REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALÍAS CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA PARTE DEMANDANTE: ANA MUENTES DE SANTANA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No 6.898.915. abogado en ejercicio, quien actúa en su nombre y representación PARTE DEMANDADA: APODERADA JUDICIAL: EZEQUIEL ALBERTO DONA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.349.551. EGLET DEL CARMEN QUINTERO BORRERO, venezolana, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo Nº 25.764. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO. EXPEDIENTE N° E- 2006 - 190 SENTENCIA DEFINITIVA. I Se dio inicio a la presente causa mediante libelo de demanda introducida por la ciudadana ANA MUENTES DE SANTANA, quien actúa en su propio nombre y representación en su condición de arrendadora en virtud de contrato locativo celebrado en fecha 11 de enero de 2006 con el ciudadano EZEQUIEL ALBERTO DONA RODRÍGUEZ. Afirma que de conformidad con la cláusula tercera del contrato antes aludido, el canon de arrendamiento se convino en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 520.000,00) pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes; y que el atraso en el pago de un solo mes, daría derecho al arrendador a solicitar la resolución del contrato. Como fundamento de la presente demanda esgrime que la arrendataria ha dejado de cancelar sin causa alguna las mensualidades correspondientes a los meses de abril y mayo de 2006, a razón de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 520.000,00), adeudándole la cantidad de UN MILLÓN CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 1.040.000,00). Al formalizar su pretensión, la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito; y el pago como indemnización sustitutiva de la cantidad nombrada con inmediata anterioridad más la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 520.000,00) mensuales por el uso del inmueble, contados a partir de junio de 2006 hasta la entrega definitiva del inmueble; asimismo solicita la indexación o corrección monetaria de la suma anterior, y el pago de costas y costos en el presente juicio. Admitida la demanda y cumplidos los trámites de la citación personal, en fecha 30 de junio de 2006 compareció la parte demandada y otorgó poder acta a la abogada EGLET DEL CARMEN QUINTERO BORRERO. En la misma fecha la representación judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a la demanda. Abierto el juicio a pruebas, las partes presentaron sus respectivos escritos, los cuales fueron debidamente providenciados por el Tribunal mediante sendos autos de fecha 17 de julio de 2006. II Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo y al efecto observa: Demandó la parte actora la resolución de contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano EZEQUIEL ALBERTO DONA RODRÍGUEZ, sobre un inmueble constituido por un anexo a nivel del boulevard del inmueble denominado Mi Reina y Ani, situado en la calle Caracas de la Urbanización La Rosaleda Sur, San Antonio de Los Altos, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, notariado en esa misma fecha ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No 65, Tomo I. Que en la cláusula tercera se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 520.000,00) mensuales, los cuales serían cancelados por adelantado, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y se depositarían en la cuenta bancaria de la arrendadora, la cual conoce el arrendatario. Asimismo alega que el demandado ha dejado de cumplir con sus obligación contractual arriba señalada, pues no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo de 2006, lo cual arroja la cantidad de UN MILLÓN CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 1.040.000,00), resultando infructuosas las gestiones realizadas para lograr el pago pues el arrendatario en dos oportunidades le manifestó que no podía atenderlo. Que por tal razón demanda la resolución del contrato de arrendamiento de marras y por concepto de indemnización sustitutiva la cantidad nombrada con inmediata anterioridad más la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 520.000,00) mensuales por el uso del inmueble, contados a partir de junio de 2006 hasta su entrega definitiva; asimismo solicita la indexación o corrección monetaria de la suma anterior, y el pago de costas y costos en el presente juicio, con la desocupación inmediata del inmueble arrendado. Su pretensión la fundamenta en lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1592, 1167 y 1264 del Código Civil, además de las cláusulas que conforman el contrato de arrendamiento. Al dar contestación a la demanda la apoderada judicial de la parte demandada, en primer término reconoció la relación arrendaticia que lo vincula con la parte actora y negó, rechazó y contradijo la demanda en los términos siguientes: 1) Que la cantidad cancelada por concepto de canon arrendaticio es la QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 580.000,00), y no la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 520.000,00), pues el diferencial corresponde al servicio de electricidad, aseo urbano y agua, establecidos en la cláusula sexta del contrato. 