TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

195° y 147°

PARTE ACTORA: ANA ISABEL VALLEJO DE AZOCAR y JESUS ANTONIO AZOCAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nos. V- 5.900.762 y V- 4.443.199 respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EMILIO MONCADA ATENCIO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 22.900.-
PARTE DEMANDADA: MARIA DE LA CRUZ MANZANO, mayor de edad, venezolana, de este domicilio y titular de la cédulas de identidad Nº V- 3.409.957.-
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: ROGER ALEXANDER DIAZ MOLINA, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el N° 63.787.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
EXPEDIENTE 11172

CAPITULO I

NARRATIVA

En fecha 19 de diciembre de 2000, fue presentado por la parte actora, ANA ISABEL VALLEJO DE AZOCAR y JESUS ANTONIO AZOCAR, ante el sistema de distribución, escrito de demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, en contra de la ciudadana MARIA DE LA CRUZ MANZANO, correspondiendo a este tribunal su conocimiento.
Tramitada dicha demanda por el procedimiento del juicio ordinario, se realizaron todas las diligencias necesarias tendientes a practicar la citación personal de la parte demandada, verificándose la misma de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, conforme actuaciones practicadas por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas consignadas por la parte actora en fecha 14 de mayo de 2001.-
Mediante diligencia del 25 de mayo de 2001, la parte demandada, consignó poder conferido a los abogados Roger Díaz Molina y Tomás Herrera Domínguez, y además solicitó la acumulación del presente expediente con el expediente Nº 11.074, por tramitarse los mismos hechos en virtud de la demanda que por cumplimiento de contrato intentó contra la parte actora en fecha 20 de noviembre de 2000. Dicho pedimento fue negado por este tribunal en fecha 28 de mayo de 2001.-
En fecha 19 de junio de 2001, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda en cuatro folios útiles. En dicho escrito propuso recoonvención en contra de la parte actora.
Por auto del 25 de junio de 2001, fue negada la admisión de la reconvención por no llenar los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de septiembre de 2001, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas., mientras que la parte actora lo hizo en fecha 04 de octubre de 2001. Dichos escritos fueron agregados a los autos en fecha 30 de octubre de 2001 y admitidos por auto del 05 de noviembre de 2001, comisionándose a un Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas para la evacuación de la prueba testimonial promovida por la parte demandada.
En fecha 15 de abril de 2003, la parte demandada presentó escrito de informes.-
Por diligencia del 28 de septiembre de 2004, la actora otorgó poder al abogado Emilio Moncada, quien solicitó en la misma fecha el avocamiento de la suscrita.-
En fecha 01 de octubre de 2004, la suscrita se avocó al conocimiento de la causa ordenando la notificación de las partes.-
CAPITULO II
MOTIVA
El Tribunal a los fines de decidir la presente causa, hace las siguientes consideraciones:
RESUMEN DE ALEGATOS
LIBELO DE DEMANDA
En el libelo exponen los demandantes, que en fecha 06 de abril de1.999, suscribieron Contrato de Opción de Compra-Venta con la demandada, cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 81-B, del edificio denominado Residencias Alemania, ubicado en la Calle Araguaney y las Palmas, en la Quebrada de Cúa, jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda, el cual anexan marcado “B”. Que dicho inmueble les pertenece según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Urdaneta del Estado Miranda, de fecha 19 de septiembre de 1.991, anotado bajo el Nº 43, tomo 9, protocolo primero. Que en la Cláusula Segunda del referido contrato se estableció como precio de la negociación la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), pagaderos en la siguiente forma: cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00), en efectivo, al momento de la firma de la opción de compra venta, como arras imputables al precio y el resto, es decir la suma de diez millones quinientos mil bolívares (Bs. 10.500.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ate la Oficina de Registro correspondiente. Que así mismo en la Cláusula Cuarta se estableció que el acto de protocolización del documento definitivo de venta se realizaría en un término de 120 días continuos y fijos, con un lapso de prorroga de 30 días en el caso que la optante esté tramitando un crédito hipotecario, es decir que el plazo comenzó a regir el 06 de abril de 1.999 venciéndose el día 06 de septiembre de 1.999. Que en la fecha antes indicada, vencido el plazo sin obtener algún resultado en lo que se refiere al pago, es decir que la demandada dejó de pagarles la suma de Bs. 10.500.000,00 convenido para la venta del inmueble, incumpliendo así las cláusulas Segunda. Tercera, Cuarta, Sexta y Octava del referido contrato de Opción de compra venta. Que por esta razón reclaman que la compradora incumplió con las obligaciones a los fines de culminar la negociación de compra venta en el tiempo convenido. Que se le entregó a la compradora el inmueble objeto del contrato de comodato por 120 días, el mismo plazo para ejercer la opción de compra venta y se le entregó libre de deudas por concepto de condominio y de los servicios que goza el apartamento, es decir que la demandada está ocupando el inmueble sin cancelar el precio, ni