TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: XIOMARA TERESA BETANCOURT RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la Cédula de Identidad No. 4.054.784.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ARNELL QUIJADA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad No. 11.040.002 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 77.611.
PARTE DEMANDADA: LINO ANTONIO FLORIDO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la Cédula de Identidad No. 3.628.685.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado Judicial debidamente constituido.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente proceso, mediante el Libelo de Demanda interpuesto por la ciudadana XIOMARA TERESA BETANCOURT RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la Cédula de Identidad No. 4.054.784, asistida por el Abogado ARNELL QUIJADA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 77.611, por medio del cual solicita que el ciudadano LINO ANTONIO FLORIDO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la Cédula de Identidad No. 3.628.685, parte demandada para que sea condenado o convenga en la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por haber incumplido con su obligación de pagar puntualmente el canon de arrendamiento, adeudando hasta la fecha de interposición de la demanda la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 900.000,00), correspondientes a los meses de abril, mayo y junio del año 2005, a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 300.000,oo) mensuales, también demando el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan causando; la entrega del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, constituido por una casa, ubicada en la Calle San José de la Urbanización Santa Rosa de Los Teques e identificada con el No. 13, totalmente desocupada, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en las cuales lo recibió. Igualmente demanda de manera subsidiaria el pago de daños y perjuicios que se ocasionen por la falta oportuna de pago de cánones de arrendamiento hasta la final culminación del presente juicio, inclusive hasta la entrega material del inmueble objeto de la presente causa; que se condene en costas a la demanda y al pago de los honorarios profesionales inclusive; se condene al pago de la indemnización establecida en la cláusula penal y que se estime en la suma de CIEN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.100.000,00), por cada día transcurrido. De igual forma solicita el pago de la indexación de los montos acordados hasta la definitiva entrega del inmueble.
Alega la parte actora que mediante documento privado celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano LINO ANTONIO FLORIDO GARCÍA, plenamente identificado, que tenía por objeto una casa ubicada en la calle San José de la Urbanización Santa Rosa, signada con el N° 13, Los Teques, Estado Miranda, compuesta por tres (03) habitaciones, una (01) sala, una (01) cocina, dos (02) baños y una terraza enrejada. En la cláusula segunda de dicho contrato, se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300.000,00), mensuales que el arrendatario aceptó y se obligó a pagar por mensualidades vencidas, las cuales venía cancelando de manera regular hasta el día 30 de Marzo de 2005, fecha en la cual se inicia un estado de insolvencia. El arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio del corriente año, con el agravante que no ha consignado oportunamente las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses antes citados, sobre el inmueble objeto de contrato cuya resolución se demanda.
Como fundamento jurídico de su acción la parte actora invocó los Artículos 33 y 34, literal “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en los Artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil.
En fecha 25 de Julio de 2005, compareció la parte actora ciudadana XIOMARA TERESA BETANCOURT RODRÍGUEZ y otorgó poder especial Apud Acta al Abogado ARNELL QUIJADA.
El Apoderado Judicial de la parte actora consignó el contrato de arrendamiento, el día 28 de julio del año en curso, y en esta misma fecha el Tribunal admitió la demanda por el trámite del Procedimiento Breve se emplazó a la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, dentro de las horas de Despacho comprendidas entre las 8:30 a.m. a 1:30 p.m., a fin de que diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que creyere convenientes y el día 9 de agosto dejó constancia el Secretario Accidental de este Tribunal de haber librado la respectiva Compulsa de Citación a la parte demandada.
En fecha 11 de Agosto de 2005, el Alguacil Accidental de este Despacho dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada ciudadano LINO ANTONIO FLORIDO GARCÍA, identificado en autos y consignó el recibo de citación debidamente firmado por dicho ciudadano.
En la oportunidad en que debió tener lugar la contestación de la demanda, la parte demandada no compareció por sí o por medio de abogado alguno.
Durante el lapso de pruebas ninguna de las partes del presente proceso hicieron uso del derecho de promover y evacuar pruebas.
En fecha 06 de Octubre de 2005, el Apoderado Judicial de la parte actora, Abogado ARNELL QUIJADA, mediante diligencia solicita a este despacho proceda a sentenciar la causa.
II
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, este Tribunal pasa a decidir, conforme a las siguientes consideraciones:
De la revisión de las actas procesales, se observa que en la oportunidad de la contestación de la demanda, es decir, el día 19 de Septiembre del año en curso, la parte demandada no compareció a dar contestación, por si misma o por medio de apoderado judicial; en consecuencia, al no presentarse la parte demandada a contestar al fondo la demanda incoada en el lapso previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, se configuró el primer supuesto establecido en el artículo 362, ejusdem, que establece:
Artículo 362.- “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que les favorezca...”

