TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE

DEMANDANTE: SIMELIA JOSEFINA GUEVARA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.058.924.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: NANCY B. COELLO ALFONZO y VICENTE CAMARA NOVOA, abogados en ejercicio, domiciliados en Caracas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 45.823 y 65.636.
DEMANDADO: FACUNDO RAFAEL ARIAS SAESCUM, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.470.533.
APODERADOS DEL DEMANDADO: No constituyó apoderado judicial y le fue designado Defensor Judicial, cargo que recayó en la persona de DANIEL PETTER NIETO, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.754.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE Nº 2094-05.

-I-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado en fecha 06 de octubre de 2005 por la representación judicial de la demandante, en el cual, por las razones de hecho y derecho plasmadas en el mismo, procede a demandar a FACUNDO RAFAEL ARIAS SAESCUM, para que convenga en el DESALOJO y entrega inmediata del inmueble que le hubiere arrendado, por la presunta falta de pago de éste de los cánones de arrendamiento; el pago de los cánones señalados como insolutos, y las costas y costos del proceso.
En fecha 10 de octubre de 2005, se admitió la acción ordenándose al efecto el emplazamiento del demandado para el acto de contestación de la demanda.
Conforme la diligencia estampada por el Alguacil del Tribunal en fecha 08 de noviembre de 2005, resultaron infructuosas las gestiones realizadas por éste para practicar la citación personal del demandado, por lo que, a solicitud de la parte demandante, y conforme lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 11 de noviembre de 2005, se ordenó la citación por carteles del mismo.
Cumplidos los trámites procesales correspondientes a dicha modalidad de citación, a saber, publicación, fijación en el domicilio, y consignación de las publicaciones en el expediente, vencido el lapso concedido para la comparecencia personal del demandado a darse por citado, sin que así lo hubiere hecho, a solicitud de la actora, el día 09 de marzo de 2006, se procedió a designarle Defensor Judicial, cargo que recayó en el profesional del derecho DANIEL PETTER NIETO, plenamente identificado al comienzo de este fallo, quien luego de su notificación procedió a aceptar el cargo y prestar el juramento de cumplir bien y fielmente su cometido, quedando de esa manera emplazado para el acto de contestación de la demanda, por aplicación del criterio explanado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la decisión dictada el 28 de mayo de 2002.
En fecha 22 de marzo de 2006, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda, en el cual el Defensor Judicial presentó escrito contentivo de los alegatos y defensas que promovió a favor de su defendido.
Durante el lapso probatorio, sólo la parte actora hizo uso de ese derecho mediante escrito presentado el 24 de marzo de 2006, en el que promovió las pruebas que consideró pertinentes y que serán analizadas en capítulo posterior, en orden a la motivación del fallo.
Llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia y no habiendo ningún impedimento subjetivo en el Juez para ello, este Tribunal pasa a hacerlo y al efecto OBSERVA:
-II-
PARTE MOTIVA
PRIMERO: La litis quedó trabada de la siguiente manera:
La representación judicial de la parte demandante, en su libelo de demanda expresa, en términos generales, lo siguiente:
1. Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y número B-33, situado en la tercera planta del edificio B-1, primera etapa del Conjunto Residencial La Península, construido sobre la parcela B-3, de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
2. Que su representada celebró contrato de arrendamiento con el demandado por un tiempo determinado de un (01) AÑO FIJO contado a partir del 6 de diciembre de 2000, cuyo vencimiento ocurrió el 06 de diciembre de 2001.
3. Que el arrendatario hizo uso de la prórroga legal a partir del 7 de diciembre de 2001, la cual tuvo su vencimiento el 7 de junio de 2002.
4. Que durante la relación contractual cancelaba un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales los primeros seis meses, y un incremento de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) los seis meses restantes.
5. Que vencida la prórroga legal, el arrendatario continuó ocupando el inmueble pagando el canon de arrendamiento, es decir la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) mensuales, dejando de pagar los cánones correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2005, lo cual asciende a la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,oo).
6. Por lo expresado, demanda al ciudadano FACUNDO RAFAEL ARIAS SAESCUM el DESALOJO del inmueble arrendado así como el pago de los cánones supuestamente insolutos más aquellos que se siguieren venciendo hasta la definitiva, y el pago de las costas y costos del proceso.
SEGUNDO: En el acto de la litis contestación, el defensor judicial designado al demandado, en términos generales arguyó lo siguiente:
1. Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la acción intentada en contra de su representado.