cantidad alguna negándose en todo momento a entregar el inmueble. Que en virtud de lo expuesto, de conformidad con los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil es por lo que acude al tribunal para demandar la resolución de dicho contrato, a los fines de que la demandada convenga o sea condenada por el tribunal en la resolución por incumplimiento del referido contrato de opción de compra-venta cuyo documento quedó autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 06 de abril de 1.999, anotado bajo el Nº 89, tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. En la entrega del inmueble totalmente desocupado y libre de bienes y personas. En que los actores retendrán la suma de Bs. 4.500.000,00 como indemnización compensatoria por daños y perjuicios causados por el incumplimiento. Estima su acción en la suma de Bs. 15.000.000,00.
CONTESTACION DE DEMANDA
En dicho escrito contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, por ser falso de toda falsedad tanto los hechos alegados como el derecho invocado, ya que es evidente que la parte actora no dio cumplimiento a la Cláusula Quinta del contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual corre inserto a los folios del 14 al 15 del presente expediente; por cuanto en dicha cláusula se estableció en forma expresa que los propietarios del inmueble tenían la obligación de entregar todos los documentos necesarios para poder tramitar sin ninguna dilación y dentro del plazo establecido todo lo relacionado con la obtención del Crédito Hipotecario para la posterior protocolización de la venta, siendo la más importante que dicha entrega se haría constar en documento público o privado, obligación ésta que no cumplieron los propietarios demandantes.- Que es claro que la conducta asumida por los demandantes está impregnada de mala fe, toda vez que la parte actora bajo amenaza de no dar cumplimiento a la promesa de venta, procedieron a pedirle la suma de Bs. 17.000.000,00 por la venta del apartamento, el cual ocupa en los actuales momentos, debiendo además cancelar un pago por concepto de arrendamiento de Bs. 80.000,00 mensuales. De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, propone reconvención contra los actores ya que éstos son los que han incumplido el mencionado contrato de compra venta, por ello reconviene por cumplimiento del contrato señalado, o en su defecto le paguen o a ello sea condenado por el tribunal la suma de Bs. 4.500.000,00, por concepto de cláusula penal, además de los costos y costas del proceso.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL LIBELO DE LA DEMANDA:
1) Copia Certificada del Poder otorgado por JESUS ANTONIO AZOCAR a la ciudadana ANA VALLEJO AVILEZ, autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 25 de Junio de 1998, bajo el No. 76, Tomo 57.
El Tribunal le otorga pleno valor probatorio a este poder, por tratarse de un documento público emanado de un funcionario autorizado para ello, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
2) Copia certificada de Promesa Bilateral de Compra Venta celebrada entre los ciudadanos JESUS ANTONIO AZOCAR y ANA ISABEL VALLEJO DE AZOCAR, por una parte, como LOS PROPIETARIOS y MARIA DE LA CRUZ MANZANO, por la otra, como LA OPTANTE, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra ochenta y uno raya B (81-B) y sus correspondientes accesorios, situado en el ángulo Suroeste del octavo (8) piso de la Torre B del Edificio denominado RESIDENCIAS ALEMANIA, ubicado en la Calle Araguaney y las Palmas, en la Quebrada de Cúa, jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 06 de Abril de 1999, bajo el No. 89, Tomo 26.
El Tribunal le otorga pleno valor probatorio a este Contrato de Opción de Compra Venta, ya que el mismo no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad por la parte a quien se le opuso, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se declara.
c) Copia fotostática de documento donde acredita al ciudadano JESUS ANTONIO AZOCAR, como propietario del Inmueble a que se refiere el Contrato de Opción de Compra Venta, cuya resolución se demanda en el presente juicio, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Urdaneta del Estado Miranda, con sede en Cúa, en fecha 19 de Septiembre de 1991, bajo el No. 43, Protocolo 1, Tomo 9.
De la revisión efectuada a dicha documental observa quien aquí decide, que la misma constituye un documento público que le merece plena fe al Juzgador por emanar de un Funcionario Público, por lo que le otorga todo el valor probatorio que emana de ella, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, además de no haber sido impugnada ni tachada por la parte a quien le fue opuesto. Así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO
a) En el Capítulo I, promueve la testimonial de los ciudadanos MARIA DE LA CRUZ MANZANO, KARINA SUAREZ, OSCAR GUARAMATO y DANIEL BAUTE. Para la evacuación de esta probanza, se ordenó comisionar, correspondiéndole según distribución de la Comisión, conocer al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, ante quien declararon los testigos MARIA DE LA CRUZ MANZANO, OSCAR GUARAMATO y DANIET BAUTE, según cursa en autos,
Ahora bien, el Artículo 1.387 del Código Civil, nos señala ´´No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares´´-
De las testimoniales promovidas, observa este Tribunal, que las mismas son inadmisibles, a tenor de lo previsto en el artículo 1.387 ejusdem, y así se decide.
b) En el Capítulo II, reproduce el mérito favorable de los autos, y en especial, la Cláusula Quinta del Contrato Bilateral de Compra Venta.
