TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
DEMANDANTE: FERNANDO LUÍS FLORES GARRIDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 645.724, domiciliado en la ciudad de Caracas Distrito Federal.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada ELSA RAMÍREZ inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 58.772.
PARTE DEMANDADA: AMIN GANAIM OVIEDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.127.188, domiciliado en la población de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados FATIMA DEL SOCORRO GARCÍA DE SÁNCHEZ y LEDDY ESPERANZA QUINTERO GARCÍA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 31.139 y 35.228 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Suben las presentes actuaciones en virtud de apelación interpuesta por la abogada ELSA RAMÍREZ con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha catorce de noviembre del 2.005, que DECLARÓ SIN LUGAR LA DEMANDA QUE POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpusiera el ciudadano FERNANDO LUÍS FLORES GARRIDO, en contra del ciudadano AMIN JOSÉ GANAIM OVIEDO, en la que se condeno en costas al demandante.
Apelada esta decisión en fecha 17 de noviembre del 2.005, por la abogada ELSA RAMÍREZ, identificada en autos, el Tribunal a-quo, por auto de fecha 22 de noviembre del 2005, oyó en ambos efectos la apelación y ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole a esta Alzada su conocimiento.
Siendo la oportunidad procesal para producir la decisión en la presente causa, este Tribunal de Alzada acoge los principios reguladores de su conducta, contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así mismo, hace suyos los artículos 12, 15 del Código de Procedimiento Civil y 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Explanados los principios anteriores esta Juzgadora, pasa a continuación a conocer de la apelación y lo hace en los siguientes términos:

