso. ASI SE DECLARA.
5) Acompaña al escrito de pruebas, supuesto recibo emanado por la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL LA PENINSULA, Urbanización Las Rosas, signado con el Nº 1404, por concepto del supuesto pago del condominio de junio y cuota por convenio, correspondiente al apartamento Nº 24 de Jhon Sánchez. Dicho instrumento privado emana de un tercero ajeno al presente juicio y debió ser ratificado, conforme las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió. Por consiguiente carece de valor probatorio y debe ser desechado del proceso. ASI SE DECLARA.
6) Acompaña también al escrito de pruebas, recibo que contiene un membrete de la UNIDAD EDUCATIVA TERESA DE CEPEDA, SIGNADO CON EL nº 0006, SIN FECHA, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo) a favor de Yamir Sojo, por concepto de honorarios profesionales caso Jhon Jairo Sanchez y Carmen R. González Escobar. Dicho recibo aparece supuestamente suscrito por Marcelino Padrón. Sin embargo a pesar de que supuestamente emana de quien funge como apoderado de las demandadas, éste a todas luces resulta un tercero ajeno al proceso, y por tratarse de un instrumento privado emanado de un tercero, debió ser ratificado en juicio conforme las reglas del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió. Por consiguiente el instrumento carece de valor probatorio y se desecha del proceso. ASI SE DECLARA.
7) Acompaña también al escrito de pruebas, recibo que contiene un membrete de la UNIDAD EDUCATIVA TERESA DE CEPEDA, SIGNADO CON EL nº 0021, de fecha 08 de septiembre de 2005, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo) a favor de Yamir Sojo, por concepto de honorarios profesionales caso Jhon Jairo Sanchez y Carmen R. González Escobar. Dicho recibo aparece supuestamente suscrito por Marcelino Padrón. Sin embargo a pesar de que supuestamente emana de quien funge como apoderado de las demandadas, éste a todas luces resulta un tercero ajeno al proceso, y por tratarse de un instrumento privado emanado de un tercero, debió ser ratificado en juicio conforme las reglas del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió. Por consiguiente el instrumento carece de valor probatorio y se desecha del proceso. ASI SE DECLARA.
8) Acompaña también al escrito de pruebas, recibo que contiene un membrete del Escritorio Jurídico Padrón & Asociados, signado con el Nº 118, de fecha 19 de septiembre de 2005, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) a favor de Yamir Sojo, por concepto de honorarios profesionales caso Jhon Sanchez y Carmen González. Dicho recibo aparece suscrito por persona no identificada que a todas luces resulta un tercero ajeno al proceso, y por tratarse de un instrumento privado emanado de un tercero, debió ser ratificado en juicio conforme las reglas del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió. Por consiguiente el instrumento carece de valor probatorio y se desecha del proceso. ASI SE DECLARA.
9) Promovió informes a la empresa LA ELECTRICIDAD DE GUARENAS y GUATIRE, oficio que, en un principio se pidió entregar en una supuesta sucursal de dicha empresa ubicada en Guarenas, fue entregado a requerimiento de la promovente, en la sede de dicha empresa ubicada en Guatire, pero fuera del lapso probatorio lo que la hace extemporánea. ASI SE DECIDE.
10) Promovió informes de la Notaría del Municipio Zamora para tratar de probar quienes fueron los otorgantes de los instrumentos acompañados en copia fotostática que fueron impugnadas y desechados del proceso. El oficio librado a dicho ente fue entregado el 4 de octubre de 2005, a tan solo 1 día de vencerse el lapso probatorio, y cuya respuesta no ha sido recibida, y a partir de esta fecha resulta extemporánea, amén que no aportaría ningún elemento probatorio al proceso. ASI SE DECLARA.
11) Promovió informes al Banco Federal, Oficina principal del Estado Miranda, Guarenas, para demostrar su solvencia en el pago de supuestos cánones de arrendamiento. Dicho oficio nunca fue entregado y por ende no aporta ningún elemento de valor. ASI SE DECLARA.
12) Promovió informes al Banco de Venezuela, Oficina principal del Estado Miranda, Guatire, para demostrar su solvencia en el pago del supuesto convenio celebrado con la Junta de Condominio del Conjunto Residencial La Península. Dicho oficio fue entregado en fecha 4 de octubre de 2005, y aún cuando la respuesta, de ser enviada, lo sería en forma extemporánea, la manera como se solicitaron los informes no aportan ningún elemento de valor que pudiere ser apreciado por este Juzgador. ASI SE DECLARA.
