TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

DEMANDANTE: FRANKLIN ERNESTO URBINA MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Número V- 6.964.544.
APODERADA DEL DEMANDANTE: OLGA CORTES, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.421.
DEMANDADO: ATILIO JOSE GARCIA ITURBE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Número V-6.848.125.
APODERADO DEL DEMANDADO: LUCIO ATILIO GARCIA, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 5563.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (Arrendamiento)
EXPEDIENTE Nº 2057-05.

-I-
PARTE NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado en fecha 17 de mayo de 2005 por el demandante debidamente asistido de la profesional del derecho que posteriormente fue instituida como su apoderada judicial, mediante el cual, y por las razones de hecho y derecho que fueron explanadas en dicho escrito, demanda al ciudadano ATILIO JOSÉ GARCÍA ITURBE, para obtener por vía judicial el cumplimiento del contrato de arrendamiento que los une con fundamento en el vencimiento del término del mismo, y por ende la entrega material del inmueble arrendado.
En fecha 24 de mayo de 2005 se admitió la acción, ordenándose el emplazamiento del demandado para el acto de contestación de la demanda, conforme los trámites del juicio breve.
Se deriva de la declaración rendida por el Alguacil del Tribunal en fecha 10 de agosto de 2005, que éste practicó la citación personal del demandado de autos, quien se negó a firmar el recibo de la compulsa correspondiente.
En fecha 22 de septiembre del mismo año, el apoderado judicial del demandado, mediante diligencia acompañó el instrumento poder que acredita su representación y formalmente se dio por citado en nombre de su representado.
El 26 de septiembre del año en curso, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda al cual asistió el representante judicial del demandado quien procedió a contestar la misma en nombre de su representado.
Ambas partes promovieron en la oportunidad para ello las pruebas que consideraron pertinentes y que serán analizadas en capítulo posterior en orden a la motivación del fallo.
Llegada como ha sido la oportunidad de dictar sentencia, y no habiendo ningún impedimento subjetivo, este sentenciador pasa a hacerlo y para ello OBSERVA:

-II-
PARTE MOTIVA

En el presente proceso la litis quedó trabada en la siguiente forma:
PRIMERO: El demandante en su escrito libelar aduce, en términos generales, lo siguiente:
1. Que el 16 de enero de 2002, celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad constituido por el apartamento Nº 17-14 ubicado en la Planta Baja del edificio 17-2, construido sobre el lote etapa 3 del Conjunto Los Altos II, de la Urbanización Castillejo, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, con el demandado.
2. Que dicho contrato tenía una duración de un (01) año fijo que inició el 01 de febrero de 2002 y venció el 01 de febrero de 2003.
3. Que aun cuando se celebró por un tiempo determinado de un (01) año, el mismo fue renovado de manera verbal de común acuerdo entre las partes por un período igual de un año, corriendo dicha renovación desde el 01 de febrero de 2003 hasta el 01 de febrero de 2004.
4. Que sin embargo, el 01 de noviembre de 2003 se le comunicó de manera verbal que por motivos de necesidad de ocupar el inmueble le era imposible renovarle el contrato de arrendamiento, pero de igual forma para cumplir con los requisitos de ley se le presentó notificación escrita que por razones de confianza dicho ciudadano no firmó.
5. Que en la referida comunicación se le manifestó al inquilino que el contrato vencería el 01 de febrero de 2004, y conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se le otorgaría la prórroga de ley, prórroga que se iniciaba el 01 de febrero de 2004 y vencería como fecha máxima el 01 de febrero de 2005.
6. Que durante el uso de la prórroga legal comenzaron a presentarse desavenencias, por lo que se procuró un acuerdo amistoso a la negativa del inquilino de desocupar el inmueble, y por ello se le citó ante la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora.
7. Que el demandado además ha procedido a consignar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2005 en este Tribunal de Municipio aduciendo que el contrato de arrendamiento venció el 1º de febrero de 2003, haciendo uso de la prórroga legal hasta el 01 de (sic) agosto de 2003.
8. Que a pesar de las múltiples gestiones realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa del vencimiento del término como causal de extinción del mismo, procede a ocurrir a la vía jurisdiccional para obtener la entrega material del inmueble arrendado y el pago de las costas y costos del juicio.