PARTE NARRATIVA
De las actuaciones que constan en el expediente:
En escrito de fecha 28 de septiembre del 2.005, corriente del folio 1 y 2 del presente expediente, el ciudadano FERNANDO LUÍS FLORES GARRIDO, asistido por la abogada ELSA RAMÍREZ, interpuso demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra del ciudadano AMIN JOSÉ GANAIM OVIEDO, ya identificado, de conformidad con los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 04 de octubre del 2.005 (fl 23), el Tribunal de la causa, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado de autos, para que compareciera por ante dicho Tribunal en horas de despacho, dentro de los dos (02) días siguientes al que constara en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda intentada en su contra.
Corriente al folio 24 y 25 del presente expediente, corre inserta citación personal del demandado, ciudadano AMIN JOSÉ GANAIM OVIEDO, debidamente cumplida.
En fecha 24 de octubre del 2.005 (fl 29 al 29), el ciudadano AMIN JOSÉ GANAIM OVIEDO, debidamente asistido por la abogada LEDDY ESPERANZA QUINTERO GARCÍA, identificada en autos, procedió a oponer cuestiones previas y dar contestación a la demanda.
En fecha 31 de octubre del 2.005 (fl 32 al 34), el ciudadano FERNANDO LUÍS FLORES GARRIDO, procedió a subsanar las cuestiones previas opuestas y confirió poder apud acta a la abogada ELSA RAMÍREZ, identificada en autos
En fecha 01 de noviembre del 2.005 (39 al 66), la abogada LEDDY ESPERANZA QUINTERO GARCÍA, consigno poder especial que le otorgase el ciudadano AMIN JOSÉ GANAIM OVIEDO a su persona y a la abogada FATIMA DEL SOCORRO GARCÍA DE SÁNCHEZ; de igual forma procedió a promover pruebas.
En fecha 03 de noviembre del 2.005 (fl 67 al 70), la apoderada actora procedió a promover pruebas, siendo que el Tribunal de la causa en esa misma fecha admitió las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 14 de noviembre del 2.005 (fl 72 al 74), el Tribunal de la causa, dictó la correspondiente decisión.
En fecha 17 de noviembre del 2.005 (fl 75), la Apoderada judicial de la parte actora, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, en fecha 14 de noviembre del 2.005.
En fecha 22 de noviembre del 2.005 (76 y 77), el Tribunal a-quó, oyó en ambos efectos, la apelación interpuesta y ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, siendo remitido con oficio Nº 3170-1101.
En fecha 16 de diciembre del 2.005 (fl 78), este Tribunal da por recibido el presente expediente proveniente de distribución con oficio Nº 3170-1101 de fecha 22 de noviembre del 2.005, constante de 76 folios útiles, dándole entrada y el curso correspondiente de Ley.
En fecha 21 de febrero del 2.006 (fl 79 al 84), la parte actora consignó escrito.
PARTE MOTIVA
La parte actora ciudadano FERNANDO LUÍS FLORES GARRIDO en su escrito libelar planteó lo siguiente:
1) Alega que dio en arrendamiento un inmueble signado con el Nº 4-52, ubicado en la Calle 18, entre Avenidas 4 y 5 de la Urbanización Sur de la Población de Rubio Estado Táchira.
2) Aduce que en fecha 03 de agosto del 2.004 le manifestó al ciudadano AMIN JOSÉ GANAIM OVIEDO, mediante notificación judicial Nº 7694-04 que tenia el lapso de un año contado a partir de la fecha señalada, para que hiciera uso y goce de la prorroga legal de la que tenia derecho, debiendo al culminar la misma entregarle el inmueble desocupado de personas y cosas.
3) Afirma que el ciudadano AMIN JOSÉ GANAIM OVIEDO, cumplida la prorroga legal se negó a entregar el inmueble, razón por la cual procedió a demandarlo por cumplimiento de contrato, de conformidad con el artículo 33 y 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, expone lo siguiente:
1.-) Alega que acción es improcedente en derecho afirmando que es falso que el Tribunal de la causa lo haya notificado en fecha 03 de agosto del 2.004 que tenia un lapso a partir de esa fecha para gozar de la prorroga legal arrendaticia; alega que tampoco fue notificado en fecha 19 de agosto del 2.004, puesto que se encontraba en la ciudad de Caracas, con motivo de la muerte de un familiar, razón por la que impugna la pretendida notificación que nunca se realizó personalmente.
2.-) Aduce que vencido el término fijo de duración del contrato en fecha 02 de julio del 2.004 y la prorroga legal en fecha 02 de julio del 2.005, continuó ocupando el inmueble en calidad de arrendatario y el demandante continuó percibiendo el canon de arrendamiento mensual correspondiente, hecho este el cual dice probado con los depósitos Nros 44353979 y 30801702 efectuados en el Banco de Venezuela, en la cuenta personal del arrendador, tal y como lo estipularon en el contrato.
3.-) Afirma al haber terminado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento y su correspondiente prorroga legal, el contrato que fue a tiempo determinado, paso a ser un contrato a tiempo sin termino de duración, produciéndose en el presente caso la tácita reconducción, ya que se le permitió continuar con la posesión del inmueble y el arrendador continúo percibiendo el canon de arrendamiento convenido, disponiendo del mismo.
4.-) Alega que lo protege la presunción de que el contrato continuó bajo las mismas condicionas, excepto su tiempo de duración.
5.-) Aduce que es falso que entre el demandante y su persona exista un contrato verbal de arrendamiento, pues el último contrato suscrito, venció en fecha 02 de julio del 2.003 y la cláusula tercera del mismo estableció una renovación automática por igual tiempo, que venció en fecha 02 de julio del 2.004, fecha de la que comenzó a correr el término de la prorroga legal a su favor, por el lapso de un año que venció el 02 de julio del 2.005, con lo que claramente demuestra que la relación existente entre su persona y el demandante se rige por las cláusulas contractuales, excepto el término de la duración.
6.-) Afirma que como la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, siendo que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece las causas taxativas para interponer la demanda en este caso y como la presente demanda se interpuso con fundamento en ninguna de ellas, la misma debe declararse sin lugar por improcedente.
PUNTO PREVIO
Antes de entrar a resolver el fondo del asunto planteado es necesario dar solución como punto previo en la definitiva, determinar si la relación arrendaticia categóricamente aceptada por las partes, continuó a tiempo determinado como inicialmente se convino o por el contrario se convirtió a tiempo indeterminado y las consecuencias que ello conlleva al momento de interponer acciones judiciales; en este sentido observa este Tribunal que el contrato de arrendamiento consignado en original, corriente desde el folio 08 al 10 del presente expediente, suscrito por los ciudadanos FERNANDO LUÍS FLORES GARRIDO y AMIN JOSÉ GANAIM OVIEDO, partes en la presente causa, autenticado en fecha 31 de julio del 2.002 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, anotado bajo el Nº 23, tomo 16 de los libros de autenticaciones, en su cláusula tercera se convino que la duración del mismo sería de un (1) año contado a partir del 02 de julio del 2.002, renovable por igual tiempo mediante notificación por escrito por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato, siendo que de autos no consta la notificación a que hace referencia dicha cláusula, en consecuencia el contrato pasó o se convirtió a tiempo indeterminado desde el 03 de julio del 2.003 debido a que se le permitió al arrendatario seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato inicial; en este orden de ideas a de observarse que tanto la parte actora como la parte demandada están consientes, se corresponden y son concurrentes con el hecho de que la relación arrendaticia paso a ser en relación al término de duración indeterminada; ahora bien, el hecho de que una relación arrendaticia sea a tiempo determinada o indeterminada tiene sus consecuencias para el momento en que el arrendador asuma o decida interponer alguna acción judicial con la finalidad de poner fin a la relación arrendaticia, siendo que en el caso de autos rige el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual instaura las causas taxativas por las cuales se debe demandar el desalojo, por su parte dicho artículo establece:
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
En el caso de autos la acción procedente es la acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato, así lo ha dejado sentado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en Sentencia dictada en fecha 24 de abril de 2002, en la que se indicó que en los caso de arrendamiento a tiempo indeterminado lo procedente es intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato, siendo que este error en la calificación de la demanda la hace inadmisible.
…Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera…” …en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta… quedó extinguido por vencimiento del termino, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señalo: Igualmente reproduzco y hago valer, la notificación efectuada por el ciudadano…donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a su representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato.”
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. (Subrayado del Tribunal)