2. Niega, rechaza y contradice que su representado hubiere dejado de pagar los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, aduciendo que efectivamente su representado pagó los alquileres correspondientes a los meses desde abril hasta septiembre de 2005.
3. Niega, rechaza y contradice el criterio de la demandante respecto que el contrato se celebró a tiempo determinado y que la prórroga legal venció el 07 de junio de 2002, pues a su decir lo cierto es que el contrato se transformó en uno por tiempo indeterminado ya que desde el 7 de junio de 2002 en adelante su representado realizó los pagos correspondientes por los cánones de arrendamiento hasta el mes de marzo de 2005, los cuales fueron recibidos por la arrendadora.
4. Niega, rechaza y contradice la estimación de la demanda por considerar la misma ilegal y exagerada dado que nada adeuda su representado por concepto de cánones de arrendamiento.
5. Por último solicita se declare SINLUGAR la acción por considerarla temeraria e infundada y se condene en costas a la parte demandante.
TERCERO: La parte actora produjo el siguiente material probatorio:
1. Copia fotostática de la Cédula de Identidad de la demandante, la cual se tiene por fidedigna por emanar de un instrumento público, y no haber sido impugnadas por la parte demandada en la oportunidad legal para ello, conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
2. Original del documento protocolizado en la otrora Oficina Subalterna de Registro del Distrito Zamora (hoy Registro Inmobiliario del Municipio Zamora) del Estado Miranda. Dicho instrumento reúne las características del artículo 1357 del Código Civil, y por ende este Tribunal lo aprecia con toda la fuerza y valor probatorio que emana del instrumento público. ASI SE DECIDE.
3. Original del instrumento poder que acredita la representación de los abogados de la parte actora, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 07 de septiembre de 2005, anotado bajo el Nº 111, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento autentico, reúne las condiciones el artículo 1363 del Código Civil, y como tal es apreciado por este Juzgador. ASI SE DECIDE.
4. Original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 06 de diciembre de 2000, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 95, Tomo 93 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento auténtico, tiene las características y la fuerza del documento legalmente reconocido conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y al no haber sido impugnado por la parte demandada, emerge de autos con todo el valor probatorio respecto de las circunstancias en él plasmadas. ASI SE DECIDE.
CUARTO: Así pues, vista la forma como quedó trabada la litis, este Juzgador pasa de seguidas a emitir un pronunciamiento preciso sobre la base de lo alegado y probado en autos, para lo cual estima necesario hacer las siguientes CONSIDERACIONES:
PRIMERA CONSIDERACION: En primer lugar, y dado el rechazo y contradicción del defensor judicial del demandado respecto del criterio de la demandante en cuanto a la naturaleza del contrato, debe precisar en primer lugar este Juzgador dicha naturaleza en cuanto a la duración del mismo.
En tal sentido, se observa que la relación contractual se inició el día 06 de diciembre de 2000, mediante la suscripción del contrato escrito, cuya existencia ha quedado plenamente demostrada en autos, que tuvo una duración de UN (01) año fijo, según se evidencia de la cláusula TERCERA del mismo, no previéndose la posibilidad de prórroga alguna.
Dicha relación concluyó el 06 de diciembre de 2001, por lo que – conforme lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – comenzó a transcurrir la prórroga legal que en el caso que nos ocupa tenía una duración de seis (06) meses.
Dicha prórroga indefectiblemente feneció el 07 de junio de 2002. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
Ahora bien, la permanencia del inquilino en el inmueble bajo la anuencia de la arrendadora, demostrada de sus propias afirmaciones respecto de los cánones de arrendamiento que dice adeuda el demandado a partir de abril de 2005, lo cual hace presumir necesariamente que fueron pagados por éste los cánones de arrendamiento anteriores a dicho mes, es suficiente motivo para declarar que efectivamente en el contrato de marras ocurrió la llamada tácita reconducción, o renovación presunta de la convención locativa por tiempo indeterminado. ASI SE DECLARA.
SEGUNDA CONSIDERACION: Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo que a continuación se transcribe:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Dicha disposición procedimental, concordada con la contenida en el artículo 1354 del Código Civil, constituye el denominado principio de la distribución de la carga de la prueba, o lo que es igual, la determinación legal de cómo debe ser distribuida la prueba entre los litigantes, en razón de las defensas argüidas.
Del modo como establece la ley, la accionante por Desalojo con fundamento en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe probar por su parte el hecho generador de la obligación que dice se encuentra insoluta o que ha incumplido el demandado, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento.
