TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

IVAN HERNANDO SICARD MELEDRO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No 111.161.668.

APODERADO JUDICIAL:
JOSÉ SÁNCHEZ MIJARES y ALOIS J. GUTIERREZ P. abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 1.341 y 872, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL: LORESA DEL VALLE GONZÁLEZ DE NAVARRO y MARCOS AURELIO NAVARRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.957.867 y 6.823.351, respectivamente.

CAROLINA BARREIROS SUÁREZ y JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 72.143 y 26.718, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE No E- 2005-118
SENTENCIA DEFINITIVA.

I

Se inició la presente procedimiento judicial arrendaticio ante este Órgano Jurisdiccional a través de libelo de demanda presentado en fecha 29 de junio de 2005, por el ciudadano IVAN HERNANDO SICARD MELENDRO, debidamente asistido por el abogado JOSÉ SÁNCHEZ MIJARES, contra los ciudadanos LORESA DEL VALLE GONZÁLEZ DE NAVARRO y MARCOS AURELIO NAVARRO.
En fecha 4 de julio de 2005, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de los demandados para que dieran contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación.
Efectuados los trámites de la citación cartelaria a tenor de lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 24 de noviembre de 2005 compareció la parte demandada a darse por citada.
En fecha 29 de noviembre de 2005 compareció la parte demandada y presentó escrito contentivo de proposición de cuestiones previas, contestación al fondo de la demanda y reconvención.
En la misma fecha el Tribunal, de conformidad con el artículo 35 del Código de Procedimiento Civil declaró Sin Lugar la cuestión previa opuesta y admitió la reconvención propuesta.
En la oportunidad procesal correspondiente la parte actora reconvenida contestó la reconvención propuesta en su contra.
Abierto el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 13 de enero de 2006 la representación judicial de la parte demandada solicitó la realización de un acto conciliatorio entre las partes, el cual fue acordado por el Tribunal en auto de fecha 18 de enero de 2006.
Realizado el acto conciliatorio no se logró acuerdo entre los litigantes.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo del modo siguiente:
Demandó la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de noviembre de 2003 con los ciudadanos LORESA DEL VALLE GONZÁLEZ DE NAVARRO y MARCOS AURELIO NAVARRO, antes identificados, sobre un apartamento distinguido con el número A-3-B, ubicado en el tercer piso del edificio “Alto Prado” del Conjunto Residencial “Trébol Hills”, Avenida El Picacho del Municipio Los Salias, Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del mismo Estado en fecha 19 de noviembre de 2003, bajo el No 62, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones, donde se estableció en la Cláusula Tercera que su lapso de duración es un (1) año fijo, a partir del 15 de noviembre de 2003. Que de conformidad con el aparte a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato se extendió hasta el 15 de mayo de 2005. Que a pesar de que manifestó a los arrendatarios su deseo de no continuar la vigencia del contrato no le ha sido posible lograr la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes. Que en razón de los hechos expuestos demanda por cumplimiento de contrato a los ciudadanos antes mencionados para que desocupen el inmueble arrendado y le cancelen, de conformidad con la cláusula décima quinta del contrato la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 50.000,00) por cada día de retardo en la desocupación del inmueble.
Al dar contestación a la demanda la apoderada judicial de la parte accionada, entre otras defensas, alegó la cuestión previa del artículo 346, ordinal 11º del texto adjetivo civil, por lo cual pasa esta Juzgadora a analizar en forma preliminar la invocada defensa.
III
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Opone la representación judicial de los demandados la cuestión previa referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando a este respecto: “…Opongo la prohibición de la Ley de admitir la acción por mandato del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sólo podrá pedirse la desocupación judicial y por las causales taxativamente establecidas en dicha norma jurídica, siendo improcedente y prohibida por la Ley la tramitación del presente juicio, por lo cual promuevo para que sea decidida en limine litis la cuestión previa contenida en el ordinal décimo primero (SIC) del artículo 346 ejusdem. En efecto, establece la Ley, siendo que la acción inherente a la desocupación de los inmuebles, cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado, está reservada al procedimiento de desocupación y no al cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual pido que sea declarada con lugar la cuestión previa propuesta”.
La unánime interpretación que le ha dado a esta norma la doctrina y jurisprudencia, indica que debe desprenderse de la Ley la voluntad clara de no permitir el ejercicio de la acción; es decir, que la misma sea antijurídica, ilegitima e ilegal de conformidad con una disposición expresa de la Ley. Ahora bien, de acuerdo con los términos planteados por la parte demandada quien afirma que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda es de tiempo indeterminado, para decidir la cuestión previa invocada se requiere entrar al análisis del citado contrato a fin de determinar su carácter de tiempo determinado o indeterminado, y al efecto se observa:
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el ciudadano IVAN HERNANDO SICARD MELEDRO, celebró en fecha 15 de noviembre de 2003 contrato de arrendamiento con los ciudadanos LORESA DEL VALLE GONZÁLEZ DE NAVARRO y MARCOS AURELIO NAVARRO y se estableció en su cláusula tercera que el lapso de duración era de un año fijo, disponiéndose que si alguna de las partes no quisiera continuar el contrato lo notificaría a la otra con tres meses de anticipación por cualquier medio idóneo. Ahora bien, respecto a tal notificación se observa que cursa a los folios 98 al 100 telegrama enviado en fecha 11 de octubre de 2004, a los arrendatarios por el arrendador notificándoles que el contrato tendrá vigencia hasta el 15 de noviembre de 2004, el cual reviste de fuerza probatoria por llenar los extremos establecidos en el artículo 1375 del Código Civil, y constituye plena prueba de que el arrendador participó a los inquilinos su voluntad de dar por concluido el contrato en la fecha fijada.
