REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE DEMANDANTE: JAVIER RAMOS ORDAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No 8.344.970.
APODERADO JUDICIAL:
VINCENZA VENEROSO, venezolana, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No 41.564.
PARTE DEMANDADA: DARWIN ESTIVENS RANGEL GUEDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No 13.156.146.
APODERADO JUDICIAL: No tiene apoderado judicial constituido.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE E-2005-146
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda de desalojo presentado en fecha 02 de noviembre de 2005 ante este Órgano Jurisdiccional, por el ciudadano JAVIER RAMOS ORDAZ, asistido por la abogada en ejercicio VINCENZA VENEROSO contra el ciudadano DARWIN ESTIVENS RANGEL GUEDEZ.
En fecha 08 de noviembre de 2005, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación del accionado, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación.
En fecha 10 de noviembre de 2005 compareció la parte actora y otorgó poder apud acta a la abogada VINCENZA VENEROSO.
En fecha 14 de noviembre de 2005 la Alguacil del Tribunal presentó informe donde da cuenta de haber practicado la citación personal del demandado y consigna el recibo correspondiente.
En la oportunidad procesal correspondiente la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda.
Abierto el lapso probatorio la partes demandada presentó instrumentales y la parte actora promovió instrumentales las cuales fueron providenciadas por el Tribunal mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2005.
En fecha 30 de noviembre de 2005 la representación judicial de la parte actora solicitó aclaratoria del auto señalado con inmediata anterioridad, la cual fue acordada por el Tribunal en fecha 05 de diciembre.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido observa lo siguiente:
Demandó la parte actora al ciudadano DARWIN ESTIVENS RANGEL GUEDEZ, el desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No PB-D, planta baja, que forma parte del Edificio AROA (Edificio “E”), ubicado en la parcela V-1315 del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos, entre kilómetro 15 y kilómetro 16 de la Carretera Panamericana, que conduce a Los Teques, en el lugar denominado Altos de Las Minas, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual le fue dado en arrendamiento según contrato suscrito el 13 de agosto de 2003. Aduce el accionante: “…En fecha 13 de Agosto del 2003 celebre (SIC) Contrato de Arrendamiento debidamente Autenticado ante la Notaría Pública Interino de la Oficina Notarial del Municipio Los Salías (sic) del Estado Miranda, quedando autenticado bajo el No 75, Tomo 60 de sus respectivos Libros de Autenticaciones, (...) por motivo de que iba a ser trasladado en mi trabajo al Estado Nueva Esparta, y así se lo comunique (sic) al inquilino el cual me prometio que a los seis meses que es la duración del contrato el (SIC) desalojaba. El plazo de duración de este Contrato de Arrendamiento es de seis (6) meses fijos, contados desde el 15 de agosto de 2003 hasta el 15 de febrero de 2004, el cual podrá ser prorrogado por una sola vez, por tiempo igual, por un acuerdo entre las partes manifestado por escrito con por lo menos (30) días de anticipación al vencimiento del término, ya que en cuanto fuera a ser cambiado nuevamente iría con mi esposa y mi menor hijo (...) a mi apartamento y así convenimos (SIC) ambas partes, en fecha 15 de Diciembre de 2003 le notifique que para la fecha indicada en el contrato necesitaba el inmueble, y el ciudadano DARWIN ESTIVENS RANGEL, me dijo que no me preocupara que ya el estaba buscando donde mudarse, el (SIC) fecha 20 de Junio de 2004 le vuelvo a solicitar educadamente que desocupara mi propiedad y así mismo hable con el en varias oportunidades que ya se había consumido el lapso legal y que me iban a trasladar y que necesitaba con urgencia para mí y mi familia, me dijo que estaba buscando y que en un mes ya abría (SIC) desalojado el inmueble, le envié varias notificaciones escritas pero ninguna quiso recibirme hasta que me vi obligado a mandarle una notificación judicial (..) La cuestión es señor Juez que el ciudadano a pesar de ser notificado varias veces no quiere desalojar el inmueble con la excusa que también tiene un hijo menor de edad y no consigue donde mudarse, le concedí la prórroga legal ya para la fecha el doble del tiempo que concede la ley y no consigo vía amigable para que desocupe el inmueble. También dejó de pagar la línea telefónica asignada a mi inmueble a tal punto que la perdí, no cancelo (SIC) jamás el condominio a punto de que iba a ser pasado al departamento legal (...) Tiene más de seis (6) meses que no cancela el canon de arrendamiento estipulado en el contrato de arrendamiento. Por todo lo expuesto anteriormente Ciudadana Juez yo me veo en la obligación de estar separado de mi familia ya que la mismo (SIC) no la he podido trasladar a esta ciudad y nos encontramos en el peligro de ser desalojados ya que el contrato celebrado en Margarita también se venció y ya me solicitaron la desocupación (...) También el inquilino tiene bienes muebles que me pertenecen y los está dañando intencionalmente para perjudicarme ....“. Que por tales razones demanda el desalojo del inmueble arrendado y el pago de las cantidades siguientes: A) DOS MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 2.280.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de percibir, B) OCHOCIENTOS VEINTIUN MIL SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs 821.079) por concepto de condominio vencido y C) CUATROCIENTOS TRECE MIL BOLÍVARES (Bs 413.000,00) por concepto de deuda pendiente por servicio telefónico, así como las costas que genere el presente juicio.