Considera esta sentenciadora que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba legal o libre que pueda ser apreciado como tal, sino que constituye el conjunto de pruebas y razones que resultan del proceso y que sirven el Juez para dictar el fallo. De existir algún mérito favorable a alguno de los litigantes, éste debe ser apreciado por el Juez sin necesidad expresa de las partes. Así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA DURANTE EL LAPSO PROBATORIO
c) En el Capítulo I, promueve, invoca, reproduce y hace valer el mérito favorable que de los autos se desprende a favor de sus representados y especialmente, el documento contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta.
El Tribunal considera que esta prueba documental, ya ha sido analizada y apreciada con todo su valor.
b) En el Capítulo II, promueve y hace valer el mérito que de los autos se desprenden a favor de sus representados, especialmente de los hechos admitidos por la demandada en el escrito de contestación de demanda en el folio 39, cuando señala: ´´el cual hasta los actuales momentos se encuentra ocupado por mi cliente´´
El Tribunal observa, que dicha prueba se refiere a una confesión judicial, por lo que aprecia la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 1.400 del Código Civil. Así se declara.
c) En el Capítulo III, promueve la prueba de Exhibición por parte de la demandada, para que exhiba los recibos de cancelación de los cánon de arrendamiento mensuales por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo).
Con respecto a este prueba, el Tribunal negó su admisión, por no cumplir con los requisitos del artículo 436 del Código de procedimiento Civil.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El artículo 1.167 del Código Civil nos señala “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” En interpretación de la mencionada norma, considera este tribunal que la acción resolutoria se fundamenta en la presunta voluntad de las partes de someter el cumplimiento de la obligación de una de ellas al cumplimiento de la obligación de la otra parte, presunción que se justifica por razones de equidad, garantía y sanción contra la parte que incumple la obligación. En el caso de autos, el actor demanda la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta que suscribió en fecha 06 de abril de 1.999, con la demandada cuyo objeto es el inmueble suficientemente identificado en la parte narrativa de este fallo, en virtud del incumplimiento de la demandada quien a su decir se han dejado de cumplir con las cláusulas segunda, tercera, cuarta, sexta y octava del referido contrato de compra venta, esto es el pago de la suma de diez millones quinientos mil bolívares (Bs. 10.500.000,00), saldo restante del precio convenido que es de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00). Para probar sus alegatos la parte actora junto con el libelo de demanda acompañó además del poder que acredita su representación, copia certificada del contrato de compra venta expedida por la Notaria Pública Tercera (antes duodécima) del Municipio Baruta del Estado Miranda, objeto del presente juicio, y copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la opción e compra venta, cuya resolución aquí se demanda, los cuales han sido apreciados por este Tribunal al momento de analizar las pruebas
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, es decir en el escrito de fecha 19 de junio de 2001, la parte demandada, contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, por ser falso de toda falsedad tanto los hechos alegados como el derecho invocado, ya que es evidente que la parte actora no dio cumplimiento a la Cláusula Quinta del contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual corre inserto a los folios del 14 al 15 del presente expediente; por cuanto en dicha cláusula se estableció en forma expresa que los propietarios del inmueble tenían la obligación de entregar todos los documentos necesarios para poder tramitar sin ninguna dilación y dentro del plazo establecido todo lo relacionado con la obtención del Crédito Hipotecario para la posterior protocolización de la venta, siendo la más importante que dicha entrega se haría constar en documento público o privado, obligación ésta que no cumplieron los propietarios demandantes.- Que es claro que la conducta asumida por los demandantes está impregnada de mala fe, toda vez que la parte actora bajo amenaza de no dar cumplimiento a la promesa de venta, procedieron a pedirle la suma de Bs. 17.000.000,00 por la venta del apartamento, el cual ocupa en los actuales momentos, debiendo además cancelar un pago por concepto de arrendamiento de Bs. 80.000,00 mensuales.- De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, propone reconvención contra los actores ya que éstos son los que han incumplido el mencionado contrato de compra venta, por ello reconviene por cumplimiento del contrato señalado, o en su defecto le paguen o a ello sea condenado por el tribunal la suma de Bs. 4.500.000,00, por concepto de cláusula penal, además de los costos y costas del proceso.
Ahora bien, la contestación de la demanda, es un acto procesal de parte, en virtud del cual el demandado conviene o rechaza en todo o en parte la pretensión que el actor ha ejercido en su contra. Esta situación produce efectos inmediatos, siendo de resaltar los siguientes: “a) la contestación a la demanda, determina el objeto de la prueba; b) es el factor determinante en la distribución de la carga de la prueba y c) fija los límites de la controversia en el sentido de que el juez debe atenerse únicamente a lo alegado por las partes”.
