TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: FELIX F. RODRÍGUEZ SEQUERA e IRMA MARÍA GARCÍA DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédula de Identidad Nos. 3.316.094 y 2.917.466.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. 8.073.554 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 41.077.
PARTE DEMANDADA: GILBERTO JAVIER ARENCIBIA GÓMEZ Y RAQUEL CECILIA CASTRO DE ARENCIBIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nos. 6.875.654 y 6.879.845.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: OSWALDO BORRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 51.227.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por los ciudadanos FELIX F. RODRÍGUEZ SEQUERA E IRMA MARÍA GARCÍA DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las Cédulas de Identidad Nos. 3.316.094 y 2.917.466, respectivamente, asistidos por el Abogado HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, portador de cédula de identidad No. 8.073.554, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 41.077, a través del cual demandan a los ciudadanos GILBERTO GAVIER ARENCIBIA GÓMEZ Y RAQUEL CECILIA CASTRO DE ARENCIBIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nos. 6.875.654 y 6.879.845, respectivamente, en su caracteres de arrendatarios de un inmueble ubicado en el lugar conocido como El Alambique, Sector La Hondonada, situado en la Urbanización La Fontanera, parcela distinguida con el N° K-51, Loa Teques, Estado Miranda, para que conviniera o en su defecto fuesen condenados por el Tribunal a PRIMERO: La entrega del inmueble ubicado en el lugar conocido como El Alambique, Sector La Hondonada, situado en la Urbanización La Fontanera, parcela distinguida con el N° K-51. SEGUNDO: Cancelar los costos y costas del proceso calculados prudencialmente por este competente Juzgado, inclusive los horarios profesionales de abogados.
Alega la parte actora que en fecha 01 de Octubre de 2003 celebraron un contrato de arrendamiento con los demandados y que tenía por objeto el inmueble cuya entrega se solicita, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro Los Teques y quedó anotado bajo el No. 61, Tomo 109 de los Libros de Autenticaciones; que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares mensuales (Bs. 300.000,oo) que debían ser cancelados dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes; que debían cancelar los gastos de condominio; que el tiempo de duración se estipulo que sería de un (1) año fijo y que solo podría ser renovado por un lapso igual siempre y cuando existiera una comunicación por escrito donde constara la intención de las partes de renovar el contrato; que efectivamente el 30 de Agosto de 2004, las partes convinieron en celebrar una prórroga por un lapso de un año, el contrato estaría en vigencia hasta el día 30 de Septiembre de 2005, el canon de arrendamiento sería el mismo.
Continua alegando la parte actora que una vez vencida la prórroga legal los arrendatarios no han hecho entrega del inmueble arrendado a pesar de las múltiples diligencias realizadas y que consignaron ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro los “alquileres”, correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2005, Enero, Febrero, Marzo, Abril de 2006, siendo esta la última consignación, esgrime que las consignaciones fueron efectuadas de forma extemporánea y adeudando los cánones de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2006, razón por la cual procedió a demandar.
Acompaño al libelo de la demanda como documentos fundamentales los siguientes documentos: original del instrumento poder; original del contrato de arrendamiento; original del convenio de la prórroga legal del contrato de arrendamiento y copia simple de las consignaciones efectuadas en el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro y copia simple del documento de propiedad.
Como fundamento jurídico de su acción la parte actora invocó el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159 y 1.160 ibidem y el Articulo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Sometida la demanda a la distribución de Ley, le correspondió conocer a éste Tribunal, en fecha 06 de Octubre de 2006, se le dio entrada y se anotó en el libro de causas bajo el No. 0493/2006 y fue admitida en fecha 10 de Octubre de ese mismo año por los trámites del procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última citación para que dieran contestación a la demanda u opusieran las defensas que creyere convenientes.
Mediante diligencia de fecha 25 de Octubre de 2006, el abogado HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS ratificó la solicitud de la media de secuestro.
En fecha 13 de Noviembre de 2006, el Alguacil Titular de este Tribunal dejó constancia de haber citado personalmente a la parte demandada, ciudadanos GILBERTO GAVIER ARENCIBIA GÓMEZ Y RAQUEL CECILIA CASTRO DE ARENCIBIA y el Tribunal dictó un auto en el cual el Tribunal se pronunció con respecto a la medida de secuestro solicitada por el Apoderado Judicial de la parte actora, expresando que para el Decreto de la Medida se requería revisar el cumplimiento de los requisitos legales para la procedencia de la Medida.