Pues bien, en el caso que nos ocupa, la parte actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento que sirve de fuente para las obligaciones de las partes, del cual se deriva efectivamente la relación contractual que las une, y que en forma alguna fue desvirtuada, y las obligaciones del demandado que se dicen incumplidas por éste. De manera pues, que la parte demandante cumplió a cabalidad con la carga probatoria que le impone la ley. ASI SE DECIDE.
La parte demandada, por intermedio del Defensor Judicial designado, quien ejerció por éste el derecho a la defensa, niega adeudar los cánones de arrendamiento que se dicen insolutos, y alega respecto de dicho hecho el pago de tales sumas.
Estas afirmaciones, evidentemente constituyen una pretensión respecto de la liberación de la obligación cuyo incumplimiento se le imputa. Por consiguiente, era carga del demandado demostrar o bien el pago, o el hecho extintivo de la obligación, lo cual no consta de ningún elemento cursante en autos.
En consecuencia de lo anterior, es forzoso para este Juzgador declarar que efectivamente el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento de las mensualidades que se le han imputado como insolutas, y ante el incumplimiento de su obligación principal, debe ser considerado reo de la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por ello, la acción incoada debe prosperar en derecho, como en efecto ASI SE DECIDE.
TERCERA CONSIDERACION: Respecto de la impugnación de la estimación de la demanda, hecha por el Defensor Judicial, este Tribunal observa que efectivamente, aún cuando no fue aportado ningún elemento de prueba para demostrar el hecho por el que se consideró la estimación de la demandante exagerada, dicha estimación fue realizada en contravención con la norma que rige este tipo de acciones en las que se ventila la validez o continuación o no de los contratos de arrendamiento, las cuales deben ser estimadas sobre la base del dispositivo del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Tal norma ordena que la estimación se realice sumando los cánones de arrendamiento sobre los cuales se litiga y sus accesorios, en el caso de contratos por tiempo determinado. Para el caso de contratos por tiempo indeterminado, como el que ocupa la atención del Juzgador, tal estimación debe hacerse sumando las pensiones o cánones de arrendamiento de un (01) año.
Tomando en consideración que el último canon de arrendamiento mensual fue la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) según se evidencia de la cláusula CUARTA del contrato accionado, la sumatoria de doce mensualidades arroja como resultado la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,oo).
En definitiva, el monto en el que fue estimada la demanda en forma alguna excede la suma resultante de la operación anterior, y por consiguiente, la estimación hecha no resulta exagerada.
En consecuencia se desestima la impugnación hecha por el Defensor Judicial del demandado. ASI SE DECIDE.
-III-
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó SIMELIA JOSEFINA GUEVARA RODRÍGUEZ contra FACUNDO RAFAEL ARIAS SAESCUM, ambos plenamente identificados al comienzo de este fallo.
Como consecuencia de lo anterior se hacen las siguientes condenatorias:
PRIMERO: Se condena al demandado a DESALOJAR y ENTREGAR a la parte actora en forma inmediata el inmueble arrendado constituido por el apartamento identificado con la letra y número B-33, situado en la tercera planta del edificio B-1, primera etapa del Conjunto Residencial La Península, construido sobre la parcela B-3, de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
SEGUNDO: Se condena al demandado a pagar a la demandante la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2005, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) cada uno de ellos.
TERCERO: Se condena al demandado a pagar a la demandante la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento dejados de pagar correspondientes a los meses que van desde octubre de 2005 hasta marzo de 2006, ambos inclusive, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) cada uno de ellos.
CUARTO: Se condena al demandado a pagar a la demandante la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) mensuales desde abril de 2006, hasta la fecha en que la presente decisión hubiere quedado definitivamente firme.
QUINTO: Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al demandado por haber resultado totalmente vencido en la litis.
SEXTO: Como quiera que la presente decisión se publica fuera del lapso legal para ello, se ordena la NOTIFICACION DE LAS PARTES conforme lo preceptuado en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no comenzará a computarse el lapso para la interposición de los recursos a los que hubiere lugar.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Guatire a los veintisiete (27) días del mes de abril de dos mil seis. Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

ALBERTO JOSE FREITES DEFFIT.
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL
En la misma fecha y como fue ordenado se publicó y registró la anterior decisión siendo las dos y quince minutos de la tarde (02:15 p.m.).
LA SECRETARIA,

ROSANA SANCHEZ MONTIEL

Exp. 2094-05.
AJFD/RSM.