TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. SAN CRISTOBAL, 11 DE ENERO DE 2006.

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: ROBINSON CARRASCAL PEREZ, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V- 10.174.928, de éste domicilio y civilmente hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: HECTOR DAVILA OCQUE y MIGUEL GERARDO PEÑALOZA URBINA, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nº 31.098 y 58.432, en su orden.

PARTE DEMANDADA: IRAIDA ISABEL NARVAEZ LOPEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, con cédula de identidad Nº V- 4.017.746, asistida por la Abogada FRANCY COROMOTO BECERRA CHACON, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 24.719.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. (Apelación proveniente del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

PARTE NARRATIVA

En fecha 10 de octubre de 2005, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ADMITIO la

demanda de Resolución de Contrato interpuesta por el ciudadano ROBINSON CARRASCAL PEREZ, contra la ciudadana IRAIDA ISABEL NARVAEZ LOPEZ, ambos
anteriormente identificados (f. 8), en la que alega la Resolución del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 10 de agosto de 2000, inserto bajo el Nº 69, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Alega que el tiempo de duración del contrato es de seis (6) meses prorrogable a voluntad de las partes y que comenzó a regir el 27 de junio de 2000. Que el cánon de arrendamiento fue convenido en DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000) mensuales y que por acuerdo verbal entre las partes fue aumentado a DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00). Que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de tres (3) mensualidades vencidas consecutivas correspondientes a los siguientes períodos: 27 de junio de 2005 al 27 de julio de 2005, del 27 de julio de 2005 al 27 de agosto de 2005 y del 27 de agosto de 2005 al 27 de septiembre de 2005, que por lo tanto le adeuda la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 870.000). Fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.160 y 1.592 del Código Civil. Demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, antes señalado e identificado y el pago de la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 870.000), por concepto de daños y perjuicios materiales ocasionados al no cancelar las tres (3) mensualidades vencidas consecutivas. Finalmente, solicitó que la demanda fuese admitida y declarada con lugar en la definitiva (f. 1 al 4).

En fecha 20 de octubre de 2005 el Alguacil informa haber practicado la citación de la demandada. (f. 11).

En escrito consignado en fecha 21 de octubre de 2005, la ciudadana IRAIDA ISABEL NARVAEZ LOPEZ, asistida de Abogada, dá contestación a la demanda alegando que no se encuentra insolvente en el pago de tres (3) mensualidades correspondientes a los períodos 27 de junio de 2005 al 27 de julio de 2005, del 27 de julio de 2005 al 27 de agosto de 2005 y del 27 de agosto de 2005 al 27 de septiembre de 2005, por cuanto la mensualidad del período 27 de junio al 27 de julio de 2005, la mandó a cancelar con su menor hija y ahora quiere desconocer dicho pago, asunto que deja a su conciencia. Que las mensualidades de los períodos 27 de julio de 2005 al 27 de agosto de 2005 y 27 de agosto 2005 al 27 de septiembre de 2005, las depositó en el Juzgado Tercero
de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de ésta Circunscripción Judicial en el expediente Nº 410, por cuanto su arrendador no quería recibirle el pago . Expresa que el artículo 33 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

señala que cuando el Arrendador tenga suficientes elementos para considerar que el inquilino no está cumpliendo con el contrato de arrendamiento puede proceder a demandar por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato y que el artículo 34 establece taxativamente, las causales por las cuales sólo se puede proceder a demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, entre las cuales se encuentra que el arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Que si el demandante estaba seguro que la causa introducida era por mensualidades atrasadas, debió demandar por desalojo y no por resolución de contrato, pues ésta procede en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado y el arrendatario no cumple con desocupar el inmueble, que en su caso, el arrendamiento es a tiempo indeterminado y tampoco está insolvente. Finalmente, solicita: 1. Se declare sin lugar la Resolución del Contrato de Arrendamiento. 2.- Sin lugar el pago de la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 870.000,00), por concepto de daños y perjuicios materiales. 3.- Que no se decrete la medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado. 4.- Que se declare sin lugar la condenatoria en costas y costos.

De los folios 17 al 24 riela copia simple del expediente Nº 410 de consignación inquilinaria que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de ésta Circunscripción Judicial.

Al folio 25 riela diligencia de fecha 24 de octubre de 2005 en la que el ciudadano ROBINSON CARRASCAL PEREZ, asistido de Abogado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna todas las copias fotostáticas simples producidas por la demandada con la contestación de demanda, solicitando que en la definitiva sean desechadas.

De los folios 28 al 36 riela la decisión proferida por el a quo en fecha 10 de noviembre de 2005, que declaró sin lugar la acción de Resolución de Contrato y condenó en costas a la parte demandante.