2) Que los pagos por concepto de pensiones locativas no son efectuados a través de depósitos bancarios en la cuenta de la arrendadora, por cuanto el número de cuenta que le fue referido corresponde a la hija de la arrendadora, ciudadana Ana Jenni Santana, por lo cual las respectivas cancelaciones fueron realizadas en efectivo y/o cheques a favor de la arrendadora. Agregando más adelante “…modalidad a la cual en su momento, nunca “LA ARRENDADORA” hizo oposición por cuanto los cheques fueron cobrados a su debido tiempo incluido hasta el mes de Marzo de 2006, por lo que se mantuvo dicha forma de pago hasta el mes de Mayo 2006 inclusive, por cuanto los meses de Abril y Mayo de 2006, fueron cancelados según Cheques del Banco Mercantil signados bajo los números 925248 y 925249, no habiendo hecho efectivo “LA ARRENDADORA” el pago correspondiente al mes de ABRIL 2006 y negándose a recibir el pago correspondiente al mes de MAYO 2006, a efectos de poder dejar precedente del incumplimiento de pago de pago por parte de “EL ARRENDATARIO” para poder ejercer la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoado en este proceso..”. 3) Que el contrato de arrendamiento de marras no puede ser resuelto unilateralmente por la arrendadora conforme a la cláusula duodécima, por cuanto ésta se negó a recibir el segundo de los cheques arriba mencionado correspondiente al mes de mayo y tampoco hizo efectivo el primero de ellos correspondiente al mes de abril de 2006. Que por esta situación de mora, acudió ante el Juzgado del Municipio Los Salias a efectuar el pago de UN MILLÓN CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 1.040.000,00), concernientes a los meses indicados e instruido según Expediente de Consignaciones No D2006-046, en el cual está incluido el pago del mes de julio de 2006. 4) Que por las razones antes expresadas no se encuentra insoluto en los pagos demandados, no procediendo la resolución del contrato accionada, ni el pago de daños y perjuicios, ni el pago de indexación alguna, así como tampoco el reintegro del depósito. 5) Que no es cierto que la arrendadora no haya podido localizarlo pues, a su decir, era la parte actora quien siempre estaba apurada; igualmente esgrime razones relativas al contenido del contrato firmado el 11 de enero de 2006, donde, a su decir, fueron incorporadas características inexistentes del inmueble que no tuvo oportunidad de analizar, por no contar con la asistencia de un abogado. 6) Que al no estar incurso en insolvencia alguna, le asiste la prórroga legal de un (1) año ya que el primer contrato se celebró el 24 de noviembre de 2004 y la fecha de término del actual es el 11 de julio de 2006, por lo que mediado una relación de un (1) año, siete (7) meses y siete (7) días. Trabada en esta forma la litis, corresponde examinar de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, las pruebas aportadas por las partes en conflicto. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA • Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 11 de enero de 2006, ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No 65, Tomo I , presentado como instrumento fundamental de la demanda, el cual no fue desconocido por la parte contra quien se produjo, por lo cual de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene por reconocido dicho instrumento y se valora como prueba de la relación arrendaticia allí contenida. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA • Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 24 de noviembre de 2004, ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No 45, Tomo 92, presentado como instrumento fundamental de la demanda, el cual no fue desconocido por la parte contra quien se produjo, por lo cual de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene por reconocido dicho instrumento y se valora como prueba de la relación arrendaticia allí contenida. • Copia simple del Expediente de Consignaciones No D-2006-046, efectuadas por la parte demandada, a favor de la parte actora, la cual se valora en toda su autenticidad por constituir un hecho notorio judicial. • Ocho (8) fotografías presentadas anexas al escrito de contestación de la demanda, cuya autenticidad le otorgó la parte contraria en su escrito cursante al folio 69, al afirmar: “… por último debo manifestar mi asombro de la consignación de graficas (Sic) fotográficas de las partes internas y externas de mi inmueble graficas (Sic) que fueron tomadas sin mi autorización…”, no son estimadas por este Tribunal, por ser manifiestamente impertinentes a la cuestión debatida en el presente procedimiento. Valoradas como han las probanzas aportadas por las partes en conflicto advierte quien aquí decide que en el contrato que vincula a las partes se dispuso en su Cláusula Segunda lo siguiente: “Las partes han convenido: A: El inmueble arrendado devengará un canon de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 520.000,00). B.- EL ARRENDATARIO se obliga a pagarlo por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. C.