En este orden, se aprecia igualmente que en fecha 10 de marzo de 2005 se practicó notificación judicial por el Juzgado del Municipio Los Salias del Estado Miranda donde el arrendador participó a los arrendatarios la fecha de vencimiento de la prórroga legal, fijándose dicha notificación en las puertas del inmueble arrendado, lo cual evidencia el interés del locador de señalar a los locatarios que regía para esa fecha la prórroga legal, y que no había operado la tácita reconducción. Cabe destacar en este sentido que de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga legal opera de pleno derecho, con lo cual el legislador la ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre interpartes contratantes.
Es preciso igualmente mencionar que los depósitos efectuados por los arrendatarios en la Cuenta Corriente del arrendador no pueden considerarse como aceptación de los pagos de los cánones que pudieran configurar la tácita reconducción alegada por los arrendatarios, pues el acto de depósito en la institución bancaria no está sujeto a la aprobación del titular de la cuenta.
De los argumentos expuestos estima quien aquí suscribe que el contrato de arrendamiento objeto de esta demandada es de tiempo determinado, por lo que, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil donde se faculta a una de las partes en los contratos bilaterales para ejercer la acción de resolución o cumplimiento de contrato, en caso de inejecución de las obligaciones contractuales por parte de la otra, y no existe en el ordenamiento jurídico, una disposición que califique la acción propuesta como una ilegal. En consecuencia, resulta forzoso declarar en el dispositivo del fallo la improcedencia de la cuestión previa planteada y así se declara.
IV
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Los legitimados pasivos en la litis contestación negaron los hechos imputados por la parte actora alegando entre otros particulares lo siguiente: Que en la relación arrendataria objeto de la presente causa no existió la prórroga legal señalada por el actor, por cuanto en la cláusula tercera del contrato aun cuando se estableció su lapso de duración en un año, se dispuso igualmente que si alguno de los contratantes no quisiere continuar el contrato debía notificarlo con tres meses de anticipación con cualquier medio idóneo, actuación que no realizó el arrendador y, al no haberse establecido plazo convencional para la prórroga se convirtió a tiempo indeterminado. Que en el supuesto negado que hubiere operado la prórroga legal, también operaría la tácita reconducción pues a partir del 15 de mayo de 2005 los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble sin oposición del arrendador; asimismo alegan que están solventes en el pago de los cánones de arrendamiento.
Expuestos así los hechos, pasa este Tribunal al examen de las pruebas producidas por las partes en conflicto.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
• Copia simple del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 17 de noviembre de 2003, ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Distrito Capital, bajo el No 62, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones, se aprecia en todo su vigor probatorio de conformidad con el artículo 1358 del Código Civil.
• Notificación judicial practicada por este Juzgado en fecha 10 de marzo de 2005 se aprecia en toda su autenticidad.
• Telegrama con certificación de entrega expedida por IPOSTEL con fecha de entrega: 11 de octubre de 2004, dirigido por la parte actora a los ciudadanos LORESA DEL VALLE GONZÁLEZ DE NAVARRO y MARCOS AURELIO NAVARRO notificándoles que el contrato tendrá vigencia hasta el 15 de noviembre de 2004, cual reviste fuerza probatoria por llenar los extremos establecidos en el artículo 1375 del Código Civil.
• Prueba de informes dirigido a la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Los Salias dependencia esta que no brindó la información requerida no aporta elementos de convicción en la presente causa.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Copia simple de Resolución S/N de fecha 25 de marzo de 2005, emanada de la Alcaldía del Municipio Los Salias, se aprecia como un documento de carácter administrativo que goza de una presunción de legitimidad, veracidad y autenticidad, la cual no fue desvirtuada por la parte contra quien se produjo. No obstante se advierte que al final de dicho acto se dispuso:”…Se informa que el presente procedimiento se tramita a los fines de regulación presentada, quedando suspendidos sus efectos en cuanto a la aplicación de la renta en lo que se refiere a viviendas y a los lapsos de impugnación …Omissis…, quedando entendido que los mismos comenzarán a contarse cuando cese la vigencia de la Resolución mencionada…”y al no presentarse pruebas colaterales que evidencien la fecha de entrada en vigencia del mencionado acto, y de su notificación, debe forzosamente desecharse esta prueba con el objeto de demostrar que el inmueble objeto de la presente causa fue regulado en el monto que allí se señala
• Ocho (8) Recibos emitidos por la parte actora a los demandados, los cuales no fueron desconocidos en el lapso correspondiente, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tienen por reconocidos y se valoran de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil.
• Trece (13) planillas de depósito efectuados a la Cuenta No 1144003679 del Banco Mercantil a nombre de Ivan H. Sicard Melendro y Beatriz Inés Botero de Sicard, las cuales, adminiculadas con la prueba de informes cursantes a los folios 117 al 159 constituyen plena pruebas de los depósitos efectuados en las fechas siguientes y por las cantidades siguientes:
Año 2004: 02 de julio, 28 de agosto, 13 de septiembre, 07 de octubre, 06 noviembre y 03 de diciembre por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 650.000,00).
Año 2005: 11 de enero, 9 de febrero, 10 de marzo, 6 de abril, 3 de mayo, 31 de mayo, por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 650.000,00), y el 1 de julio, 29 de agosto, 3 de octubre y 3 de noviembre por la cantidad de SEISCIENTOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs 614.414,22).
• Cuatro (4) planillas de depósito cursantes a los folios 87 al 90 efectuados a la Cuenta No 1144003679 del Banco Mercantil a nombre de Ivan H. Sicard Melendro y Beatriz Inés Botero de Sicard, sobre las cuales la parte contraria efectuó oposición se observa que efectivamente las mismas resultan impertinentes por cuanto no se señalaron estos pagos en el escrito de reconvención.