Su pretensión la fundamenta en lo establecido en el artículo 34, ordinales a), b) y c) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, los artículos 1264, 1271 y 1297 del Código Civil y los artículos constitucionales 82 y 117.
Al dar contestación a la demanda la parte accionada alegó lo siguiente: “...Nunca he puesto en duda la propiedad del apartamento del demandante el cual sirve de residencia para mi persona y mi familia (…) Mi permanencia en el indicado se ha producido por un acuerdo verbal extracontractual (…) El compromiso de mi obligación de “dare” se ha producido o ejecutado oportunamente. De hecho nunca se emitió recibo alguno por parte del acreedor donde se demostrara mi solvencia, esto gracias al principio de buena fe que hasta hace poco surtía efecto entre nosotros, y mediante el cual, extracontractualmente nos permitió realizar acuerdos también ejecutados por ambas partes, inclusive vencido el contrato en su término, tales como un aumento de cien mil Bolívares en el canon de arrendamiento, el cual perfectamente asumí, y el compromiso de que el Arrendador asumiría el pago del condominio, lo que creí había quedado claro para el demandante. Todos mis pagos se han hecho en efectivo y desde el 15 de Agosto del año 2003 hasta la actualidad, lamentablemente no hay recibo alguno que certifique el fiel cumplimiento de mi obligación, inclusive con el incremento arriba indicado (…) Asegura el demandante en el libelo “También el inquilino tiene bienes muebles que me pertenecen y los está dañando intencionalmente para perjudicarme” Tal aseveración es infundada (…) Dice el querellante refiriéndose a mi (sic) que “a pesar de ser notificado varias veces no quiere desocupar el inmueble con la excusa que también tiene un hijo menor de edad y no consigue donde mudarse” El señor JAVIER RAMÓN ORDAZ FERRER tiene pleno conocimiento de que en vez de uno tengo dos niños (una hembra y un varón que cohabitan conmigo y mi señora en el apartamento objeto de este litigio (…) Si en algo he fallado, y cuya participación le hice posteriormente a El Arrendador, fue la mora acreditada con la CANTV por unas llamadas telefónicas que nunca realicé (…) sin embargo reconozco esa cuantía y asumo esa deuda ajena (…) Entiendo perfectamente la situación del Mayor (G.N) JAVIER RAMÓN ORDAZ FERRER … por lo que a partir de este momento, comenzaré a buscar otro hogar para mi esposa y mis niños, pero para ello solicito ante este Órgano Jurisdiccional lo establecido en el Parágrafo Primero del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente …. Por las razones de hecho y de derecho expuestas procedo a negar y contradecir los puntos de PETITIUM (sic) señalados como el Primero, el Segundo y el Cuarto… Ratifico mi intención de desalojar pacíficamente el inmueble objeto de la presente controversia, pues reconozco la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble y sus consanguíneos…”
Este Tribunal a los fines de emitir su decisión precisa determinar lo siguiente:
III
DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
La acción de desalojo contemplada en el artículo 34 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exige para su procedencia la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, en este sentido se observa que en caso bajo análisis las partes dispusieron en la cláusula tercera del contrato, relativa a su duración, lo siguiente: “El plazo de duración de este Contrato de Arrendamiento, es de seis (6) meses fijos, contados a partir del 15 de agosto de 2003 hasta el 15 de febrero de 2004, el cual podrá ser prorrogado por una sola vez, por tiempo igual, previo acuerdo entre las partes manifestado por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento”, es decir, que aun cuando se acordó la posibilidad de una prórroga la sometieron al cumplimiento de algún acto por parte de los contratantes, cual fue la existencia de un previo acuerdo por escrito. Ahora bien, de la lectura del escrito libelar se advierte que la parte actora afirma haber solicitado al arrendatario la desocupación del inmueble el 15 de diciembre de 2003, y tomando en consideración que no fue alegado ni probado por las partes que se hubiere producido dicho acuerdo previo, ello acarreó que la prórroga convencional no tuviere lugar, y entrara en vigencia a partir del 16 de febrero de 2004 la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 de la nombrada Ley por un lapso de seis meses, la cual venció el 16 de agosto de 2004.