Mediante escrito consignado ante la secretaría del Tribunal en fecha 15 de Noviembre del año en curso, la parte demandada asistida por el abogado Oswaldo Borrero, consignó escrito de contestación de la demanda y alegó que era cierto que las partes se encontraban vinculadas por el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de Octubre de de 2003; negó que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado, pues se estableció en el contrato que se prorrogaría siempre y cuando se firmara por escrito dicha prórroga, que las partes solo firmaron de mutuo acuerdo en una sola oportunidad la prorroga mediante documento privado y se estableció dicha prórroga hasta el día 30 de septiembre de 2005; que al no suscribir una nueva prórroga opero la tácita reconducción y el contrato se transforme en un contrato a tiempo indeterminado.
Continua alegando los demandados que en la oportunidad en que fueron a cancelar la mensualidad del mes de octubre de 2005, mediante depósito realizado en la cuenta del Banesco, le informaron que la cuenta había sido cancelada y ante la imposibilidad de poder comunicarse con los arrendadores se vieron en la necesidad de consignar ante los Tribunales, específicamente ante el Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; por lo tanto considera los demandados que los que incumplieron fueron los actores; alegaron la excepción “non adimpleti contractus”, pues consideran que la parte actora no cumplió con “la gama de obligaciones que caracterizan a los contratos de arrendamiento…”; se opusieron a la medida de secuestro solicitado por la parte actora; rechazaron en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta y negaron el hecho de que se les hubiera otorgado la prórroga legal; por último en el mismo escrito de contestación procedieron a promover pruebas.
Abierta la causa a pruebas el día 15 de Noviembre de 2006, la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas, promovió el mérito favorable de los autos en especial el contrato de arrendamiento las copias del expediente de consignaciones llevado por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda

II
ANALISIS DE LA PRUEBAS PROMOVIDAS
PRIMERO: De los documentos fundamentales acompañados al libelo de la demanda:
A) Contrato de Arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 01 de Octubre de 2003, anotado bajo el No. 61, Tomo 109 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. Documento que no fue desconocido, impugnado, ni tachado, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, hace fe de las declaraciones en él contenidas. Y así se decide.-
B) Documento Privado de fecha 30 de Agosto de 2004, suscrito por las partes y mediante el cual se otorgó a los arrendatarios la prórroga de un año. Al igual que el documento analizado con inmediata anterioridad no fue desconocido, impugnado, ni tachado por lo tanto hace fe de la declaración en él contenida a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se considera.-
C) Copia simple del expediente de consignaciones arrendaticias identificado con el número 062925 de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. La naturaleza de los mismos son considerados, por quien aquí suscribe, como copias simples de documentos públicos administrativos, ya que acoge el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en las sentencias de fecha 4 de mayo de 2004 y 16 de mayo de 2003, en las cuales se dejó sentado cuales son dichos documentos “…son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano que las suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc) o bien que constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.) y que por tener la firma de una funcionario estando dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido..”.
En el presente caso, la parte demandada no impugnó, tachó o desconocio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo tanto la presunción contenida en ellos no ha sido desvirtuada razón por la cual goza de veracidad y legitimidad su contenido. Y así se considera.-
D) Copia simple del documento de Propiedad del inmueble constituido por una parcela y la casa sobre ella construida ubicada en la Urbanización La Fontanera, Los Teques, Estado Miranda. Documentos que por su naturaleza son considerados documentos públicos, los cuales no fueron impugnados, tachados o desconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo tanto tienen pleno valor probatorio a tenor de lo consagrado en el artículo 1.359 del Código Civil. Y así se decide.-
III
Estando en el lapso para dictar sentencia, previamente se efectúan las siguientes consideraciones:
El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 33, que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento se tramitarán por el procedimiento del juicio breve:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia Ofertiva, retracto legal Arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se substanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XCII del Código de Procedimiento Civil independendientemente de su cuantía.”.