SEGUNDO: En el acto de contestación de la demanda, la representación judicial del demandado adujo, en términos generales, lo siguiente:
1) Que es cierto que su mandante, en fecha 01 de febrero de 2002, celebró contrato de arrendamiento con el demandante por el inmueble identificado en autos.
2) Que es cierto que dicho contrato comenzó el 1º de febrero de 2002 y finalizó el 1º de febrero de 2003.
3) Que ocurrido el vencimiento contractual, las partes de mutuo acuerdo convinieron en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento verbal sobre el inmueble el cual se inició el 1º de febrero de 2003, fijándose como canon de arrendamiento la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo).
4) Que es incierto que dicho contrato verbal de arrendamiento hubiere sido pactado por un año y menos que finalizó el 1º de febrero de 2004.
5) Que es incierto que el 1º de febrero de 2004 se inició el período de prórroga legal y menos que el 1º de febrero del año en curso tuviere la obligación de entregar el inmueble arrendado.
6) Que la prórroga legal no opera para los contratos verbales toda vez que son indeterminados en el tiempo.
7) Plantea como defensa previa al fondo, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y en consecuencia la evidente inadmisibilidad de la misma.
8) Niega que el contrato de arrendamiento verbal celebrado entre las partes a partir del 1º de febrero de 2003 se encuentre vencido y que su representado tenga obligación de entregar el inmueble arrendado.
9) Niega que el 1º de febrero de 2004 se inició la prórroga legal de su representado y mucho menos que ésta venciera el 1º de febrero de 2005, toda vez que siendo verbal el contrato, éste no tiene lapso determinado de finalización y por lo tanto no es susceptible de prórroga legal.
10) Niega que su representado en forma alguna hubiere amenazado a quien funge como su arrendador. También niega que su mandante hubiere sido citado en alguna oportunidad a la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Zamora.
11) Niega que su mandante se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento; niega igualmente que su representado hubiere incumplido cláusula contractual alguna.
12) Señala que a pesar de la falta de estimación de la demanda, se tenga por estimada en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo).
TERCERO: Las partes desplegaron la siguiente actividad probatoria:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1. Acompaña la parte actora Copia fotostática del instrumento protocolizado en la entonces Oficina Subalterna de Registro del Distrito Zamora del Estado Miranda, en fecha 30 de octubre de 1992 que acredita la titularidad de la propiedad del inmueble de autos a favor del actor. Dicha copia corresponde a la reproducción de un instrumento que reúne las condiciones del artículo 1357 del Código Civil para ser considerado público, y, al no haber sido impugnadas en la oportunidad prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas de sus originales. ASI SE DECLARA.
2. Acompaña igualmente original del Contrato de arrendamiento accionado, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 16 de enero de 2002, bajo el Nº 01, , Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento llena los extremos del artículo 1357 del Código Civil y por ende este Tribunal lo califica como un documento auténtico y como tal es apreciado. ASI SE DECLARA.
3. Acompaña al libelo en original y copia, correspondencia supuestamente enviada al demandado de autos, en fecha 01 de noviembre de 2003, la cual sólo se encuentra suscrita por el demandante. Por tal motivo, y al no encontrarse suscrita por el demandado al menos en señal de haber sido recibida, carece de valor probatorio alguno. ASI SE DECLARA.
4. Acompaña también dos (02) copia fotostáticas de supuestas notificaciones hechas por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora del Estado Miranda, al demandado. Tales reproducciones de instrumentos públicos administrativos fueron impugnadas por la parte demandada en la contestación de la demanda, por lo que al no haber sido probada su autenticidad conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deben ser desechadas del proceso. ASI SE DECIDE.
5. Acompaña igualmente copias fotostáticas de las actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones signado con el Nº 537-05, correspondiente a los depósitos realizados por el demandado a favor del demandante ante este mismo Tribunal por concepto de los cánones de arrendamiento por el alquiler del inmueble de marras. Dichas copias corresponden a instrumentos públicos que al no haber sido impugnados se tienen como fidedignas, conforme las reglas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, amén que el demandado mismo durante el término probatorio las acompañó en copia certificada. No puede apreciarse en forma alguna la impugnación que de la copia de la planilla de depósito Nº 3950 hace el demandado, toda vez que dicha planilla corre inserta en el expediente de consignaciones y fue acompañada por éste en copia certificada. ASI SE DECIDE.