Mediante escrito consignado en fecha 16 de noviembre de 2005 el apoderado de la parte demandante apeló de la sentencia, a su decir por dos (2) razones: La primera por
cuanto el contrato opuesto es un contrato prorrogable y en consecuencia se encuentra vigente en el tiempo y la segunda por cuanto observó que el Tribunal no decidió la demanda en lo que respecta a los daños y perjuicios, habiendo silenciado tal pedimento, absolviendo así la instancia (f. 37 al 39).

El Tribunal a quo, mediante auto fechado 17 de noviembre de 2005, oye la apelación en ambos efectos y acuerda la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia. (f. 40).

Mediante auto de fecha 06 de diciembre de 2005, éste Despacho le dio entrada al expediente, conforme al articulo 893 del Código de Procedimiento Civil fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia inventariándolo bajo el Nº 18.225 (f. 43).

PARTE MOTIVA
PUNTO PREVIO

Como punto previo, considera oportuno éste Juzgador, analizar la impugnación hecha por la parte demandante en diligencia de fecha 24 de octubre de 2005 (f. 25), a las fotocopias simples producidas por la parte demandada con la contestación de la demanda, cursantes de los folios 18 al 24, consistentes en fotocopia del expediente Nº 410 de consignación inquilinaria.

A tal efecto, señala el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 429: …Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de éstos instrumentos, se tendrán como fidedignos si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de ésta especie producidas en

cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquélla. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.” (Negrillas del Tribunal)

De la revisión de las actuaciones cursantes al expediente, se observa que la parte demandada no presentó la copia certificada de los documentos impugnados por su contraparte, es decir, no hizo valer las fotocopias simples agregadas de los folios 18 al 24, a los efectos de haber demostrado la legitimidad de las respectivas fotocopias simples en comento, lo cual genera como consecuencia, que la parte demandada no demostró la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos 27 de julio al 27 de agosto de 2005 y del 27 de agosto al 27 de septiembre de 2005 y así se decide.

De la misma forma, la parte demandada alega que el cánon correspondiente al período 27 de junio al 27 de julio de 2005, lo mandó a cancelar con su menor hija, cuya cantidad de dinero la entregó en efectivo y que de ese pago no tiene recibo, dejando a voluntad del Arrendador el reconocimiento del mismo. En éste sentido, solo con el recibo de pago del cánon de arrendamiento o la consignación inquilinaria, podría demostrar el cumplimiento de su obligación, por lo que en el caso de autos, la falta de consignación del referido recibo, produce la insolvencia de la demandada en el pago del cánon de arrendamiento correspondiente al período 27 de junio al 27 de Julio 2005 y así se decide.
Determinada la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los períodos antes señalados, éste Tribunal conociendo en alzada, a los fines de resolver la apelación formulada, procede a analizar en detalle todas las actuaciones del presente proceso. En tal sentido, se observa que la parte demandante solicita en su libelo de demanda la resolución del contrato de arrendamiento que celebró con la ciudadana IRAIDA ISABEL NARVAEZ LOPEZ, por incumplimiento en el pago de tres (3) mensualidades vencidas, así como la indemnización de daños y perjuicios, equivalente a las mensualidades adeudadas por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado.

Alega igualmente la parte demandante que en el contrato de arrendamiento se estableció que el plazo de duración era de seis (6) meses prorrogable a voluntad de las partes y que comenzó a regir a partir del 27 de junio de 2000.

Por su parte la demandada, expresa en su escrito de contestación de la demanda que no se encuentra insolvente en el pago de tres (3) cánones de arrendamiento, pues la mensualidad del período 27 de junio al 27 de julio 2005, la mandó a cancelar en efectivo con su menor hija pero no tiene el recibo de pago y las mensualidades de los períodos 27
de julio al 27 de agosto de 2005 y 27 de agosto al 27 de septiembre de 2005 las depositó en el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de ésta Circunscripción Judicial. Igualmente, que en su caso, el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y no esta insolvente, en consecuencia que no son procedentes ni la acción de desalojo ni de resolución de contrato.

Así las cosas y expuestos los alegatos de las partes, entra éste Jurisdicente a analizar en primer lugar, la naturaleza jurídica del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes Contratantes. En tal sentido, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:

“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”

De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.

Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuando termina la misma. Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, y éste sigue haciendo efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.

La cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, ( f. 5) , señala:

“El término de duración de éste contrato es de seis (06) meses, prorrogable a voluntad de las parte, el cual comenzó a regir a partir del día 27 de junio de 2000.”