De la norma anteriormente transcrita, establece los supuestos que deben darse en forma concurrente, a los efectos de considerar confeso al demandado, los cuales a saber son: 1) Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en la ley adjetiva; 2) no pruebe nada que lo favorezca; y 3) que la demanda no fuere contraria a derecho.
Establecido como quedó, que en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte accionada no compareció, se verificó el primer supuesto del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo que le corresponde a quien aquí decide, analizar si en el caso de marras se encuentran presente los otros supuestos necesarios para considerar confeso al demandado.
Durante el lapso probatorio ninguna de las partes hizo uso de este derecho, en consecuencia, la parte demandada no aporto prueba alguna que desvirtuará lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, por lo que en el presente caso se produjo el segundo supuesto consagrado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Y así lo considera el Tribunal.
Por último, corresponde analizar si la pretensión del actor no es contraria a derecho. En este sentido, se observa que la acción propuesta es la de Resolución de Contrato de Arrendamiento por haber incumplido el ciudadano LINO ANTONIO FLORIDO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la Cédula de Identidad No 3.628.685, con su obligación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2005 y fundamenta su acción en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en el artículo 1167 del Código Civil.
El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución, por causa de incumplimiento, (artículo 1167 del Código Civil), tal como ocurre con cualquier contrato sinalagmático bilateral. Ahora bien, dado que la relación arrendaticia presenta diferencias en cuanto al tiempo de duración, que puede ser, a plazo fijo o a tiempo indeterminado, nuestra legislación contempla los modos procesales de terminación de la relación contractual. Así, para los contratos a plazo fijo o a tiempo determinado, están previstas las pretensiones de cumplimiento o resolución del contrato, ex artículo 1167 del Código Civil, en tanto, que para los contratos a tiempo indeterminado, lo están las antes mencionadas y la específica de desalojo, cuyas causales de procedencia, están taxativamente previstas en el artículo 34 de la ley especial de la materia, cuyo encabezado establece:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (omissis)”.
Es decir, que aún cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato puede resolverse por cualquier otro motivo distinto a los indicados en el artículo 34 ejusdem, y así lo confirma su parágrafo segundo al contemplar lo siguiente:
“Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.
Entre las cuales se encuentra, indudablemente, la de resolución del contrato como derecho o facultad que tiene la parte cumplidora o que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su respectiva obligación.
Cabe destacar además, que aún cuando la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento, lleva consigo -en una relación de causa a efecto- la orden de entrega real y efectiva del inmueble arrendado libre de bienes y personas, efecto el cual, es el mismo que se pretende con la específica acción de desalojo, no se trata de una misma pretensión, y en este punto, tanto la doctrina, como nuestra jurisprudencia han concordado que algunas de las diferencias de ambas pretensiones son las siguientes: a) La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 LAI; así como a los contratos a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejudem; b) La resolución tiene su fundamento causal en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: 1.- En el incumplimiento del inquilino: cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (02) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal del inmueble, o del reglamento o documento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido o subarrendado total o parcialmente el inmueble sin autorización previa y por escrito del arrendador, cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; 2.- por voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, de acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de la ley especial de la materia, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y, que el vaya a ser objeto de demolición de reparaciones que ameriten la desocupación; c) La resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador; y d) Finalmente, la sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrida en Casación, según la cuantía, la de desalojo no tiene previsto este recurso.
Establecida la anterior premisa corresponde examinar el contrato de arrendamiento, para determinar si el mismo es a tiempo determinado o indeterminado. Riela a los folios 8 al 9 vto., contrato de arrendamiento privado, el cual no fue desconocido, ni tachado en consecuencia se le debe tener por legalmente reconocido y a tenor de lo establecido en los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil hace fe de las declaraciones en él contenidas. Y así se decide.-
En la cláusula tercera se establecido la duración del contrato e incluso el lapso de la prorroga legal, y se estableció que el contrato se considerará extinguido sin necesidad de desahucio, la cláusula in comento es del tenor siguiente:
“TERCERA: La duración de este contrato será de SEIS MESES FIJO, contados a partir del día 20 DE DICIEMBRE DE 2004, pudiendo hacer LA ARRENDATARIA, uso de la prórroga legal por seis (06) meses fijos de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vencido dicho lapso, este contrato se considerará extinguido sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, por lo que EL ARRENDATARIO, deberá entregar el inmueble objeto de este contrato en las mismas condiciones que lo recibió, de acuerdo a los términos de este contrato.”.
En el caso de autos, nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; en consecuencia la normativa aplicable es el artículo 1.167 del Código Civil, y no el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Y así lo considera el Tribunal.
En materia contractual, al acreedor le basta demostrar la existencia de la obligación, así como, la existencia del contrato que consagra una obligación a cargo del deudor. En el caso de autos, la parte actora acompañó a su escrito de demanda y como documento fundamental, el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano LINO ANTONIO FLORIDOGARCÍA, contrato de arrendamiento que ya fue valorado con inmediata anterioridad. En la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento se estableció el canon de arrendamiento, en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300.000,00), mensuales que el arrendatario aceptó y se obligó a pagar por mensualidades vencidas, las cuales venía cancelando de manera regular hasta el día 30 de Marzo de 2005, fecha en la cual se inicia un estado de insolvencia. Ha quedado plenamente demostrado en autos que el arrendatario dejo de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio del corriente año. Y así se decide.-
Presente como se encuentran en el presente caso, todos los supuestos requeridos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso concluir para quien aquí decide, que ha tenido lugar la Confesión Ficta del demandado con respecto al estado de insolvencia; por lo tanto la presente acción debe prosperar. Y así se declara.-
No obstante la anterior declaración, la parte actora en su libelo de demanda solicito que el demandado fuera condenado a plagar por concepto de cláusula penal, y estimó la suma de cien mil bolívares por cada día de demora en la entrega del inmueble, éste petitorio no puede ser acordado, debido a que en el tantas veces mencionado contrato de arrendamiento se para por concepto de daños y perjuicios causados con motivo del retardo en la entrega del inmueble en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo); por lo que será esta cantidad la que se deberá condenar a pagar al demandado en caso de que incurra en demora en la entrega del inmueble. Y así se decide.-