6. Durante el laso probatorio, acompañó copia fotostática de un instrumento protocolizado que acredita la titularidad de la propiedad de un inmueble ubicado en jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, a favor de los ciudadanos ARTURO JOSE QUINTERO y AIDA MARÍA SOSA HERNANDEZ, quienes no forman parte de la relación procesal contenida en este expediente, y nada aporta a la litis. Por consiguiente debe ser desestimado. ASI SE DECIDE.
7. Copia fotostática de un instrumento autenticado correspondiente a un contrato de arrendamiento celebrado entre el citado ARTURO JOSE QUINTERO y la ciudadana YTAIR MARLENE MONROY YANEZ, por el inmueble ubicado en jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, que no guarda relación alguna con la litis. Por tal motivo se desestima. ASI SE DECIDE.
8. Copias fotostáticas de correspondencias enviadas por quien funge en este proceso como apoderada del demandante a la ciudadana YTAIR MARLENE MONROY YANEZ, con motivo de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble al que se refiere el acápite anterior. Tales copias carecen de valor probatorio por tratarse de reproducciones de instrumentos privados, por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, amén que los mismos no se compadecen con los hechos a los que se refiere la trabazón de la litis en este proceso. Por consiguiente se desechan de este juicio. ASI SE DECIDE.
9. Copia fotostática de un instrumento privado denominado acta de entrega, supuestamente suscrito entre YTAIR MONROY y OLGA CORTES, la cual carece de valor probatorio por tratarse de reproducción de instrumento privado, por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por consiguiente debe ser desechado del proceso. Además de ello, el contenido del instrumento en cuestión nada aporta a la litis contenida en este expediente. ASI SE DECLARA.
10. Acompaña copia fotostática del acta de matrimonio de éste con la ciudadana YTAIR MARLENE MONROY YANEZ y de las actas de nacimiento de sus hijos con dicha ciudadana. Tales reproducciones aún cuando se tienen por fidedignas de sus originales al no haber sido impugnadas por el adversario – conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil – nada aportan al proceso pendiente. En consecuencia se desestiman tales probanzas. ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1. Acompaña el demandado en el lapso probatorio, copia certificada del expediente de consignaciones signado con el Nº 537-05, contentivo de los depósitos de cánones de arrendamiento realizados por el demandado de autos a favor de su demandante, correspondientes al inmueble objeto del contrato cuyo vencimiento se ha invocado. Dicho instrumento reúne las condiciones previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser considerado un instrumento público y así lo valora este Tribunal. ASI SE DECIDE.
2. Fue promovida prueba de informes al Banco Provincial, y al efecto se libró el oficio Nº 779 de fecha 05 de octubre de 2005, entregado en su destino el 10 del mismo mes y año. La información requerida no ha sido remitida a este Despacho por la entidad bancaria; sin embargo, dicha información está dirigida a la comprobación de la clausura de la cuenta corriente en la que el demandado realizaba los pagos de los cánones de arrendamiento, hecho no controvertido en el proceso. En razón de ello se desestima dicha prueba por ser inconducente. ASI SE DECIDE.
CUARTO: Vista la forma en que quedó trabada la litis, pasa este Juzgador a pronunciar su decisión sobre la base de lo alegado y probado, y al efecto estima necesarias las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: La litis se circunscribe a determinar, en primer lugar la naturaleza del contrato cuya finalización ha sido invocada como fundamento de la acción por cumplimiento incoada.
Alega la parte actora que el contrato de arrendamiento inicialmente suscrito en fecha 1º de febrero de 2002, con vencimiento el 1º de febrero de 2003, fue renovado por un año de mutuo acuerdo verbal entre las partes.
Que en razón de ello, el mismo se prorrogó hasta el 1º de febrero de 2004, comenzando a partir de esa fecha la prórroga legal hasta por un año, la cual venció el 1º de febrero de 2005.
El demandado, por intermedio de su representante judicial, admite haber celebrado el contrato, y que el mismo tuvo una duración de un año, que venció el 1º de febrero de 2003.