Según lo dispone el artículo 1.354 del Código civil, quien pide la ejecución de una obligación, debe probarla; quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Conforme a la doctrina y a la jurisprudencia, al actor sólo le corresponde demostrar la existencia de la obligación, no quedando sometida a probar el no pago o el no cumplimiento, porque ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho. En el caso de autos, la parte actora para demostrar la obligación demandada presentó el contrato de Opción de Compra Venta ; con dicho instrumento considera el Tribunal que ha sido demostrada la existencia de la obligación, y por cuanto el demandado no probó en forma alguna que cumplió con la obligación, ya que a los fines de demostrar tales hechos promovió la prueba testimonial, que fue desechada por este Tribunal
Los jueces tendrán por norte de sus actos, la verdad que procurarán en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que, la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir explicaciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. En la interpretación de los contratos los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes teniendo en miras las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe. En el caso de autos quedó demostrado que las partes suscribieron un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 81-B, y sus correspondientes accesorios, situado en el ángulo Sur-Oeste del octavo (8) piso de la Torre “B” del edificio denominado Residencias Alemania ubicado en la Calle Araguaney, en la Quebrada de Cúa jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda, cuyos linderos medidas y demás determinaciones constan en el documento signado “B”. Que dicho contrato de Opción de Compra-Venta fue celebrado en fecha 06 de septiembre de 1.999, en el que se estableció como precio de la negociación la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) pagaderos de la siguiente forma: cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00), en el momento de la firma del contrato de opción a compraventa objeto del presente juicio, como arras imputables al precio y el resto, es decir la suma de diez millones quinientos mil bolívares (Bs. 10.500.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo, el cual debía realizarse en un lapso de ciento veinte (120) días continuos y fijos, con un lapso de prorroga de treinta (30) días en el caso en que el optante este tramitando un Crédito Hipotecario, así como el hecho de que en la cláusula quinta los optantes, es decir los actores, se obligaron a entregar todos los documentos necesarios pertinentes para que la optante, es decir la demandada trámite el Crédito Hipotecario, y que el cumplimiento de dicha entrega se haría constar en documento público o privado y que no podía exceder esa entrega de 30 días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de compra venta mencionado.
De manera que no existiendo, a juicio de este juzgado, plena prueba de que la demandada dió cumplimiento al contenido de las cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta, Sexta y Octava del contrato de opción de compraventa objeto del presente juicio, tal como lo alegó la parte actora, según lo exige el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, sin duda alguna esta acción debe prosperar, y como consecuencia de ello declararla con lugar, y así se decide.
-III-
DISPOSITIVA
Por lo expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, y de conformidad con los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta por los ciudadanos ANA ISABEL VALLEJO DE AZÓCAR y JESÚS ANTONIO AZÓCAR, contra la ciudadana MARÍA DE LA CRUZ MANZANO, todos suficientemente identificados.
SEGUNDO: Resuelto el Contrato de Opción de Compra Venta celebrado en fecha 06 de Abril de 1999, entre los ciudadanos ANA ISABEL VALLEJO DE AZOCAR, JESUS ANTONIO AZOCAR y MARIA DE LA CRUZ MANZANO, autenticado por la Notaría Pública Tercera (antes Duodécima) del Municipio Baruta del Estado Miranda, con sede en Caracas, bajo el No. 89, Tomo 26, y que tiene por objeto el inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 81-B, ubicado en el Piso 8, de la Torre B del Edificio Residencias Alemania, ubicado en la Calle Araguaney y Las Palmas, en la Quebrada de Cúa, jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega del inmueble a la parte actora, totalmente desocupado y libre de personas y bienes.
CUARTO: Que la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,oo), que la parte demandada dio a la parte actora, por concepto de arras, quedan en beneficio de LOS PROPIETARIOS, por concepto de cláusula penal, todo de conformidad con lo establecido y convenido expresamente por las partes, en la cláusula Sexta del mencionado Contrato de Opción de Compra Venta.
Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes del juicio, a los fines de la interposición de los recursos legales pertinentes.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los VENTICUATRO (24) días del mes de Febrero de dos mil seis (2006). Año 195° de la Independencia y 147° de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL,

DRA. MARIELA J. FUENMAYOR TROCONIS,

LA SECRETARIA,

ABOG. OMAIRA DÍAZ DE SOLARES,

NOTA: En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de ley, siendo la 1:00 p.m.

LA SECRETARIA,

ABOG. OMAIRA DIAZ DE SOLARES,
MFT/lcfa.
Exp. No. 11.172