QUINTO: Vista la forma en que quedó trabada la litis, pasa este Juzgador a pronunciar su decisión sobre la base de lo alegado y probado, y al efecto estima necesarias las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: En atención a los postulados del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde a este Juzgador pronunciarse, en primer lugar, acerca de las cuestiones previas promovidas por la demandada, y en efecto observa:
Promueve la demandada el defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido con el artículo 340 en concordancia con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, referido al objeto de la demanda, debido que –a su decir – los demandantes no concretan lo que piden, sólo se limitan a hacer su pretensión en forma general.
Considera este Juzgador que el apoderado de las demandadas confunde – en la formulación de su cuestión previa – el objeto de la pretensión al que se refiere el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, con la pretensión en si.
Esta última no aparece especificada en el artículo 340 antes aludido, aunque resulta lógico que debe formularse, es decir, el actor debe indicar lo que efectivamente pretende sea declarado por el Tribunal, es decir, el petitum.
El objeto de la pretensión, conforme la doctrina, resulta el bien de la vida que se pretende obtener, que en el caso que nos ocupa es el inmueble que se aduce propiedad de los demandantes y que es el objeto mismo del contrato cuya resolución se accionó.
En consecuencia, al haberse referido en forma errada el apoderado de las demandadas al petitum como tal, la cuestión previa promovida no consigue asidero y debe ser declarada improcedente. ASI SE DECLARA.
SEGUNDA CONSIDERACION: Del texto del libelo en el que se alegan las cuestiones previas deriva este Juzgador que el apoderado de las demandadas promueve el segundo de los supuestos del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la acumulación de acciones que se excluyen mutuamente.
En ese sentido, y luego de revisar minuciosamente el escrito libelar se observa que, con una redacción enrevesada y poco inteligible y a pesar de haber señalado una serie de hechos aislados que no se compadecen con la pretensión misma, la actora señala en su petitorio que persigue con la intervención del órgano jurisdiccional lo siguiente: “…Demandamos la Resolución del referido Contrato de Arrendamiento con fundamento en la falta de pago de Condominio y Electricidad vencidos y la restitución del inmueble referido por término de contrato...”
Tales pedimentos o pretensiones de los demandantes no se excluyen mutuamente – tal y como lo afirma la parte contraria – por el contrario, la restitución el consecuencia directa de la resolución del contrato.
Por ende, considera quien aquí decide que la parte demandante no ha incurrido en la acumulación indebida a la que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y no puede prosperar la cuestión previa promovida por la parte demandada. ASI SE DECIDE.
TERCERA CONSIDERACION: Aduce la parte demandada, que los actores no producen los instrumentos en los cuales fundamentan su pretensión, y por ello es procedente la cuestión previa de defecto de forma del libelo por no haberse cumplido los presupuestos del artículo 340 eiusdem.
En tal sentido, considera este Juzgador que si la acción incoada versa sobre la petición resolutoria de un contrato de arrendamiento escrito, el instrumento fundamental de ésta no debe ser otro que el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento accionado.
Fue acompañada por la parte demandante copia fotostática del referido instrumento autenticado, lo que hace que indefectiblemente la cuestión previa deba sucumbir, sin perjuicio del efecto que producirá a la litis la falta de presentación del original o certificación del mismo, en razón de la impugnación hecha por la demandada de las copias fotostáticas acompañadas, en atención a los postulados del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, le es forzoso a este Juzgador declarar improcedente la cuestión previa promovida, como en efecto ASI SE DECLARA.
CUARTA CONSIDERACION: Alega la parte demandada que los demandantes tampoco cumplen con la obligación de hacer la estimación de la demanda de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la doctrina es conteste en afirmar que la cuestión previa de defecto de forma o mejor llamada “oscuro libelo”, no es aplicable al supuesto de falta de estimación de la demanda, toda vez que dicho requisito no es de los dispuestos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, amén que la omisión de éste acarrea otro efecto distinto a los presupuestos procesales referidos a las cuestiones previas, a saber, y ex artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado podría suscitar la incidencia para determinar efectivamente la estimación de la demanda, por ser relevante a los efectos de la competencia por el valor y en atención a la fijación máxima de honorarios profesionales, o la admisibilidad del recurso de casación, si fuere el caso.
Por consiguiente, dicha cuestión previa no puede prosperar en derecho como en efecto ASI SE DECLARA.