En este orden de ideas, se aprecia igualmente que la parte actora no trajo a los autos evidencia alguna que demostrara las notificaciones que aduce haber realizado para la desocupación del inmueble en las fechas que indica, y la notificación judicial practicada en fecha 05 de octubre de 2005 por el Juzgado del Municipio Los Salias (folios 21 al 34) fue solicitada en fecha 13 de junio de 2005, es decir, once meses después de vencida la prórroga legal, operando en consecuencia la reconducción del contrato de arrendamiento de acuerdo con las previsiones del artículo 1600 del Código Civil, que textualmente expresa: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo “.
Como consecuencia de lo antes expresado, debe forzosamente entenderse que la relación arrendaticia existente entre las partes es de carácter indeterminado, lo que acarrea el que se tenga por cumplida la primera condición necesaria para la procedencia de la acción de desalojo intentada. Así se decide.
IV
Decidido lo anterior, corresponde examinar y valorar de seguidas las probanzas aportadas por el actor y por el sujeto pasivo de la relación procesal, ello de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil las pruebas aportadas por las partes en conflicto.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
• Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa, protocolizado en fecha 22 de agosto de 1997 en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Los Salias del Estado Miranda, bajo el 02, Protocolo Primero, Tomo 12 del tercer trimestre, la cual no fue impugnada por su contraparte, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil.
• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo el No 75, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones, presentado como instrumento fundamental de la demanda, la cual no fue impugnada por su contraparte, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil.
• Copia simple de Partida de Nacimiento de JAVIER ANTONIO ORDAZ ERRANTE, expedida por la Prefectura del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta en fecha 25 de febrero de 2004, la cual no fue impugnada por su contraparte, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil.
• Original de contrato de arrendamiento (documento privado) suscrito entre el ciudadano JAVIER ORDAZ FERRER y ANTONIO ERRANTE CANCEMI, carece de valor probatorio por cuanto no fue ratificado en juicio conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Misiva dirigida al ciudadano JAVIER ORDAZ FERRER por el ciudadano ANTONIO ERRANTE CANCEMI, carece de valor probatorio por cuanto no fue ratificado en juicio conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Notificación judicial realizada por la parte actora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil se le valora en toda su autenticidad.
• Recibos Nros 001 al 018 suscritos por la parte demandada, carecen de valor probatorio pues al crearse una prueba que solo depende de la parte que quiere probar con ella atenta contra el principio de derecho probatorio que nadie puede crear un título a su favor.
• Dos (2) Historiales de Estado de Cuenta presuntamente expedidos por ADMINISTRADORA DANUBIO, C.A, no lo aprecia este Tribunal por cuanto carece del distintivo de la empresa y de la identificación del emisor y por no haber sido ratificada en juicio conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Ocho (8) copias simples de recibos de cobro por concepto de gastos de condominio expedidos por ADMINISTRADORA DANUBIO, C.A, a nombre de JAVIER ORDAZ, carecen de valor probatorio por cuanto de conformidad con el artículo 429del Código de Procedimiento Civil sólo son admisibles las copias simples de documentos públicos y privados o reconocidos o que tengas fuerza de tal, condiciones que no cumplen los recibos en cuestión.
• Constancia supuestamente expedida en fecha 24 de noviembre de 2005 por ADMINISTRADORA DANUBIO, C.A, carece de valor probatorio por sido ratificada en juicio conforme lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil además de que no se presentaron pruebas que hicieran constar las personas autorizadas por dicha empresa para emitir tales constancias.
• Copia simple Oficio No 030866 de fecha 20 de abril de 2005 presuntamente contentivo de un nombramiento al Mayor de la Guardia Nacional JAVIER ORDAZ FERRER no se valora como prueba de traslado alguno efectuado al demandante, pues de su texto no se evidencia esta circunstancia.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Partidas de Nacimientos de ESTIVENS DANIEL y DAURELYS COROMOTO RANGEL BERRÍOS, expedidas en fechas 02 de octubre de 2004 y 1º de abril de 2000 por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas y la Primera Autoridad Civil de la parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del distrito Federal, respectivamente, las cuales no fueron impugnadas por la parte actora, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil
Efectuado el examen y valoración del material probatorio aportado por las partes, se observa que el actor fundamenta su acción de desalojo en los literales a), b) y c) del artículo 33, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir: la insolvencia del arrendatario, la necesidad que tiene de ocupar el inmueble y el deterioro causado al bien arrendado, agregando asimismo que el demandado no canceló el servicio telefónico y el condominio a que estaba obligado según el contrato arrendaticio. El demandado negó las imputaciones en su contra reconociendo sólo la deuda por servicio telefónico y esgrimiendo disposiciones de la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente y de la Constitución Nacional relativas a la protección de la familia y el interés superior del niño para justificar su permanencia en el inmueble arrendado.