En el Código de Procedimiento Civil, artículos 881 y siguientes se desarrolla todo lo relacionado al procedimiento breve, y en especial el artículo 889 consagra lo referente al lapso de pruebas y en este sentido establece que contestada la demanda o la reconvención la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, es decir que solo después de haber precluido el lapso de contestación, que deberá tener lugar al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, se entenderá abierta la causa a pruebas.
Se efectúo la anterior consideración, debido a que en la oportunidad en que tuvo lugar la contestación de la demanda en el presente caso, la parte demandada promovió pruebas el mismo día y en el mismo escrito de contestación, lo que resulta totalmente extemporáneo por anticipado y en contravención de lo estipulado en las normas adjetivas; en consecuencia de lo anterior se debe declarar la extemporaneidad de las pruebas promovidas por la parte actora en la oportunidad de la contestación. Y así se declara.-
De seguidas el Tribunal pasa a pronunciarse sobre la defensa opuesta por la parte demandada y relacionada con la excepción non adimpletis contractus
La demandada alega que en su defensa la excepción de contrato no cumplido o “exceptio non adimplenti contractus” pues según su decir la actora no cumplió con la “gama” de obligaciones que caracterizan a los contratos de arrendamiento, si no que por el contrario se negó a recibir los pagos cancelando la cuenta bancaria.
El artículo 1.168 del Código Civil, consagra la excepción opuesta en los siguientes términos:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
De la lectura del anterior artículo se desprende que para la procedencia de esta excepción se requiere que exista un contrato bilateral y que se alegue que una de las partes contratantes no ha cumplido su obligación; por lo que corresponde examinar si en el caso de autos, se encuentran presentes los requisitos concurrentes de procedencia para esta excepción.
Las partes del presente proceso se encuentran vinculadas entre sí por medio de un contrato bilateral, a saber un contrato de arrendamiento y que el Código Civil en su artículo 1.579 lo define como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, por lo tanto se puede establecer de forma clara y precisa que la obligación principal del arrendador es colocar en el goce del inmueble al arrendatario y éste último tiene como obligación pagar el canon o pensión de arrendamiento.
Ahora bien, el legislador patrio, tanto en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, como en la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, previó la consignación inquilinaria, entendida ésta como una forma excepcional de pago judicial y es el beneficio que se le otorga al arrendatario cuando el arrendador rehúsa recibir el pago del alquiler o canon de arrendamiento.
En el caso bajo análisis, se arriba a la conclusión, que desde la fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento hasta el día de hoy, la parte demandada ciudadanos FÉLIX FRANCISCO RODRIGUEZ SEQUERA e IRMA MARÍA GARCIA de RODRIGUEZ, se encuentran ocupando el inmueble cuya entrega se solicitó, aún después de que según el decir de estos la parte actora canceló la cuenta que mantenía en la institución bancaria para cancelar las pensiones locativas.
De una lectura al contrato de arrendamiento que ya fue valorado en el cuerpo de ésta sentencia, no se evidencia que la parte actora, es decir los ciudadanos FELIZ FRANCISCO RODRIGUEZ SEQUERA e IRMA MARIA GARCIA de RODRIGUEZ, ampliamente identificados en autos, se comprometieron a mantener una cuenta bancaria a fin de que los arrendatarios procedieran a cancelar mediante depósitos los cánones de arrendamientos convenidos, sólo en el contrato se estableció el monto de los cánones de arrendamiento y la oportunidad en que debían ser cancelados. En lo atinente a la obligación por parte de los arrendadores de colocar a los arrendatarios en el goce del inmueble, consta en la cláusula primera que los arrendatarios recibieron el inmueble pues declararon lo siguiente: “…LOS ARRENDADORES, da en arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS, quienes declaran recibirlo a su entera satisfacción, un inmueble…”. (Destacado del Tribunal), concluyéndose de que efectivamente los arrendatarios si cumplieron con su obligación legal, que como se indico era la de colocar en posesión del inmueble arrendado a la parte demandada, por la tanto mal puede ésta última esgrimir en su favor la excepción no adiplemti contrato, por lo que debe ser desechada. Y así se decide.-
III
Decidido los puntos previos se pasa a dictar el fallo correspondiente en los siguientes términos:
Las partes en el presente proceso han aceptado que se encontraban vinculadas por el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de octubre de 2003, que dicho contrato de arrendamiento sufrió una prórroga de un año en fecha 30 de Agosto de 2004, por lo que el vencimiento de dicha prórroga tuvo lugar el día 30 de septiembre de 2006.