QUINTA CONSIDERACION: En lo que respecta a la cuestión previa referida a la existencia de una condición o plazo pendiente, en razón que - a su decir – existe un convenio entre su poderdante y la Junta de Condominio, el cual se viene cumpliendo en la forma por ellos establecida, cabe señalarse que en el lapso probatorio no fue promovida ninguna prueba que valorada legalmente demostrase la existencia del acuerdo aducido.
En razón de ello, y siendo carga probatoria de la parte demandada por constituir un hecho nuevo, es menester declarar IMPROCEDENTE la cuestión previa promovida, como en efecto ASI SE DECLARA.
Igualmente aduce que existe una condición o plazo pendiente: la prórroga legal conforme a la ley.
Efectivamente, la prórroga legal pudiere ser considerada como una condición o plazo pendiente que obstaría para que pudiere ser incoada una acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de duración del mismo, en razón de la previsión contenida en el artículo 41 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, estima este Juzgador que los elementos fácticos que rodean la pretensión deducida encuadran en la excepción contenida en la misma norma, es decir, la acción ha sido incoada con motivo del supuesto incumplimiento de las demandadas, en sus obligaciones contractuales, lo que hace procedente la admisión de la acción propuesta, y hace forzoso que la cuestión previa sea declarada improcedente, como en efecto ASI SE DECLARA.
SEXTA CONSIDERACIÓN: Promueve la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por cuanto los demandantes solicitan la desocupación por la necesidad urgente de habitar el inmueble, además la fundamentan dicha desocupación de acuerdo al artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, y en un contrato determinado, siendo que – a su criterio – el desalojo solo puede tener lugar en el contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, y que además solicitan la resolución del contrato.
Yerra la representación judicial de las demandadas en su apreciación respecto de la aplicación del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Efectivamente, el desalojo arrendaticio, sólo es procedente en el arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, por las causales previstas en la citada norma. Sin embargo, el Parágrafo Segundo del mismo artículo deja a salvo las acciones que pudieren ser intentadas y correspondan por otras causales distintas a las previstas en dicha norma.
En el caso que nos ocupa, aún cuando en forma dispersa los demandantes han aludido la necesidad de ocupar el inmueble, tal alegato no sirve como fundamento de la acción principal, amén que la relación contractual cuya terminación se ha solicitado deriva de un contrato escrito a tiempo determinado, lo que excluye definitivamente la posibilidad de accionar el desalojo del inmueble arrendado.
La acción propuesta lo fue la RESOLUCION DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL, la cual se encuentra tutelada por el artículo 1167 del Código Civil, dando al traste con lo alegado por la parte demandada respecto de la supuesta prohibición de admitirla. Por consiguiente, la cuestión previa promovida debe sucumbir, como en efecto ASI SE DECIDE.
SEPTIMA CONSIDERACION: En primer lugar debe este Juzgador pronunciarse respecto de la defensa de la codemandada YAMIR GERTRUDIS SOJO.
Aduce dicha ciudadana la falta de cualidad de los demandantes para intentar y sostener el presente juicio toda vez que no existe relación o vínculo arrendaticio con ésta. En tal sentido manifiesta que efectivamente en fecha 04 de diciembre de 2001 suscribió conjuntamente con la otra demandada el contrato de arrendamiento aludido por los demandantes, el cual finalizó el 10 de diciembre de 2002, y a partir de esta fecha decidió no suscribir contrato alguno, y así fue aceptado por los arrendadores.
Al respecto observa quien aquí decide que efectivamente, de la misma narración contenida en el escrito libelar se desprende dicha circunstancia, es decir que la codemandada YAMIR GERTRUDIS SOJO no suscribió – en calidad de arrendataria – el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, y por consiguiente no puede formar parte de la relación procesal a que se contrae la presente litis, lo cual conlleva a que – en lo que respecta a dicha ciudadana – la acción incoada no puede prosperar. ASI SE DECIDE.
Sin embargo, este Juzgador no puede pasar por alto la mala formulación de la defensa perentoria opuesta por el representante judicial de la demandada, toda vez que el demandante no adolece de cualidad para intentar y sostener este juicio, por el contrario, quien tiene evidente falta de cualidad es su representada, lo cual no fue alegado, ni podrá ser declarado por este Juzgador. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
OCTAVA CONSIDERACION: Respecto del fondo del asunto debatido, es necesario traer a colación el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que dispone las reglas respecto de la carga y apreciación de las pruebas. Dicha norma expresamente establece lo siguiente:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Sobre la base de tales disposiciones, correspondía a la parte actora probar la fuente de las obligaciones que adujo habían sido incumplidas por la parte demandada. De modo pues, que debía en todo caso demostrar la existencia de la relación contractual arrendaticia.