Por su parte el Artículo 1.159 del Código Civil, establece:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

De la lectura de la cláusula contractual transcrita, se aprecia con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.159 citado, tiene fuerza de ley entre ellas, fue celebrar un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración seis (6) meses. Las prórrogas automáticas sucesivas que se configuraron en el caso de autos, no lo convirtieron a tiempo indeterminado, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato una vez fenecido el término fijo de seis (6) meses, por cuanto en cada una de las prórrogas, por períodos fijos de seis (6) meses, ninguna de las partes contratantes efectuó el desahucio, es decir no notificó a la otra antes del vencimiento del plazo fijo de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no prorrogarlo más.

El hecho que el Arrendatario hubiere seguido ocupando el inmueble pacíficamente, en virtud de las prórrogas automáticas, no produce la tácita reconducción y por tanto no se aplica a éstas relaciones jurídicas la previsión del artículo 1600 del Código Civil.

Igualmente y ante la voluntad de las partes de celebrar un contrato a término fijo, que previó prórrogas, una vez fenecido el mismo, se entiende que se prorrogó por períodos iguales a los fijados al inicio del contrato de arrendamiento.

Determinada la naturaleza del contrato de arrendamiento en estudio, distinción importante para definir cuál es la acción a incoar por el arrendador, pasa el Tribunal en

segundo lugar, a analizar los supuestos de procedencia de la acción de Resolución de contrato invocada por la parte demandante.

La acción de Resolución del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para resolverlo e impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.

El artículo 1.167 del Código Civil, señala:

“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del

contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado a la materia arredaticia, que el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento por falta de pago, por deterioro del inmueble o por haber dejado de hacer las mejoras a que estaba obligado según el contrato.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de arrendamiento, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas. En lo relativo al segundo requisito, consistente en la existencia de un contrato a tiempo determinado, se encuentra satisfecho, pues la intención inicial de las partes contratantes, según se desprende de la cláusula segunda de contrato suscrito, fue la celebración de un contrato de arrendamiento por seis (6) meses, presumiéndose que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato por el mismo período, una vez fenecido el término fijo de seis (6) meses, toda vez que no consta notificación alguna que exprese la voluntad de alguna de las partes en no prorrogar el contrato, tal como antes fue suficientemente analizado y explanado y el tercer requisito, se cumple por cuanto la parte demandada no demostró la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento; en consecuencia, se configuró el incumplimiento en una de las principales obligaciones del arrendatario en pagar los canones de arrendamiento en el tiempo convenido.

En fuerza de los razonamientos anteriores y de la valoración realizada, es forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la Acción de Resolución de Contrato por falta de pago, interpuesta por la parte demandante, pues quedó demostrada la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la insolvencia en el pago de tres (3) mensualidades o cánones de arrendamiento y así se decide.

En virtud de lo expuesto, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando e Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PARTE DISPOSITIVA

PRIMERO: Se declara con lugar la apelación interpuesta por el ciudadano Abogado HECTOR DAVILA OCQUE, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 31.098l, en su carácter de coapoderado judicial del ciudadano ROBINSON CARRASCAL PEREZ, parte demandante en la presente causa, contra la decisión emanada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 10 de noviembre de 2005.

SEGUNDO: Se declara con lugar la demanda de Resolución de Contrato, incoada por el ciudadano ROBINSON CARRASCAL PEREZ, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V- 10.174.928, de éste domicilio y civilmente hábil, contra la ciudadana IRAIDA ISABEL NARVAEZ LOPEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada, con cédula de identidad Nº V- 4.017.746,. de éste domicilio y hábil.

TERCERO: Se condena a la parte demandada: Ciudadana IRAIDA ISABEL NARVAEZ LOPEZ, antes identificada, a pagar la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 870.000), por concepto de daños y perjuicios materiales causados al no cancelar las tres (3) mensualidades vencidas por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado.

CUARTO: Se Revoca en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 10 de noviembre de 2005.

QUINTO: No hay condenatoria en costas, en virtud de haberse revocado el fallo del A quo: Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 10 de noviembre de 2005.

SEXTO: Por cuanto se ha cumplido el principio de la doble instancia, Bájese el expediente al Tribunal de la causa: Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de ésta Circunscripción Judicial.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los once (11) días del mes de enero de dos mil seis (2006). Año 195º de la Independencia y 146º de la Federación. El Juez Temporal (Fdo.). Josué Manuel Contreras Zambrano. La Secretaria (Fdo). Jocelynn Granados Serrano. (Hay sellos húmedos del Libro Diario y del Tribunal). En la misma fecha y previas las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m), dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal.- La Secretaria (Fdo). Jocelynn Granados Serrano. (Hay sello húmedo del Tribunal).