Además de ello manifiesta que efectivamente en forma verbal se pactó la contratación por tiempo indeterminado, que es la que ha venido rigiendo hasta la fecha y por ende, al no haber fecha de vencimiento, no puede accionarse el cumplimiento de contrato.
Para resolver este Tribunal OBSERVA:
La vigencia del contrato accionado está determinada en la cláusula CUARTA del mismo, que copiada a la letra es del tenor siguiente:
“…El presente Contrato de Arrendamiento tendrá una duración de Un (01) año fijo, a partir del día 01 de Febrero de 2002 y terminará el día 01 de Febrero del año 2003…”
Así, del texto transcrito se colige que la voluntad de las partes plasmada en dicho instrumento, fue la de no prorrogar el contrato de arrendamiento en forma alguna luego del vencimiento del plazo fijo establecido en forma precisa. Ello conduce a concluir que siendo que el contrato accionado no admitía la posibilidad de prórroga, cualquier acuerdo respecto de prolongación de dicha voluntad debía ser plasmado mediante la celebración de una nueva convención, lo cual ocurrió en forma verbal.
De manera que, la naturaleza de la relación contractual que une a las partes forzosamente tiene que ser un arrendamiento verbal, y por consiguiente indeterminado en su duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
En el mejor de los escenarios, el contrato de arrendamiento celebrado inicialmente por un año, venció el 1º de febrero de 2003. De allí en adelante debía correr de pleno derecho la prórroga legal por un plazo máximo de seis (6) meses, la cual venció indefectiblemente el 1º de agosto de 2003.
Pues bien, al haber aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento siguientes al vencimiento de dicha prórroga legal, admitió la prolongación de dicho contrato, es decir la tácita reconducción del mismo, con la consecuencia que éste se ha convertido en un contrato por tiempo indeterminado. ASI SE DECLARA.
SEGUNDA CONSIDERACION: Establecida la naturaleza del contrato que une a las partes en lo que respecta al arrendamiento del inmueble propiedad de la parte demandante, este Tribunal admite por estar ajustados a derecho, los argumentos de la parte demandada respecto de la improcedencia de la acción incoada por las siguientes razones:
1. Efectivamente, los contratos verbales son indeterminados en el tiempo.
2. Al ser indeterminados, no tienen finalización natural, sino que su expiración está determinada por incumplimiento contractual o por alguna de las causales previstas en el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3. Lo ajustado a derecho es accionar el DESALOJO ARRENDATICIO previsto por el legislador para obtener la terminación de una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminado.
4. Dispone el artículo 38 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sólo son susceptibles de prórroga legal los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, la cual opera de pleno derecho al vencerse el plazo estipulado.
En el caso que nos ocupa, la parte demandante yerra al incoar la solicitud de restitución del inmueble arrendado (Entrega material) por vencimiento del término contractual, luego de vencida la prórroga legal, con fundamento en el artículo 39 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que tratándose de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, lo ajustado a derecho era incoar el desalojo arrendaticio previa demostración de la ocurrencia de cualquiera de las causales taxativamente previstas en el artículo 34 eiusdem.
Durante el lapso probatorio la parte actora se esforzó en desdibujar los hechos contenidos en el libelo para cambiar su pretensión por la de desalojo, situación no permitida por imperio del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, ante la impertinencia de la acción propuesta, por tratarse el contrato accionado de uno verbal evidentemente sin determinación de tiempo, la acción incoada debe sucumbir ante las defensas de la parte demandada, como en efecto será declarado en la parte dispositiva del fallo. ASI SE DECLARA.

-III-
PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó FRANKLIN ERNESTO URBINA MARTÍNEZ contra ATILIO JOSE GARCIA ITURBE.
En consecuencia, conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en esta litis.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los plazos de ley, se ordena la NOTIFICACION de las partes conforme las previsiones de los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no comenzarán a computarse los lapsos para la interposición de los recursos a los que hubiere lugar.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los veinte (20) días del mes de Octubre de dos mil cinco. Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT
LA SECRETARIA

ROSANA SANCHEZ MONTIEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 12:00 del mediodía.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL.
EXP. 2057-05
AJFD/RSM