En cuanto a la primera de las causales de desalojo esgrimidas, vale decir, la insolvencia inquilinaria en seis mensualidades, la cual fue rechazada por el demandado, aduciendo estar solvente en el pago de los cánones pero que el arrendador no le expedía los recibos correspondientes, es preciso señalar que según las reglas que informan la distribución de la carga de la prueba contenidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil solo compete al demandante demostrar la obligación contractual del demandado pues la falta de pago por mandato de los artículos citados está exenta de prueba para el acreedor. Así las cosas, resulta improcedente el alegato del accionado en este sentido, por cuanto de ser cierta esta afirmación incurrió en una evidente falta de previsión lo cual acarrea el que tenga por cierta la afirmación del actor, ello en aplicación del principio “nemo auditur propiam turpitudinem alegans” que dispone: “Nadie puede sacar provecho de su propia torpeza”. En consecuencia deberá declarase en el dispositivo del fallo la procedencia de la citada causal de desalojo. Así se declara.
En cuanto a la segunda causal alegada por el actor relativa a la necesidad de ocupar el inmueble, se observa que el accionante aun cuando demostró su cualidad de propietario, no aportó evidencias de que existen efectivamente razones indubitables a su favor, que obliguen de manera determinante a ocupar el inmueble, figurando solo su simple manifestación de voluntad, por lo que, ante esta carencia total y absoluta de elementos de juicio demostrativos de la indicada necesidad, no procede el desalojo por esta causal. Así se declara.
En lo relativo a la tercera causal invocada concerniente al deterioro del inmueble arrendado aprecia quien aquí decide que el actor no trajo a los autos elemento alguno tendente a demostrar que el arrendatario haya ocasionado al inmueble daños mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. En consecuencia, no procede el desalojo por esta causal. Así se declara.
Cabe asimismo señalar que según las disposiciones que rigen los contratos, contenidas en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil el contrato es ley entre las partes y obliga a cumplir no solamente lo expresado en ellos sino a sus consecuencias según la equidad, el uso y la ley, y las relativas al arrendamiento contenidas en los artículos 1579, 1584 y 1592 ejusdem, entre otras, donde disponen las obligaciones de cada contratante; de suerte que no puede esgrimirse como eximente del cumplimiento de las obligaciones contractuales arrendaticias disposiciones legales y constitucionales contentivas de principios protectores de la familia, pues lo que implican tales normas es la prohibición de efectuar actos violatorios del hogar doméstico, de la familia o de los niños, y el caso bajo estudio versa sobre un proceso judicial previsto en la norma especial que rige la materia, y con estricto apego a las garantías del debido proceso, al contradictorio y a la tutela judicial efectiva. Como consecuencia de lo expuesto no ha lugar los argumentos esgrimidos en este sentido.
En lo que trata al petitorio del accionante relativo a que le sean canceladas las cantidades adeudadas por concepto de cánones locativos insolutos, condominio y servicio telefónico del inmueble arrendado, es oportuno señalar que la acción de desalojo aquí ejercida no es una distinta a la de resolución de contrato dispuesta en el artículo 1167 del Código Civil, por lo tanto al optar por esta vía resulta incompatible solicitar a su vez el cumplimiento de contrato, no obstante, queda a salvo el derecho del actor de ejercer la acción autónoma de daños y perjuicios que tuviere a bien ejercer.
Por último, cabe aquí destacar que resulta improcedente el petitorio formulado por la parte demandada, en el sentido de que le sea concedido el plazo de seis (6) meses para la devolución del inmueble, pues a tenor del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios su otorgamiento tiene lugar sólo en los casos de desalojo fundamentados en los literales b y c del mismo artículo y no cuando se fundamente en el literal a).
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Parcialmente Con Lugar la acción judicial arrendaticia intentada por JAVIER RAMOS ORDAZ, contra el ciudadano DARWIN ESTIVENS RANGEL GUEDEZ del modo que se expone a continuación:
Se declara Con Lugar la acción de desalojo fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como consecuencia de esta declaratoria se condena a la demandada a entregar a la parte actora en el mismo buen estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un apartamento distinguido con el No PB-D, planta baja, que forma parte del Edificio AROA (Edificio “E”), ubicado en la parcela V-1315 del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos, entre kilómetro 15 y kilómetro 16 de la Carretera Panamericana, que conduce a Los Teques, en el lugar denominado Altos de Las Minas, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda.
Se declara Sin Lugar la acción de desalojo fundamentada en los literales b) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Se niega el cobro de las cantidades demandadas por concepto de cánones locativos insolutos, condominio y servicio telefónico dl inmueble arrendado.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de la sentencia conforme al artículo 248 ejusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los nueve (09) días del mes enero de 2006. Años 195º y 146º.
LA JUEZ TITULAR
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO
JORGE ISAAC GONZÁLEZ CARVAJAL
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo la 1:00 p.m.
LCH/ev*
Expediente Nro. E-2005-146
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