Expuestos así los hechos y realizada como ha sido la valoración de las pruebas aportadas por las partes se advierte que el thema decidedum quedó fijado en la interpretación que dan los contendientes al contrato de arrendamiento que los vincula, el cual según la parte actora es de tiempo determinado, y por ello pide la entrega del inmueble por vencimiento del término, lo cual es contradicho por los accionados, quienes alegan que operó la tácita reconducción por no haberse dado el aviso contenido en la cláusula décima quinta.
En tal sentido, debe esta juzgadora hacer uso de la facultad que le otorga el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, tomando en cuenta para ello el propósito y la intención de las partes, de acuerdo con las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En efecto, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento bajo estudio prevé: “La duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del 15 de Noviembre de 2.003. Si alguna de las partes no quisiera continuar con el presente contrato le notificará por escrito a la otra con por lo menos Tres meses de anticipación por cualquier medio idóneo.”; por lo que, al establecerse una fecha exacta de comienzo y de terminación del contrato se deduce que fue la voluntad de los contratantes que la relación arrendaticia tuviese un tiempo determinado, debiendo finalizar en la fecha señalada, no obstante, también se dispuso que en caso de que alguna de las partes no deseara continuar el contrato lo notificaría previamente, a la otra, lo que ocasionaría que, se interpretara que de no darse este aviso con la anticipación que allí se indica el contrato devendría en uno a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción debía transcurrir.
Sin embargo, no luce lógico, equitativo ni racional el que aun cuando el arrendador hubiere desplegado una actividad tendiente a manifestar a su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia consistente en el envío de un telegrama a los arrendatarios donde claramente les manifestó que el contrato en cuestión tendría vigencia hasta el 14 de noviembre de 2004 se le niegue su existencia y sus efectos cuando ello no era más que la ratificación del lapso de duración previamente fijado, máxime cuando en su cláusula décima quinta se dispuso: “El Arrendatario se compromete a desocupar el inmueble al finalizar el presente contrato, si este no es renovado por El Arrendador …”, (SUBRAYADO DEL TRIBUNAL) es decir, que la eventualidad de la renovación del contrato era potestativa del arrendador.
En este orden se aprecia igualmente que el arrendador presentó su demanda el 29 de junio de 2005, es decir, al mes y 14 días del vencimiento de la prórroga legal, por lo que lo hizo oportunamente, pues como lo apunta Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario cuando comenta el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “…De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De donde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla.”
Como consecuencia de lo antes expuesto al quedar evidenciado que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda es de tiempo determinado y que la prórroga legal venció el 15 de mayo de 2005 sin que el arrendatario hiciera la entrega del inmueble deberá declararse en el dispositivo del fallo la procedencia de la acción propuesta.
En cuanto al pago de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 50.000,00) por cada día de retardo en la desocupación del inmueble, de conformidad con la cláusula décima quinta del contrato la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 50.000,00) se estima procedente su pago desde la fecha del cese de la vigencia del contrato, es decir, el 16 de mayo de 2005, hasta la fecha de admisión de la demanda, el 4 de julio de 2005, equivalentes a cincuenta días arroja la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 2.500.000,00).
V
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda reconvino en los términos siguientes: Que el arrendador incumplió su obligación de solicitar la regulación del inmueble arrendado, por lo que, a requerimiento de los arrendatarios el Alcalde del Municipio Los Salias se fijó mediante Resolución de fecha 25 de marzo de 2005 el canon máximo de arrendamiento en la cantidad de SEISCIENTOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON VEINTIDOS CÉNTIMOS (Bs 614.414,22), y siendo que el canon se fijó en el contrato en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 650.000,00), se pagó en exceso la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs 35.585,88) desde el 26 de noviembre de 2003 hasta el 26 de julio de 2005, lo que arroja la cantidad de SETECIENTOS ONCE MIL SETECIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs 711.717,60). Que por tal razón demanda por concepto de reintegro de sobrealquileres, esta última cantidad.
Al dar contestación la parte actora reconvenida alegó lo siguiente: Que la Resolución que se esgrime como base para la contrademanda tomó en cuenta factores que adolecen de indeterminación, amén de que no tiene el carácter de firmeza y de que, al no haber sido notificado este acto administrativo al arrendador de conformidad con la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos no ha surtido sus efectos. Que por tales razones rechaza niega y contradice en todas sus partes la reconvención interpuesta en su contra.
Vistos los términos en que quedó trabada la litis observa esta Juzgadora que la prueba presentada por la parte demandada reconviniente para su pretensión –el reintegro de la diferencia de las cantidades dadas en arrendamiento y lo fijado por el órgano administrativo arrendaticio por concepto de cánones de arrendamiento- consistente en copia simple de Resolución emanada de la Alcaldía del Municipio Los Salias, cuyo contenido está impedido de analizar este Tribunal por no estarse ventilando en este procedimiento la validez de dicho acto, sí se advierte que tal y como se indicó supra en la valoración que de ella se hizo, la misma es insuficiente para la comprobación de que el acto administrativo en cuestión es ejecutable y por ende debió rebajarse el canon de arrendamiento establecido en el contrato, pues no consta en autos evidencias de que el acto administrativo fue notificado al arrendador de conformidad con los artículos 72, 73 y 74 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a que de su texto aparece que los efectos del acto en cuestión están suspendidos. En consecuencia, deberá declararse en la dispositiva del fallo la improcedencia de la acción interpuesta y así se declara.