El punto controvertido en el presente caso, se encuentra circunscrito al hecho de si nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, pues la parte demandada alega que continuo ocupando el inmueble una vez finalizada la prórroga razón por la cual el contrato se torno a tiempo indeterminado. Por su parte, la actora alega que el contrato continua siendo a tiempo determinado, pues una vez vencida la prórroga pactada por escrito, se procedió a otorgarle la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que esta venció el día 30 de septiembre de 2006.
La prórroga legal, distinta a la pactada contractualmente, es el beneficio que el legislador le otorgo al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando el inmueble, se requiere para la procedencia de este beneficio que por contrato escrito la relación arrendaticia se celebró por tiempo determinado y que una vez concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo cumplidos estos requisitos opera de pleno derecho y es de carácter obligatorio para el arrendador y facultativa para el arrendatario.
En este orden de ideas el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“En los contrato de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…” (Destacado Del Tribunal)
En el caso de autos, como ya se estableció con anterioridad las partes de mutuo acuerdo suscribieron un acuerdo de prórroga del contrato de arrendamiento, de conformidad con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la prórroga fue de un año y ésta venció el 30 de septiembre de 2005, no consta en autos prueba alguna que permita precisar que el contrato tantas veces mentado se torno a tiempo indeterminado, pues llegada la fecha de vencimiento de la prórroga contractual, las partes podrían haber pactado una nueva prórroga del contrato de arrendamiento, lo que no sucedió, pero nacía de pleno derecho para el arrendador la obligación de otorgar la prórroga legal, siempre y cuando el arrendatario estuviese solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; el contrato que vincula a las partes de este proceso es a tiempo determinado. Y así lo considera el Tribunal.
Establecido como ha quedado con inmediata anterioridad que las partes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado y por cuanto no se esta demandando el pagos de cánones de arrendamiento insolutos, debe presumirse que para el momento del vencimiento de la prórroga contractual, los arrendatarios se encontraban solventes, se requiere determinar cual era el tiempo de prórroga legal que le correspondía, debido a que la relación arrendaticia tenia una duración para el momento del vencimiento del termino dos años.
El artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya citado, 38 establece en el literal b) que: “…cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso de un (1) año…”.
A la luz del dispositivo legal transcrito es forzoso concluir que los arrendatarios gozaban de la prórroga legal de un año, que sería contado a partir del día siguiente al 30 de septiembre de 2005 y cuyo vencimiento fue el día 1 de Octubre de 2006, fecha en la cual debían de haber hecho entrega del inmueble al arrendador Y así lo considera el Tribunal.-
Ahora bien, plenamente como ha quedado demostrado en autos que a la arrendataria se le ha otorgado la prórroga legal y que vencida la misma no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble a tenor de lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la presente acción debe ser declara con lugar el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.-
IV
Por las razones que anteceden, este Tribunal Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por los ciudadanos FELIX F. RODRÍGUEZ SEQUERA e IRMA MARÍA GARCÍA DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédula de Identidad Nos. 3.316.094 y 2.917.466, respectivamente en contra de los ciudadanos GILBERTO JAVIER ARENCIBIA GÓMEZ Y RAQUEL CECILIA CASTRO DE ARENCIBIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nos. 6.875.654 y 6.879.845, respectivamente; en consecuencia se condena a la parte demandada a: PRIMERO: La entrega material del inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el construida ubicado en el lugar conocido como El Alambique, sector La Hondonada, Urbanización La Fontanera, parcela distinguida con el No. K.51, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
Se condena al pago de las costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los doce (12) días del mes de diciembre de dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación
LA JUEZ TITULAR

DRA. JACQUELINE VEGA ALVAREZ

EL SECRETARIO

Abg. JESUS PEREZ BARRETO
En esta misma fecha siendo la una de la tarde (1:00 p.m) se publicó la presente decisión.-
EL SECRETARIO

Abg. JESUS PEREZ BARRETO

Exp. No. Exp. 493-2006
JVA