TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito,
Bancario y Protección del Niño y del Adolescente
Circunscripción Judicial del Estado Táchira

Demandantes: Maritza Eglee Morles de Pineda y Jhonnatan Jacinto Pineda Morles, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° 7.304.562 y 16.408.752, respectivamente, con domicilio en la carrera 38 Nº 37-112, Altos de Pirineo, San Cristóbal, Estado Táchira.
Apoderado del demandante: Abogado Jorge Orlando Chacon Chavez, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 12.917.
Demandados: Ángela Rosa Contreras Díaz, titular de la cedula de identidad Nº 1.528.429, co-arrendataria y Sarahay Marjiorie, José Francisco y Ángel Francisco Díaz Contreras, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° 11.108.767, 12.516.796 y 13.147.330, en su condición de hijos del causante José Francisco Díaz Rodríguez.
Apoderados de los demandados: Abogado Boris Leonardo Omaña Rodríguez y Ana Raybeth Zambrano Pastran, inscritos en el I.P.S.A., bajo los números 31.130 y 75261.
Motivo: Apelación de la decisión dictada en fecha 19 de septiembre de 2005, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declara con lugar la demanda por desalojo.
Los ciudadanos Maritza Eglee Morles de Pineda y Jhonnatan Jacinto Pineda Morles, asistidos de abogado, en escrito de fecha 17 de noviembre de 2004, demandan a los ciudadanos Ángela Rosa Contreras Díaz, Sarahay Marjiorie, José Francisco y Ángel Francisco Díaz Contreras, por desalojo, en razón de que en fecha 10 de agosto de 2000, dio en arrendamiento por seis meses, contado a partir de esa fecha, un inmueble ubicado en la urbanización los algarrobos, Nº 10-1, sector de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, pero es el caso que a partir del 10 de enero de 2002 hasta el 10 de noviembre de 2004 los arrendatarios no han cancelado los cánones de arrendamiento, adeudando un total de ocho millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.8.750.000,00), y a partir del 10 de noviembre de 2004 en adelante la arrendataria debe proceder a pagar las mensualidades a razón de la suma de un millón seiscientos diecisiete mil seiscientos ocho bolívares (Bs. 1.617.608,00), conforme a la fijación hecha en virtud de la resolución Nº 148 de fecha ocho de junio de 2004 distada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal; y ante tal incumplimiento reiterado y constante de las cláusulas del contrato de arrendamiento por parte de los arrendatarios demanda el desalojo del inmueble descrito, fundamentando su acción en los artículos 1133, 1134, 1159 y 1160 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1592, 1594, 1595, 1600 y 1615 ejusdem, así como en los artículos 20 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; solicita se decrete medida de secuestro y estima la demanda en la cantidad de ocho millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 8.750.000,00) (fs. 1-11); admitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción, ordena tramitarla por el procedimiento breve, en consecuencia emplaza al demandado para que de contestación a la demanda (f. 68); en escrito de fecha 3 de febrero de 2005, el accionado, da contestación de la demanda donde niega, rechaza y contradice los hechos alegados en la demanda como el derecho invocado y expresa que el 23 de mayo de 1999 celebro un contrato de venta con pacto de retracto con los ciudadanos Jeferson Emilio Contreras Arellano y Marco Antonio Sisa Llanes sobre un inmueble ubicado en los Algarrobos, sector Pueblo Nuevo, via los Kioscos, calle los Algarrobos signada con el Nº 10-1, por la suma de sesenta y siete millones quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 67.550.000,00), siendo dicha venta un préstamo de dinero y como garantía para dicha negociación se realizo el contrato de pacto con retracto sobre dicho inmueble, y en fecha 18 de agosto del 2000 le redactan un segundo contrato en el que le proponen que fuera una venta pura y simple y que no se preocupara por que el dinero era lo que le importaba y no el inmueble, y así mismo simularon un contrato de arrendamiento donde simularon los intereses, a través de cánones de arrendamiento que fueron pagados en el mismo acto de celebración del contrato por adelantado aunado al hecho de que para el momento de la celebración del contrato se encontraba convaleciente de un accidente Cerebro Vascular lo que mermaba su capacidad de raciocinio incurriendo así en un vicio de consentimiento; solicita se declare sin lugar la demanda (f.81-84); en escrito de fecha 15 de febrero de 2005, la representación del demandante promueve pruebas (fs. 85 – 109); es admitida por el a quo (f. 110); en escrito de fecha 16 de febrero de 2005, la parte demandada asistido de abogado promueve pruebas (f. 112), son admitidas en auto de fecha 17 de febrero de 2005 (f. 113); el a quo en decisión de fecha 19 de septiembre de 2005, declara la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entre las partes, declara con lugar la demanda de desalojo y condena en costas a la parte querellada por haber resultado totalmente vencida (fs. 129-138); decisión que apela la representación del demandado en diligencia de fecha 20 de octubre de 2005 (f. 144); es oída en ambos efectos y remitido el expediente al Juzgado Superior distribuidor (f. 148) y recibido en esta alzada el 3 de noviembre de 2005 (f. 150). En fecha 08 de noviembre de 2005, la representación de la parte demandante presento escrito (fs 151-155). En fecha 14 de noviembre de 2005, la representación de la parte demandada presento escrito. (f.162-163).
El Tribunal para decidir observa:
Punto Previo: Esta Juzgadora estima pertinente dilucidar, previamente, la admisibilidad de la acción propuesta, sin entrar a examinar otros elementos de autos, en virtud de que la admisibilidad, siendo de eminente orden público, debe ser examinada y decidida aun de oficio y determinar la procedencia o improcedencia de la demanda incoada.
Así tenemos que, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
Artículo 34.Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…
Con relación a la procedencia de las acciones arrendaticias, el Tribunal Supremo de justicia ha tocado y decidido sobre el tema, en diversas épocas y oportunidades, así la Sala Constitucional en fecha 24 de abril de 2002, sentencia Nº 834 con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondon Haaz, dejó establecido:

“Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.”

Recientemente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1391, de fecha 28 de junio, de 2005, señala:

“En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem.
Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además, de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la Inmobiliaria Inblasa, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 1° de noviembre de 1995 (folio n° 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia…
…Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público”.

A la luz de estos nuevos criterios jurisprudenciales se pasa a analizar la admisibilidad de la acción propuesta.
Así tenemos que al folio 15, corre inserta copia fotostática del contrato de arrendamiento, en el que en la cláusula séptima expresa:

SEPTIMA: De Conformidad con lo establecido en la cláusula primera de este contrato, el tiempo fijado para la vigencia del mismo es de seis meses prorrogables según acuerdo entre las partes. ( negrillas del tribunal)

La doctrina respecto a la cláusula de prorroga sucesiva, en el libro homenaje a José Luís Aguilar Gorrondona, Estudio de Derecho Civil, Colección Nº 5 del Tribnunal Supremo de Justicia, en su página 665 establece:

“La materia de la cual debemos ocuparnos respecto al contrato de arrendamiento por tiempo determinado es la denominada clausula de prorroga sucesiva, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos, si con cierta anticipación al vencimiento del plazo original o al de la prorrogas, si la hubiere, una de las partes no manifiesta a la otra su decisión de dar por terminado el contrato.
Supóngase que el contrato ce celebro el 2 de mayo de 1999 y que se estableció que tendría una duración de un año, pero también se convino que se tendría prorrogado por periodos iguales y sucesivos, sin con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo original o de las prorrogas que hubiere, una de las partes una de las partes no avisa a la otra su decisión de ponerle fin al contrato. Como quiera que en el ejemplo propuesto el plazo de un año vencía el 2 de mayo de 2000, a más tardar el 2 de abril de 2000, una de las partes debe manifestar a la otra su deseo de terminar el contrato, por que de lo contrario se entenderá prorrogado automáticamente por un año, más es decir, hasta el 2 de mayo de 2001 y así susecivamente, mientras una de las partes no de oportuno aviso a la otra parte de su decisión de no prorrogar más el contrato. Mientras funcione la cláusula de prorroga sucesiva el contrato seguirá siendo un contrato por tiempo determinado.
La cláusula de prorroga sucesiva es valida porque obedece a la voluntad de las partes, no es contraria a la ley, al orden público ni a las buenas costumbres y porque resulta beneficiosa para ambas partes.” (negrillas del tribunal)
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que en fecha 18 de agosto de 2000, las partes celebran el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la urbanización Los Algarrobos, Nº 10-1, sector de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, cuya duración era de seis meses prorrogables, tal como lo establece la cláusula séptima del contrato; así mismo se observa que a los folios 37 al 60 se encuentran recibos de pago de alquiler, suscritos y debidamente firmados por la parte demandante del desalojo, de donde se evidencia que la relación arrendaticia se encuentra pautada hasta noviembre de 2004, es decir que la misma es una contratación a tiempo determinado, por lo que se debió solicitar el cumplimiento de contrato y no el desalojo como hizo el solicitante; de allí que de conformidad con lo establecido en la norma, jurisprudencia y doctrina antes transcrita, forzoso es declarar con lugar la apelación interpuesta por el demandado, revocar la decisión dictada por el a quo y en consecuencia declarar la inadmisibilidad de la acción propuesta, tal como se hará de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se resuelve.
En virtud de la inadmisibilidad de la acción incoada, el Tribunal se abstiene de entrar en el análisis de las demás pretensiones, alegatos, defensas y excepciones cursantes en autos.
En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide:
Primero: Declara con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, en diligencia de fecha 20 de octubre de 2005, en consecuencia revoca el fallo apelado, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el 19 de septiembre de 2005.
Segundo: Declara la inadmisibilidad de la accion de desalojo interpuesta por Maritza Eglee Morles de Pineda y Jhonnatan Jacinto Pineda Morles, contra Ángela Rosa Contreras Díaz, Sarahay Marjiorie, José Francisco y Ángel Francisco Díaz Contreras, ya identificados.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaría en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los 12 días del mes de enero de 2006. Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
La Jueza Titular,

Ana Yldikó Casanova Rosales
Refrendada:
La Secretaria,

Bilma Carrillo Moreno
En la misma fecha, a la una y treinta y cinco minutos de la tarde (1:35 p.m.), se publicó la anterior decisión y se dejó copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.
Am.
Exp. N° 5758