III
Por las razones que anteceden, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana XIOMARA TERESA BETANCOURT RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portador de la Cédula de Identidad No. 4.054.784, contra el ciudadano LINO ANTONIO FLORIDO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la Cédula de Identidad No. 3.628.685; en consecuencia: PRIMERO: Se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio en fecha 20 de Diciembre de 2004 y que tiene por objeto una casa ubicada en la calle San José de la Urbanización Santa Rosa, signada con el N° 13, Los Teques, Estado Miranda, compuesta por tres (03) habitaciones, una (01) sala, una (01) cocina, dos (02) baños y una terraza enrejada; SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.800.000,00), equivalentes a las mensualidades de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año Dos Mil Cinco (2005), a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300.000,00) mensuales, por concepto de daños y perjuicios. TERCERO: Se condena al ciudadano LINO ANTONIO FLORIDO GARCÍA a la entrega del inmueble arrendado e identificado en el presente fallo, totalmente desocupado y libre de bienes y personas.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en San Diego de Los Altos, a los siete (07) días del mes de Octubre de Dos Mil Cinco (2005).
LA JUEZ TITULAR

DRA. JACQUELINE VEGA ALVAREZ
EL SECRETARIO ACC.

ABOG. JESUS ENRIQUE GOMES
En esta misma fecha siendo la una y treinta de la tarde (1:30 p.m) se publicó la presente decisión.-
EL SECRETARIO ACC.

ABOG. JESUS ENRIQUE GOMES

Exp N° 0350/2005
JVA/jeg/mg.-