Así pues, la copia del contrato de arrendamiento cuya resolución se pide fue impugnada, y ante la falta de prueba respecto de la fidelidad de los fotostatos con su original, fueron desechadas del proceso, con lo cual, no existen evidencias físicas de la existencia de tal convención locativa.
Sin embargo es necesario precisar que la codemandada ANA EDELMIRA CORONADO SOJO, admitió expresamente los siguientes hechos:
1. Que tiene suscrito contrato de arrendamiento con los demandantes, desde el 4 de diciembre de 2001.
2. Que la última convención locativa entre ellos fue suscrita el 04 de noviembre de 2004, con una duración de seis (6) meses, con vencimiento el 04 de Junio de 2005.
3. Admite que las obligaciones asumidas por ésta se limitan a lo relativo al pago de los servicios como energía eléctrica, condominio, gas, aseo urbano y teléfono.
Como consecuencia de dicha admisión, se tiene por cierto lo alegado por los demandantes, respecto de tales circunstancias. ASI SE DECIDE.
De manera pues, que demostrada la existencia de la fuente de las obligaciones que se dicen incumplidas por la parte demandada, a ésta correspondía la carga de probar el pago o los hechos extintivos de las mismas.
No existe ningún elemento de prueba que hubiere sido promovido correctamente, del cual derive el hecho alegado por la codemandada respecto del supuesto convenio de pago celebrado con la Junta de condominio, por concepto de cuotas por gastos comunes, alegato que además hace presumir la existencia de una deuda por este concepto en la manera como lo alegaron los demandantes. Tampoco fue demostrada la solvencia respecto del servicio de energía eléctrica, carga que le correspondía a la parte demandada, razón por la cual la acción resolutoria resulta procedente sólo por lo que respecta a la codemandada ANA EDELMIRA CORONADO SOJO, como en efecto será declarado en la parte dispositiva del fallo. ASI SE DECIDE.
NOVENA CONSIDERACION: La parte actora fue reconvenida por la codemandada YAMIR GERTRUDIS SOJO, en razón de que considera que se le han causado unos daños y perjuicios por haber tenido que contratar servicios profesionales del abogado que la representa, lo que le hizo erogar una cantidad de dinero por concepto de honorarios profesionales y gastos en Notaría por la autenticación del poder.
La parte actora-reconvenida, no dio contestación a la reconvención en el término legal, por lo que, en teoría, su conducta contumaz debería traer como consecuencia que a éste le sea aplicado el contenido del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil que contiene la figura procesal denominada CONFESIÓN FICTA, que no es más que la sanción impuesta por el Legislador al demandado renuente y que consiste en una especie de ficción legal mediante la cual los hechos narrados por el actor en su libelo quedan admitidos, y se reputan como ciertos, trayendo como lógica e inmediata consecuencia que el Juez deba conceder a éste último todo cuanto haya pedido; ésta se describe en el mismo texto de la norma comentada, en los términos siguientes:
“... Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, ni nada probare que le favorezca...”
Se infiere del extracto de la norma citada, que son tres (3) los supuestos para la procedencia de la Confesión Ficta, a saber:
1.- Que el demandado, no dé contestación a la demanda: La falta de contestación a la demanda, en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de la confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, ello admite prueba en contrario y se caracteriza, por lo tanto, como una presunción iuris tantum.
2.- Que la petición del actor no sea contraria a derecho; lo contrario a derecho es lo prohibido por la Ley, no lo simplemente improcedente, es decir, la petición del accionante debe estar tutelada o amparada por la Ley.
3.- Que el demandado nada probare que le favorezca: lo que quiere decir, que durante el lapso probatorio el demandado, que se encuentra investido dentro de una presunción iuris tantum por la confesión, no aporte ningún medio de prueba o instrumento probatorio suficiente que sirva para enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derechos, y ASÍ SE ESTABLECE.
Subsumiendo lo anterior al caso que nos ocupa y en relación al primer supuesto, es decir, la inasistencia del demandado al acto de la contestación de la demanda, este Juzgado de una revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, observa que la parte actora-reconvenida, conforme lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil se entendía citada de pleno derecho para el acto de contestación de la reconvención, tal y como se dejó establecido en el auto dictado para admitir la mutua-petición en fecha 12 de agosto de 2005.