DISPOSITIVA

Con base en los argumentos de hecho y de Derecho precedentemente expuestos este JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley emite la siguiente decisión:

1. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
2. Se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano IVAN HERNANDO SICARD MELEDRO, contra los ciudadanos LORESA DEL VALLE GONZÁLEZ DE NAVARRO y MARCOS AURELIO NAVARRO, arriba identificados.
3. Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la presente demanda, constituido por un constituido por un apartamento distinguido con el número A-3-B, ubicado en el tercer piso del edificio “Alto Prado” del Conjunto Residencial “Trébol Hills”, Avenida El Picacho del Municipio Los Salias, Estado Miranda.
4. Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 2.500.000,00) por concepto de cláusula penal según lo establecido en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento.
5. Se declara SIN LUGAR la reconvención intentada por los ciudadanos LORESA DEL VALLE GONZÁLEZ DE NAVARRO y MARCOS AURELIO NAVARRO, contra el ciudadano IVAN HERNANDO SICARD MELEDRO.
6. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente litis.

Publíquese y Regístrese.

Notifíquese a las partes de la presente decisión

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en San Antonio de Los Altos, a los dieciséis (16) días del mes de febrero de dos mil seis (2006). Años: 195° y 146°.

LA JUEZ TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
LA SECRETARIA

SANDRA MARCANO

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 3:00 m.

LA SECRETARIA