- El pago se hará directamente a LA ARRENDADORA y se depositará en la cuenta bancaria de esta la cual conoce el Arrendatario” (Subrayado del Tribunal), evidenciándose claramente de esta transcripción parcial el canon de arrendamiento fijado y su forma de pago (a través de depósitos bancarios), es decir, la obligación contractual cuyo incumplimiento se denuncia, correspondiendo entonces al inquilino demandado aportar la prueba de solvencia en el concepto arriba indicado, pues según las reglas que informan la distribución de la carga de la prueba contenidas en los artículos 1354 del texto sustantivo civil y 506 del texto adjetivo, sólo compete al actor demostrar la obligación que incumbe al demandado, y no el hecho negativo de éste de no querer pagar a aquél. En este orden, aduce la parte demandada expresa que emitió dos cheques por las mensualidades que se demandan, y los mismos no fueron cobrados por la arrendadora, argumento que no puede tenerse por válido, pues de conformidad con los artículos 1159 y 1160 del Código Civil los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse de acuerdo a lo expresado en ellos. En tal sentido, debió traer a los autos alguna probanza demostrativa de que través de acuerdo extracontractual se hubiere modificado el modo de pago de los cánones de arrendamiento. Sentado lo anterior, se aprecia que el accionado trajo a los autos copia simple del Expediente de Consignaciones No D-2006-190, y con arreglo a lo previsto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título , se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al juez ante quien el arrendador presentare la demanda”, (SUBRAYADO DEL TRIBUNAL), para que se tenga por solvente al arrendatario el pago por consignación debe ceñirse a los requisitos esenciales establecidos en la citada ley especial. Así tenemos que el artículo 51 ejusdem establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente autorizada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (SUBRAYADO DEL TRIBUNAL), por lo que, subsumiendo los hechos expuestos por la parte demandada en los dispositivos transcritos se observa que el inquilino no dio cumplimiento a las pautas que le fija la ley especial, pues efectuó la consignación correspondiente en un lapso muy superior a los quince (15) días siguientes al vencimiento a la fecha pautada en el contrato, con el pago acumulado de dos (2) mensualidades vencidas, lo que destruye la presunción iuris tantum de solvencia de que están revestidas las referidas consignaciones según el nombrado artículo 56 de la ley arrendaticia. En cuanto a los argumentos invocados por el accionado en el escrito de contestación para denunciar las reformas que se le hicieron al segundo de los contratos suscritos y sobre el estado del inmueble arrendado, se observa que los mismos resultan impertinentes para eximirlo de su obligación de pago de las mensualidades locativas, amén de que no presentó pruebas de tales argumentaciones; sin embargo quien aquí decide deja a salvo cualquier acción que tuviere a bien ejercer la parte demandada, lo cual el derecho del accionante a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble conforme a lo previsto en los artículo 1167 del Código Civil, así como a demandar subsidiariamente por daños y perjuicios el pago de las cantidades dejadas de percibir por concepto de cánones de arrendamiento insolutos. Así se decide. En relación a los argumentos esgrimidos por la demandada en cuanto a que el importe del canon de arrendamiento no se efectuó por la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 520.000,00) sino por la suma de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00) y que el diferencial cancelado correspondía a los servicios de electricidad, aseo urbano y agua. Al respecto el tribunal observa que dicho pago era una obligación impuesta a la arrendataria según la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. Así se decide. DECISIÓN Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes: Se declara Con Lugar la demanda de intentada por la ciudadana ANA MUENTES DE SANTANA contra el ciudadano EZEQUIEL ALBERTO DONA RODRÍGUEZ por resolución de contrato de arrendamiento. Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora en el mismo buen estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un constituido por un anexo a nivel del boulevard del inmueble denominado Mi Reina y Ani, situado en la calle Caracas de la Urbanización La Rosaleda Sur, Municipio Los Salias del Estado Miranda. Se declara Resuelto el Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes suscrito el 11 de enero de 2006 el cual cursa a los folios del 6 al 8 del presente expediente. Se condena a la demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de UN MILLON CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.040.000,00) como indemnización por daños y perjuicios equivalente a la pensión mensual que debió pagar la demandada correspondiente a los meses de abril y mayo de 2006. Se condena a la demandada a pagar a la parte actora por concepto de indemnización sustitutiva la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (520.000,00) mensuales, por el uso del inmueble contados a partir del mes de junio de 2006, hasta la entrega real y efectiva del inmueble objeto del presente juicio. Se ordena la indexación de la suma de UN MILLON CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.040.000,00) condenada a pagar a través de la corrección monetaria por ajuste inflacionario, de acuerdo con los índices determinados por el Banco Central de Venezuela, para lo cual se ordena librar oficio. Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la presente litis. Déjese copia certificada de la Sentencia conforme al artículo 248 ejusdem. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintisiete (27) días del mes de julio de 2004. Años 196º y 147º. LA JUEZ TITULAR LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ EL SECRETARIO RICHARD PEÑA VASQUEZ En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 3:00 p.m. EL SECRETARIO RICHARD PEÑA VASQUEZ LCH.