Sin embargo, el día 19 de septiembre, oportunidad fijada para tal fin, los demandantes-reconvenidos no comparecieron ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno a contestar la reconvención, por ello, indudablemente, a criterio de quien aquí decide, se encuentra configurado el primer extremo exigido por la Ley, y ASÍ SE DECLARA.
En lo atinente al segundo supuesto previsto en el Artículo 362 del Texto Adjetivo, es decir, que la petición del demandante, no sea contraria a derecho, este Sentenciador, previo análisis del contenido o petitorio del escrito contentivo de la reconvención, colige que la acción deducida por la accionante, se encuentra prohibida por la Ley, o al menos se encuentra limitada.
Así, pretende la codemandada se le resarza por el monto que tuvo que erogar para proceder a ejercer su derecho a la defensa en el juicio que injustamente se incoare en su contra.
Los conceptos cuya retribución por vía de daños y perjuicios pretende la codemandada-reconviniente, forman parte de las COSTAS, que no es otra cosa que “…todos los gastos hechos por las partes en la sustanciación de los asuntos judiciales, tanto los expresamente previstos en la ley, como todos los demás gastos diversos hechos en el proceso y con ocasión de él desde que se inicia hasta completo término, siempre que consten en el expediente respectivo…” (ARMINIO BORJAS, Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, Tomo II, Pág. 143.), que por imperio de la misma ley deben ser impuestas a la parte perdidosa, limitando aquellas cantidades por concepto de honorarios de sus abogados, al 30% del valor de lo litigado.
Por consiguiente, habiendo sido previsto por el Legislador que la parte gananciosa sea retribuida por los gastos que le ocasionó el proceso judicial al cual fue llamado mediante un procedimiento especial, no es permisible, que el cobro de dichas costas se incoe por vía distinta al procedimiento previsto en la ley. ASI SE DECLARA.
En lo que respecta al monto por concepto de honorarios de abogados, aún cuando la reconviniente resultó gananciosa en la demanda principal, pues se le excluyó de la condenatoria, el quantum de los mismos se encuentra supeditado al establecimiento judicial de la cuantía de la acción propuesta, la cual no fue estimada por la actora, con antelación a la reclamación por tal concepto. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
Por consiguiente el segundo supuesto requerido por la norma contenida en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, no se encuentra evidenciado en autos, por lo que no puede proceder la declaratoria de CONFESION FICTA, de los demandantes-reconvenidos, y – mutatis mutandi – la reconvención propuesta debe sucumbir, como en efecto ASÍ SE DECIDE.

-III-
PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por RESOLUCION DE CONTRATO incoada por JHON JAIRO SANCHEZ DURAN y CARMEN ROSA GONZÁLEZ ESCOBAR contra ANA EDELMIRA CORONADO SOJO y YAMIR GERTRUDIS SOJO, pero sólo en lo que respecta a la codemandada ANA EDELMIRA CORONADO SOJO, todos plenamente identificados al comienzo de este fallo.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión deducida contra YAMIR GERTRUDIS SOJO.
TERCERO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por YAMIR GERTRUDIS SOJO contra los demandantes por DAÑOS Y PERJUICIOS.
CUARTO: SIN LUGAR las cuestiones previas promovidas por la codemandada ANA EDELMIRA CORONADO SOJO.
QUINTO: Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 19 de Octubre de 2004, y se condena a la codemandada ANA EDELMIRA CORONADO SOJO, a RESTITUIR a los demandantes el inmueble arrendado constituido por el apartamento distinguido con la letra y número N-4, segundo piso del edificio N-2, sexta etapa, del Conjunto Residencial “La Península”, ubicado en la Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda.
SEXTO: Por la naturaleza del fallo y por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil no hay condenatoria en costas en lo que respecta a la acción principal deducida frente a ANA EDELMIRA CORONADO SOJO.
SEPTIMO: Conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en COSTAS a los demandantes en la pretensión deducida frente a YAMIR GERTRUDIS SOJO.
OCTAVO: Conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en COSTAS a la RECONVINIENTE YAMIR GERTRUDIS SOJO por haber resultado totalmente vencida en la mutua petición.
NOVENO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los plazos de ley, se ordena la NOTIFICACION de las partes conforme las previsiones de los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no comenzarán a computarse los lapsos para la interposición de los recursos a los que hubiere lugar.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los dieciocho (18) días del mes de Octubre de dos mil cinco. Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT
LA SECRETARIA

ROSANA SANCHEZ MONTIEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 12:00 del mediodía.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
EXP. 2061-05
AJFD/RSM