En el presente caso, quien juzga comparte el criterio del a quo en determinar que en el caso que nos ocupa el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, el cual debió ser demandado por la vía del desalojo y no por cumplimiento de contrato, por no ser la acción adecuada para ventilar las demandas de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, toda vez que la que encuadra es la figura del desalojo, al contrario de lo que fue solicitado en el escrito libelar por parte de arrendador, razón por la cual es forzoso y obligante para este Tribunal por el deber institucional de velar por la salvaguarda en el cumplimiento del orden público, declarar inadmisible la demanda, sin necesidad de entrar a analizar los demás elementos de juicio. Así se decide.
Así las cosas, quien juzga considera conveniente modificar el fallo dictado por el Juzgado a quo, el cual fue apelado, siendo que el la Juez de la causa debió declarar inadmisible la demanda y no sin lugar como efectivamente lo hizo.
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley: DECIDE:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la abogada ELSA RAMÍREZ con el carácter de apoderada de la parte actora, en contra de la sentencia dictada por el JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en fecha catorce (14) de noviembre del 2.005.
SEGUNDO: DECLARA INADMISIBLE LA DEMANDA QUE POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO mediante el PROCEDIMIENTO BREVE, interpuso el ciudadano FERNANDO LUÍS FLORES GARRIDO, en contra del ciudadano AMIN JOSÉ GANAIM OVIEDO, suficientemente identificados en autos.
TERCERO: No hay condenatoria en costas en esta instancia ni por ante el Tribunal de la causa, por la naturaleza del fallo.
CUARTO: QUEDA ASÍ MODIFICADA LA DECISIÓN APELADA.
Publíquese, regístrese y NOTIFÍQUESE, déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los veinte (20) días del mes de enero de 2006. Año 196 de la Independencia y 147 de la Federación.

REINA MAYLENI SUAREZ SALAS
La Juez

LA SECRETARIA

IRALÍ J URRIBARRI D.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia siendo la 11:00 de la mañana del día de hoy.
LA SECRETARIA

IRALÍ J URRIBARRI D.

EXP Nº 441
C.M.